Bản án 42/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đạ i diệ n theo ủ y quyề n củ a nguyên đơn, anh Lê Bá Đ trình bày:

Ngày 19/9/2013, anh Chướ ng Cai P và chị Nguyễn Thị Lệ N ký hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t , được công chứng tại Văn phòng công chứng Thuận T số 2947, quyể n số 05/2013TP/CC-SCC/HĐGD ngà y 19/9/2013 (nay là Văn phòng công chứng Vũ Thụy V). Theo đó , anh P chuyể n nhượ ng cho chị N thử a đấ t số 1337, tờ bả n đồ số 7, diệ n tí ch 328m2 xã L, đượ c UBND huyệ n Xuân Lộ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t số AE

975341 ngày 23/4/2008 mang tên Chướng Cai P, giá chuyể n nhượ ng là 150.000.000 đồ ng. Đến nay chị N chưa trả tiền cho anh P. Thự c tế đây là hợ p đồ ng giả tạ o , mục đí ch đượ c ký kế t là để đả m bả o khoản tiền vay củ a anh P số tiề n 130.000.000 đồ ng. Hơn nữa, tại thời điểm chuyển nhượng, trên đất có nhà và cây trồng nhưng hợ p đồ ng không chuyể n nhượ ng tà i sả n trên đấ t nên là hợp đồ ng không thể thự c hiệ n đượ c. Hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng trên mặ c dù đã đượ c công chứ ng nhưng vẫ n chưa đăng ký sang tên chí nh thứ c tạ i cơ quan có thẩ m quyề n nên hợ p đồ ng vẫ n chưa có hiệ u lự c. Nay nguyên đơn yêu cầ u Tò a á n hủy hợp đồng chuyển nhượng quyề n sử dụ ng đấ t ngà y 19/9/2013 giữ a anh với chị Nguyễ n Thị Lệ N (đượ c công chứng tại Văn phòng Công chứng Thuận T) do vô hiệ u. Anh P không chấ p nhậ n toà n bộ yêu cầ u phả n tố củ a chị N.

Tại phiên tòa sơ thẩm, anh Đ trình bày: Ngày 19/9/2013, anh P hỏi vay của chị N số tiền 100.000.000 đồng và để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, chị N yêu cầu anh P thế chấp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký kết xong giấy vay tiền và nhận sổ đỏ, chị N giao cho anh P 100.000.000 đồng. Cùng ngày 19/9/2013 anh P và chị N đến Văn phòng công chứng Thuận T để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích nếu anh P không trả được nợ thì chị N sang tên để bán thu hồi nợ. Khoảng 01 tháng sau, anh P có vay thêm 30.000.000 đồng và ghi thêm vào phía sau giấy vay nợ. Giữa anh P và chị N chỉ có quan hệ vay tiền, không có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng là để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ nên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 19/9/2013 giữa anh P với chị N. Anh P không yêu cầu giải quyết hợp đồng vay.

* Theo bị đơn chị Nguyễ n Thị Lệ N trình bày: Năm 2013, chị có quen biế t vớ i vợ chồ ng anh Chướ ng Cai P, chị Trầ n Cọ c L. Quá trình quen biết nhau, anh P không có vố n là m ăn nên đã nhiề u lầ n vay tiề n củ a chị. Tháng 9/2013, anh P tiế p tụ c hỏ i vay tiề n nhưng chị nói có bán đấ t thì chị mua, sau nà y có tiề n mua lại thì chị chuyể n nhượ ng lạ i, anh P đồ ng ý . Ngày 19/9/2013, chị và anh P đã ký hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t thử a 1337, tờ bả n đồ số 7, diệ n tí ch 328m2, xã L tại Văn phòng công chứ ng T , thị trấn G , huyệ n Xuân Lộ c , tỉnh Đồng Nai. Do muố n tạ o điề u kiệ n cho anh P làm ăn và chưa có nhu cầ u sử dụ ng nên chị chưa nhận đất và làm thủ tục sang tên. Tháng 10/2017, chị yêu cầu đo đạ c để là m thủ tục sang tên nhưng anh P đề nghị cho ở thêm khoảng hai tháng để anh lo đủ tiề n sẽ mua lạ i diệ n tí ch đấ t trên nên chị ngưng việ c là m giấ y tờ .

Việ c chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t nó i trên đã đượ

c chứ ng thự c tạ i Văn phò ng công chứ ng T, sau khi ký hợ p đồ ng chị đã giao tiề n đầ y đủ cho anh P tại ghế đá của Văn phòng Công chứng T , anh P đã trự c tiế p kiể m đế m số tiề n 150.000.000 đồ ng và anh P đã giao cho chị bản chính giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụng đất. Thử a đấ t trên là tài sản riêng của anh P nên chị trự c tiế p giao dị ch và giao tiề n cho anh P, không liên quan gì đế n chị L.

Chị không chấp nhận yêu cầ u củ a anh P. Chị có đơn phản tố yêu cầ u công nhậ n Hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t ngày 19/9/2013 (công chứng tại Văn phòng công chứng T số 2947, quyể n số 05/2013 TP/CC-SCC/HĐGD). Chị yêu cầ u anh P giao cho chị thử a đấ t số 1337, tờ bả n đồ số 7, diệ n tí ch 328m2 xã L cùng toàn bộ tài sản gắn liền với thửa đấ t trên.

Tại phiên tòa, chị N trình bày: Chị vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố, trường hợp hủy hợp đồng thì chị yêu cầu anh P phải thanh toán lại cho chị giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo như kết quả định giá.

* Ngườ i có quyề n lợ i, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Trần Cọc L trình bày: Ngày 16/9/2013, chị N có đề nghị chị và anh P (lúc này chị và anh P còn là vợ chồng) chuyể n nhượ ng lạ i thử a đấ t 1337 vớ i giá tiề n 150.000.000 đồ ng. Thự c tế trướ c đây vợ chồ ng chị có vay củ a chị N số tiề n là 130.000.000 đồ ng để lo cho gia đì nh , anh P có viết giấy vay tiền đưa cho chị N giữ nhưng vì số tiề n lớ n quá , chị N yêu cầu anh chị là m hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng thử a đấ t trên để là m tin nhưng vẫ n để chị và anh P ở trên đất cho đến khi trả hế t tiề n đã vay. Năm 2016, chị và anh P ly hôn, anh chị đã thỏ a thuậ n xong về việ c trả nợ chung, theo đó chị trả nợ cho bà H , còn anh P trả nợ cho chị N. Đế n nay, chị được biết anh P chưa có tiề n trả cho chị N nên chị N mớ i yêu cầ u anh P sang tên quyề n sử dụ ng đấ t nó i trên . Nguồ n gố c thử a đấ t 1337 là của ông Chướ ng Sậ p C - cha ruộ t anh P tặ ng cho riêng anh P nên thử a đấ t 1337 cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất là tài sản riêng của anh P, không liên quan gì đế n chị. Trong vụ kiệ n nà y chị không có yêu cầ u độ c lậ p hay tranh chấ p gì.

- Theo Văn phòng công chứng Vũ Thụy V trình bày: Sau khi xem xé t cá c tài liệu kèm theo hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t củ a anh P và chị N, căn cứ thỏ a thuậ n của các bên không trái pháp luật, không trá i đạ o đứ c xã hộ i , Văn phò ng Công chứ ng Thuậ n T tiế n hà nh soạ n thả o hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng , chủ thể ký kết có đủ năng lực hành vi , hoàn toàn tự nguyệ n thỏ a thuậ n ký hợ p đồ ng , Văn phò ng công chứ ng đã giả i thí ch hậ u quả pháp lý của việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe, đồ ng thờ i hướ ng dẫ n cá c bên ký tên , lăn tay và o từ ng trang củ a hợ p đồ ng và thự c hiệ n việ c xác nhận nội dung công chứng cho các bên và trả kết quả trong ngà y. Việ c thự c hiệ n công chứ ng hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng trên là đú ng quy đị nh phá p luậ t.

- Theo bà Lâm Kim H do anh Lê Bá Đ làm đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà H thống nhất lời trình bày của anh P, bà không yêu cầu độc lập.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 20/8/2018, Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc đã căn cứ các Điều 26, 35, 40, 68, 157, 158, 165, 166, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điề u 129, 410, 697 của Bộ luậ t dân sự năm 2005; Điều 468 của Bộ luậ t dân sự năm

2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí tòa án. Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khở i kiệ n của anh Chướng Cai P về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đố i vớ i chị Nguyễn Thị Lệ N.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Chướng Cai P với chị Nguyễn Thị Lệ N được công chứng tại Văn phòng công chứng T (nay là Văn phòng công chứng Vũ Thụy V) số 2947, quyển số 05/2013 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2013 đối với thửa đất số 1337, tờ bản đồ số 7, diện tích 328m2 xã L do vô hiệu.

Buộc chị Nguyễn Thị Lệ N hoàn trả lại cho anh Chướng Cai P một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số AE 975341 đượ c UBND huyệ n Xuân Lộ c cấ p ngà y 23/4/2008 đứ ng tên Chướ ng Cai P.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị Nguyễn Thị Lệ N.

- Về chi phí tố tụng: Buộc chị Nguyễn Thị Lệ N hoàn lại cho anh Chướng Cai P 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định và định giá tài sản.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ khi chậm trả, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29/8/2018, bị đơn chị N kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đại diện theo ủy quyền ông Đ yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng do chị Lệ N đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán và hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, yêu cầu chấp nhận yêu cầu phản tố của chị về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đương sự không ai giao nộp chứng cứ gì khác.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp phúc thẩm của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung vụ án: Năm 2013, ông P nhiều lần mượn tiền bà N với số tiền 130.000.000đ, để đảm bảo bà N yêu cầu ông P phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1337, tờ bản đồ số 07 diện tích 328m2 tại xã L do ông P đứng tên quyền sử dụng đất nên ngày 19/9/2013 bà N và ông P đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng tại văn phòng công chứng T số 2947, giá chuyển nhượng là 150.000.000đ. Thực chất đây là hợp đồng giả tạo mục đích nhằm đảm bảo khoản vay 130.000.000đ của ông P. Do ông P không trả được tiền vay nên tháng 7/2017 bà N đi làm thủ tục sang tên nhưng ông P xin ở thêm 02 tháng để lo tiền chuộc lại nên bà đã ngừng việc làm thủ tục.

Như vậy, việc ông P và bà N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để che giấu hợp đồng vay tài sản, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu do giả tạo. Vì vậy, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông P là có cơ sở và yêu cầu phản tố của bà N là không có cơ sở.

Đối với kháng cáo của bà Trần Thị Lệ N nhận thấy: Bà khai đã thanh toán tiền cho ông P nhưng không cung cấp được tài liệu chứng minh. Mặt khác, lời khai của ông P phù hợp với tài liệu chứng cứ thu thập được (giấy mượn tiền) và phù hợp với lời trình bày của bà Trần Cọc L là người liên quan. Đối với yêu cầu nếu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc ông P phải trả cho bà số tiền tương đương với giá trị đất và tài sản gắn liền trên đất của bà N vượt quá yêu cầu phản tố nên không xem xét.

Như vậy, có đủ cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu. Tòa án Xuân Lộc chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là ông Chướng Cai P và bác yêu cầu phản tố của bị đơn là bà Trần Thị Lệ N là có cơ sở. Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Lệ N, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Văn phòng công chứng Vũ Thụy V và chị Trần Cọc L có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm nên xét xử vắng mặt Văn phòng công chứng Vũ Thụy V và chị L theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự. Anh Chướng Cai P và bà Lâm Kim H ủy quyền cho ông Lê Bá Đ làm đại diện, việc ủy quyền là hợp pháp và đúng quy định pháp luật nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 20/8/2018, Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Chướng Cai P, bị đơn là Nguyễn Thị Lệ N. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Chị Nguyễn Thị Lệ N không phải chịu án phí, hoàn trả cho chị N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 003296 ngày 29/8/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.