Bản án 415 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 03/01/2018 trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông Nguyễn Văn L ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Kim T trình bày:

Nguồn g c đất tranh chấp của cha mẹ ông L là cụ Nguyễn Văn P và cụ Đỗ Thị S cho ông L và bà Trương Thị B (vợ trước của ông L) trước năm 1975. Khi đó, vẫn còn là đất nông nghi p chuyên canh một vụ lúa/năm. Đến năm 1994, ông L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu di n tích 11.868m2, gồm có 04 thửa: thửa 598, di n tích 5.118m2 đất 2L; thửa 632, di n tích 600m2 đất Q; thửa 633, di n tích 2.380m2 đất 2L; thửa 640, di n tích 3.770m2 đất Q, cùng tờ b n đồ s 1, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông L. Làm lúa được một thời gian thì vợ chồng ông L chuyển sang c i tạo đất, đào mương lập vườn trồng cây lâu năm (cây xoài).

Ông L và bà B có 09 người con là: Nguyễn Thị Kim T, Nguyễn Văn K, Nguyễn Văn T3, Nguyễn Thị Kim T2, Nguyễn Văn D1, Nguyễn Thị Kim Q, Nguyễn Thị Kim T1, Nguyễn Thị Kim D, Nguyễn Đông N.

Năm 2000, ông L và bà Trương Thị B ly hôn. Ông L giao hết tài s n của vợ chồng cho bà B để bà nuôi c c con, ông L giữ lại di n tích 11.868m2 để sinh s ng, khi nào ông qua đời vợ con ông được thừa kế. Năm 1994, ông L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và ông L c i tạo đất trồng xoài và hi n nay vẫn còn s lượng ít. Năm 2001, ông L có xây dựng 01 căn nhà (lợp tol, v ch tol, lót gạch tàu) và năm 2000 trồng xoài trên di n tích 03 công đất ruộng mới c i tạo lên đất vườn; Do ông L qu n lý, sử dụng và khai th c vườn xoài để thờ cúng ông, bà.

Năm 2002, Nguyễn Văn T3 về s ng chung và chăm sóc vườn phụ tiếp ông L. Ông L đồng ý cho ông T3 về s ng chung với ông L mặc dù ông T3 đã có nhà riêng ở xã An Bình. Di n tích đất tranh chấp ông T3 và ông L cùng sử dụng từ năm 2002 đến nay. Trước đó một mình ông L sử dụng. Do ông T3 cần v n đầu tư, ph t triển vườn xoài nên ông L đồng ý ký giấy ủy quyền cho ông T3 vay v n Ngân hàng, nhưng ông T3 lừa ông L ký hồ sơ thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T3 đứng tên. Năm 2005, ông T3 nhập hộ khẩu chung hộ với ông L.

Năm 2008, được vợ chồng ông T3 gợi ý nên ông L cưới bà Phạm Thị H làm vợ để bầu bạn lúc về già.

Đến năm 2006, ông T3 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/2/2006. Lý do, ông L đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T3 là để cho ông T3 nuôi ông L. Từ năm 2006, ông T3 là người nuôi ông L. Từ khi ông L làm đơn khởi ki n tại Tòa n thì ông T3 không nuôi ông L. Hi n nay, ông T3 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, di n tích cụ thể là 14.608m2, thửa 435, tờ b n đồ s 1, đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p và ông T3 cũng đang sử dụng phần đất này từ năm 2006 đến nay. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T3 đang thế chấp tại Ngân hàng Nông nghi p và Ph t triển nông thôn Vi t Nam chi nh nh huy n C, tỉnh Đồng Th p vay s tiền 100.000.000đ; đồng thời, ông T3 còn lấy của ông L 04 lượng vàng 24kr để xây lại căn nhà cấp 04 trên đất của ông L.

Do sức khỏe kém và b nh nên th ng 02/2016 vợ chồng ông T3 rước ông L và bà Hai về nhà riêng của ông T3 để ti n cho vi c chăm sóc. Khi ông hết b nh về nhà thì ông T3 bắt đầu ngược đãi, không chăm sóc chu đ o ông L mà còn thu gom tài s n riêng, b n xoài tự giữ tiền riêng, tiền chế độ người cao tuổi, tiền anh em con ch u cho ông L vợ chồng ông T3 đều giữ riêng.

Vi c ông T3 đứng tên toàn bộ quyền sử dụng đất là lừa gạt ông L. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/2/2006, ông L không có ký tên và viết họ tên trong hợp đồng.

Nay ông L khởi ki n yêu cầu Tòa n gi i quyết những nội dung sau:

- Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 23/2/2006 giữa ông L với ông T3.

- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Văn T3 di n tích 14.608 m2, đất trồng cây lâu năm, thửa 435, tờ b n đồ s 1, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

- Buộc ông Nguyễn Văn T3 ph i tr lại cho ông L di n tích 14.541,5 m2 (theo đo đạc thực tế), đất trồng cây lâu năm, thửa 435, tờ b n đồ s 01, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

Đ i với 04 lượng vàng 24kr mà ông T3 lấy, đã tr 05 chỉ, phần còn lại ông L không tranh chấp cũng không yêu cầu gi i quyết.

Ngày 25/7/2018, ông L có đơn khởi ki n bổ sung yêu cầu ông T3 di dời, căn nhà cấp 4, nhà mồ và đ n bỏ toàn bộ cây do ông T3 trồng để tr lại di n tích 14.541,5m2, thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01 cho ông L.

Ngày 27/8/2018, ông L có đơn khởi ki n bổ sung yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/02/2006 giữa ông L với ông T3.

Tại phiên tòa, ông L yêu cầu:

- Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 23/2/2006 giữa ông L với ông T3.

- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Văn T3 di n tích 14.608 m2, đất trồng cây lâu năm, thửa 435, tờ b n đồ s 1, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

- Buộc ông Nguyễn Văn T3 ph i tr lại cho ông L di n tích 14.541,5 m2 (theo đo đạc thực tế), đất trồng cây lâu năm, thửa 435, tờ b n đồ s 01, tọa lạc tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

Ông T3 tự nguy n để cho ông L qu n lý, sử dụng căn nhà cấp 4 và nhà mồ có trên di n tích đất tranh chấp nhưng ông L không đồng ý nhận mà yêu cầu ông T3 di dời căn nhà, vật kiến trúc, đ n bỏ cây trồng tr lại di n tích đất thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01 cho ông L. Ông L thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L với ông T3 vào năm 2006, ông L có ký tên.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Trần Đình H là đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn T3 trình bày:

Nguồn g c đất thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01 là của ông L. Năm 2006, ông L thỏa thuận chuyển nhượng di n tích đất thuộc thửa 435 cho ông T3. Lý do, ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T3 do ông L tuổi cao không canh t c được và để ông T3 nuôi ông L. Ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T3 và ông T3 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Năm 2006, cấp quyền sử dụng đất cho hộ ông T3, năm 2006 hộ ông T3 gồm ông T3 và ông L ngoài ra không còn ai. Tại thời điểm ông T3 đứng tên giấy chứng nhận thì trên đất ông L đã trồng xoài, nhưng ông T3 về c i tạo thêm, cây xoài già thì ông T3 chặt bỏ trồng cây kh c. Ngoài ra, năm 2017 ông T3 lên 03 líp trồng thanh long. Trên di n tích đất tranh chấp ông T3 và vợ là Nguyễn Thị N1 có xây dựng một căn nhà cấp 4 (xây dựng năm 2016 mà hi n nay ông L đang ở), kết cấu bê tông c t thép, m i tol, nền gạch men; gi trị căn nhà kho ng 360.000.000đồng và có xây dựng nhà mồ (năm 2005) cho ông L (kết cấu bê tông c t thép) trị gi kho ng 80.000.000đ. Mục đích xây dựng căn nhà và nhà mồ là cho ông L khi s ng ở nhà khi chết chôn trong nhà mồ. Tuy nhiên, trong qu trình xây dựng bị thiếu tiền nên ông T3 thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01 vay Ngân hàng Nông nghi p và ph t triển nông thôn Vi t Nam chi nh nh huy n C s tiền 100.000.000đ, thời hạn vay là 36 th ng kể từ ngày 14/3/2016; ông T3 tr được 30.000.000đ còn lại 70.000.000đ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b n chính Ngân hàng đang qu n lý. Ông T3 sử dụng ổn định phần đất tranh chấp từ năm 2002 đến nay. Mặc dù đất cấp cho hộ ông T3 nhưng đây là tài s n riêng của ông T3, vì ông L chuyển nhượng cho c nhân ông T3, không liên quan đến c c thành viên trong hộ. Ông T3 yêu cầu đưa bà Nguyên (vợ ông T3) vào tham gia t tụng. Ông T3 bắt đầu nuôi ông L từ năm 2002. Thực tế ông T3 không s ng chung nhà với ông L, nhưng ông T3, bà Nguyên là người nấu ăn cho ông L, tới t i mới về ở nhà của ông T3 ở xã An Bình. Hi n nay, ông T3 là người trực tiếp cấp kinh phí để nuôi ông L.

Ông T3 không đồng ý c c yêu cầu của ông L. Công sức c i tạo đất ông T3 không yêu cầu trong vụ ki n này. Nếu quyền lợi bị xâm phạm ông T3 sẽ yêu cầu gi i quyết bằng vụ ki n kh c.

Đ i với căn nhà cấp 4 và nhà mồ ông T3 xây dựng cho ông L. Hi n tại ông T3 không yêu cầu và đồng ý để cho ông L tiếp tục qu n lý, sử dụng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà T, bà T2, bà D, ông N, ông K, bà T2, anh D1, chị Q trình bày: Th ng nhất với toàn bộ lời trình bày và yêu cầu của ông L, không bổ sung gì thêm. Do đất tranh chấp cấp năm 1994 là cấp cho hộ ông L, tại thời điểm cấp giấy những người liên quan s ng chung hộ với ông L. Hi n những người liên quan không yêu cầu gì.

B n n dân sự sơ thẩm của Tòa n nhân dân huy n C đã quyết định:

- Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn L về vi c yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L với ông Nguyễn Văn T3 được chứng thực tại UBND xã M Xương ngày 23/02/2006.

- Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn L về vi c yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T3 thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01, s vào sổ cấp GCN: CH01135 ngày 01/03/2016.

- Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn L về vi c yêu cầu ông Nguyễn Văn T3 di dời nhà, công trình kiến trúc, đ n bỏ cây trồng và tài s n kh c tr lại di n tích đất thuộc thửa 435, tờ b n đồ s 01 cho ông Nguyễn Văn L.

- Về n phí:

+ Ông Nguyễn Văn L ph i không ph i chịu n phí dân sự sơ thẩm vì thuộc trường hợp người cao tuổi và ông L được nhận lại tiền tạm ứng n phí đã nộp theo biên lai s 04135 ngày 30/01/2018 và biên lai s 0000592 ngày 26/7/2018 của Chi cục Thi hành n dân sự huy n C.

+ Ông Nguyễn Văn T3 không ph i chịu n phí dân sự sơ thẩm.

- Về chi phí t tụng kh c:

+ Ông Nguyễn Văn L ph i nộp 500.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định gi . Ông L đã nộp và chi xong.

Ngoài ra b n n còn tuyên về quyền và thời hạn kh ng c o của c c đương sự, quyền và nghĩa vụ của người được thi hành n, người ph i thi hành n, thời hi u thi hành n.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 10 th ng 12 năm 2018 ông Nguyễn Văn L là nguyên đơn kh ng c o b n n sơ thẩm s 113/2018/DS-ST ngày 26 th ng 11 năm 2018 của Tòa n nhân dân huy n C, yêu cầu Tòa n cấp phúc thẩm sửa b n n sơ thẩm chấp nhận cho ông được nhận 7.304m2 đất thuộc một phần thửa 435, tờ b n đồ s 01 đất tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên nội dung khởi ki n và kh ng c o, không tự thỏa thuận được với bị đơn về nội dung gi i quyết vụ n.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu c c tài li u, chứng cứ có trong hồ sơ vụ n đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết qu tranh luận tại phiên tòa, ph t biểu của Kiểm s t viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vi c ông L (nay những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L) yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ ông T3, nhưng chỉ yêu cầu một phần của thửa đất s 435, tờ b n đồ s 01. Xét thấy, không cần hủy giấy nếu chấp nhận kh ng c o của ông L thì Tòa n đề nghị Ủy ban nhân dân huy n C thu hồi một phần để cấp lại đất cho ông L (nay những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L).

Vi c ông T3 cung cấp tờ di chúc để chứng minh là đất đó sẽ cho ông T3 là chưa có cơ sở. Bởi vì, người để lại di s n chết mới mở thừa kế nên không xem là ông T3 đã được thừa kế phần đất này.

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy b n n sơ thẩm xét xử là chưa phù hợp, kh ng c o của ông L là có cơ sở để chấp nhận, nên sửa b n n sơ thẩm.

Ông Nguyễn Văn T3 ph i chịu tiền n phí dân sự sơ thẩm đ i với gi trị phần di n tích được chấp nhận cho ông L là 28.420.000 đồng. Ông L được miễn nộp tiền n phí (do là người cao tuổi).

C c phần còn lại của b n n sơ thẩm không có kh ng c o, kh ng nghị có hi u lực kể từ ngày hết hạn kh ng c o, kh ng nghị.

Vì c c lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ kho n 1 Điều 148, kho n 2 Điều 308 Bộ luật t tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Qu c hội về mức thu, miễn, gi m, thu, nộp, qu n lý và sử dụng n phí và l phí Tòa n.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kh ng c o của ông Nguyễn Văn L.

2. Sửa B n n dân sự sơ thẩm s 113/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 của Tòa n nhân dân huy n C, tỉnh Đồng Th p.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi ki n của ông Nguyễn Văn L (do những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L gồm: Bà Nguyễn Thị Kim T, chị Nguyễn Thị Kim T1, chị Nguyễn Thị Kim D, anh Nguyễn Đông N, ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị Kim T2, anh Nguyễn Văn D1, chị Nguyễn Thị Kim Q, bà Phạm Thị H (gọi tắt là người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L).

Buộc hộ ông Nguyễn Văn T3, ph i giao cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L di n tích đất 7270,4m2, trong phạm vi c c m c 11, 12, 16, 15 trở về m c 11, tại thửa s 435, tờ b n đồ s 01, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông T3 ngày 01/3/2006, đất tại ấp M, xã X, huy n C, tỉnh Đồng Th p.

- Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L được quyền sử sở hữu 93 cây xoài trên di n tích đất 7270,4m2, trong phạm vi c c m c 11, 12, 16, 15 trở về m c 11, tại thửa s 435, tờ b n đồ s 01.

- Đề nghị Ủy ban nhân dân huy n C thu hồi quyền sử dụng đất di n tích 7270,4m2, tại thửa s 435, tờ b n đồ s 01, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông T3 ngày 01/3/2006, để cấp lại cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L.

(kèm theo biên bản xem xét, thẩm định ngày 02/10/2019 và sơ đồ ngày 02/10/2019 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C)

Hộ ông T3 và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh lại quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của ph p luật.

3. Về n phí:

+ Hộ ông Nguyễn Văn T3 ph i chịu 28.428.000 đồng tiền n phí dân sự sơ thẩm.

+ Tr lại cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L tiền tạm ứng n phí đã nộp theo biên lai s 04135 ngày 30/01/2018 là 16.900.000 đồng, biên lai s 0000592 ngày 26/7/2018 là 300.000 đồng và biên lai s 0005955 ngày 10/12/2018 tại Chi cục Thi hành n dân sự huy n C.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định gi : Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ t tụng của ông L tự nguy n chịu, đã nộp tạm ứng và đã chi xong.

Trường hợp b n n được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành n dân sự thì người được thi hành n dân sự, người ph i thi hành n dân sự có quyền thỏa thuận thi hành n, quyền yêu cầu thi hành n, tự nguy n thi hành n hoặc bị cưỡng chế thi hành n theo quy định tại c c Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành n dân sự. Thời hi u thi hành n được thực hi n theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành n dân sự.

B n n phúc thẩm có hi u lực kể từ ngày tuyên n./.