Bản án 413/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong Đơn khởi kiện, đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện, đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, bản tự khai, các biên bản ghi nhận ý kiến, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Năm 1997, bà L nhận chuyển nhượng phần đất diện tích 1.000 m2 thuộc các thửa đất số 417 – Tờ bản đồ số 15; thửa đất số 320 – Tờ bản đồ số 4; tọa lạc tại địa chỉ: xã N, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh từ bà Lâm Thị Ph (bằng giấy tay). Sau khi nhận chuyển nhượng gia đình bà L sử dụng ổn định phần đất từ đó đến nay. Ngày 09/6/2003, do khó khăn nên bà L có rao bán 240 m2 đất thuộc các thửa đất số 417 – Tờ bản đồ số 15; thửa đất số 320 – Tờ bản đồ số 41; địa chỉ: xã N, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Hàng Xuân Đ đến hỏi mua và hai bên thỏa thuận giá bán phần đất 240 m2 là 130.000.000đ (Một trăm ba mươi triệu đồng), tại thời điểm này bà Đ đặt cọc trước 85.000.000đ (tám mươi lăm triệu đồng) cho Bà L. Hai bên thỏa thuận khi nào làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) xong, sẽ ra văn phòng công chứng ký chuyển nhượng và thanh toán số tiền còn lại. Tuy nhiên, sau khi nhận cọc xong, bà L phát hiện diện tích 240 m2 không đủ diện tích tách thửa theo quy định của pháp luật, không thể thực hiện hợp đồng mua bán trên. Nên Bà L có thông báo cho bà Đ đến nhận lại tiền cọc và bà Đ đến nói đưa sổ photo cho bà xem rồi bà bỏ cọc đi từ đó đến giờ, không có liên lạc gì với gia đình bà L.

Tại thời điểm nhận cọc bà L xác định chưa thực hiện việc giao đất với bà Đ vì bà L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên chỉ mới đặt cọc và chờ làm thủ tục tách thửa mới thực hiện được việc chuyển nhượng.

Đến ngày 09/7/2009 bà Lâm Thị Ph được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.000m2 đất này (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP140110, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H02976 do Uỷ ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp). Ngày 22/9/2009 biến động thay đổi cho bà Phạm Thị L.

Trong suốt thời gian nhận cọc chuyển nhượng phần đất cho bà Hàng Xuân Đ, bà L đã nhiều lần liên hệ (bằng miệng, không lập thành văn bản) bà Đ để giải quyết nhưng bà Đ không đến, cố tình né tránh, không chịu hợp tác. Bà Đ đặt cọc mua đất và do không tách thửa được khi bà L gọi bà Đ đến lấy lại cọc thì bà Đ không đến lấy lại, xem như giao dịch ngày 09/6/2003 đã xong, bà Đ đã bỏ cọc, không mua nữa.

Đến tháng 12/2018 (đã gần 16 năm từ ngày đặt cọc) bà Đ quay lại, tự ý rào đất, cắm cọc xây nhà trên đất của bà L với diện tích là 222,7m2 (Theo bản vẽ sơ đồ nhà đất số 15 ngày 04/1/2019 do Công ty TNHH Đo đạc ĐC Q7 lập). Từ thời điểm 2018 do bà Đ xây dựng hàng rào lấn chiếm đất nên bà L không sử dụng được phần đất tranh chấp của mình.

Kết quả đo vẽ vị trí tranh chấp theo bản vẽ hiện trạng vị trí – xác định ranh của Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/7/2020 thì phần đất bà Đ lấn chiếm của bà L là 125,5m2. Do đó bà L rút một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1/ Buộc bị đơn – bà Hàng Xuân Đ phải trả lại cho bà L phần đất lấn chiếm có diện tích 125,5 m2 thuộc thửa đất số 417 – Tờ bản đồ số 15 xã N, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2/ Buộc bị đơn phải chịu các chi phí tố tụng liên quan đến việc giải quyết vụ án, như: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: 3.000.000 đồng; Chi phí đo vẽ: 15.413.970 đồng; tổng cộng là 18.413.970 đồng.

3/ Nguyên đơn tự nguyện trả lại số tiền đã nhận của bị đơn là 85.000.000 đồng.

4/ Đối với yêu cầu của bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì nguyên đơn đề nghị áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp có liên quan đến Giấy nhận cọc ngày 06/9/2003. Yêu cầu Tòa án đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu tranh chấp hợp đồng đặt cọc này của bị đơn.

Trên phần đất tranh chấp đang tồn tại hàng rào (tường gạch) do bị đơn xây dựng. Theo kết quả định giá thì hàng rào này có giá trị 22.200.000 đồng, nguyên đơn đề nghị được mua lại hàng rào với giá là 10.000.000 đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, tại các bản tự khai, các biên bản ghi nhận ý kiến, biên bản hòa giải bị đơn bà Hàng Xuân Đ trình bày: Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà mua đất là để ở, năm 2003 bà đã mua 240m2 đất và đã giao cho bà L 85.000.000 đồng, bà biết rõ bà L chưa có giấy tờ đất bà vẫn đặt cọc để mua, lúc đó bà L có giao đất cho bà, có chỉ cho bà phần đất mua là (ngang 12m và dài 20m), liền kề căn nhà của anh Minh và chị Hương, tuy nhiên bà không trực tiếp ở tại khu đất này do đây là đất trồng cây lâu năm chưa xây dựng được và hai bên thỏa thuận khi nào bà L làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) xong bà Đ sẽ chồng tiếp số tiền còn lại là 45.000.000 đồng để thực hiện việc mua bán. Nếu bà đổi ý không mua thì mất cọc, bà L không bán nữa sẽ bồi hoàn gấp hai lần số tiền cọc cho bà. Còn nếu như có trục trặc gì về giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn lại số tiền đặt cọc. Việc giao đất các bên không lập bản vẽ để xác định chính xác vị trí đất theo thỏa thuận do bà không hiểu quy định pháp luật. Phần đất thỏa thuận sẽ mua bán các bên đều không sử dụng từ khi đặt cọc mua bán đến nay. Đến khi bà lập hàng rào khoảng năm 2018 thì các bên mới xảy ra tranh chấp. Trong quá trình thực hiện việc mua bán bà có nhiều lần liên hệ với bà L để hối thúc giấy tờ nhưng bà L chỉ nói là chờ, bà đang làm thủ tục. Năm 2004, do nhà bà ở địa chỉ: 25 Cư xá Cảng, đường T, Phường U Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ ghi trong giấy nhận cọc) bị giải tỏa nên bà đã chuyển về địa chỉ số 26 Lô C H, Khu phố D, phường P, Quận P, Thành phố Hồ Chí Minh sinh sống đến bây giờ. Hiện nay, bà cũng không biết bà L đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này chưa, liên hệ với bà L bà chỉ báo là đang làm, đang làm chứ bà L chưa từng đến yêu cầu bà trả lại tiền cọc như bà L trình bày. Bà L không có nói 240m2 đất hứa chuyển nhượng không đủ diện tích tách thửa và không nói trả lại tiền cọc cho bà. Nếu bà có thay đổi địa chỉ và bà L có thành ý với bà thì bà L đã liên lạc với bà (như đi đến phường hoặc công an để tìm) để trả lại tiền để bà mua lại chỗ khác xây dựng nhà ở, bà không đồng ý với lời khai dối trá của bà L. Đến năm 2018 bà tự ý lập hàng rào đối với phần đất đặt cọc mua bán thì bà L tranh chấp và khởi kiện. Ngày 25/8/2020, bà L có yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phần đất có diện tích 240m2 thuộc thửa đất số 417 – Tờ bản đồ số 15, thửa 320 tờ bản đồ số 41 xã N, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho bà Phạm Thị L. Đến ngày 08/6/2022, bà xin rút lại toàn bộ yêu cầu này. Năm 2020 bà L đến rào tôn và xây dựng hàng gạch len xác định vị trí đất. Ngày 03/6/2024 bà có đơn yêu cầu phản tố. Yêu cầu: nguyên đơn phải tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán, tiếp tục thực hiện việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao đất cho bà Đ như giấy nhận cọc ngày 06/9/2003. Trong trường hợp bà L không muốn làm giấy tờ đất cho bà thì bà L phải thanh toán bằng tiền là 2.000.000.000 đồng. Số tiền bà tính cụ thể như sau: số tiền 85.000.000 đồng thời điểm 2003 là bà đã bán 21 cây vàng miếng có giá mỗi cây vàng là 5.000.000 đồng. Tính đến thời điểm này mỗi cây vàng có giá trị khoảng 88 triệu đồng. Vì vậy: 21 cây vàng x 88 triệu đồng/01 cây vàng = 1.848.000.000 đồng và bồi thường tổn thất tinh thần. Bà Đ yêu cầu làm tròn là 2.000.000.000 đồng và yêu cầu bà L phải trả ngay một lần. Đến ngày 27/8/2024 bà Hàng Xuân Đ có đơn xin rút yêu cầu phản tố.

Ngày 11/3/2025 bà Hàng Xuân Đ tiếp tục có đơn yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án tuyên hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị L và bà Hàng Xuân Đ vào ngày 09/6/2003 vì bà L đã đơn phương từ chối giao dịch chuyển nhượng đất cho bà Đ; Yêu cầu Tòa án buộc bà Phạm Thị L bồi hoàn gấp hai lần tiền cọc đã nhận tương đương giá trị của 156 m2 đất khu vực, tạm tính là 1.815.792.576 đồng, trả ngay 01 (một) lần khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại bản tự khai ngày 06/8/202 và tại phiên tòa, người làm chứng là bà Lý Lệ Hương trình bày:

Bà và bà Phạm Thị L, bà Hàng Xuân Đ không có quan hệ thân thích gì. Thời điểm ký giấy đặt cọc giữa bà L và bà Đ thì chồng bà có chở bà đến nhà bà L để ký người làm chứng vì chồng bà là người giới thiệu việc mua đất. Tại buổi ký giấy đặt cọc thì bà cũng không biết và không để ý việc bàn bạc mua đất thế nào, phần đất như thế nào, số tiền là bao nhiêu do có ông Minh chồng bà đứng ra lo hết, đến khi bảo bà ký làm chứng giấy đặt cọc thì bà ký. Còn việc giao tiền hay không và giao bao nhiêu thì bà không biết.

Trên phần đất đang tranh chấp giữa bà L và bà Đ hiện nay bà có trồng mấy cây chuối còn những cây khác là do tự mọc. Việc bà trồng cây chuối trên đất nêu trên không báo cho bà L hay bà Đ gì cả, chỉ thấy đất trống thì trồng. Những cây trồng này không có giá trị về kinh tế, sau này nếu có chặt bỏ hay làm gì thì bà không có ý kiến gì vì không phải đất của bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 88/2025/DSST ngày 27 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bị đơn bà Hàng Xuân Đ phải chấm dứt hành vi lấn chiếm, trả lại cho bà Nguyễn Thị Lan phần đất lấn chiếm có diện tích là 125,5 m2 thuộc thửa đất số 417 – Tờ bản đồ số 15 xã N, huyện N (nay là xã Hiệp Phước), Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02976 do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp ngày 09/7/2009, biến động thay đổi cho bà Phạm Thị L ngày 22/9/2009 ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2/ Đình chỉ đối với yêu cầu của bị đơn về việc yêu cầu Tòa án Hủy hợp đồng đặt cọc theo giấy nhận cọc ngày 06/9/2003 do hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn số tiền: (156m x 5.819.484 đồng) = 907.839.500 đồng vì hết thời hiệu khởi kiện. Bà Hàng Xuân Đ không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại yêu cầu trên, nếu yêu cầu khởi kiện sau không có gì khác với yêu cầu khởi kiện trước về nguyên đơn, bị đơn và quan hệ pháp luật tranh chấp. 3/ Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phạm Thị L trả lại cho bà Hàng Xuân Đ 85.000.000 (tám mươi lăm triệu) đồng từ việc đặt cọc theo giấy nhận cọc ngày 06/9/2003; 4/ Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn: thống nhất tài sản trên đất là tường gạch, hàng rào có giá trị là 10.000.000 đồng. Nguyên đơn và bị đơn thống nhất chuyển nhượng với nhau tài sản trên với giá là 10.000.000 đồng. Thực hiện tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền 5/ Đình chỉ yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 140110, số vào sổ cấp GCNQSDĐ: H02976 do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 09/7/2009, đăng ký thay đổi nhận chuyển nhượng cho bà Phạm Thị L ngày 22/9/2009 theo đơn rút yêu cầu của bà Hàng Xuân Đ. 6/ Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Hàng Xuân Đ đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo Đơn rút đơn yêu cầu đề ngày 27/8/2024. Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự. Ngày 04/9/2025, bị đơn bà Hàng Xuân Đ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu hủy một phần bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được với nhau về toàn bộ việc giải quyết tranh chấp tại vụ án. Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

- Về chấp hành pháp luật tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án được bảo đảm.

- Về nội dung kháng cáo: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ tranh chấp tại vụ án. Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

XÉT THẤY

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ tranh chấp tại vụ án. Thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 300 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 88/2025/DSST ngày 27 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực H– Thành phố Hồ Chí Minh:

1/ Hủy bỏ “Giấy đặt cọc” ngày 09/6/2003 ký giữa bà Phạm Thị L với bà Hàng Xuân Đ.

2/ Bà Phạm Thị L phải trả cho bà Hàng Xuân Đ số tiền là 150.000.000 đồng.

3/ Bà Phạm Thị L phải trả cho bà Hàng Xuân Đ số tiền xây tường rào trên đất là 10.000.000 đồng; Giao tường rào trên đất cho bà Hàng Xuân Đ được quyền tiếp tục quản lý sử dụng hoặc tự tháo dỡ.

4/ Bà Phạm Thị L tự nguyện chịu chi phí tố tụng là 18.413.970 đồng (Bao gồm chi phí đo đạc: 15.413.970 đồng, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 3.000.000 đồng).

Bà Phạm Thị L tự nguyện chịu và có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Hàng Xuân Đ chi phí thẩm định giá tài sản số tiền là 11.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án (đối với khoản tiền phải trả) cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qui định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

5/ Án phí sơ thẩm: Miễn cho bà Phạm Thị L và bà Hàng Xuân Đ.

Trả lại cho bà Phạm Thị L 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0034016 ngày 24 tháng 4 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 6 – Thành phố Hồ Chí Minh).

Trả lại cho bà Hàng Xuân Đ 36.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0018067 ngày 19 tháng 8 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 6 – Thành phố Hồ Chí Minh).

6/ Án phí phúc thẩm: Bà Hàng Xuân Đ được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.