Bản án 411/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Diệp Hoàng K có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Minh Đ trình bày:

Ngày 17/7/2018, ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L có lập văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng dất không có tài sản gắn liền với đất với nội dung thỏa thuận: Ông Huỳnh Văn L (Bên A) đồng ý chuyển nhượng, ông Diệp Hoàng K (Bên B) đồng ý nhận chuyển nhượng một phần đất diện tích 407m2 thuộc một phần thửa 108, tờ bản đồ số 19 tọa lạc tại xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện trạng bên trên đất trống, phần ranh chi tiết căn cứ theo bản vẽ sơ đồ nhà đất, số HĐ: 01754/2018 do Công ty TNHH Đ2 lập ngày 16/7/2018. (Bên A) và (Bên B) hiểu rõ tình trạng pháp lý của phần đất nêu trên chưa được hợp thức hóa. Giá chuyển nhượng: 180.000.000 (Một trăm tám mươi triệu) đồng, phương thức thanh toán một lần. Ngày 17/7/2018 (Bên B) giao cho (Bên A) số tiền 180.000.000 đồng ngay sau khi hai bên ký xong văn bản. Thời gian giao đất 17/7/2018, điều kiện giao đất ngay sau khi hai bên nhận tiền đầy đủ.

Ngay khi ký giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018, ông K đã giao số tiền 180.000.000 đồng cho ông L theo Vi bằng ngày 17/7/2018 và ông L cho ông K biết phần đất trên đủ điều kiện để ông L làm thủ tục tách thửa sang tên cho ông K và ông L đã ký giấy ưng thuận ngày 06/9/2022 nội dung: Được thay mặt ông L đến Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nộp hồ sơ và nhận kết quả đăng ký chỉnh lý biến động diện tích. Nhận lại Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất bản chính (thửa đất số 108, tờ bản đồ số 19, địa chỉ: xã B, huyện B, Thành phố H) và khi ông K tiến hành làm thủ tục hồ sơ tách thửa thì ông L không cho ông K mượn bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V264228, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: 1160/QSDĐ cấp cho hộ ông Huỳnh Văn L do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/4/2002.

Ngày 10/3/2022, ông K khởi kiện ông L ra Ủy ban nhân dân xã B, huyện B và ông L cam kết tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận cho ông K mượn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đến khi ông K liên hệ thì ông L vẫn không cho ông K mượn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa. Do hai bên không thỏa thuận được.

Do đó ông Diệp Hoàng K khởi kiện ông Huỳnh Văn L yêu cầu:

Buộc ông L tiếp tục thực hiện văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng dất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018.

Buộc ông L giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa 108, tờ bản đồ số 19, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số

2 V264228, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 1160/QSDĐ cho hộ ông Huỳnh Văn L do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/4/2002 để ông K thực hiện thủ tục tách thửa, đăng ký biến động diện tích sang tên phần đất theo quy định của pháp luật.

Ngày 16/10/2024, ông Diệp Hoàng K có đơn khởi kiện thay đổi, bổ sung yêu cầu và tại phiên tòa yêu cầu:

Hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018 giữa ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L.

Buộc ông Huỳnh Văn L trả lại cho ông Diệp Hoàng K tổng số tiền là 628.534.000 (Sáu trăm hai mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn) đồng. Bao gồm: Số tiền ông L đã nhận là 180.000.000 (Một trăm tám mươi triệu) đồng và tiền bồi thường thêm phần tiền chênh lệch theo giá thị trường một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất nêu trên theo kết quả định giá của Công ty TNHH T ngày 16/5/2024 là 448.534.000 (Bốn trăm bốn mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn) đồng (1.077.068.000 (Một tỷ bảy mươi bảy triệu sáu mươi tám nghìn) đồng - số tiền gốc 180.000.000 (Một trăm tám mươi triệu) đồng = 897.068.000 (Tám trăm chín mươi bảy triệu không trăm sáu mươi tám nghìn đồng)) : 2).

* Bị đơn ông Huỳnh Văn L vắng mặt tại cấp sơ thẩm và không có ý kiến trình bày.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Mỹ Đ1 theo bản tự khai ngày 13/7/2023 trình bày: Bà Đ1 đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông K và không có ý kiến gì khác. Bà Đ1 xin được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án vì lý do bận công việc không thể có mặt tham gia phiên tòa.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 11/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Diệp Hoàng K.

Tuyên hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018 giữa ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L.

Buộc bị đơn ông Huỳnh Văn L phải có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K số tiền 628.534.000 (Sáu trăm hai mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn) đồng (trong đó gồm: số tiền gốc 180.000.000 (Một trăm tám mươi triệu) đồng và tiền bồi thường giá trị chênh lệch 448.534.000 (Bốn trăm bốn mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn đồng), thanh toán một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

3

Ngày 31/7/2025, bị đơn ông Huỳnh Văn L nộp đơn kháng cáo toàn bộ án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ mới.

Người kháng cáo bị đơn ông Hồ Văn L1 trình bày vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tuyên sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận một yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018 giữa ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L và ông Huỳnh Văn L phải có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K số tiền 180.000.000 đồng (một trăm tám mươi triệu đồng), không tuyên buộc ông Huỳnh Văn L phải trả cho ông Diệp Hoàng K số tiền bồi thường chênh lệch là 448.534.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn đồng).

Nguyên đơn và bị đơn xác nhận tại thời điểm chuyển nhượng phần diện tích đất mua bán thuộc một phần diện tích đất trong Giấy chứng nhận của hộ gia đình ông L nhưng chỉ có cá nhân ông L ký giấy tay mua bán và nhận tiền.

Ông Nguyễn Minh Đ là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Diệp Hoàng K trình bày: Ông Diệp Hoàng K chưa nhận đất nên các bên không có biên bản bàn giao đất. Nay nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của đương sự làm trong hạn luật định nên hợp lệ, đề nghị Tòa án chấp nhận. Hội đồng xét xử và những người tham gia phiên tòa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm.

Về nội dung: Căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cũng như lời trình bày của các bên tại phiên tòa phúc thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn L. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 11/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

4

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tranh chấp về văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất được ký ngày 17/7/2018 giữa ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L nên quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. đối tượng tranh chấp và bị đơn đều tại xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nên Tòa án nhân dân Khu vực 10- Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được sửa đồi bổ sung năm 2025. Do có kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn L nên căn cứ theo quy định tại Điều 37, khoản 1 Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm.

Xét thấy người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Mỹ Đ1 có đơn xin xét xử vắng mặt nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét, văn bản thỏa thuận ngày 17/07/2018 giữa ông Huỳnh Văn L và ông Diệp Hoàng K về việc chuyển nhượng một phần đất diện tích 407m2 thuộc một phần thửa 108, tờ bản đồ số 19 tọa lạc tại xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh về hình thức ký giấy tay không phù hợp với quy định pháp luật. Về nội dung, căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V264228, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 1160/QSDĐ cấp cho hộ ông Huỳnh Văn L do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/4/2002 nên tại thời thời điểm ký ông Huỳnh Văn L chưa phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất nên vi phạm Điều 188 Luật Đất đai và Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do đó cấp sơ thẩm nhận định văn bản thỏa thuận ngày 17/7/2018 vô hiệu là có cơ sở.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

5

Xét lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu là bên bán biết mình chưa đáp ứng đủ điều kiện về chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng vẫn bán, bên mua không tìm hiểu rõ về chủ sở hữu nhưng vẫn mua và đối tượng chuyển nhượng không thể thực hiện được nên đây là lỗi của cả hai bên, mỗi bên sẽ chịu ½ trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Tại thời điểm các bên chuyển nhượng thỏa thuận giá trị là 180.000.000 đồng, nay theo kết quả thẩm định gía của Công ty TNHH T ngày 16/5/2024 thể hiện giá trị phần diện tích 407m2 thuộc một phần thửa 108, tờ bản đồ số 19 tọa lạc tại xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh là 1.077.068.000 đồng nên thiệt hại mỗi bên phải chịu là (1.077.068.000 đồng -180.000.000 đồng) = 897.068.000 đồng: 2 = 448.534.000 đồng.

Từ các căn cứ và nhận định trên, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả số tiền bồi thường thiệt hại là 448.534.000 đồng là có cơ sở. Do đó, cấp phúc thẩm không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn L.

Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo nên giữ nguyên.

- Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Nguyên đơn tự nguyện chịu nên không xem xét.

- Về chi phí đo vẽ và thẩm định giá: Bị đơn ông Huỳnh Văn L có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K tổng số tiền là 25.000.000 đồng (hai mươi lăm triệu đồng), bao gồm: 7.000.000 đồng là chi phí đo vẽ theo Phiếu thu 07/12/2023 của Công ty TNHH Đ2 - Thiết kế - Xây dựng Hòa Phát H và số tiền 18.000.000 đồng là chi phí thẩm định giá theo Giấy báo có ngày 07/5/2024 của Công ty TNHH T.

H1 lại tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K.

Vì các lẽ trên;

6

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được sửa đổi bổ sung năm 2025;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn L. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 11/7/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể như sau:

1.1 Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Diệp Hoàng K.

- Tuyên hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018 giữa ông Diệp Hoàng K và ông Huỳnh Văn L.

- Buộc bị đơn ông Huỳnh Văn L phải có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K số tiền 628.534.000 (Sáu trăm hai mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn) đồng (trong đó gồm: số tiền gốc 180.000.000 (Một trăm tám mươi triệu) đồng và tiền bồi thường giá trị chênh lệch 448.534.000 (Bốn trăm bốn mươi tám triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn) đồng), thanh toán một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

1.2 Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Diệp Hoàng K không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H1 lại số tiền 4.800.000 đồng (bốn triệu tám trăm nghìn đồng) cho ông Diệp Hoàng K đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021 0041840 ngày 27/10/2022 và số tiền 12.770.000 đồng (mười hai triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số BLTU/24P 0051277 ngày 13/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 10 - Thành phố Hồ Chí Minh).

Ông Huỳnh Văn L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) đối với hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất ngày 17/7/2018 và án phí 29.141.360 đồng (hai mươi chín triệu một trăm bốn mươi mốt nghìn ba trăm sáu mươi đồng) đối với việc hoàn trả số tiền gốc và tiền bồi thường giá trị chênh lệch của số tiền 628.534.000 đồng. Tổng số tiền án phí ông L phải chịu là 29.441.360 đồng (hai mươi chín triệu bốn trăm bốn mươi mốt nghìn ba trăm sáu mươi đồng).

1.3 Về chi phí đo vẽ và thẩm định giá: Bị đơn ông Huỳnh Văn L có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn ông Diệp Hoàng K tổng số tiền là 25.000.000

7 đồng (hai mươi lăm triệu đồng) (bao gồm: 7.000.000 đồng là chi phí đo vẽ theo Phiếu thu 07/12/2023 của Công ty TNHH Đ2 - Thiết kế - Xây dựng Hòa Phát H và số tiền 18.000.000 đồng là chi phí thẩm định giá theo Giấy báo có ngày 07/5/2024 của Công ty TNHH T).

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng ông Huỳnh Văn L đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0013229 ngày 04/9/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

3.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.