Bản án 410/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Công Bình.

Các Thẩm phán:

1. Ông Y Phi Kbuôr;

2. Bà Lưu Thị Thu Hường.

- Thư ký phiên toà: Bà Phạm Thị Thu Thùy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Bà Lương Thị Diệu Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 29 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 411/2025/TLPT-DS ngày 10/11/2025, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 20/2025/DS-ST, ngày 10/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 450/2025/QĐ-PT ngày 03/12/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 382/2025/QĐ-PT ngày 15/12/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Văn D, sinh năm 1983 và bà Trần Thị P, sinh năm 1983; địa chỉ: Thôn B, xã D, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Bà Vũ Thị Thương T, sinh năm 1995 (Văn bản uỷ quyền ngày 27/3/2025); địa chỉ: Công ty Luật Đ, toà A, Khu nhà ở xã hội, đường T, phường A, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Cao Anh S - Công ty Luật Đ, Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk; địa chỉ: toà A, Khu nhà ở xã hội, đường T, phường A, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1995; địa chỉ: Buôn E, xã K, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phạm Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1998; địa chỉ: Buôn E, xã E, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

4. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lê Văn D và bà Trần Thị P.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*/ Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày có nội dung như sau:

Ngày 07/01/2025, tại Văn phòng Công chứng P, bà Nguyễn Thị T có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lê Văn D và bà Trần Thị P quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DQ 233161 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện K cấp ngày 07/11/2024, vào sổ số CN1732. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng theo số công chứng: 000165, với thông tin cụ thể như sau: Thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80, diện tích 220,5m2; địa chỉ tại thị trấn P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 190.000.000 đồng, tuy nhiên thực tế giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 1.080.000.000 đồng, vợ chồng ông D, bà P đã thanh toán đủ số tiền 1.080.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị T.

Sau khi hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bà Nguyễn Thị T có hẹn ngày hôm sau sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D, bà P đi làm thủ tục đăng ký biến động sang tên cho vợ chồng ông D, bà P. Sau đó vợ chồng ông D, bà P đã nhiều lần liên hệ với bà Nguyễn Thị T yêu cầu bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vợ chồng ông D, bà P đi làm thủ tục đăng ký sang tên, nhưng bà Nguyễn Thị T cố tình trốn tránh không thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị T và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị P, ông Lê Văn D theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 07/01/2025 đã được công chứng tại Văn phòng công chứng P và buộc bà T giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 233161 cho bà P, ông D để thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

*/ Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày có nội dung như sau:

Vào ngày 07/01/2025, bà Nguyễn Thị T có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Văn D, bà Trần Thị P, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80, tại thị trấn P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng là 190.000.000 đồng, tuy nhiên giá thực tế là 1.080.000.000 đồng và bà T đã nhận đủ số tiền trên. Hiện nay, thửa đất trên của bà T đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, do đó đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T không đồng ý và đề nghị huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông Lê Văn D, bà Trần Thị P đối với thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80. Bà T sẽ trả lại cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng đã nhận là 1.080.000.000 đồng.

*/ Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Nguyễn Ngọc T trình bày có nội dung như sau:

Do có mối quan hệ quen biết nên ông T có cho bà Nguyễn Thị T vay tiền và do bà T không trả nợ nên ông T có khởi kiện tại Tòa án. Quá trình giải quyết ông T có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80 và Tòa án đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2025/QĐST-DS ngày 13/02/2025, phong tỏa tài sản đối với thửa đất trên. Hiện nay, Chi cục thi hành án huyện K (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực B - Đắk Lắk) đã ra quyết định thi hành án buộc bà T phải trả cho ông số tiền 3.800.000.000 đồng. Mặt khác, thi hành án đã ra quyết định cưỡng chế kê biên đối với thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80 để thi hành án cho ông. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông T không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 20/2025/DS-ST, ngày 10/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ: Các Điều 123, 408, 503 Bộ luật Dân sự; Điều 45 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Nguyễn Thị T và bên nhận chuyển nhượng bà Trần Thị P, ông Lê Văn D ngày 07/01/2025 là vô hiệu.

Ông Lê Văn D, bà Trần Thị P phải trả lại thửa đất số 175, tờ bản đồ số 80, tại thị trấn P, huyện K, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 233161 ngày 07/11/2024 cho bà Lê Thị T1, thay đổi cơ sở pháp lý chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T ngày 16/12/2024 cho bà Nguyễn Thị T.

Bà Nguyễn Thị T phải trả lại số tiền 1.080.000.000 đồng (một tỷ không trăm tám mươi triệu đồng) cho ông Lê Văn D, bà Trần Thị P.

Về án phí: Nguyên đơn phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ số tiền 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0003110 ngày 02/4/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án cho đương sự theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 23/9/2025, nguyên đơn ông Lê Văn D và bà Trần Thị P có đơn kháng cáo, với nội dung: Kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến, với nội dung: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và giải quyết vụ án chưa toàn diện mà cấp phúc thẩm không thể bổ sung, khắc phục được, nên cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự: Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Văn D và bà Trần Thị P; hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đắk Lắk để giải quyết lại theo thủ tục chung.