Bản án 41/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án đại diện theo nguyên đơn trình bày: Do cùng kinh doanh sắt thép nên giữa bà Nguyễn Hồng L1 và vợ chồng ông Đào Việt C, bà Trần Thị Thu H có quen biết nhau nên được biết vợ chồng ông C có thế chấp 02 thửa đất địa chỉ phường C để vay tiền tại Ngân hàng TMCP Đ- Chi nhánh T2 (viết tắt Ngân hàng). Do đã đến kỳ phải trả nợ Ngân hàng nhưng thiếu tiền nên chưa đủ trả gốc lãi, ông C, bà H muốn bán tài sản thế chấp để lấy thêm tiền trả cho Ngân hàng nên có nói chuyện bà L1 có mua thì bán lại. Do cũng có nhu cầu mua đất, nên nguyên đơn đã đi xem đất và thỏa thuận 02 thửa đất trên giá 900.000.000 đồng, phía bị đơn đề nghị chuyển tiền thanh toán trước để trả nợ Ngân hàng và rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSD) để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt HĐCNQSD đất) nên bà L1 đề nghị phải có văn bản nhất trí của Ngân hàng về việc cho bán tài sản thế chấp thì mới chuyển tiền. Đến ngày 27/12/2023, bị đơn đã đưa cho bà biên bản làm việc với Ngân hàng nội dung giữa Ngân hàng và vợ chồng bà H-ông C cùng thống nhất thỏa thuận thanh toán tiền cho ngân hàng trước ngày 29/12/2023, ngân hàng cam kết hoàn trả và giải chấp các hồ sơ thế chấp nên bà đã nộp số tiền 900.000.000 đồng là tiền mua đất vào tài khoản số 3906898899 của bà Trần Thị Thu H tại Ngân hàng TMCP Đ- Chi nhánh T2.

Đến ngày 03/01/2024, bà được bị đơn thông báo thủ tục tại Ngân hàng đã xong đề nghị ký HĐCNQSD đất nhưng do bà bận nên hẹn ngày khác, đến ngày 08/01/2024 tại Văn phòng C2 Thành phố, tỉnh Thái Nguyên giữa bà và ông Đào Việt C, bà Trần Thị Thu H thực hiện ký kết HĐCNQSD đất theo đó đã thống nhất thỏa thuận: Bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 162, tờ bản đồ số 09 với diện tích đất 528m2 (trong đó đất ở đô thị là 150m2 và đất trồng cây lâu năm là 378m2), tại phường C, thành phố T được Ủy ban nhân dân thành phố T (viết tắt UBND TPTN) cấp GCNQSD đất số BG 112594 ngày 01/6/2011, số vào sổ cấp GCN CH00394/NCN-6136 mang tên Trần Thị Thu H. Quyền sử dụng đất sử dụng đất tại thửa 163, tờ bản đồ số 09 với diện tích đất 192m2 đất trồng cây lâu năm tại phường C, thành phố T được UBND TPTN cấp GCNQSD đất số BG 112593 ngày 01/6/2011, số vào sổ cấp GCN CH00393/NCN-6136 mang tên Trần Thị Thu H; Giá 02 thửa đất 900.000.000 đồng. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đã được Văn phòng C2 công chứng, chứng thực cùng ngày 08/01/2024, số công chứng 146 quyển số 01/2024.

Sau khi ký kết HĐCNQSD đất, ngày 09/01/2024 bà đã nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố T (viết tắt CNVPĐKĐĐ TPTN), đến ngày 18/01/2024 bà nhận được công văn số 117/CV-VPĐKĐĐ CNVPĐKĐĐ TPTN về việc trả lại hồ sơ với lý do: “Ngày 22/11/2023, Chi cục Thuế thành phố T (viết tắt Chi CT TPTN) có văn bản số 2347 CCT-Ktr 1 về việc phối hợp xử lý nợ thuế với nội dung: Căn cứ tình hình nghĩa vụ nộp thuế của Công ty cổ phần T3 (viết tắt Công ty T3), mã số thuế 4600835008 địa chỉ kinh doanh, tổ C, phường C, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. Ông Đào Việt C- Giám đốc Công ty T3, số CCCD xxxxxxxxxxxx, cấp ngày 10/8/2021, nơi cấp: Cục C3 về TTXH, địa chỉ tổ C, phường T, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. Tính đến ngày 21/11/2023, cá nhân và tổ chức trên chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách nhà nước, số tiền thuế nợ lớn, có hành vi tẩu tán tài sản. C4 đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai- Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T (viết tắt VPĐKĐĐ), phối hợp dừng hồ sơ khi có hoạt động mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng, cho giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức trên. Và thông báo cho C1 CT TPTN ngay khi cá nhân và tổ chức trên đến làm thủ tục nêu trên”. Do đó, việc dừng hồ sơ chuyển nhượng làm ảnh hưởng quyền lợi của bà và khởi kiện đề nghị Tòa án: Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 146 quyển số 01/2024 ngày 08/01/2024 tại Văn phòng C2 giữa bên chuyển nhượng là ông Đào Việt C và bà Trần Thị Thu H. Công nhận bà có quyền sở hữu và có quyền đăng ký quyền sử dụng đất tại thửa đất số 162, 163 tờ bản đồ số 9 phường C, thành phố T

Ý kiến trình bày của bị đơn: nhất trí trình bày của nguyên đơn, xác định do năm 2016 vợ chồng bị đơn có thế chấp 02 thửa đất số 162,163 tờ bản số 9, thuộc tổ B, phường C, thành phố T để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng của Công ty T3. Đến năm 2023, hợp đồng tín dụng đến hạn trả nợ nhưng do làm ăn thua lỗ không đủ tiền trả nợ Ngân hàng, do đó bị đơn có trao đổi nhờ bạn bè mua thửa đất thế chấp để có đủ tiền hỗ trợ trả nợ Ngân hàng. Bà Nguyễn Hồng L1 có quen biết từ trước nên đã đi xem thửa đất và nhất trí giá mua với số tiền 900.000.000 đồng tuy nhiên đề nghị phải có sự nhất trí của Ngân hàng thì mới đồng ý chuyển tiền. Do đó, chúng tôi đã liên hệ với Ngân hàng để xin bán tài sản thế chấp nên ngày 27/12/2023 giữa vợ chồng chúng tôi và Ngân hàng đã thống nhất thỏa thuận vợ chồng tôi trả cho Ngân hàng số tiền 2.054.000.000 đồng trước ngày 29/12/2023 thì Ngân hàng cam kết hoàn trả và giải chấp các hồ sơ thế chấp tại Ngân hàng, sau khi có Biên bản làm việc trên chúng tôi đưa cho bà Lê n bà L1 đã chuyển số tiền 900.000.000 đồng vào tài khoản của vợ tôi Trần Thị Thu H nên chúng tôi đã trả nợ tại Ngân hàng và được giải chấp tải sản, sau đó liên hệ với bà L1 để ký kết HĐCNQSD đất. Đến ngày 08/01/2024, tại Văn phòng C2 Thành phố, tỉnh Thái Nguyên vợ chồng tôi và bà Nguyễn Hồng L1 cùng ký HĐCNQSD đất tại thửa 162 và thửa 163 tờ bản đồ số 9, phường C, thành phố T như bà L1 đã trình bày. Sau khi ký kết hợp đồng chúng tôi đã bàn giao thửa đất cũng như toàn bộ giấy tờ liên quan đến thửa đất trên cho bà L1 để làm thủ tục sang tên, đến cuối tháng 01 năm 2024 chúng tôi được bà L1 thông báo hồ sơ xin cấp GCNQSD đất bị trả về vì lý do Công ty cổ phần T3 nợ thuế, sau đó nhận được đơn khởi kiện của bà L1. Chúng tôi xác định, do Công ty T3 làm ăn thua lỗ dẫn đến không có khả năng trả nợ, còn khoản vay tại Ngân hàng TMCP Đ từ nhiều năm trước, chúng tôi đề nghị bà Lê n1 chuyển nhượng hai thửa đất trên để lấy tiền trả nợ ngân hàng do đó việc mua bán, chuyển nhượng giữa chúng tôi và bà Lê l ngay tình, chúng tôi nhất trí yêu cầu của bà L1 nhất trí công nhận hợp đồng CNQSD đất đã ký kết, đề nghị Tòa án xem xét theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan C: Tại văn bản số 295/CCT-Ktr1 ngày 26/02/2024 xác định Công ty T3, mã số thuế 4600835008, địa chỉ kinh doanh tại tổ A, phường C, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên (tạm ngừng kinh doanh từ 15/7/2023 đến 14/7/2024) do ông Đào Việt C vừa là giám đốc vừa là cổ đông góp vốn của Công ty T3. Chi cục T1 hiện đang thực hiện cưỡng chế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn để thu hồi nợ thuế cho Ngân sách Nhà nước đối với Công ty T3 và đang tiến hành thu thập thông tin về tài sản của Công ty T3 và cá nhân ông Đào Việt C để thực hiện biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, bán đấu giá và biện pháp cưỡng chế thu tiền, tài sản khác của người nộp thuế bị cưỡng chế do cơ quan, tổ chức, cá nhân khác đang giữ. Để thực hiện việc thu hồi nợ thuế có hiệu quả Chi CT TPTN đã ban hành văn bản 2347/CCT-Ktr1 ngày 22/11/2023 gửi VPĐKĐĐ phối hợp xử lý nợ thuế, trong nội dung công văn có nêu “đề nghị VPĐKĐĐ phối hợp tạm dừng hồ sơ khi có hoạt động mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức trên và thông báo cho C1 CT TPTN ngay khi cá nhân và tổ chức trên đến làm các thủ tục nêu trên”. Việc đề nghị tạm dừng hồ sơ khi có hoạt động chuyển dịch tài sản và thông báo ngay khi cá nhân và tổ chức trên đến làm cá thủ tục nêu trên của Chi cục Thuế là phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thu thập thông tin để áp dụng tối đa các biện pháp “Cưỡng chế bằng biện pháp kê biên” và “Cưỡng chế bằng biện pháp thu tiền, tài sản khác của người nộp thuế bị cưỡng chế do cơ quan, tổ chức, cá nhận khác đạng giữ”

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại Chi CT TPTN chưa nhận được thông báo nào từ VPĐKĐĐ về việc cá nhân ông Đào Việt C và vợ là bà Trần Thị Thu H xóa thế chấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu 02 thửa đất nêu trên tại Ngân hàng để chuyển nhượng cho bà Nguyễn Hồng L1”

Chi cục Thuế thành phố T không tham gia tố tụng trong vụ án dân sự với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, vì tài sản là thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 162, tờ bản đồ số 09 diện tích 528m2 và số 163, tờ bản đồ số 09 diện tích 192m2 tại phường C, thành phố T đứng tên bà Trần Thị Thu H, sinh năm 1971 (bà Trần Thị Thu H là vợ ông Đào Việt C) nên Chi CT TPTN không có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên quan điểm trình bày trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa.

Đại diện Viện kiểm sát thành phố Thái Nguyên phát biểu ý kiến:

Về chấp hành pháp luật của những người tiến hành tố tụng: Thẩm phán thụ lý giải quyết vụ án đã thu thập đầy đủ các tài liệu và chứng cứ, tuân thủ đúng trình tự luật định. Tại phiên tòa việc xét xử vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ theo đúng trình tự pháp luật.

Về đường lối giải quyết: sau khi phân tích đánh giá các tình tiết trong vụ án đề nghị Hội đồng xét xử: Đề nghị áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Điều 116, Điều 117, Điều 118, khoản 2 Điều 119, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự 2015. Khoản 7 Điều 95; khoản 1, điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 2 Điều 170, Điều 188 Luật đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng Lê . Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đào Việt C và bà Trần Thị Thu H và Nguyễn Hồng L1, diện tích 528m2 tại thửa 162 và 192m2 tại thửa 163, tờ bản đồ số 9, phường C, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên, được công chứng ngày 08/01/2024 số công chứng 146 quyển số 01/2024 ngày 08/01/2024 tại Văn phòng C2 thành phố T. Bà Nguyễn Hồng L1 có quyền và nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định. Về án phí: ông Đào Việt C, bà Trần Thị Thu H phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm theo quy định. Về chi phí tố tụng bà Nguyễn Hồng L1 đã chi phí xong, không yêu cầu bị đơn thanh toán nên không xem xét.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1.2] Tại phiên tòa bà Trần Thị Thu H và Chi cục Thuế thành phố T có đơn xin xử vắng mặt do đó Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt.

Xét việc ban hành văn bản tạm dừng hồ sơ cấp GCNQSD đất và thông báo trả lại hồ sơ cấp GCNQSD đất thấy:

Như vậy, việc Chi CT TPTN ban hành công văn gửi VPĐKĐĐ về việc tạm dừng hồ sơ khi có hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu liên quan đến ông Đào Việt C và CNVPĐKĐĐ thành phố T trả lại hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất là phù hợp quy định pháp luật.

Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng thấy:

Như vậy, tại thời điểm bà Lê chuyển tiền cho ông C ngày 27/12/2023 thì tài sản là đất đang thế chấp tại Ngân hàng, tuy nhiên trước đó ông C, bà H đã làm việc với Ngân hàng và được Ngân hàng đồng ý giải chấp đối với tài sản chuyển nhượng trong trường hợp ông C tất toán được số tiền theo thỏa thuận của Ngân hàng. Sau khi, ông C, bà H đã thanh toán số tiền theo biên bản làm việc với ngân hàng, ngày 03/01/2024 Ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp tài sản là 02 thửa đất trên và Ngân hàng không có thắc mắc, khiếu nại đối với hợp đồng chuyển nhượng của ông C, bà H và bà L1. Vì vậy, trường hợp này được xác định Ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý với vợ chồng ông C (bên thế chấp) được quyền chuyển nhượng đất (tài sản đang thế chấp), do đó Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên phù hợp với quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự.

Từ những nhận định trên, thấy có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận HĐCNQSDĐ ngày 08 tháng 01 năm 2024.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Điều 117, Điều 118, khoản 2 Điều 119, Điều 299, Điều 303, khoản 5 Điều 321, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Bộ luật dân sự 2015. Điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 168, khoản 2 Điều 170, Điều 188 Luật đất đai 2013. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Hồng L1 đối với ông Đào Việt C và bà Trần Thị Thu H.

[1] Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đào Việt C, bà Trần Thị Thu H và bà Nguyễn Hồng L1 tại thửa 162 và thửa 163 tờ bản đồ số 9, phường C, thành phố T được công ngày 08/01/2024 tại Văn phòng C2, số công chứng số 146, quyển số 01/2024-TP/CC-SCC/HĐGD.

[2] Bà Nguyễn Hồng L1 có quyền sử dụng thửa đất số 162 và thửa đất số 163 tờ bản đồ số 9, phường C, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên. Bà Nguyễn Hồng L1 có nghĩa vụ liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký biến động và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 162, 163 tờ bản đồ số 9 phường C, thành phố T theo quy định.

[3] Về Chi phí tố tụng: bà L1 tự nguyện chịu chi phí tố tụng, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

[4]. Về án phí ông Đào Việt C phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm sung ngân sách nhà nước. Bà Nguyễn Hồng L1 không phải chịu án phí theo quy định, hoàn trả bà Nguyễn Hồng L1 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 00025191 ngày 01/02/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thái Nguyên

[4]Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ