Bản án 41/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nguyên đơn: ngày 26 tháng 6 năm 2019, vợ chồng ông Mai Thanh T và bà Nguyễn Dương Trường H lập văn bản thỏa thuận nhận chuyển nhượng của bà Hà Thị P nhà và đất thuộc thửa đất số B2 - 01, tờ bản đồ số QH-03/11, diện tích 192,54m2, tại khu dân cư K, phường V, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam, giá chuyển nhượng là 3.500.000.000 đồng; khi đặt cọc, hai bên biết rõ nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng. Ngày 26 tháng 6 năm 2019, bà P viết giấy nhận tiền đặt cọc của ông T 800.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 03 tháng 7 năm 2019 hai bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng. Ngày 03 tháng 7 năm 2019, tại Văn phòng C1, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì Công chứng viên không công chứng vì thửa đất đang tranh chấp và có đơn ngăn chặn của con rể bà P là ông Nguyễn Hoàng C. Sau đó vợ chồng ông T yêu cầu bà P trả lại tiền cọc nhưng bà P không đồng ý. Ông Mai Thanh T yêu cầu bà Hà Thị P phải trả lại tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và phạt cọc 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 đồng.

Phía bị đơn thống nhất như lời khai của ông Mai Thanh T về việc thỏa thuận chuyển nhượng nhà và đất, giá trị chuyển nhượng tài sản, thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, cũng như việc nhận tiền đặt cọc. Ngày 03 tháng 7 năm 2019, bà P và vợ chồng ông T đến Văn phòng C1 để làm thủ tục chuyển nhượng thì ông T cho rằng nhà và đất đang tranh chấp, không thể làm thủ tục được nên không tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng. Bà P có biết và đã nhận được thông báo thụ lý vụ án hôn nhân của Tòa án nhân dân thị xã Đ giữa bà Nguyễn Thị Thúy K (con ruột bà P) và ông Nguyễn Hoàng C, bà là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án này, tuy nhiên bà P không được biết thông tin và cũng không nhận được bất kỳ thông báo nào về việc nhà và đất của bà P có tranh chấp nên bà cho rằng nhà và đất không liên quan đến vụ án này. Bà P đã yêu cầu vợ chồng ông T đến Văn phòng Công chứng khác để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng vợ chồng ông T không đồng ý. Bà P vẫn có nguyện vọng chuyển nhượng nhà và đất cho vợ chồng ông T, nếu vợ chồng ông T có thể đợi đến khi con gái và con rể bà P giải quyết xong thủ tục ly hôn thì bà P sẽ tiếp tục chuyển nhượng nhà và đất cho vợ chồng ông T. Vì vậy, bà Hà Thị P không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Cho rằng ông Nguyễn Hoàng C gửi văn bản đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng nhà, đất không đúng quy định của pháp luật đã gây thiệt hại và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà P. Bà Hà Thị P yêu cầu ông Nguyễn Hoàng C bồi thường thiệt hại cho bà P khoản tiền lãi đối với số tiền 2.700.000.000 đồng mà bà không nhận được do không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông T, mức lãi suất 0,675%/tháng, thời hạn từ ngày 03 tháng 7 năm 2019 (ngày đến Văn phòng Công chứng lập thủ tục chuyển nhượng) đến ngày 15 tháng 11 năm 2019, số tiền là 81.900.000 đồng.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có ý kiến như sau:

- Ông Nguyễn Hoàng C xác định nhà và đất trên thửa đất số B2 - 01, tờ bản đồ số QH-03/11, diện tích 192,54m2, tại khu dân cư K, phường V, T tài sản chung của vợ chồng ông C và bà Nguyễn Thị Thúy K, nhờ bà P đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là Giấy chứng nhận). Tháng 01 năm 2019, ông C làm đơn gửi đến các cơ quan liên quan về việc tranh chấp nhà đất này khi giải quyết việc ly hôn giữa ông C và bà K. Tháng 02 năm 2019, bà P viết giấy thỏa thuận xác nhận nhà, đất trên là của vợ chồng ông C, nhờ bà P đứng tên trong Giấy chứng nhận. Ông C không đồng ý với yêu cầu của bà P vì việc ông yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn việc chuyển nhượng là để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông.

- Bà Nguyễn Dương Trường H thống nhất với yêu cầu của ông Mai Thanh T.

- Bà Nguyễn Thị Thúy K không thể hiện quan điểm.

Với nội dung vụ án như trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 95/2019/DS – ST ngày 15 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Đ tỉnh Quảng Nam đã căn cứ khoản 3 Điều 26, các điều 35, 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 328, 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, xử: buộc bà Hà thị P1 phải trả cho ông Mai Thanh T số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 đồng; buộc ông Mai Thanh T trả lại cho bà Hà Thị P một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH 224151 do UBND tỉnh Q cấp ngày 08 tháng 9 năm 2017, vào sổ cấp GCN – CT 16244; 01 chứng minh nhân dân mang tên Hà Thị P cấp ngày 01 tháng 10 năm 2010; một sổ hộ khẩu gia đình số 035 họ tên chủ hộ Nguyễn T1, khi bà Hà Thị P thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền; bác toàn bộ yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà Hà Thị P đối với ông Nguyễn Hoàng C. Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22 tháng 11 năm 2019, bị đơn Hà Thị P có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm. Ngày 29 tháng 6 năm 2022, bà Hà Thị P chết. Tòa án xác định, bổ sung, tống đạt văn bản tố tụng cho những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà P gồm chồng và các con là các ông, bà: N, Nguyễn Thị Thanh T2, Nguyễn Thị Thúy K, Nguyễn Thị Thúy V1, Nguyễn Thị Hà O tham gia tố tụng nhưng những người này không thể hiện quan điểm; riêng ông T1 cho rằng không liên quan và xin vắng mặt.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam phát biểu ý kiến: Tòa án, người tiến hành tố tụng, một số người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm; các bà Nguyễn Thị Thanh T2, Nguyễn Thị Thúy K, Nguyễn Thị Thúy V1, Nguyễn Thị Hà O đã không thực hiện nghĩa vụ của người tham gia tố tụng theo pháp luật tố tụng dân sự quy định. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[2]. Xét kháng cáo của bị đơn

[2.1]. Việc kháng cáo của bị đơn được thụ lý trong thời hạn, đúng điều kiện, thẩm quyền, thủ tục theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo của bà Hà Thị P là hợp pháp. [2.2]. Tại cấp phúc thẩm, bà Hà Thị P không có đơn xin rút kháng cáo. Sau khi bà P chết, những người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của bà P không hợp tác, xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử xác định bị đơn, người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn không thay đổi nội dung kháng cáo. [2.3]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Thứ nhất, trong quá trình tố tụng, bà P và ông T khẳng định việc ký kết thỏa thuận đặt cọc ngày 26 tháng 6 năm 2019 được lập thành văn bản, đảm bảo sự tự nguyện thỏa thuận nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng này có hiệu lực, buộc các bên thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc là có cơ sở. Thứ hai, nhà và đất thuộc thửa đất số B2 – 01, tờ bản đồ số QH – 03/11, diện tích 192,54m2, tại khu dân cư K, phường V, thị xã Đ (tài sản mà bà P nhận tiền đặt cọc của ông T 800.000.000 đồng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, theo hợp đồng lập ngày 26 tháng 6 năm 2019) là tài sản có liên quan đến quyền lợi của vợ chồng ông Nguyễn Hoàng C, bà Nguyễn Thị Thúy K (thể hiện qua việc bà P cam kết với vợ chồng ông C, xác nhận nhà, đất này là tài sản của vợ chồng ông C, còn bà P chỉ đứng tên dùm, đồng thời bà P tự nguyện rút kháng cáo sau khi có bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm xác định tài sản này là của vợ chồng ông C). Trước thời điểm nhận cọc, bà P đã biết Tòa án xác định bà P là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến nhà, đất thuộc nội dung giải quyết vụ án xin ly hôn giữa bà K và ông C, nhưng vì chủ quan cho rằng nhà, đất này là tài sản riêng của bà P nên bà vẫn nhận tiền cọc và ký thỏa thuận đặt cọc với ông T để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, Hội đồng xét xử thấy có cơ sở thực tiễn để cho rằng: trước và trong thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, bà P phải biết và phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của tài sản là đối tượng đặt cọc có liên quan đến quyền lợi của người thứ ba, nhưng không thông báo cho bên đặt cọc biết, dẫn đến bên đặt cọc giao kết hợp đồng đặt cọc và không thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng nhà, đất sau đó. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc với tổng số tiền 1.600.000.000 đồng là có cơ sở thực tiễn và đúng pháp luật.

[2.4]. Về yêu cầu của bị đơn Thứ nhất, trong vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Hoàng C. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không quy định về quyền của bị đơn đưa ra yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nên Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu của bà P theo hướng thụ lý yêu cầu độc lập là không có căn cứ pháp lý. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì bà P có quyền khởi kiện ông C tại Tòa án để yêu cầu giải quyết vụ việc này; việc Tòa án thụ lý, giải quyết yêu cầu này của bà P giúp cho kết quả giải quyết tranh chấp giữa các bên toàn diện, không ảnh hưởng đến quyền lợi của phía nguyên đơn; hiện nay mà P đã chết, người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng không hợp tác với cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, Hội đồng xét xử thấy không cần thiết hủy một phần bản án, đình chỉ giải quyết yêu cầu này để đương sự lựa chọn quyền khởi kiện vụ án độc lập khác, mà cần tiếp tục xem xét kháng cáo này của bà P nhằm đảm bảo tranh chấp giữa các bên liên quan được giải quyết dứt điểm, tránh kéo dài, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự khi thi hành án.

Thứ hai, các chứng cứ trong hồ sơ vụ án cho thấy bà P đã lập văn bản xác nhận nhà, đất tranh chấp là tài sản của vợ chồng ông C (BL 263); sau khi có bản án sơ thẩm xác định tài sản trên không phải của bà P thì bà P kháng cáo nhưng lại tự nguyện rút đơn kháng cáo (BL 325); hiện bản án tuyên xác định nhà, đất tranh chấp là của vợ chồng ông C đang có hiệu lực thi hành (BL 334, 335). Theo đó, việc ông C làm đơn ngăn chặn các giao dịch liên quan đến nhà, đất trên là để bảo vệ quyền sở hữu tài sản theo quy định tại các điều 163, 164 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà Hà Thị P về việc buộc ông C bồi thường thiệt hại là có căn cứ pháp luật. Do vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về nội dung này.

[2.5]. Bản án sơ thẩm không tuyên nội dung cùng hưởng quyền tài sản đối với tài sản chung của vợ chồng (nhận số tiền 1.600.000.000 đồng) của bà Nguyễn Dương Trường H (vợ ông Mai Thanh T), nhưng sau khi có bản án sơ thẩm, bà H không kháng cáo nội dung này và tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của bà H đề nghị y án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[2.6]. Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu phản tố của bà Hà Thị P về việc trả lại các giấy tờ liên quan đến hợp đồng đặt cọc đang tranh chấp, nhưng tuyên buộc nguyên đơn trả các giấy tờ cho bị đơn là giải quyết ngoài phạm vi các yêu cầu mà đương sự đưa ra. Tuy nhiên, xét thấy bản án sơ thẩm quyết định buộc ông Mai Thanh T trả lại các giấy tờ đã nhận của bà P theo hợp đồng là đảm bảo quyền lợi của bà P, giải quyết hết các quyền, nghĩa vụ của hai bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc đang tranh chấp. Mặt khác, ông T không kháng cáo và tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện của ông T đề nghị y án sơ thẩm. Do vậy, Hội đồng xét xử không xem xét nội dung này.

Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Hà Thị P, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 95/2019/DS – ST ngày 15 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Đ tỉnh Quảng Nam.

[3]. Về án phí dân sự phúc thẩm: miễn án phí cho bà Hà Thị P.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, các điều 26, 35, 39, 294, 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 117, 328, 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Hà Thị P (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng là các ông, bà Nguyễn T1, Nguyễn Thị Thanh T2, Nguyễn Thị Thúy K, Nguyễn Thị Thúy V1, Nguyễn Thị Hà O), giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 95/2019/DS – ST ngày 15 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Đ tỉnh Quảng Nam.

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Mai Thanh T; buộc bà Hà Thị P phải trả cho ông Mai Thanh T số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 (một tỷ sáu trăm triệu) đồng; ông Mai Thanh T phải trả lại cho bà Hà Thị P một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH 224151 do UBND tỉnh Q cấp ngày 08 tháng 9 năm 2017, vào sổ cấp GCN – CT 16244; 01 Chứng minh nhân dân mang tên Hà Thị P cấp ngày 01 tháng 10 năm 2010; một sổ hộ khẩu gia đình số 035 (họ tên chủ hộ: Nguyễn T1) khi bà Hà Thị P thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, mà bên phải thi hành án không thi hành khoản tiền trên thì hàng tháng phải chịu thêm khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà Hà Thị P (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng là các ông, bà Nguyễn T1, Nguyễn Thị Thanh T2, Nguyễn Thị Thúy K, Nguyễn Thị Thúy V1, Nguyễn Thị Hà O) đối với ông Nguyễn Hoàng C về số tiền lãi 81.900.000 đồng phát sinh trên số tiền 2.700.000.000 đồng, liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa ông Mai Thanh T và bà Hà Thị P.

4. Án phí dân sự: miễn án phí sơ thẩm và phúc thẩm cho bà Hà Thị P. Hoàn trả cho ông Mai Thanh T số tiền 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng đã nộp tạm ứng án phí sơ thẩm theo biên lai thu số 0002041 ngày 02 tháng 8 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 11/4/2024).