Bản án 41/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Trần Quốc T (do ông Nguyễn Hồ Z đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ngày 15-5-2021, ông T có ký Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 08/HĐCKCN - LHGF/2021 với Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đ (sau đây gọi tắt Công ty Đ) là nhà phân phối, môi giới dự án và ông Trần Đình V là chủ đầu tư dự án L Gold F tại xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo hợp đồng này, ông Trần Đình V cam kết chuyển nhượng cho ông T quyền sử dụng đất diện tích 104,8m2 có ký hiệu nền đất là B21 (kích thước 5m x 20,96m) với giá 859.360.000 đồng. Ngay khi ký hợp đồng, ông T đã thanh toán cho ông V số tiền 359.360.000 đồng, tương đương 41,82% giá trị hợp đồng. Ông Trần Đình V cam kết hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện bàn giao sản phẩm đất dự án trong thời gian 30 - 45 ngày làm việc kể từ thời điểm các bên xác nhận hợp đồng và công chứng sang tên sổ đất cho ông T, đồng thời ông T sẽ thanh toán tiếp đợt 2 là 58,18% giá trị hợp đồng.

Sau đó, ông T nhiều lần đến vị trí đất kiểm tra tiến độ thi công thì thấy khu vực của dự án L Gold F tại xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa triển khai theo đúng tiến độ như đã cam kết trong hợp đồng. Ông T có liên lạc với Công ty Đ và ông V yêu cầu hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Từ tháng 05-2021 đến nay, ông V không có động thái xây dựng hay hoàn thiện pháp lý đất nền cho ông T và toàn bộ tiến độ thi công dự án trên bị đình trệ, không thực hiện.

Tuy ông T đã làm việc với ông V rất nhiều lần nhưng không có kết quả, không có lời giải thích thỏa đáng hay đền bù đất nền phù hợp cho ông T, thậm chí ông V không hợp tác, cố tình tránh né và kéo dài đến nay.

Nay, ông T yêu cầu giải quyết: Huỷ Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15-5-2021; buộc ông Trần Đình V hoàn trả số tiền 359.360.000 đồng, trả tiền phạt 15% giá trị hợp đồng do chậm giao đất là 359.360.000 đồng x 15%= 53.904.000 đồng. Đồng thời, ông V phải trả tiền lãi trên tổng số tiền phải trả nêu trên là 60.325.222 đồng. Tổng cộng, ông V phải thanh toán cho ông T 473.589.222 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông T xin rút yêu cầu đối với khoản tiền lãi 60.325.222 đồng, chỉ yêu cầu ông V trả lại số tiền 413.264.000 đồng.

Bị đơn ông Trần Đình V (do ông Nguyễn Trương T1 đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ngày 18-4-2021, ông V có ký hợp đồng thỏa thuận ký quỹ với Công ty Đ về việc giao sản phẩm các lô đất tại xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngày 15-5-2021, ông V ký Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Quốc T thông qua Công ty Đ.

Căn cứ Công văn số 513/UBND-PKTHT ngày 20-01-2020 của Ủy ban nhân dân huyện Đ về việc cho phép ông Trần Đình V, bà Quách Lệ H2, bà Nguyễn Thị Kim P đầu tư xây dựng đường giao thông và các công trình hạ tầng dọc theo tuyến đường trên các thửa đất 380, 381, 384, 385 tờ bản đồ số 13 xã L dựa theo Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 22-7-2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh B quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Công văn số 5255/SXD-QHKT ngày 20-12-2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh B.

Sau đó, ông V đã tiến hành đầu tư xây dựng theo bản vẽ thiết kế được thẩm duyệt của Phòng Kinh tế hạ tầng, hoàn thành toàn bộ công trình xây dựng và bàn giao tuyến đường được cấp phép cho Hội đồng nghiệm thu huyện Đ để tiến hành các thủ tục tách thửa theo tinh thần của Công văn 513 nêu trên.

Cho đến thời điểm này ông V đã tách được 30 lô đất tại vị trí khu đất và đã bàn giao cho khách hàng theo đúng tiến độ hợp đồng, trong đó có 4 lô là khách hàng do công ty Đ phân phối. Việc chậm bàn giao pháp lý cho khách hàng do điều kiện khách quan, bất khả kháng vì:

Thời gian ông V đang tiến hành các thủ tục pháp lý để tách thửa, đại dịch Covid-19 xảy ra, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thực hiện Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ về việc cách ly toàn xã hội, nên mọi hoạt động đo đạc phục vụ cho công tác tách thửa phải dừng lại. Trong thời gian cách ly xã hội, ngày 20-9-2021, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với từng loại đất, gây khó khăn cho những thửa đất đủ điều kiện tách thừa theo Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 22-7-2019. Đến thời điểm này, gần như các huyện nông thôn trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đều không đáp ứng được yêu cầu tách thửa theo quy định mới này, vì chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt.

Nay, ông T yêu cầu huỷ Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15-5-2021 và yêu cầu ông V trả số tiền 413.264.000 đồng (trong 359.360.000 đồng tiền ông T đã nộp và bồi thường hợp đồng 53.904.000 đồng) thì ông V không đồng ý. Ông Văn cũng đồng ý trả số tiền thực nhận là 152.160.000 đồng, không đồng ý phạt hợp đồng vì việc không tách thửa được là do nguyên nhân khách quan, bất khả kháng.

Ông V không có yêu cầu gì đối với Công ty Đ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH Đ trình bày:

Ngày 18-4-2021, Công ty Đ là nhà phân phối, môi giới dự án có ký Hợp đồng thỏa thuận ký quỹ (sản phẩm ở L G) với ông Trần Đình V là chủ đầu tư dự án L Gold F tại xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, Công ty Đ ký quỹ 500.000.000 đồng cho rổ 10 sản phẩm.

Ngày 15-5-2021, ông T có ký Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 08/HĐCKCN – LHGF/2021 với Công ty Đ là nhà phân phối, môi giới dự án và ông Trần Đình V làm chủ đầu tư dự án L G, đối với nền đất có mã số là B21, diện tích đất 5 m x 25,2 m = 101 m2. Tổng giá trị hợp đồng là 859.360.000 đồng.

Ngay khi ký hợp đồng, ông T đã thanh toán theo đúng tiến độ, tổng cộng là 359.360.000 đồng, tương đương 41,82% giá trị hợp đồng (theo Phiếu thu số Q1/2022/06 ký ngày 07-5-2021 của Công ty Đ). Sau khi thu được tiền từ ông T, Công ty Đ chuyển cho ông Trần Đình V tổng cộng là 152.160.000 đồng, Công ty Đ còn giữ lại là 207.200.000 đồng, cụ thể:

- Số tiền 50.000.000 đồng lấy lại từ tiền ký quỹ căn cứ vào Hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ký ngày 18-4-2021 (Công ty Đ tại thời điểm này đã bán được 6 sản phẩm/ rổ hàng 10 sản phẩm đạt tỷ lệ 60% nên được hoàn lại tiền ký quỹ).

- Số tiền 157.200.000 đồng là tiền phí môi giới nhận được từ chủ đầu tư.

Tuy nhiên cho đến nay, Ông Trần Đình V là chủ đầu tư dự án L Gold F chưa hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện bàn giao sản phẩm đất dự án, chưa có triển khai theo đúng tiến độ như đã cam kết của hợp đồng. Ông Trần Đình V không có động thái xây dựng hay hoàn thiện pháp lý đất nền cho ông T và toàn bộ tiến độ thi công dự án bị đình trệ, không thực hiện, vi phạm hoàn toàn hợp đồng ký kết giữa 3 bên với vai trò là chủ đầu tư dự án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị Thanh H trình bày:

Bà H là vợ ông V, bà không liên quan đến vụ án vì đây là tài sản riêng của ông V trong thời kỳ hôn nhân, bà không có ý kiến gì.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị H1 trình bày:

Bà là vợ của ông T. Bà không liên quan đến số tiền ông T chuyển cho ông V vì đây là tài sản riêng của ông T, không liên quan đến bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Quốc T đối với bị đơn ông Trần Đình V, buộc ông V phải trả cho ông T số tiền 413.264.000 đồng, trong đó 359.360.000 đồng là tiền đặt cọc và 53.904.000 đồng là tiền phạt cọc.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Quốc T đối với bị đơn ông Trần Đình V về việc buộc ông V phải trả cho ông T số tiền lãi 60.325.222 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ trả lãi do chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 21-8-2023, bị đơn ông Trần Đình V có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án theo hướng chỉ chấp nhận một yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với khoản tiền 152.160.000 đồng, không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn.

Ngày 21-8-2023, bà Dương Thị Thanh H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án theo hướng tuyên bố vô hiệu hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 08/HĐCKCN-LHGF/2021 ngày 15-5-2021 và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu; hoặc hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại do có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người liên quan.

Ngày 08-3-2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị Thanh H có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu kháng cáo nêu trên.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Sau khi Hội đồng xét xử tiến hành hòa giải, các đương sự có mặt đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án như sau:

1. Ông Trần Quốc T và ông Trần Đình V thống nhất chấm dứt việc thực hiện hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 08/HĐCKCN - LHGF/2021 ngày 15-5-2021 giữa ông Trần Đình V, ông Trần Quốc T và Công ty TNHH Đ.

2. Ông Trần Đình V có trách nhiệm trả cho ông Trần Quốc T số tiền 359.360.000 đồng.

Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, nếu bên có nghĩa vụ thanh toán chậm thực hiện nghĩa vụ thì hàng tháng phải trả thêm cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Ông Trần Quốc T tự nguyện không yêu cầu ông Trần Đình V phải thanh toán số tiền 53.904.000 đồng tiền phạt chậm thực hiện nghĩa vụ và tiền lãi chậm trả là 60.325.222 đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Đình V phải nộp 17.968.000 đồng.

Ông Trần Quốc T không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho ông T số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp.

5. Về án phí phúc thẩm:

Ông Trần Đình V phải chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp.

Bà Dương Thị Thanh H phải chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp.

- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Trần Đình V và bà Dương Thị Thanh H nộp trong thời hạn luật định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bà Dương Thị Thanh H có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu kháng cáo là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp quy định pháp luật, nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà H.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Xét sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Trần Quốc T (do ông Nguyễn Hồ Z đại diện) và bị đơn ông Trần Đình V (do ông Nguyễn Trương T1 và ông Phạm Quang C đại diện) đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như trên. Xét sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự vắng mặt, nên Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận nêu trên của các đương sự tại phiên tòa.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 289, Điều 300 và Điều 312 Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị Thanh H.

2. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, như sau:

2.1. Ông Trần Quốc T và ông Trần Đình V thống nhất chấm dứt việc thực hiện hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 08/HĐCKCN - LHGF/2021 ngày 15-5-2021 giữa ông Trần Đình V, ông Trần Quốc T và Công ty TNHH Đ.

2.2. Ông Trần Đình V có trách nhiệm trả cho ông Trần Quốc T số tiền 359.360.000 (ba trăm năm mươi chín triệu, ba trăm sáu mươi nghìn) đồng.

Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, nếu bên có nghĩa vụ thanh toán chậm thực hiện nghĩa vụ thì hàng tháng phải trả thêm cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2.3. Ông Trần Quốc T tự nguyện không yêu cầu ông Trần Đình V phải thanh toán số tiền 53.904.000 (năm mươi ba triệu, chín trăm lẻ bốn nghìn) đồng tiền phạt chậm thực hiện nghĩa vụ và tiền lãi chậm trả là 60.325.222 (sáu mươi triệu, ba trăm hai mươi lăm nghìn, hai trăm hai mươi hai) đồng.

2.4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Đình V phải nộp 17.968.000 (mười bảy triệu, chín trăm sáu mươi tám nghìn) đồng.

Ông Trần Quốc T không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho ông T số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0010143 ngày 17-02-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

2.5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Trần Đình V phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên thu tiền số 0010443 ngày 23-8-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông V đã nộp xong.

Bà Dương Thị Thanh H phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên thu tiền số 0010440 ngày 23-8-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Bà H đã nộp xong.

3. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (12-3-2024).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.