Bản án 41/2023/DSPT — Dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn anh Nguyễn Minh V là anh Hoàng Minh Thành trình bày:

Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án THE FLC COASTAL HILL số 25A18/2018/HĐMBCH-THE COASTALHILL ngày 28-7-2018 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn F (bên bán; viết tắt là F) và anh Nguyễn Minh V (bên mua) đối với căn hộ số 18, tầng 05A, Zone 2, diện tích 40m2, thuộc Dự án Khu du lịch sinh thái F QN, tại Khu kinh tế N, xã N, thành phố Q, tỉnh BĐ. Giá bán căn hộ chưa bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là 2.095.400.000 đồng (đã bao gồm VAT), anh V đã thanh toán được 70% giá bán căn hộ với số tiền là 1.466.780.000 đồng. Thời điểm bàn giao căn hộ dự kiến vào Quý II/2019, có thể được gia hạn tối đa hai lần, mỗi lần không được chậm quá 45 ngày, việc chậm bàn giao phải được lập thành văn bản gửi đến bên mua trong đó nêu rõ lý do chậm bàn giao. Đến nay, công trình dự án này chưa hoàn thành và bên mua vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bên bán là vi phạm hợp đồng. Mặt khác, sau khi ký kết Hợp đồng, F đã thay đổi địa chỉ trụ sở ghi trong hợp đồng là tầng 5, Tòa nhà F L, đường L, phường M2, quận N, thành phố H sang địa chỉ tầng 29, Tòa nhà BA, số nhà 265, đường C, phường D, quận C, thành phố H, nhưng không thông báo cho nhà đầu tư (anh V) biết theo thỏa thuận tại Điều 16 của Hợp đồng. Ngày 16-3-2021, anh V gửi Giấy thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đề ngày 15-3-2021 cho F nhưng không thấy phản hồi. Nay căn cứ vào các Điều 8.2, 12.2.1, 12.2.2, 12.4.3, 15.1.3, 15.3 của Hợp đồng mua bán căn hộ số 25A18 ngày 28-7-2018 và Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015, anh V yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và yêu cầu F thanh toán cho anh V tổng số tiền là 1.944.635.970 đồng gồm các khoản sau:

+ Tiền mua căn hộ đã thanh toán 70% là 1.466.780.000 đồng;

+ Tiền phạt vi phạm 8% tính trên giá bán căn hộ là 167.632.000 đồng;

+ Tiền lãi chậm bàn giao căn hộ (tạm tính từ ngày 30-9-2019 đến ngày 29-9-2022) theo lãi suất tiền gửi trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển VN (BIDV) 4,7%/năm là: 1.466.780.000 đồng x 4,7%/năm x 150% x 3 năm = 310.223.970 đồng.

Việc F lấy lý do khách quan là do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19 nên chậm tiến độ bàn giao là không đúng vì thời gian bàn giao dự kiến căn hộ là Quý II/2019 và chậm nhất là ngày 30-9-2019. Trong khi đó, đối với dịch Covid-19, Bộ Y tế ban hành Quyết định 219/QĐ-BYT ngày 29-01-2020 về việc bổ sung bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi-rút Corona (nCov) gây ra vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A theo quy định tại Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm năm 2007. Đến ngày 01-02-2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi-rút Corona gây ra là dịch bệnh truyền nhiễm tại Việt Nam, thời điểm xảy ra dịch là từ ngày 23-01-2020. Tối ngày 11-3-2020 (theo giờ Việt Nam), Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) đã tuyên bố dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp Covid-19 do chủng mới của vi-rút Corona (SARS-CoV-2) là một đại dịch toàn cầu. Mãi đến ngày 01-4-2020, Thủ tướng Chính phủ mới ký Quyết định số 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch Covid-19 trên phạm vi toàn quốc, thay thế cho Quyết định số 173/QĐ-TTg. Như vậy, kể từ 01-4-2020 thì Việt Nam mới chính thức công bố dịch trên phạm vi toàn quốc.

Ngoài ra, F còn nêu lý do phải thực hiện quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc kinh doanh sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) để không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường, phạt vi phạm của anh V là không có cơ sở, bởi vì lý do này không làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng và không đúng sự thật. Theo Điều 1.3 của Hợp đồng, mục đích sử dụng căn hộ là để ở và kinh doanh du lịch - bên mua được sử dụng căn hộ để cho bên bán hoặc bên thứ ba do bên bán chỉ định thuê khai thác kinh doanh phù hợp với quy định. Ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng, bên bán đã cho bên mua biết là căn hộ được dùng vào mục đích kinh doanh du lịch. Hơn nữa, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất số CN 536342 (số vào sổ cấp GCN: CT07540) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định cấp cho F vào ngày 18-06-2019, thì mục đích sử dụng của diện tích đất 57.718,1m2 tại Khu kinh tế N, xã N, thành phố Q chỉ được sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch, phục vụ lưu trú cho du khách, không hình thành đơn vị ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Theo Công văn số 1590/BQL-QLQHXD ngày 15-12-2017 của Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh BĐ có văn bản thông báo đến F về các công trình đủ điều kiện đưa vào kinh doanh gồm 04 công trình tổ hợp nhà ở khách sạn (condotel) là The FL Coastal Hill Park1, Park 2, Park 3, Park 4. Các tài liệu, chứng cứ mà F cung cấp nhằm chứng minh F bị ảnh hưởng do chính sách thay đổi có cơ quan có thẩm quyền đều xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng mua bán với nguyên đơn. Cho nên, lý do mà F nêu ra là không có cơ sở.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Cổ phần Tập đoàn F là chị Đặng Thị L, chị Trần Thị Hồng Nh trình bày:

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, do những sự kiện bất khả kháng: Do phải thực hiện quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc kinh doanh sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) dẫn đến chủ đầu tư phải thay đổi kế hoạch xây dựng, kinh doanh; đồng thời do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19 dẫn đến việc bàn giao căn hộ cho khách hàng chưa thể tiến hành theo dự kiến. Do đó, việc chậm bàn giao căn hộ không thể là căn cứ để nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Căn cứ Điều 12.4.3 của Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án THE FL COASTAL HILL số 25A18/2018/HĐMBCH-THE COASTALHILL ngày 28-7-2018, khoản tiền phạt 8% được tính trên giá bán căn hộ chưa bao gồm các khoản thuế phải nộp (nếu có). Cho nên, nguyên đơn yêu cầu về khoản tiền phạt 8% trên giá bán căn hộ đã bao gồm 10% thuế VAT, tương đương với 167.632.000 đồng, là không có cơ sở.

Căn cứ Điều 12.2.1 của Hợp đồng mua bán, bên mua muốn áp dụng quyền tính lãi phạt do bên bán chậm bàn giao căn hộ thì phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: (i) Bên mua phải thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá bán căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng; (ii) Bên bán chậm bàn giao căn hộ quá 90 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn dự kiến bàn giao. Tuy nhiên, bên mua đã không thanh toán đúng hạn theo tiến độ ghi nhận tại Điều 2 Phụ lục 03 Hợp đồng, cụ thể thanh toán chậm đợt 2 từ ngày 29-8-2018 đến ngày 01-9-2018. Do đó, nguyên đơn không có đủ điều kiện để yêu cầu tính lãi chậm bàn giao căn hộ số tiền 310.223.970 đồng. Tập đoàn F luôn mong muốn được tiếp tục hợp đồng với khách hàng, nhưng nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, FLC đồng ý thanh lý hợp đồng với điều kiện nguyên đơn đồng ý cho F hoàn trả gốc sau 06 tháng kể từ ngày 29-9-2022 và không thanh toán các khoản tiền khác. Ngoài ra, F không chấp nhận yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hà Thị Thùy D trình bày:

Chị là vợ của anh Nguyễn Minh V. Căn hộ có mã căn 25A/18 – The Coastal Hill FL Q mà chồng chị đứng tên mua là tài sản chung của vợ chồng chị. Chị để chồng đứng tên trên Hợp đồng mua bán để tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch. Tiền mua căn hộ là của vợ chồng chị. Vợ chồng chị mua căn hộ này là để có thêm thu nhập và về già có nơi nghỉ dưỡng cho gia đình. Nay quyền lợi của vợ chồng chị bị xâm phạm, căn cứ Hợp đồng mua bán mà vợ chồng chị phải đứng đơn khởi kiện để thanh lý hợp đồng với F. Kính đề nghị quý Tòa căn cứ trên yêu cầu khởi kiện để giải quyết bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho vợ chồng chị theo quy định của pháp luật. Do vướng bận thời gian nên chị xin được vắng mặt tất cả các buổi hòa giải, làm việc theo triệu tập của Tòa cũng như các phiên tòa xét xử.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 299/2022/DS-ST ngày 29/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Q đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Minh V.

Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án THE FL COASTAL HILL số 25A18/2018/HĐMBCH-THE COASTALHILL ngày 28-7-2018 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn F (bên bán) và anh Nguyễn Minh V (bên mua) đối với căn hộ số 18, tầng 05A, Zone 2, diện tích 40m, thuộc Dự án Khu du lịch sinh thái FL QN, tại Khu kinh tế N, xã N, thành phố Q, tỉnh BĐ.

Buộc Công ty Cổ phần Tập đoàn F có nghĩa vụ thanh toán cho anh Nguyễn Minh V các khoản tiền gồm: Tiền mua căn hộ đã thanh toán là 1.466.780.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 152.392.727 đồng; tiền lãi chậm bàn giao căn hộ là 243.747.405 đồng; tổng cộng là 1.862.920.132 đồng.

Thời hạn thanh toán các khoản tiền nêu trên được thực hiện theo khoản 15.3 Điều 15 của Hợp đồng mua bán căn hộ số 25A18 ngày 28-7-2018 là trong vòng 60 ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng (ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật).

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Minh V về tiền phạt vi phạm hợp đồng là 15.239.273 đồng và tiền lãi chậm bàn giao căn hộ là 66.476.565 đồng, tổng cộng là 81.715838 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 13/10/2022, anh Nguyễn Minh V kháng cáo một phần bản án. Yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về phần tiền lãi do F chậm bàn giao căn hộ là 310.223.970 đồng. Tại phiên tòa nguyên đơn bổ sung kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm tuyên nguyên đơn có quyền yêu cầu bị đơn thi hành các khoản tiền phải thanh toán cho nguyên đơn ngay sau khi án có hiệu lực, vì cấp sơ thẩm tuyên thời hạn bị đơn phải thanh toán các khoản tiền trên cho nguyên đơn trong vòng 60 ngày kể từ ngày bản án quyết có hiệu lực pháp luật, là trái với quy định của pháp luật.

Ngày 07/10/2022, F kháng cáo toàn bộ bản án. Yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét giải quyết đối với yêu cầu của nguyên đơn về thanh toán khoản tiền phạt 8% tương đương số tiền 167.632.000 đồng và đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc thanh toán lãi chậm bàn giao căn hộ từ ngày 30/9/2019 đến 29/9/2022 tương đương số tiền 310.000.000 đồng, theo đúng quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh BĐ phát biểu ý kiến:

- Về Tố tụng: Trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng (HĐXX) chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Minh V, đình chỉ xét xử phúc thẩm kháng cáo của F, sửa 1 phần Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu tiền lãi chậm bàn giao căn hộ là 310.223.970 đồng và nguyên đơn có quyền yêu cầu bị đơn phải thanh toán các khoản tiền nêu trên ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[5.1] Về án phí: Theo quy định tại khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148, Điều 157 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 1, 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, thì anh Nguyễn Minh V phải chịu 761.963 đồng án phí dân sự sơ thẩm, Công ty Cổ phần Tập đoàn F phải chịu án phí dân sự sơ thẩm về chấm dứt hợp đồng là 300.000 đồng và án phí về thanh toán hợp đồng là 69.881.901. Anh Nguyễn Minh V và Công ty Cổ phần Tập đoàn F không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148, Điều 157, Khoản 3 Điều 296, khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 108, 117, 398, 409, 420, 419, 422, 428, 430, 431 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1, 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

Chấp nhận kháng cáo anh Nguyễn Minh V. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Tập đoàn F. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 299/2022/LĐ-ST ngày 29/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh BĐ về phần tiền lãi chậm bàn giao nhà và thời hạn yêu cầu thanh toán các khoản tiền.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Minh V.

1.1 Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án THE FL COASTAL HILL số 25A18/2018/HĐMBCH-THE COASTALHILL ngày 28-7-2018 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn F (bên bán) và anh Nguyễn Minh V (bên mua) đối với căn hộ số 18, tầng 05A, Zone 2, diện tích 40m, thuộc Dự án Khu du lịch sinh thái FL Q, tại Khu kinh tế N, xã N, thành phố Q, tỉnh BĐ.

1.2 Buộc Công ty Cổ phần Tập đoàn F có nghĩa vụ thanh toán cho anh Nguyễn Minh V các khoản tiền gồm: Tiền mua căn hộ đã thanh toán là 1.466.780.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 152.392.727 đồng; tiền lãi chậm bàn giao căn hộ là 310.223.970 đồng, tổng cộng là 1.929.396.697đồng.

1.3 Thời hạn thanh toán các khoản tiền nêu trên được thực hiện theo khoản 15.3 Điều 15 của Hợp đồng mua bán căn hộ số 25A18 ngày 28/7/2018 là trong vòng 60 ngày, kể từ ngày xét xử sơ thẩm ngày 29/9/2022.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Minh V về tiền phạt vi phạm hợp đồng là 15.239.273 đồng.

3. Về án phí, chi phí tố tụng khác:

3.1 Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Anh Nguyễn Minh V phải chịu 761.963 đồng nhưng được khấu trừ vào 33.486.180 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số: 0003234 ngày 24 tháng 12 năm 2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Q nên hoàn trả cho anh Nguyễn Minh V 32.724.217 đồng. Hoàn trả cho anh Nguyễn Minh V tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0003233 ngày 24 tháng 12 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Q, tỉnh BĐ.

- Công ty Cổ phần Tập đoàn F phải chịu 70.181.901 đồng.

3.2 Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Nguyễn Minh V và Công ty Cổ phần Tập đoàn F không phải chịu.

3.3 Về chi phí tố tụng khác: Công ty Cổ phần Tập đoàn F phải hoàn trả cho anh Nguyễn Minh V 3.000.000 đồng.

4. quyền, nghĩa vụ thi thành án:

4.1 Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4.2 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.