Bản án 41/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 21/3/2005 và ngày 10/8/2005 của nguyên đơn bà Đoàn Thị L, theo lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng thời là ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên là ông Ngô Văn T trình bày: Vào đầu năm 1987 bà Đoàn Thị L cố đất cho ông Ngô Văn C 02 công tầm cấy, đến cuối năm 1987 bà Lcố đất thêm cho ông C 02 công tầm cấy, thời gian cố là 04 năm, cùng giá cố và giá chuộc đất là 600kg lúa/01 công đất, thỏa thuận đến thời gian 04 năm bà L có lúa thì chuộc lại đất, nếu không có lúa thì tiếp tục giao đất cho ông C cố đến khi nào có lúa thì chuộc lại đất, hai bên không cần phải gia hạn lại thời gian, không phải thỏa thuận lại. Việc cố đất nêu trên chỉ thỏa thuận miệng, không có làm giấy tờ. Khi thực hiện việc cố đất thì 04 công đất này bà L chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến ngày 16/3/1995 bà L chuyển nhƣợng cho ông C 02 công đất tầm cấy mà bà L cố vào đầu năm 1987, khi chuyển nhƣợng 02 công đất này thì thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 1.400kg lúa/01 công tầm cấy. Nhƣ vậy, trƣớc đây ông C đã trả lúa cố đất tổng cộng 1.200kg lúa/02 công, nên ông C trả thêm cho bà L 1.600kg lúa nữa là đủ số lúa chuyển nhƣợng tổng cộng 2.800kg lúa/02 công chuyển nhƣợng nêu trên, đồng thời cùng ngày 16/3/1995 bà Lvà ông C cùng thực hiện việc giao đất, giao lúa và làm giấy chuyển nhƣợng là “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cuối tờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16-3-95” viết bằng mực màu xanh, đơn nhƣợng đất do phía ông C viết (không biết ngƣời nào viết) còn chữ ký là do bà Đoàn Thị L ký tên cùng với ông Ngô Văn C. Sau đó (không nhớ ngày, tháng, năm nào) ông C nói với gia đình bà L là ông C đã làm thủ tục tách quyền sử dụng đất rồi. Phần 02 công đất cố vào đầu năm 1987 đến ngày 16/3/1995 đã chuyển nhƣợng cho ông C thì không có tranh chấp.

Còn lại 02 công tầm cấy (đất lúa) bà L cố cho ông C vào cuối năm 1987 thì không có chuyển nhƣợng. Khi đến thời gian chuộc đất bà Lchƣa có lúa chuộc, nên thực hiện theo thỏa thuận để cho ông C tiếp tục cố khi nào có lúa thì chuộc lại. Đến năm 1998 thì bà L gặp ông C yêu cầu chuộc lại 02 công đất còn lại này, nhƣng ông C nói cho chuộc lại giá 01 cây vàng 24k/01 công nên bà Lkhông đồng ý. Đến ngày 18/01/2001 bà Lđƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 9.150m2, tờ bản đồ số 10, thửa 103 đất tọa lạc Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng do hộ bà Đoàn Thị L đứng tên. Trong diện tích 9.150m2 bà L đứng tên tại thửa 103 này không có 02 công đất đã chuyển nhƣợng mà chỉ có 02 công đất đang cố cho ông C. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà L thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S vay tiền cho đến nay. Cùng năm 2001, bà L đến gặp ông C để chuộc lại đất nhƣng ông C nói là bà L đã chuyển nhƣợng 02 công đất này cho ông rồi, có giấy tờ chuyển nhƣợng và yêu cầu bà L chuộc đất với giá 02 lƣợng vàng 24k/02 công, bà L không đồng ý.

Phần đất ông C cố của bà L, lúc giao đất là đất trồng lúa. Sau khi cố đất ông C vẫn trồng lúa. Sau này khi ngƣời dân ở địa phƣơng bắt đầu nuôi tôm, thì ông C đã mƣớn xe ủi đất, cải tạo đất trồng lúa này thành đất ao nuôi tôm. Khi ông C ủi đất thì ông T là con của bà L có gặp ông C nói là đất trồng lúa, không đồng ý cho ông C ủi đất nuôi tôm, ông C không nói gì, ông T nghĩ đất mình đang cố cho ông C, chƣa chuộc lại thì ông C có quyền sử dụng đất theo ý muốn của ông C nên không tiếp tục ngăn cản nữa, bà L cũng không có ý kiến gì, không có yêu cầu chính quyền địa phƣơng giải quyết việc ông C tự ý mƣớn xe cuốc cải tạo đất. Hiện nay ông C vẫn đang nuôi tôm trên phần đất tranh chấp này.

Nay bà Đoàn Thị L yêu cầu Tòa án nhân dân huyện M giải quyết buộc ông Ngô Văn C phải cho bà L chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987 (diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 bằng giá thỏa thuận lúc cố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).

Không đồng ý với yêu cầu phản tố của ông C yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng phần đất theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103 và không đồng ý yêu cầu độc lập về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Chi nhánh T, S với bà Đoàn Thị L đối với phần diện tích thế chấp theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa 103.

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà L và ông T trả nợ vay cho Ngân hàng số tiền nợ gốc 70.600.000 đồng và lãi phát sinh tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 là 225.164.998 đồng, tổng cộng gốc và lãi tạm tính đến ngày 18/12/2020 là 295.764.998 đồng và nợ lãi phát sinh đến ngày hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trả nợ vay Ngân hàng, ông T đồng ý cùng bà L thanh toán tổng số nợ nuê trên cho Ngân hàng. Còn đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của Ngân hàng thì chỉ đồng ý phát mãi thửa 103, diện tích 9.150m2, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001, để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Không đồng ý phát mãi quyền sử dụng đất thửa 877 và thửa 472 tổng diện tích hai thửa 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L.

Thống nhất giá trị tài sản đất tranh chấp theo kết luận của Hội đồng định giá tại biên bản về việc định giá tài sản tranh chấp ngày 06/7/2017 là 30.000đ/1m2 và thống nhất thỏa thuận giá trị đất tranh chấp theo giá thị trƣờng hiện nay là 10 chỉ vàng 24k/1.300m2 tại biên bản về việc thỏa thuận giá đất theo giá thị trƣờng lập ngày 11/10/2018.

- Tại đơn phản tố và yêu cầu độc lập ngày 24/6/2019, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, bị đơn ông Ngô Văn C trình bày: Năm 1987 bà Đoàn Thị L chuyển nhƣợng cho ông 02 công đất lúa, với giá 01 công 700kg lúa (khi chuyển nhƣợng đất cho ông bà L chƣa đƣợc cấp quyền sử dụng đất) bà L có viết một tờ giấy tay ngày 10/02/1987, nhƣng ông đã nộp giấy này cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Đến ngày 05/5/1994 ông đƣợc Ủy ban nhân dân huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 công đất đã chuyển nhƣợng nêu trên nhập vào thửa 102 của ông với tổng diện tích đƣợc cấp là 7.960m2. Phần đất này không có tranh chấp.

Còn tờ “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” ghi cuối tờ đơn “Hòa bạch ngày 10-2-87” là do bà L làm đem lại cho ông C ký vào cùng thời điểm năm 1995, do ông C đã đƣợc cấp quyền sử dụng 02 công đất chuyển nhƣợng của bà Lnhập vào thửa đất số 102 của ông, nên bà L viết lại và ký lại tờ giấy “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” này cho ông C để làm bằng, ghi lại ngày nhƣợng đất trƣớc đây là 10-2-87, để tránh xảy ra tranh chấp về sau.

Đến ngày 20/11/1992 bà Llàm một giấy tay ghi “TỜ NHƢỢNG ĐẤT” nhƣng thực tế là cố cho ông C 01 công đất lúa, thỏa thuận giá cố 800 kg lúa, thời hạn cố đất là 05 năm, thời gian tính kể từ năm 1993 đến năm 1997 chuộc lại đất với giá là 800kg lúa/01 công, nếu đến thời hạn năm 1997 mà bà Lkhông có lúa để chuộc đất thì ông C tiếp tục canh tác cho đến khi nào bà L có lúa thì chuộc đất lại, không có thời hạn.

Đến năm 1995 bà L thỏa thuận chuyển nhƣợng luôn cho ông C 01 công đất cố của thời hạn năm 1993 (làm giấy vào ngày 20/11/1992 nêu trên) và chuyển nhƣợng thêm 01 công đất nữa, với giá 1.400kg lúa/01 công, tổng cộng là 2.800 kg/02 công đất, ông C trả thêm cho bà L2.000kg lúa, hai bên có làm “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cuối tờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16-3-95” viết bằng mực màu xanh, đơn nhƣợng đất do phía bà L viết (không biết ngƣời nào viết) còn chữ ký là do bà Đoàn Thị L ký tên cùng với ông C (có xác nhận của chính quyền ấp, xã), khi đi đến xã xác nhận có vợ ông C là bà Đồng Thị L2 cùng đi với bà L. Khi chuyển nhƣợng đất này bà L chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà L nói với ông C khi nào bà L đi đăng ký quyền sử dụng đất thì cho ông hay để ông cùng đăng ký quyền sử dụng đất hai công đất này luôn, nên từ khi chuyển nhƣợng đất đến nay ông C chƣa đăng ký quyền sử dụng đất. Nhƣng năm 2001, bà L đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký luôn 02 công đất đã chuyển nhƣợng cho ông vào thửa 103 do bà L đứng tên, ông C không hay biết.

Đối với phần đất đang tranh chấp với bà L thì khi bà Lgiao đất cho ông canh tác vào năm 1995 là đất trồng lúa. Đến năm 1999 chính quyền địa phƣơng ở xã đồng ý cho dân cải tạo đất lúa nuôi tôm sú, nên năm 1999 ông C có mƣớn nhân công đào đất bằng len để dỡ một lớp đất chiều sâu 03 tấc hết diện tích phần đất đang tranh chấp để nuôi tôm sú. Đến cuối năm 2000, Nhà nƣớc múc kênh thủy lợi nên ông C thuê máy cuốc đất cải tạo chiều sâu thêm 03 tấc nữa, cải tạo hết diện tích đất này để nuôi tôm và tiếp tục mƣớn máy cải tạo lại đất nuôi tôm hàng năm cho đến nay. Khi ông cải tạo đất thì chính quyền địa phƣơng không có ngăn cấm, do địa phƣơng chủ trƣơng mở rộng cho dân nuôi tôm, bà L cũng nhƣ gia đình bà L có biết việc ông cải tạo đất, nhƣng không có ngăn cản gì.

Đến năm 2001 ông Ngô Văn T là con của bà L đến gặp ông C xin chuộc lại 02 công đất đã chuyển nhƣợng vào năm 1995, nhƣng ông không đồng ý, vì đất này bà L đã chuyển nhƣợng cho ông rồi.

Nay bà L yêu cầu ông C cho bà chuộc lại 02 công đất đang tranh chấp với giá 1.200kg lúa (loại lúa trung bình) ông C không đồng ý.

Về diện tích phần đất tranh chấp ông C thống nhất theo diện tích đo đạc thực tế mà Tòa án đã tiến hành đo đạc là 2.661,3m2.

Vào ngày 22/7/2019 ông C có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng phần đất theo “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng, do lúc đầu ông không biết chính xác số đo thực tế nên trong đơn yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập ƣớc lƣợng là 2.600m2. Tại phiên tòa hôn nay, ông C yêu cầu theo diện tích thực tế là 2.661,3m2 và yêu cầu độc lập đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với bà Đoàn Thị L đối với diện tích đất thế chấp theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa 103, tờ bản đồ số 10, vì đất này ông đã chuyển nhƣợng của bà L từ năm 1995. Nhƣng đến năm 2001 thì Ngân hàng mới nhận thế chấp của bà L tổng thửa 103 bao gồm cả phần đất 2.661,3m2 của ông đã chuyển nhƣợng là không đúng.

Thống nhất giá trị tài sản đất tranh chấp theo kết luận của Hội đồng định giá tại biên bản về việc định giá tài sản tranh chấp ngày 06/7/2017 là 30.000đ/1m2 và thống nhất thỏa thuận giá trị đất tranh chấp theo giá thị trƣờng hiện nay là 10 chỉ vàng 24k/1.300m2 tại biên bản về việc thỏa thuận giá đất theo giá thị trƣờng lập ngày 11/10/2018.

- Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 26/9/2019, biên bản hòa giải ngày 08/10/2019 và tại phiên tòa hôm nay, đại diện theo ủy quyền của ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S là ông Nguyễn Hữu Mtrình bày: Vào ngày 05/12/2001; ngày 25/6/2003 và ngày 27/5/2010 bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T có ký các hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh T, S. Từ ngày vay đến nay đã trả 02 phần nợ gốc vay ngày 05/12/2001, ngày 25/6/2003 số tiền 68.900.000 đồng, trả bớt số tiền lãi 9.986.700 đồng. Tính đến nay thì bà L và ông T đã quá hạn trả nợ và vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng tín dụng. Cụ thể:

- Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001 nhận tiền vay ngày 06/12/2001, số tiền vay 18.000.000 đồng, mục đích vay cải tạo vuông tôm, lãi suất trong hạn 13,2%/năm, lãi suất quá hạn 19,8%/năm; Hạn trả ngày 07/07/2006. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 04/3/2002 đến ngày 16/4/2004) là 4.911.700 đồng; trả tiền gốc tổng cộng là 17.950.000 đồng (trong đó: trả vào ngày 25/6/2003 là 7.200.000 đồng và đến ngày 31/5/2010 trả 10.750.000 đồng). Dƣ nợ gốc và lãi còn lại tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 11.824.173 đồng (trong đó: nợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi 11.774.173 đồng, nợ lãi trong hạn là 8.921.295 đồng, nợ lãi quá hạn là 2.852.878 đồng).

- Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003 tổng số tiền vay là 51.000.000 đồng thỏa thuận hợp đồng vay theo hạn mức tín dụng trong 12 tháng, nên trong hợp đồng sẽ dự tính một hạn mức tín dụng cao nhất là 51.000.000 đồng, mục đích vay nuôi tôm, lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi suất quá hạn 18%/năm; Hạn trả ngày 20/6/2004. Cụ thể: Theo phụ lục hợp đồng số 2248/HĐTD ngày 25/6/2003: vay 33.000.000 đồng; ngày 11/12/2003 vay 12.000.000 đồng; ngày 08/6/2004 vay 6.000.000 đồng cùng thời hạn trả đến ngày 20/6/2004. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 09/12/2003 đến ngày 08/01/2004) là 5.075.000 đồng; Đến ngày 09/10/2006 gia hạn nợ gốc 51.000.000 đồng đến ngày 31/12/2008. Đến ngày 31/5/2010 trả tiền gốc 50.950.000 đồng. Dƣ nợ gốc và lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 55.175.375 đồng (trong đó: nợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 36.648.250 đồng, lãi quá hạn là 18.477.125 đồng).

- Hợp đồng tín dụng số 17.009, ký ngày 27/5/2010, nhận tiền vay ngày 20/4/2011, số tiền vay 70.500.000 đồng, mục đích vay cải tạo vuông tôm, nuôi tôm và sản xuất lúa, lãi suất trong hạn 18%/năm, lãi suất quá hạn 23,4%/năm; Hạn trả ngày 19/3/2012; Chƣa trả tiền gốc, lãi. Dƣ nợ đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020: Tiền gốc: 70.500.000 đồng, lãi trong hạn là 124.467.750 đồng, lãi quá hạn là 33.797.700 đồng.

Nhƣ vậy, đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 tổng nợ gốc và lãi của 03 hợp đồng nêu trên là 295.764.998 đồng (trong đó: nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi là 225.764.998 đồng).

Tài sản thế chấp, cụ thể: Theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 thế chấp 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m2, thửa 472 diện tích 4.300m2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, diện tích 9.150m2, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên.

Nay ngân hàng yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà L và ông T thanh toán nợ cho Ngân hàng tổng số tiền nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi phát sinh tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.764.998 đồng, tổng cộng gốc và lãi là 295.764.998 đồng và lãi phát sinh cho đến khi thanh toán hết nợ. Trƣờng hợp bà L và ông T không trả nợ thì yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Trƣớc yêu cầu độc lập của ông C về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp thì Ngân hàng không đồng ý vì khi thế chấp đất cho Ngân hàng thì bà L và ông T thế chấp toàn bộ 03 thửa đất chứ không có nói là có đất của ông C. Khi thế chấp thì Ngân hàng có xuống địa phƣơng khảo sát từ ban nhân dân ấp, hộ vay cung cấp thông tin và căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tại biên bản hòa giải ngày 08/10/2019, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn Th1 trình bày: Thống nhất với lời trình bày của ông Ngô Văn C, không có ý kiến khác.

Tại phiên tòa Luật sƣ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu buộc ông Ngô Văn C cho bà chuộc lại diện tích 2.661,3m2 đất tại thửa 103. Đề nghị chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đơn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C đối với diện tích đất 2.661,3m2 tại thửa 103; Đề nghị chấp nhận yêu cầu của ông C về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh T, S đối với diện tích đất 2.661,3m2 tại thửa 103.

Tại phiên tòa hôm nay kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử, các đƣơng sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, vụ án đƣợc đƣa ra xét xử đến lần thứ hai nhƣng những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đồng Thị L2, bà Nguyễn Thị Nh (D) vắng mặt không có lý do; bà Trần Ngọc Thùy, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Phan Văn S, ông Ngô Văn T3 có đơn xin vắng mặt; Ngƣời làm chứng ông Bùi Hoàng M, ông Phạm Văn H vắng mặt không rõ lý do. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; khoản 2 Điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt những ngƣời nêu trên; Khi thụ lý vụ án, Tòa án xác định quan hệ tranh chấp theo yêu cầu khởi kiện ban đầu là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất” đúng theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhƣng trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan yêu cầu độc lập về hợp đồng vay tài sản, thì Tòa án chƣa xác định, nên đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản” theo quy định tại khoản 3, 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; Điều 271; khoản 1, 3 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự; căn cứ khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Căn cứ các Điều 463, Điều 466, khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 91, Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

[1] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Ngô Văn Ccho bà chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987 (diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ (ông) bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng với giá thỏa thuận lúc cố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).

[2] Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đơn nhƣợng đất đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.

[3] Tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản giữa bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S bị vô hiệu một phần đối với phần đất đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ (ông) bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.

[4] Kiến nghị UBND huyện M điều chỉnh lại giấy chứng quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên đối với thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng để sang tên cho ông Ngô Văn C theo quy định của pháp luật khi ông Ngô Văn C có đơn yêu cầu.

[5] Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S về việc yêu cầu bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T trả tiền gốc và tiền lãi. Buộc bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T cùng có nghĩa vụ liên đới trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam số tiền gốc và lãi tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 295.764.998 đồng (trong đó, số tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi trong hạn, tiền lãi quá hạn tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.164.998 đồng) và lãi chậm trả phát sinh cho đến khi thanh toán hết nợ.

[6] Về xử lý tài sản thế chấp: Chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp: Trong trƣờng hợp bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T không thực hiện nghĩa vụ trả tiền gốc và lãi nêu trên hoặc trả không đầy đủ cho Ngân hàng thì Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 thế chấp 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m2, thửa 472 diện tích 4.300m2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên với diện tích còn lại đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất là 6.488,7m2 (sau khi trừ phần đất 2.661,3m2 đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn Ctrên tổng diện tích đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất 9.150m2).

Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên chi phí thẩm định, định giá và án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng:

Sau khi Tòa án tiến hành đo đạc thì phần đất tranh chấp có diện tích thực tế là 2.661,3m2. Nên đại diện nguyên đơn và bị đơn thống nhất yêu cầu Tòa án giải quyết theo diện tích đo đạc thực tế là 2.661,3m2 là không vƣợt quá yêu cầu ban đầu. Do đó, Hội đồng xét xử thống nhất xác định diện tích phần đất tranh chấp là 2.661,3m2 phù hợp theo diện tích thực tế.

Về nội dung:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

“….a.4) Đất chuyển nhƣợng đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

….a.6) Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nƣớc hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”…

- Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001 nhận tiền vay ngày 06/12/2001, số tiền vay 18.000.000 đồng, lãi suất trong hạn 13,2%/năm, lãi suất quá hạn 19,8%/năm. Hạn trả ngày 07/07/2006. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 04/3/2002 đến ngày 16/4/2004) là 4.911.700 đồng; trả tiền gốc tổng cộng là 17.950.000 đồng (trong đó: trả vào ngày 25/6/2003 là 7.200.000 đồng và đến ngày 31/5/2010 trả 10.750.000 đồng). Dƣ nợ gốc và lãi còn lại tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 11.824.173 đồng (trong đó: nợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi 11.774.173 đồng, nợ lãi trong hạn là 8.921.295 đồng, nợ lãi quá hạn là 2.852.878 đồng).

- Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003, tổng số tiền vay là 51.000.000 đồng thỏa thuận hợp đồng vay theo hạn mức tín dụng trong 12 tháng, lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi suất quá hạn 18%/năm. Hạn trả ngày 20/6/2004. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 09/12/2003 đến ngày 08/01/2004) là 5.075.000 đồng. Đến ngày 09/10/2006 gia hạn nợ gốc 51.000.000 đồng đến ngày 31/12/2008. Đến ngày 31/5/2010 trả tiền gốc 50.950.000 đồng. Dƣ nợ gốc và lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 55.175.375 đồng (trong đó: nợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 36.648.250 đồng, lãi quá hạn là 18.477.125 đồng).

- Hợp đồng tín dụng số 17.009, ký ngày 27/5/2010, nhận tiền vay ngày 20/4/2011, số tiền vay 70.500.000 đồng, lãi suất trong hạn 18%/năm, lãi suất quá hạn 23,4%/năm; Hạn trả ngày 19/3/2012; Chƣa trả tiền gốc, lãi. Dƣ nợ đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020: Tiền gốc: 70.500.000 đồng, lãi trong hạn là 124.467.750 đồng, lãi quá hạn là 33.797.700 đồng.

Nhƣ vậy, đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 tổng nợ gốc và lãi của 03 hợp đồng nêu trên là 295.764.998 đồng (trong đó: nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi là 225.764.998 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 271; khoản 1, 3 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Căn cứ Điều 463, Điều 466, khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 91, Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010;

Căn cứ khoản 1, khoản 3, khoản 5, khoản 6 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27; Điều 48; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Ngô Văn C cho bà chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987, diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng với giá thỏa thuận lúc cố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).

[2] Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C: Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đơn nhƣợng đất đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn Cdiện tích theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên, có số đo tứ cạnh nhƣ sau (Đính kèm sơ đồ vị trí thửa đất):

- Hƣớng đông giáp với đất ông Ngô Văn Dũng, có số đo 37,60m.

- Hƣớng tây giáp với đất ông Lê Văn Nhựt, có số đo 40,30m.

- Hƣớng nam giáp với đất bà Đoàn Thị L (ông Ngô Văn T) sử dụng, có số đo 68,10m.

- Hƣớng bắc giáp với đất ông Ngô Văn C, có số đo 68,60m.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện M điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên đối với thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 để sang tên cho ông Ngô Văn C theo quy định của pháp luật khi ông Ngô Văn C có đơn yêu cầu.

[3] Chấp nhận yêu cầu độc lập của bị đơn ông Ngô Văn C đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông Thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S: Tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp tài sản đối với phần đất đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn C diện tích 2.661,3m2 tại thửa 103, tờ bản đố số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên.

[4] Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam đối với yêu cầu trả tiền vốn vay và tiền lãi. Buộc bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T cùng có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S tổng số tiền 295.764.998 đồng (trong đó, số tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi trong hạn, tiền lãi quá hạn tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.164.998 đồng).

[5] Kể từ ngày 19/12/2020 (tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm), bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T còn phải tiếp tục liên đới chịu khoản tiền lãi chậm trả của số tiền nợ gốc chƣa thanh toán, theo mức lãi suất nợ quá hạn thỏa thuận trong các Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001; Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003 và Hợp đồng tín dụng số 17.009, ký ngày 27/5/2010 cho đến khi thanh toán xong nợ gốc.

[6] Về xử lý tài sản thế chấp:

[6.1] Chấp nhận một phần yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp: Trong trƣờng hợp bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền nêu trên cho Ngân hàng, thì Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản thế chấp và bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, bà Trần Thị Th, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Ngô Văn T3 và ông Phan Văn S có nghĩa vụ liên đới giao tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 26/5/2020 là 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m2 và vật kiến trúc xây dựng trên đất (nhà ở không kiên cố), thửa 472 diện tích 4.300m2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên với diện tích còn lại đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất là 6.488,7m2 (sau khi trừ phần đất 2.661,3m2 đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn C trên tổng diện tích đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất 9.150m2).

[6.2] Không chấp nhận một phần yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp đối với phần đất đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn C diện tích 2.661,3m2 tại thửa 103, tờ bản đố số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên.

[7] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

[7.1] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 1: Bà Đoàn Thị L phải chịu là 2.539.300 đồng. Bà Lđã nộp xong.

[7.2] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp theo yêu cầu độc lập của Ngân hàng: Bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T phải liên đới chịu là 850.000 đồng. Do ngân hàng đã nộp tạm ứng số tiền 850.000 đồng. Nên Lộc và ông T có nghĩa vụ liên đới nộp nộp 850.000 đồng để hoàn trả cho ngân hàng.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm:

[8.1] Bà Đoàn Thị L đƣợc miễn nộp án phí sơ thẩm.

[8.2] Ông Ngô Văn T phải chịu là 7.394.124 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M

[8.3] Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, đƣợc trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.126.000 đồng theo biên lai thu số 0000004 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện M. Ngân hàng đƣợc nhận số tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.826.000 đồng.

[8.4] Bà Đoàn Thị L đƣợc hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 400.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 008644 ngày 22/8/2005 của Thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Sóc Trăng.

[9] Các đƣơng sự đƣợc quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (đối với đƣơng sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo đƣợc tính kể ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân nơi cƣ trú) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử theo trình tự phúc thẩm.

Trong trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì ngƣời đƣợc thi hành án, ngƣời phải thi hành án có quyền yêu cầu thi hành án, thoả thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.