Bản án 41/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án Dân sự sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 04/5/2018 của TAND huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương, vụ án có nội dung tóm tắt như sau:

Theo bà C, bố mẹ bà sinh được 6 người con là Đặng Thị L, Đặng Thị X2, Đặng Thị H3, Đặng Văn H1, Đặng Thị C và Đặng Văn H4. Do bà và vợ chồng em trai là Đặng Văn H4 ở cùng với nhau tại nhà của bố mẹ và xảy ra mâu thuẫn nên bà đã mua đất của vợ chồng ông H1 bà X1 để ra ở riêng. Cụ thể, vào tháng 8/2000, tại nhà ông Đặng Văn H4, ông H1 và bà X1 đã đồng ý bán cho bà diện tích đất để làm nhà ở, diện tích đất này nằm trong thửa đất của gia đình ông H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) với giá 700.000 đồng. Việc thỏa thuận mua bán có sự chứng kiến của các anh em trong gia đình là bà L, bà X2, ông P, bà H3, ông H4, bà L2. Số tiền 700.000 đồng là của bà X2, ông P cho bà vay để trả tiền đất cho ông H1. Việc mua bán chỉ được thỏa thuận bằng lời nói, hai bên không đo đạc cụ thể diện tích đất nhưng ngay sau đó ông H1 ra chỉ ranh giới đất, ông H1 chỉ đến đâu bà xây dựng đến đó, đúng như diện tích nhà đất hiện nay bà đang sử dụng. Năm 2011, bà được Nhà nước hỗ trợ để xây dựng nhà ở theo diện hộ nghèo, bà đã phá dỡ nhà cũ để xây dựng lại nhà mới. Khi xây dựng, ông H1 không có ý kiến gì. Bà đã nhiều lần đề nghị ông H1 làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà nhưng ông H1 không đồng ý và nói chỉ cho ở đến hết đời, nếu bà C khởi kiện thì ông H1 đuổi không cho sử dụng đất nữa vì GCNQSDĐ mang tên ông H1. Hiện nay, bà phải đi ở nhờ. Bà không còn chỗ ở nào khác nên đề nghị Tòa án công nhận giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông H1, bà X1.

Theo ông H1 và bà X1 thì, gia đình ông được Ủy ban nhân dân (viết tắt là UBND) huyện Ninh Thanh, tỉnh Hải Hưng cấp GCNQSDĐ vào ngày 15/02/1996 mang tên Đặng Văn H1, tại thửa đất số 04 tờ bản đồ số 13, diện tích 270m2 đất ao, thửa đất số 06 diện tích 300m2 đất ở và 60m2 đất vườn, thời hạn sử dụng lâu dài, tại xã Hồng Quang, huyện Ninh Thanh, tỉnh Hải Hưng. Nguồn gốc thửa đất theo Sổ đăng ký quyền sử dụng đất lập năm 1985 là của gia đình ông Nguyễn Đình Văn đăng ký sử dụng 360m2 đất thổ cư. Khoảng từ năm 1986-1989, ông Văn chuyển nhượng lại cho ông bà sử dụng. Sau đó, ông mua thêm 270m2 đất ao của Hợp tác xã Hồng Quang bên cạnh thửa đất và được cấp GCNQSDĐ tổng diện tích là 630m2. Vào khoảng tháng 8/2000, bà C và ông H4 sống chung trên nhà đất của bố mẹ để lại và có mâu thuẫn. Vì thế ông P có đặt vấn đề với ông bà là cho bà C ra ở nhờ trên đất của ông bà, khi nào bà C đi lấy chồng thì trả lại đất, còn nếu không đi lấy chồng thì ở nhờ đến lúc chết thì trả lại đất. Vì tình cảm anh em và cũng không muốn bà C, ông H4 xảy ra mâu thuẫn nên ông bà đồng ý cho bà C ở nhờ một phần diện tích đất của gia đình đang sử dụng. Việc thỏa thuận diễn ra tại gia đình ông bà, có mặt bà C, bà L, ông P, bà X2, bà H3 cùng họp bàn. Ông P nói là thêm vào với vợ chồng ông H1 số tiền 700.000 đồng và cho bà C ở nhờ một phần diện tích đất. Hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không đo đạc cụ thể. Số tiền 700.000 đồng nhận của bà C, ông bà đã dùng để chi phí hết cho việc ăn uống, sinh hoạt cho thợ xây nhà cho bà C vào năm 2000. Năm 2011, bà C được Nhà nước hỗ trợ kinh phí để xây dựng nhà ở theo diện hộ nghèo, ông bà đồng ý cho bà C xây nhà trên đất như thỏa thuận trước. Tuy nhiên, bà C khởi kiện yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông bà không đồng ý vì không bán đất cho bà C mà chỉ cho bà C ở nhờ. Tiền thuế sử dụng đất hàng năm ông bà đều thực hiện đầy đủ, ông bà không yêu cầu bà C phải hoàn trả số tiền này.

Tại bản án sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 04/5/2018, TAND huyện Thanh Miện đã quyết định: Áp dụng Điều 38 Luật đất đai năm 1993; các điều 133, 690, 691, 705, 711, 713 Bộ luật dân sự (Viết tắt là BLDS) năm 1995; Điều 129 BLDS năm 2015, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự (Viết tắt là BLTTDS); nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị C, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận bằng lời nói) giữa bà C và ông H1, bà X1 được xác lập vào tháng 8/2000. Giao cho bà C được quyền sử dụng 65m2 đất và công trình xây dựng trên đất nằm trong thửa đất số 06, tờ bản đồ số 13, tại Thôn H, xã Q, huyện T, tỉnh Hải Dương. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 17/5/2018, ông H1, bà X1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Ông H1, bà X1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo xác định không chuyển nhượng đất cho bà C mà chỉ cho bà C ở nhờ, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông H1 và bà X1 cho rằng, bản án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật không đúng, giao dịch dân sự giữa bà C và ông H1, bà X1 chỉ xác thực được người tham gia quan hệ dân sự và các bên có giao nhận khoản tiền 700.000 đồng mà không xác định chính xác nội dung giao dịch, địa điểm giao dịch, người đưa tiền cho ông H1, diện tích của thửa đất được giao dịch nên không thể gọi đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về giá trị thửa đất theo nhận định của bản án sơ thẩm chỉ là 700.000 đồng là vô lý vì thời điểm năm 2000 giá đất tuy rẻ nhưng cũng không thể có việc một thửa đất rộng 60 – 65m2 lại có giá rẻ như vậy được. Mặt khác các nhân chứng trong vụ án được bản án sơ thẩm nhận định là không có mâu thuẫn với ông H1, bà X1 nhưng từ lâu trong đại gia đình đã tồn tại mâu thuẫn, ngay cả đến ngày lễ, giỗ, tết, ông H1 tổ chức riêng, ông H4 và các chị em tổ chức riêng. Như vậy, không có cơ sở xác định đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trình bày của bà C và nhận định của bản án sơ thẩm và thực tế, từ khi bà C ra ở trên khu đất này, ông H1 và bà X1 vẫn là người thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất. Đề nghị HĐXX xem xét những mâu thuẫn trong lời khai của bà C và những người làm chứng về địa điểm giao dịch, về người đưa tiền cho ông H1, xem xét Biên bản lấy lời khai của bà L vào ngày 21/21/2017 (BL 73) là vi phạm tố tụng vì Thẩm phán ghi lời khai không ký tên nhưng vẫn được đóng dấu. Vì vậy, đề nghị cấp phúc thẩm bác yêu cầu của bà C và trả lại đất cho ông H1, bà X1. Trường hợp vẫn thừa nhận giao dịch giữa bà C và ông H1, bà X1 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải áp dụng đúng tinh thần của nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP là “Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng”.

- Anh H5 và anh H6 đề nghị được tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ L quan vì ông H1, bà X1 đều đã hứa sẽ giao lại quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đang sử dụng cho hai anh và xác định thời điểm xảy ra giao dịch giữa bà C và ông H1, bà X1 diễn ra tại nhà ông H1, hai anh cũng được chứng kiến nhưng bản án sơ thẩm không đưa hai anh tham gia vụ án là thiếu sót.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hải Dương phát biểu ý kiến: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử; đề nghị Hội đồng xét xử (Viết tắt là HĐXX) không chấp nhận kháng cáo của ông H1, bà X1 và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

HĐXX thấy rằng, mặc dù còn chưa thống nhất về địa điểm giao dịch, về người trực tiếp đưa tiền nhưng cả bà C, ông H1 và bà X1 đều thừa nhận: Vào tháng 8/2000, bà C và ông H1, bà X1 có thỏa thuận bằng lời nói về việc ông H1, bà X1 đồng ý để bà C xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất của ông H1 bà X1 tại thửa số 06, tờ bản đồ số 13, xã Hồng Quang, huyện Ninh Thanh, tỉnh Hải Hưng (nay là huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương) và ông H1 có nhận của bà C 700.000 đồng (bà C vay tiền của vợ chồng ông P bà X2), việc thỏa thuận có sự chứng kiến của anh em trong gia đình gồm bà Đặng Thị L, bà Đặng Thị X2, bà Đặng Thị H3, ông Đặng Văn H4, bà Bùi Thị L2 và ông Nguyễn Quốc P. Ngay sau khi thỏa thuận, giao nhận tiền, ông H1 đã giao đất, bà C đã xây nhà cấp 4 để sử dụng cho đến năm 2011 thì bà C được nhà nước hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở nên bà đã phá nhà cũ và xây dựng nhà mới, việc xây nhà mơi cũng được sự đồng ý của ông H1. Bà C cho rằng ông H1 đã bán đất cho bà còn ông H1 xác định chỉ cho bà C ở nhờ. Theo phía bị đơn, việc cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng vì thỏa thuận trên không đủ điều kiện để xác định là hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 708 BLDS năm 1995, cụ thể: diện tích đất bà C được sử dụng theo thỏa thuận còn mâu thuẫn, có lúc bà C khai là 60m2, có lúc khai là 65m2; địa điểm diễn ra việc giao dịch chưa được làm rõ tại nhà ông H1 hay tại nhà ông H4; giá trị của thửa đất chỉ có giá 700.000 đồng là quá thấp so với thực tế và thực tế thì ông H1, bà X1 vẫn là người thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đối với toàn bộ thửa đất từ năm 2000 đến nay. Tuy nhiên, ông H1, bà X1 không đưa ra được chứng cứ xác thực nào chứng minh việc chỉ cho bà C ở nhờ trên thửa đất cũng như không lý giải được việc nhận số tiền 700.000 đồng của bà C. Trong khi đó, bà C và những người làm chứng trong vụ án đều xác định ông H1, bà X1 đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C theo thỏa thuận bằng lời nói, hai bên đã thanh toán xong, bà C đã nhận đất và xây nhà kiên cố, sử dụng ổn định từ năm 2000 đến nay. Trên cơ sở đánh giá chứng cứ, lời khai của các đương sự và những người làm chứng cũng như xem xét quá trình sử dụng đất của bà C từ tháng 8/2000 đến nay, bà C đã 2 lần xây dựng nhà ở trên đất nhưng ông H1, bà X1 đều không có ý kiến phản đối nên cấp sơ thẩm xác định việc bà C sử dụng đất của ông H1, bà X1 là theo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đã áp dụng hướng dẫn tại tiểu mục b3, mục 2.3, phần II nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao công nhận giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa bà C và ông H1, bà X1 có hiệu lực pháp luật là có căn cứ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị nếu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng nêu trên thì chỉ công nhận một phần hợp đồng đối với phần đất có nhà kiên cố (khoảng 26m2) và trả phần còn lại cho ông H1, bà X1 là không có cơ sở. Vì thực tế, bà C đã và đang sử dụng toàn bộ thửa đất. Các công trình bà C đã xây dựng trên toàn bộ phần đất 65 m2, ông H1, bà X1 đều không có ý kiến phản đối; Ngoài nhà ở thì các công trình xây dựng trên đất đều là công trình thiết yếu phục vụ cho sinh hoạt như bếp, khu vệ sinh, bể nước, nhà bán mái nên HĐXX không chấp nhận yêu cầu của bị đơn.

Từ những phân tích ở trên, HĐXX thấy rằng, kháng cáo của ông H1, bà X1 không có cơ sở chấp nhận nên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Không chấp nhận kháng cáo của ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị X1, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 04/5/2018 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương.

Áp dụng Điều 38 Luật Đất đai năm 1993; các Điều 133, 690, 691, 705, 711, 713 Luật Dân sự năm 1995; Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban tH4 vụ Quốc hội.

1. Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị C. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận bằng lời nói) giữa bà Đặng Thị C với ông Đặng Văn H1 (tên gọi khác: Đặng Quốc H1), bà Nguyễn Thị X1 được xác lập vào tháng 8/2000 có hiệu lực pháp luật.

Giao cho bà Đặng Thị C quyền sử dụng 65m2 đất và công trình xây dựng trên đất, nằm trong thửa đất số 06, tờ bản đồ số 13, Thôn H, xã Q, huyện T, tỉnh Hải Dương, có kích thước như sau: phía Đông giáp đường xã 6,9m, phía Tây giáp đất ông Vũ Bá Sinh 2,8m, phía Tây- Bắc giáp đất và công trình xây dựng của gia đình ông H1 gồm các đoạn 0,6m và 10,2m, phía Nam giáp đường xóm gồm các đoạn 4,2m + 3,6m + 3,9m, theo hình vẽ ABCDEF (có sơ đồ kèm theo).

Bà C và ông H1, bà X1 có trách nhiệm L hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

2. Về án phí:

Hoàn trả bà Đặng Thị C 300.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo biên lai số AB/2014/0003997 ngày 10/10/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thanh Miện.

Ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị X1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (13/11/2018).