Bản án 408/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Chung

Các Thẩm phán:

Bà Nguyễn Thị Hạnh Vân

Bà Lưu Thị Thu Hường

- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thị Vinh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk

Lắk.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Ông

Nguyễn Chí Hiếu - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét

xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 288/2023/TLPT-DS ngày 17 tháng 10 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và phạt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2023/DS-ST ngày 11/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 355/2023/QĐ-PT ngày

13/11/2023 và quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm 299/2023/QĐ-PT ngày 30/11/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Hà Thị H, sinh năm 1987; địa chỉ: Thôn A, xã E, thành

phố B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc A, sinh

năm 1975; địa chỉ: E đường số C, khu phố I, phường T, thành phố T, thành phố Hồ Chí Minh. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Tuấn V, sinh năm 1989; địa chỉ: TDP E, phường

E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Thành L, sinh năm

1989; địa chỉ: G Đ, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

3. Người kháng cáo: bị đơn ông Nguyễn Tuấn V.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện

theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc A trình bày:

Ngày 11/01/2022, bà Hà Thị H và ông Nguyễn Tuấn V có ký Hợp đồng đặt

cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, ông V chuyển nhượng cho bà Hà Thị H quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 23, Tờ bản đồ 24, diện tích đất chuyển nhượng 300m2, ngang 10m, dài 30m, thổ cư 120m2, địa chỉ thửa đất tại xã E, thành phố B, tỉnh Đăk Lăk, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 331309 do Sở T2 cấp ngày 02/01/2002 cho người đứng tên là Y Luk H1. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 600.000.000đ. Số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Trong hợp đồng đặt cọc, bà Hà Thị H và ông Nguyễn Tuấn V thỏa thuận

trong vòng 90 ngày kể từ ngày 11/01/2022 đến ngày 11/04/2022, hai bên sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Hà Thị H sẽ thanh toán số tiền còn lại là 300.000.000 đồng cho ông V. Ông V có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, chịu thuế, phí. Nếu trường hợp bên bán là ông V không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất này, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải hoàn trả lại tiền cọc và phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà bà Hà Thị H đã cọc cho ông V. Trường hợp bà Hà Thị H không thực hiện đúng theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ tiền cọc cho ông V.

Đến hết ngày kết thúc thời hạn đặt cọc (ngày 11/04/2022), Thửa đất vẫn chưa

được chuyển qua tên cho ông V. Ngoài ra thửa đất bà H và ông V thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng cho nhau không phải thuộc thửa đất số 23, Tờ bản đồ 24, địa chỉ tại xã E, thành phố B, tỉnh Đăk Lăk, mà là thửa 24, nay là thửa 844, 845, tờ bản đồ số 9, tại xã E, thành phố B, do ông V đang trực tiếp quản lý. Sau khi ông V được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà H vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông V không đồng ý.

Nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 11/01/2022. Buộc ông Nguyễn Tuấn V hoàn trả cho bà Hà Thị H số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và phạt cọc: 600.000.000 đồng. Tổng cộng: 900.000.000 đồng.

Số tiền đặt cọc mua đất là của cá nhân bà H và bà H thỏa thuận với cá nhân ông V, bà H không biết ông V có vợ hay chưa nên chỉ yêu cầu cá nhân ông V có nghĩa vụ trả số tiền trên cho bà H.

Tại phiên Tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin thay đổi nội dung khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu số tiền phạt cọc là 300.000.000đ.

Quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định: Những nội dung về việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn là đúng.

Việc bị đơn vi phạm về thời gian là do khách quan: Trong quá trình làm hồ sơ để sang nhượng từ ông Y Luič H2 sang cho ông V thì mới phát hiện ra, thửa đất mà ông Y Luič H2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại thửa đất số 23, tờ bản đồ số 24 là không đúng với vị trí ngoài thực tế mà ông Y Luič H2 đang sử dụng và sang nhượng. Thực tế thửa đất mà ông Y Luič H2 sang cho ông V (ông V sang nhượng cho bà H) là một phần diện tích của thửa đất số 24, tờ bản đồ số 24 lúc này hiện đang mang tên của ông Y Puh N (bố của ông Y Luič H2 và đã chết), hiện nay là thửa 844, 845, tờ bản đồ số 9, tại xã E, thành phố B, do ông V đang trực tiếp quản lý.Với lý do trên nên phải thực hiện thủ tục phân chia tài sản thừa kế, cấp đổi GCNQSDĐ cho đúng vị trí thửa đất đang sử dụng trên thực tế, sau đó mới thực hiện tách thửa, chuyển nhượng cho ông V được. Nội dung vụ việc phát sinh ông V cũng đã có trao đổi với bà H được biết.

Vào ngày 09/02/2023 ông V được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất đã thỏa thuận đặt cọc với bà H. Hiện nay bà H không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông V vì nhiều lý do.

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà H thì ông V không đồng ý với nội dung khởi kiện của bà H là yêu cầu ông V phải trả cho bà H số tiền là 900.000.000 đồng (Trong đó: tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng). Bởi việc ông V chưa thể sang nhượng đúng thời gian trong thỏa thuận cho bà H là do GCNQSDĐ có sự sai sót, nhận nhầm thửa đất, và sau đó phải làm các hồ sơ thủ tục theo quy định của Nhà nước cho đúng với vị trí sử dụng đất rồi mới tách thửa chuyển nhượng cho ông V, sự việc này lúc giao kết hợp đồng với bà H thì ông V không biết và hoàn toàn không mong muốn xảy ra.

Đề nghị Tòa án xem xét lại hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc nêu trên và ông V sẽ trả lại số tiền đặt cọc đã nhận của bà H là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và không thực hiện sang nhượng thửa đất do đã quá ngày thực hiện theo thỏa thuận.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 144/2023/DS-ST ngày 11/8/2023 của Tòa

án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều

39; Điều 102, Điều 147; Điều 157; Điều 220; Điều 235; Điều 266; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016

quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hà Thị Hương

Tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản khác gắn liền với đất giữa đại diện bên bán là ông Nguyễn Tuấn V ( bên A) và đại diện bên mua ( B) là bà Hà Thị H đối với thửa đất số 24, tờ bản đồ 23, địa chỉ thửa đất: xã E, thành phố B, tỉnh Đăk Lắk.

Buộc ông Nguyễn Tuấn V có nghĩa vụ trả cho bà Hà Thị H số tiền đặt cọc

là 300.000.000đ và phạt cọc là 300.000.000đ. Tổng cộng : 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu của người được thi hành án cho đến khi thi hành

án xong, ông Nguyễn Tuấn V còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, về chi phí tố

tụng, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án cho các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25/8/2023 bị đơn ông Nguyễn Tuấn V có đơn

kháng cáo bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và ông chỉ có trách nhiệm trả cho bà H số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Hà Thị H vẫn giữ nguyên yêu cầu

khởi kiện; bị đơn ông Nguyễn Tuấn V vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày

ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự: Chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tuấn V, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất giữa đại diện bên bán là ông Nguyễn Tuấn V và đại diện bên mua là bà Hà Thị H đối với thửa đất số 24, tờ bản đồ 23, địa chỉ thửa đất: xã E, thành phố B, tỉnh Đăk Lắk vô hiệu và buộc ông Nguyễn Tuấn V có nghĩa vụ trả cho bà Hà Thị H số tiền đặt cọc là 300.000.000đ. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn đối với số tiền 300.000.000đồng.