Bản án 402/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn chị Lan yêu cầu tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” lập ngày 15/9/2022 vô hiệu, buộc ông D trả cho chị Lan ½ số tiền nhận cọc bằng 1.197.500.000 đồng, cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại thành phố C nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Cà Mau (Nay là Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Cà Mau (Nay là Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau) thụ lý giải quyết vụ án là đúng quan hệ tranh chấp và đúng thẩm quyền.

[1.2] Ngày 20/6/2025, Tòa án nhân dân thành phố C xét xử sơ thẩm, không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 03/7/2025 nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo bản án sơ thẩm. Đơn kháng cáo của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nộp trong thời hạn quy định, đã nộp tạm ứng án phí đúng quy định. Do đó, Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau thụ lý và giải quyết theo trình tự phúc thẩm là đúng thẩm quyền.

[1.4] Xét về sự vắng mặt của các đương sự: Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt; bị đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử là phù hợp.

[2] Về nội dung: Ngày 15/9/2022 ông Biện Thanh D với vợ chồng chị Võ Thị L, anh Vũ Văn H có ký “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất”, đối tượng hợp đồng là nhà đất tọa lạc số 163-165 đường 3/2, khóm 8, phường 5, thành phố C, tỉnh Cà Mau. Đây là các tình tiết, sự kiện được ông Biện Thanh D, chị Võ Thị L, anh Vũ Văn H thống nhất thừa nhận nên đây là các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Căn cứ nội dung “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” ngày 15/9/2022 thể hiện các bên thống nhất giá trị chuyển nhượng nhà đất là 13.700.000.000 đồng, thời hạn thanh toán chia làm 04 đợt, cụ thể: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc trước 700.000.000 đồng, đợt hai ngày 25/9/2022 thanh toán 4.000.000.000 đồng, đợt ba ngày 31/12/2022 thanh toán 5.000.000.000 đồng, đợt bốn ngày 15/3/2023 thanh toán 4.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, các bên đương sự đều thừa nhận trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên đã nhiều lần thỏa thuận điều chỉnh lại thời gian giao tiền. Dù về mặt hình thức hợp đồng có tên gọi “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” nhưng qua kiểm tra nội dung và sự thừa nhận của các bên đương sự thể hiện các bên thỏa thuận sau khi giao đủ tiền cọc theo giá trị hợp đồng các bên mới tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên theo quy định, do đó, cấp sơ thẩm xác định đây là hợp đồng đặc cọc là có căn cứ.

[4] Quá trình thực hiện hợp đồng, chị Lan cho rằng chưa đến thời hạn thỏa thuận giao tiền cọc sau cùng vào ngày 31/12/2024 nhưng ông D đã chuyển nhượng nhà đất cho người khác mà không chuyển nhượng cho chị Lan và anh Hiền là vi phạm thỏa thuận nên chị Lan yêu cầu tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” lập ngày 15/9/2022 vô hiệu, buộc ông D trả lại cho chị Lan ½ số tiền nhận cọc bằng 1.197.500.000 đồng. Tuy nhiên, ông D thừa nhận chỉ nhận của chị Lan 750.000.000 đồng và ông D không đồng ý trả lại số tiền này vì ông cho rằng chị Lan và anh Hiền vi phạm không giao tiền đúng hạn cho ông D theo thỏa thuận tại “Giấy thỏa thuận thời gian trả tiền” đề ngày 17/11/2022.

[5] Xét thời gian giao tiền cọc: Các bên đương sự đều thừa nhận quá trình thực hiện hợp đồng các bên có nhiều lần bàn bạc thống nhất điều chỉnh thời gian giao tiền, ông D xác định các lần điều chỉnh thời gian đều lập thành văn bản, lần lập văn bản thỏa thuận sau cùng vào ngày 17/11/2022 trong đó có thể hiện nội dung đến ngày 15/12/2022 chị Lan và anh Hiền giao 2.000.000.000 đồng, ngày 30/12/2022 giao 2.000.000.000 đồng. Phía chị Lan và anh Hiền xác định ngoài lần lập văn bản thỏa thuận vào ngày 17/11/2022 như ông D trình bày, các bên có thỏa thuận bằng lời nói về thời hạn giao tiền hạn cuối vào ngày 31/12/2024. Như vậy, chị Lan, anh Hiền có nghĩa vụ phải chứng minh có việc thỏa thuận bằng lời nói xảy ra. Tuy nhiên, suốt quá trình giải quyết vụ án, ngoải lời trình bày thì chị Lan và anh Hiền không cung cấp được tài liệu chứng cứ để chứng minh có thỏa thuận bằng lời nói, trong khi ông D không thừa nhận việc thỏa thuận thời hạn giao tiền hạn cuối vào ngày 31/12/2024, do đó, không có cơ sở kết luận thời hạn cuối mà các bên đã thỏa thuận giao tiền là vào ngày 31/12/2024. Căn cứ vào “Giấy thỏa thuận thời gian trả tiền” ngày 17/11/2022 có xác nhận của ông D và chị Lan, do đó, cấp sơ thẩm kết luận các bên đã thống nhất thỏa thuận lại thời hạn cuối giao tiền là vào ngày 30/12/2022 là có cơ sở, đã xem xét đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện.

[6] Xét thời gian chị Lan giao tiền cho ông D theo các biên nhận nhận tiền, đối chiếu với thỏa thuận thời hạn giao tiền tại “Giấy thỏa thuận thời gian trả tiền” thể hiện các ngày 15/12/2022 và 30/12/2022 chị Lan và anh Hiền đều không thực hiện việc giao tiền cho ông D. Do đó, chị Lan và anh Hiền đã vi phạm thỏa thuận nên lỗi thuộc về chị Lan và anh Hiền. Đến ngày 28/3/2024 ông D ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tọa lạc tại số 163-165 đường 3/2, khóm 8, phường 5, thành phố C cho người khác là không vi phạm thỏa thuận, ông D không có lỗi. “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” ngày 15/9/2022 đã được các bên ký kết hoàn toàn trên tinh thần tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật, nên hợp đồng đã phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định. Do chị Lan và anh Hiền vi phạm hợp đồng, ông D không có lỗi nên việc chị Lan yêu cầu buộc ông D trả lại 1.197.500.000 đồng tiền đặt cọc là không có căn cứ chấp nhận.

[7] Xét kháng cáo của chị Lan, anh Hiền yêu cầu cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Lan, anh Hiền: Như đã nhận định trên, đủ căn cứ xác định chị Lan, anh Hiền đã vi phạm thời gian trả tiền cọc nên anh Danh chuyển nhượng nhà đất cho người khác là không có lỗi, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngoài ra, chị Lan và anh Hiền không cung cấp thêm chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của anh chị nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của chị Lan, anh Hiền.

[8] Tại phiên tòa phúc thẩm chị Lan cung cấp thêm nhân chứng ông Nguyễn Hoàng Thại là nhân viên của công ty của chị Lan, theo chị Lan thì ông Thại có chứng kiến việc chị trả số tiền 825.000.000 đồng cho ông D và ông D hứa hẹn viết giấy hẹn và điều chỉnh thời gian trả tiền tiếp theo, tuy nhiên, anh Thại là nhân viên của công ty chị Lan, lời khai của anh Thại không đảm bảo tính khách quan. Ngoài ra, chị Lan và anh Hiền không cung cấp thêm chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của anh chị nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của anh Hiền và chị Lan.

[9] Xét ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa đề nghị áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 205/2025/DS-ST ngày 20 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Cà Mau (Nay là Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau), như đã phân tích trên, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận toàn bộ.

[10] Xét ý kiến của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, như đã nhận định trên, không có căn cứ chấp nhận ý kiến đề nghị của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.

[11] Án phí phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo của chị Lan và anh Hiền nên chị Lan và anh Hiền phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[12] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.