Bản án 400/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng ông Ngô Văn Hùng – Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/05/2017, bà Nguyễn Thảo Vân có đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, ông Vũ Duy Dân, bà Vũ Thùy Dung để nhận chuyển nhượng 02 quyền sử dụng đất với giá 585.000.000 đồng; số tiền 385.000.000 đồng bà Vân phải thanh toán vào ngày 21/05/2017. Cụ thể:

Quyền sử dụng đất thứ nhất có diện tích là 77m² thuộc thửa 66 tờ bản đồ số 29, tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Quyền sử dụng đất thứ hai có diện tích là 196m² thuộc thửa 65 tờ bản đồ số 29, phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Ngày 21/05/2017, ông Hùng, bà Lý, ông Dân, bà Dung làm giấy bán đất cho bà Nguyễn Thảo Vân đối với quyền sử dụng đất có diện tích 196m² thuộc thửa 65 (gộp 02 thửa 118c và 11d) tờ bản đồ số 29, tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa với giá chuyển nhượng là 390.000.000 đồng.

Theo nội dung thỏa thuận thì việc làm thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thanh toán các chi phí, lệ phí theo quy định của Nhà nước do bà Vân chịu trách nhiệm thực hiện và phía ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân cam kết hỗ trợ tạo điều kiện ký tên trên các văn bản giấy tờ để bà Vân tiến hành làm thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đòi thêm bất cứ khoản tiền nào khác.

Ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân đã nhận đủ số tiền 390.000.000 đồng của bà Vân và giao cho bà Vân 06 bản vẽ lô đất (bản chính) đồng thời giao đất cho bà Vân trực tiếp quản lý, sử dụng đất từ năm 2017 đến nay.

Sau khi hai bên ký giấy sang nhượng đất, bà Vân đã tiến hành làm thủ tục tách thửa để đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung đối với thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân đối với thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Bà Vân đã nhiều lần yêu cầu ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân đến Văn phòng công chứng để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 02 quyền sử dụng đất nói trên cho bà Vân theo quy định của pháp luật mà trước đây họ đã thỏa thuận với bà Vân. Tuy nhiên hơn 04 năm qua phía ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân luôn tìm cách tránh né. Cuối cùng họ yêu cầu bà Vân phải đưa thêm cho họ 50.000.000 đồng nữa nếu muốn họ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Vân, ngoài ra họ còn buộc bà Vân phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các khoản chi phí như: Phí công chứng, phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân của họ.

Bà Vân nhận thấy ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân đã không thực hiện đúng thỏa thuận trong giấy đặt cọc ngày 01/05/2017 và giấy bán đất đề ngày 21/05/2017 giữa họ với bà Vân “Khi nào bên mua cần làm sổ thì bên bán sẽ hỗ trợ ký cho bên mua làm sổ và không đòi tiền gì nữa”. Bà Vân đã bỏ ra các chi phí để làm thủ tục tách thửa, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân.

Do đó, bà Vân yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết: Buộc ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Vân theo Giấy đặt cọc ngày 01/05/2017 và giấy bán đất ngày 21/05/2017 đối với: Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung và quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 số ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân.

Về chi phí tố tụng: Bà Vân yêu cầu bị đơn phải hoàn trả tiền tạm ứng chi phí tố tụng đã nộp theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, bà Vân không yêu cầu gì thêm và không còn tài liệu chứng cứ nào để bổ sung.

* Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý trình bày.

Ngày 01/05/2017, bà Nguyễn Thảo Vân có đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, ông Vũ Duy Dân, bà Vũ Thùy Dung để mua 02 phần đất với giá 585.000.000 đồng.

Cụ thể: Phần đất thứ nhất: Có diện tích là 77m2, thuộc thửa 66, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa; phần đất thứ hai: Có diện tích là 196m2, thuộc thửa 65, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa.

Ngày 21/05/2017, ông Hùng, bà Lý, ông Dân, bà Dung làm giấy bán đất cho bà Nguyễn Thảo Vân đối với phần đất có diện tích 196m2, thuộc thửa 65 (gộp từ thửa 118c và 11d), tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa với giá chuyển nhượng là 390.000.000 đồng. Theo nội dung thỏa thuận thì việc làm thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và thanh toán các chi phí, lệ phí theo quy định của Nhà nước do bà Vân chịu trách nhiệm thực hiện; phía ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân cam kết hỗ trợ, tạo điều kiện ký tên trên các văn bản, giấy tờ để bà Vân tiến hành làm thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và không đòi thêm bất cứ khoản tiền nào khác. Ông Hùng, bà Lý, bà Dung, ông Dân đã nhận đủ số tiền 390.000.000 đồng của bà Vân và giao cho bà Vân 06 bản vẽ lô đất (bản chính), đồng thời giao đất cho bà Vân trực tiếp sử dụng từ năm 2017 đến nay.

Sau khi hai bên ký giấy sang nhượng đất, bà Vân đã nhờ dịch vụ pháp lý tiến hành làm thủ tục tách thửa để đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047, ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung đối với thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m2 địa chỉ: Xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048, ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân đối với thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m2 địa chỉ: Xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Tuy nhiên, bà Vân không đến để nói chuyện với ông bà và về việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà Vân đã hù dọa kiện ông bà ra Tòa nên ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Vân.

* Bà Vũ Thùy Dung và ông Vũ Duy Dân đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do nên không ghi nhận được ý kiến.

Tại Bản án sơ thẩm số: 447/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1- Đồng Nai đã căn cứ Điều 167, 168, 188 Luật Đất đai; Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thảo Vân: Buộc ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Vân theo Giấy đặt cọc ngày 01/05/2017 và giấy bán đất ngày 21/05/2017 đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 số vào sổ cấp GCN CS16654 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung và quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 số vào số cấp GCN CS16650 ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 03/12/2025 bị đơn ông Vũ Xuân Hùng kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Xuân Hùng, giữ nguyên bản án sơ thẩm

*Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Đồng Nai tham gia phiên tòa phúc thẩm:

Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đúng thành phần, đảm bảo vô tư khách quan, trình tự phiên tòa được Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Về đề xuất đường lối giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng quy định của pháp luật, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 21/05/2017 ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thảo Vân quyền sử dụng diện tích 196m² thuộc thửa 65 (gộp 02 thửa 118c và 11d) tờ bản đồ số 29, tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa (sau này được tách ra thành 02 quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước và thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với giá chuyển nhượng là 390.000.000 đồng. Ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân đã nhận đủ số tiền 390.000.000 đồng của bà Vân và bàn giao 02 quyền sử dụng đất nói trên cho bà Vân quản lý, sử dụng kèm theo toàn bộ giấy tờ liên quan cho bà Vân. Bà Vân đã tiến hành làm thủ tục tách thửa để đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung đối với thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², tại phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân đối với thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Vì những lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Xuân Hùng.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 447/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Đồng Nai.

Căn cứ Điều 167, 168, 188 Luật Đất đai; Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thảo Vân:

Buộc ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thảo Vân đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 65, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là phường Tam Phước, Thành phố Đồng Nai) đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674047 số vào sổ cấp GCN CS16654 ngày 07/02/2018 cho bà Vũ Thùy Dung và quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 498, tờ bản đồ số 29, diện tích 98,0m², phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là phường Tam Phước, Thành phố Đồng Nai) đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 674048 số vào số cấp GCN CS16650 ngày 07/02/2018 cho ông Vũ Duy Dân.

2. Bà Nguyễn Thảo Vân được quyền liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

3. Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thảo Vân tổng số tiền chi phí tố tụng là 32.118.240 đồng (Ba mươi hai triệu, một trăm mười tám nghìn, hai trăm bốn mươi đồng).

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bị đơn ông Vũ Xuân Hùng, bà Ngô Thị Lý, bà Vũ Thùy Dung, ông Vũ Duy Dân phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Hoàn trả cho nguyên đơn bà Nguyễn Thảo Vân số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004566 ngày 27/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1- Đồng Nai).

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Xuân Hùng được miễn án dân sự phúc thẩm.

7. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.