Bản án 40/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên toà, đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn, ông Nguyễn Huy H trình bày:

Vào ngày 16/04/2025, giữa b Trần Thị Lệ H với b Nguyễn Thị Trần M có lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: B H đặt cọc cho b M để nhận chuyển nhượng của b M thửa đất có đặc điểm: Thửa đất số 296; Tờ bản đồ số: 42; Diện tích: 161m2; Địa chỉ thửa đất: thị trấn P, huyện K, tỉnh Đ; Đất đã được Cơ quan nh nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên b Nguyễn Thị Trần M. Giá chuyển nhượng l 480 triệu đồng. Theo thoả thuận thửa đất chuyển nhượng cam kết không dính quy hoạch, không tranh chấp, đúng diện tích trên bìa đỏ.

Bà H đã đặt cọc cho b M số tiền 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng), số tiền n y b H chuyển khoản cho bà Nguyễn Thị Ngọc D1 (l chị em ruột với bà M). Thời hạn đặt cọc l 60 ng y kể từ ng y 16 04 2025 đến ng y 16 6 2025. Trong thời hạn đặt cọc, b H và bà M sẽ tiến h nh l m thủ tục công chứng chuyển nhượng tại Cơ quan nh nước thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng ho n tất, b H sẽ giao đủ số tiền còn lại l 410.000.000 đồng cho bên b M.

Ngo i ra hai bên còn thoả thuận thêm: au khi hợp đồng đặt cọc được ký kết, nếu quá thời hạn đặt cọc nêu trên, m b M không chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nêu trên cho b H thì bên bà M phải bồi thường gấp 02 lần số tiền m b H đã đặt cọc (140 triệu đồng). Ngược lại nếu b H không mua thì sẽ chịu mất tiền cọc.

Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn đặt cọc, nhưng b Nguyễn Thị Trần M vẫn không l m thủ tục công chứng, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có đặc điểm nêu trên cho b H. Như vậy b M đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Nay b Trần Thị Lệ H có đơn khởi kiện b Nguyễn Thị Trần M ra Tòa án nhân dân huyện K (Nay l Tòa án nhân dân Khu vực 8- Đăk Lăk) để yêu cầu giải quyết: Yêu cầu b Nguyễn Thị Trần M phải trả lại cho tôi số tiền đã nhận đặt cọc l 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng) v số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng l 70.000.000 đồng (bảy mươi triệu đồng). Tổng số tiền yêu cầu b M thanh toán lại cho b H l 140.000.000 đồng.

- Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Nguyễn Thị Trần M trình bày:

Vào ngày 16/4/2025 bà M có bán cho bà Trần Thị Lệ H qua môi giới bà Nguyễn Thị Ngọc D1, thửa đất số 296, tờ bản đồ số 42 với số tiền l 480 triệu đồng. Bên mua bà Trần Thị Lệ H có đặt cọc cho tôi số tiền 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng) thông qua bà D v không gặp mặt bà H trực tiếp để l m để đặt cọc theo như hợp đồng đặt cọc v o ng y 16 4 2025 l đúng. Tuy nhiên, trong quá trình mua bán do quá trình lên thổ cư v sát nhập xã yếu tố khách quan nên có sự chậm trễ về mặt thời hạn công chứng cho bà H là 10 ngày nên có sự chậm trễ. Ngo i ra, tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc có ghi thoả thuận khác “ Bên A đang tiến h nh pháp lý phân lô, lên thổ cư, khi n o ra trích lục thì công chứng. Nếu có trục trặc về pháp lý thì hai bên thoả thuận với nhau. Bên A đóng cọc giao đất trước khi công chứng”. Do yếu tố khách quan nói trên nhưng tôi v bà H chưa có một cuộc gặp hay nhắn tin gọi điện thoại thì 07 ng y sau tôi đã nhạn được giấy tờ từ To án. Hiện nay thửa đất nói trên b M nhờ b Nguyễn Thị Ngọc D l chị dâu của bà M đứng tên.

Nếu bà Trần Thị Lệ H vẫn tiếp tục mua lô đất nói trên bà H vẫn tiếp tục bán cho bà H theo như thoả thuận hợp đồng, còn nếu bà H không mua thì đề nghị xem xét hủy bỏ hợp đồng đặt cọc bà M sẽ ho n trả lại số tiền 70.000.000 đồng đã nhận đặt cọc từ bà H.

Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc D trình bày:

Bà D là chị dâu của b Nguyễn Thị Trần M, bà M có nhờ b D1 đứng tên Thửa đất số 296; Tờ bản đồ số: 42; Diện tích: 161m2; Địa chỉ thửa đất: thị trấn P, huyện K, tỉnh Đ để chuyển nhượng cho b H. Do quá trình sát nhập v l m thủ tục chuyển đổi mục đích đất v tách thửa lâu nên ng y 26 8 2025 thì b Nguyễn Thị Ngọc D mới đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay thửa đất nói trên vẫn đang đứng tên b D nếu b H vẫn có nguyện vọng mua thì bà M vẫn bán cho b H theo như thỏa thuận.

Người làm chứng chị Nguyễn Thị Ngọc D1 trình bày:

Chị D1 có thấy chị Nguyễn Thị Trần M đăng lô đất tại P. Bà M có hỏi thông tin và chào b Trần Thị Lệ H, với sự quen biết v giao dịch nhiều lô trước thì b H có đi xem đất v sau nhiều ng y xem xét v thương lượng giá thì b H quyết định mua đất. Nhưng đến khi ra hẹn l m hợp đồng thì b Trần Thị Lệ H bảo bận không đi được nhờ tôi cọc thay, đến lúc giấy tờ pháp lý chậm v i ng y thì b H yêu cầu bên bà M trả cọc, chị D1 có nói do pháp lý chậm chứ không phải không bán. au đó hai bên xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 8 – Đắk Lắk phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân v của những người tham gia tố tụng. Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán từ khi thụ lý vụ án đến trước khi mở phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của BLTTD . Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ của mình đối trình tự thủ tục của phiên tòa sơ thẩm; đối với nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đầy đủ quyền v nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 68, 70, 71, 234 BLTTD . Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận l 70.000.000 đồng, l phù hợp với quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

au khi nghiên cứu các t i liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa v căn cứ v o kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn b M v người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan b Nguyễn Thị Ngọc D đều xác định Thửa đất số 296; Tờ bản đồ số: 42; Diện tích: 161m2 l một phần của thửa đất Thửa đất số 296; Tờ bản đồ số: 42; Diện tích: 667 m2 đứng tên chủ sử dụng đất của b Trần Thị H. au đó b H l m thủ tục tách thửa để chuyển nhượng sang tên cho bà Nguyễn Thị Trần M. Bà M nhờ b Nguyễn Thị Ngọc D (bà D l chị dâu của b M) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào ngày 16/4/2025 b Nguyễn Thị Trần M ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất trên cho b H. Như vậy, tại thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng cùng một thửa đất cho b H thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên b Trần Thị H đang trong quá trình l m thủ tục tách thửa chuyển nhượng chưa đứng tên bà M.

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại … khi có Giấy chứng nhận.”. Tại thời điểm b H và bà M ký hợp đồng đặt cọc thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên b Trần Thị H, chưa được sang tên cho b Nguyễn Thị Trần M theo quy định. Bên cạnh đó, theo nội dung hợp đồng đặt cọc giữa b H và bà M thì trong vòng 60 ng y kể từ ng y 16 4 2025 đến ng y 16/6/2025 hai bên sẽ ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng v tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc có ghi thoả thuận khác “ Bên A đang tiến hành pháp lý phân lô, lên thổ cư, khi nào ra trích lục thì công chứng. Nếu có trục trặc về pháp lý thì hai bên thoả thuận với nhau. Bên A đóng cọc giao đất trước khi công chứng”. Tuy nhiên, quá thời hạn theo thỏa thuận ng y 16/6/2025 v thời hạn thương lượng thêm thì giấy chứng nhận Q D đất vẫn chưa được sang tên cho b M (Giấy chứng nhận Q D đất được sang tên Nguyễn Thị Ngọc D vào ngày 26/8/2025). Do khi thoả thuận đặt cọc b H không kiểm tra đầy đủ thông tin thửa đất v hai bên cũng thoả thuận b M đang tiến h nh pháp lý phân lô, lên thổ cư, khi n o ra trích lục thì công chứng. Nếu có trục trặc về pháp lý thì hai bên thoả thuận với nhau nhưng đến nay hai bên cũng không gặp nhau để thoả thuận. Ngo i ra, Hợp đồng đặt cọc không có chữ ký của bà H m chỉ liên hệ thông qua người môi giới l b D1.

Quá trình giải quyết vụ án To án đã tiến h nh xác minh tại Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất thì b H l chủ thửa đất đang tiến h nh thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất v o ng y 22 5 2025, sau đó tách thửa để chuyển nhượng cho b M. Tuy nhiên do quá trình sát nhập đơn vị h nh chính, thủ tục chuyển đổi mục đích, tách thửa dẫn đến sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà M dẫn đến việc b M không thể thực hiện đúng cam kết với b H thuộc về khách quan.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ng y 16/4/2025 được ký kết giữa b Trần Thị Lệ H và bà Nguyễn Thị Trần M là vi phạm quy định pháp luật về nội dung, thời hạn thực hiện hợp đồng cũng đã hết, sau khi ho n tất thủ tục các bên không tiếp tục ký kết hợp đồng, lỗi không hoàn to n thuộc về chị M nên bà M không phải chịu phạt tiền cọc.

Do đó, cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2025 được ký kết giữa b Trần Thị Lệ H và bà Nguyễn Thị Trần M, buộc b Nguyễn Thị Trần M phải trả lại số tiền đã nhận cọc cho b Trần Thị Lệ H số tiền 70.000.000 đồng l có cơ sở.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 144, Điều 147, Điều 186, Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 328, Điều 423 Bộ luật dân sự; Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326 UBTVQH 14 ng y 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban tường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý v sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Lệ H.

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2025 được ký kết giữa b Trần Thị Lệ H và bà Nguyễn Thị Trần M, buộc b Nguyễn Thị Trần M phải trả lại số tiền đã nhận cọc cho b Trần Thị Lệ H số tiền 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng).

Không chấp nhận yêu cầu về phạt cọc số tiền 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng) của bà Trần Thị Lệ H

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

- Buộc bà Nguyễn Thị Trần M phải chịu 3.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm

- Buộc bà Trần Thị Lệ H phải chịu 3.500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ số tiền số tiền 3.500.000 đồng (Ba triệu năm trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002211 ngày 25/6/2025 của Chi cục Thi h nh án dân sự huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk. Nay là Phòng Thi h nh án dân sự khu vực 8 – Đắk Lắk.

Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo án sơ thẩm trong thời hạn 15 ng y kể từ ng y tuyên án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.