Bản án 40/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn chị Nguyễn Kim T trình bày:

Nguồn gốc diện tích đất mà chị định xây cất nhà là của ông Đặng Văn Q và bà Nguyễn Thị B1 lập di chúc để lại cho vợ chồng chị. Hiện tại, chị chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do gia đình chị không còn nơi nào để ở, nên ngày 10/4/2024 chị với anh T1 có ký hợp đồng xây dựng, thỏa thuận chị giao khoán tiền cho anh T1 mua vật tư, công thợ để xây dựng hoàn tất căn nhà tiền chế, diện tích ngang khoảng 4,2m x dài 15m, với tổng số tiền là 170.000.000 đồng. Dù hợp đồng không đề ngày tháng cụ thể, nhưng tại phần cuối hợp đồng thể hiện ngày giao nhận tiền cọc là 10/4/2024 dương lịch. Anh T1 là người trực tiếp ký tên và ghi thêm dòng chữ “Tuôi có nhận cộc số tiền chín mươi triệu đồng của bà Nguyễn Kim T”. Chị đã giao tiền cho anh T1 đủ đợt 1 là 90.000.000 đồng để anh T1 xây nhà. Thời điểm chuẩn bị xây nhà, chị không có làm đơn xin phép địa phương.

Ngày 27/4/2024 khi tiến hành thi công đào móng thì anh Đặng Tuấn K ra ngăn cản, không cho anh T1 và công nhân thi công công trình, do vậy mà anh T1 không xây dựng được. Khi đó có công an thị trấn V đến giải quyết, vụ việc trên chị đã gửi đơn hòa giải ở Ủy ban xã ngày 09/5/2024.

Cùng ngày 09/5/2024, chị có đến gặp anh T1 thương lượng, hỏi anh T1 ý kiến thế nào? Anh T1 trả lời là đồng ý chờ khi nào Tòa án xử xong vụ tranh chấp giữa chị với anh K và đến khi nào chị yêu cầu xây dựng thì tiếp tục công việc. Anh T1 cho rằng chị có yêu cầu anh T1 chờ thời gian 02 tháng để tiếp tục xây dựng nhà là hoàn toàn không có, thực tế là chị đã báo cho anh T1 là ngưng, không xây dựng nữa để anh T1 có thể lãnh làm nhà cho người khác, khi nào chị giải quyết với anh K xong thì cho hay. Sự việc trao đổi giữa hai bên không ai chứng kiến. Chị xác định nguyên nhân ngưng việc thi công là do anh K tranh chấp đất, không phải do chị tự ý hủy hợp đồng

Đến ngày 07/11/2024, chị có đến gặp anh T1 một lần nữa để trao đổi và thương lượng trừ lại số tiền mà anh T1 đã mua vật tư, trừ thêm tiền công 05 triệu đồng, còn lại bao nhiêu tiền thì yêu cầu anh T1 trả lại. Khi đó, anh T1 không đồng ý và nói để anh về trao đổi với ông B2. Sau đó, vài ngày anh T1 trả lời là tiền đã chia cho anh em thợ hồ xài hết rồi, nên không còn tiền trả lại và anh cũng không biết tiền mua vật tư là bao nhiêu để trả. Chị mới yêu cầu lấy lại sắt, nhưng anh T1 không đồng ý. Hiện tại toàn bộ vật tư đều do anh T1 đang quản lý, số vật tư đó anh đã sử dụng hay xử lý thế nào chị hoàn toàn không biết.

Chị đồng ý trả chi phí ngày khởi công động thổ cho anh T1 là 5.000.000 đồng. Nay chị yêu cầu ông Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ trả lại chị số tiền cọc là 85.000.000 đồng và lãi suất 10% từ ngày 10/9/2024 đến ngày tòa án xét xử. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho anh T1, chị đồng ý rút lại yêu cầu không tính lãi. Đồng thời, đồng ý trừ lại số tiền đá 4x6cm mà anh T1 đã mua là 1.410.000đồng.

* Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn anh Nguyễn Văn T1 trình bày: Anh thống nhất với nội dung trình bày của chị T về việc ký hợp đồng xây dựng và nhận tiền cọc, phần cuối hợp đồng thì anh là người trực tiếp ghi, ký tên và lăn tay vào.

Ngày 27/4/2024, khi tiến hành đào móng thi công thì anh Đặng Tuấn K đến ngăn cản, sau đó công an thị trấn mời các bên về làm việc, nội dung thế nào thì anh không biết. Chị T có đến nói, kêu anh chờ 01 tuần để giải quyết tranh chấp với anh K xong thì cho xây dựng, anh cũng chờ một tuần. Hết thời gian thì chị T nói anh chờ thêm nữa, anh trả lời là cho chị T thêm hai tháng nữa tính từ thời gian khởi công. Hết thời hạn 02 tháng thì hai bên không gặp nhau để trao đổi gì thêm.

Sau đó, chị T có đến gặp anh (không nhớ rõ thời gian) để yêu cầu anh đưa hóa đơn mua vật tư, chứ không có yêu cầu lấy lại sắt như chị T trình bày. Khi đó, anh có báo là thời gian đã hơn khoảng 7-8 tháng mà chưa xây dựng nên anh đã chia tiền cho anh em nhân công xài hết. Chị T yêu cầu trả lại 85.000.000đồng, anh không đồng ý.

Chị T cho rằng ngày 09/5/2024 có thông báo ngưng việc xây dựng là hoàn toàn không có, thực tế là chị T kêu anh chờ 01 tháng, anh mới cho thêm 01 tháng nữa, tổng thời gian chờ chị T giải quyết việc mẫu thuẫn với anh K là 02 tháng, để có thể tiếp tục xây dựng.

Do khi anh nhận xây nhà thì anh có thỏa thuận với 07 người (anh đều không (biết họ tên, chỉ biết tên thường gọi). Anh đã chia tiền đều cho 07 người này. Gồm 04 thợ và 03 phụ hồ. Việc đưa tiền cho những người này, anh đều có ghi sổ. Anh sẽ cung cấp chứng cứ về việc chi tiền cho những người trên cho Tòa án sau.

Toàn bộ vật tư anh mua gồm sắt có nhiều loại, đá 4x6cm là 03khối, do thời gian đã lâu nên anh không nhớ cụ thể số tiền. Hiện tại anh đang quản lý toàn bộ vật tư, một số sắt anh đã sử dụng cá nhân, còn lại vẫn để ở nhà anh. Anh đồng ý trả lại phần sắt đã mua cho chị T, đối với phần đá thì trong thời gian chờ đợi xây dựng, đã bị mất hết nên không trả lại được. Do tiền cọc đã chia hết cho nhân công, anh sẽ tìm cách để liên hệ những người này để động viên họ trả tiền lại cho chị T.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đặng Tuấn K trình bày:

Trước đây, dòng họ có tranh chấp chia thừa kế với chị T, kết quả giải quyết thống nhất chừa phần đất 247m2 mà chị T định xây nhà nêu trên, làm nền để xây mồ mả ông bà. Chị T đã khởi kiện tranh chấp về phần đất này tại Tòa án nhân dân khu vực 10-An Giang, nhưng chưa được thụ lý. Nay chị T xây cất nhà thì anh không đồng ý.

Vào ngày 27/4/2024, chị T có thuê anh T1 để đào móng khởi công xây cất nhà thì anh có đến ngăn cản. Hai bên xảy ra cự cãi thì công an thị trấn đến giải quyết. Ngày 09/5/2024 Ủy ban nhân dân thị trấn có mời anh và chị T đến để lập biên bản hòa giải về việc tranh chấp đất, không có mời anh T1.

Đối với việc tranh chấp hợp đồng xây dựng, hợp đồng đặt cọc giữa anh T1 và chị T thì anh hoàn toàn không biết và không có ý kiến.

Tại phiên tòa:

* Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn vắng mặt, nhưng có gửi văn bản trình bày quan điểm:

Hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, mặc dù nội dung chưa rõ ràng, nhưng đã thể hiện rõ ý chí của hai bên. Bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận cọc đã tiến hành thi công. Do vậy, không bên nào có lỗi trong việc thực hiện Hợp đồng; việc không tiến hành thi công công trình nhà ở cho chị T được là do anh Đặng Tuấn K đến tranh chấp và ngăn cản, đây là điều kiện khách quan. Dù hợp đồng không thực hiện được, nhưng bị đơn không trả lại tiền cho nguyên đơn là không đúng. Bị đơn cho rằng đã mua vật tư, do không xây dựng nên đã trả lại cửa hàng và được hoàn tiền, còn lại số sắt do không sử dụng nên bị rỉ sét, mất giá trị. Đây là việc của bị đơn, vì bị đơn không chở vật tư lại giao trả cho nguyên đơn. Hơn nữa, biên bản ghi nhận ý kiến của chị Lê Thị Tuyết L (con của bà V- cửa hàng 8 Vẹn) ngày 06/8/2025 là chưa đúng đối tượng, chưa chính xác.

Mặt khác, anh T1 cho rằng tất cả số tiền mà anh nhận của nguyên đơn, anh đã chia hết cho các người thợ, đòi lại không được. Vì anh không biết họ ở đâu là không có cơ sở. Bởi lẽ, thợ và phụ hồ là do anh T1 thuê, tiền đưa cho họ là do anh T1 tự khai…Do đó, có việc chia tiền cho thợ hay không, là trách nhiệm của bị đơn, không liên quan đến nguyên đơn.

Tổng số tiền bị đơn nhận là 90.000.000đồng, tổng số tiền mua đá và công thợ là 3.860.000đồng. Nguyên đơn đồng ý trừ chi phí 5.000.000đồng, là cao hơn 1.140.000đồng, như vậy là có lợi cho bị đơn.

Từ những lý do trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền 85.000.000đồng và lãi suất theo quy định từ ngày 10/9/2024 cho đến ngày Tòa án xét xử.

- Nguyên đơn: Thống nhất với nội dung trình bày của Luật sư, không ý kiến tranh luận, nhưng chị tự nguyện rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tính lãi suất.

- Bị đơn: Không ý kiến tranh luận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin vắng mặt.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10-An Giang phát biểu:

+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của nguyên đơn, bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

+ Về việc giải quyết vụ án: Các bên đương sự thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để xây dựng nhà, bị đơn đã nhận đủ tiền cọc là 90.000.000đồng. Thế nhưng, vào ngày khởi công, anh K đến ngăn cản nên việc xây dựng nhà bị ngưng lại. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc là 85.000.000 đồng, đồng ý trừ lại số tiền công ngày khởi công là 5.000.000đồng. Phía bị đơn không đồng ý trả tiền và nêu lý do là số tiền cọc anh đã mua vật tư và trả công thợ. Xét việc xây dựng không thể tiếp tục là do nguyên nhân khách quan. Bị đơn nhận tiền thì phải có nghĩa vụ trả tiền là phù hợp. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn có nghĩa vụ trả số tiền 85.000.000 đồng. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc không yêu cầu tính lãi suất. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Xét hợp đồng đặt cọc: Mặc dù nội dung và hình thức hợp đồng chưa đảm bảo do không đề cụ thể ngày, tháng, năm, nhưng đã thể hiện ý chí của các bên là đều thống nhất ngày 10/4/2024, chị T đã giao cho bị đơn số tiền 90.000.000đồng tiền cọc để xây dựng nhà ở. Bị đơn đã tiến hành động thổ thi công ngày 24/7/2024. Như vậy, giao dịch giữa các bên được xác lập trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định của pháp luật tại Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận, việc xây dựng nhà không thể tiếp tục thi công là do anh Đặng Tuấn K đến ngăn cản, vì có tranh chấp đất với chị T. Điều này được thể hiện qua biên bản hòa giải ngày 09/5/2024 của Ủy ban nhân dân xã V (cũ). Như vậy, thực tế cho thấy, ý chí các bên đều muốn thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng công trình không thể tiếp tục thi công được là do yếu tố khách quan, không phải là lỗi của các bên tham gia. Do đó, bị đơn đã nhận tiền cọc, nhưng không xây dựng nhà nữa thì phải có nghĩa vụ trả lại tiền cọc là phù hợp.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử xem xét đến số tiền mua vật tư và công thợ do các bên khai nhận trong quá trình thực hiện hợp đồng: Nguyên đơn xác định đã giao khoán cho bị đơn mua vật tư và công thợ. Bị đơn anh T1 cũng thừa nhận sau khi hai bên ký kết hợp đồng, anh đã mua vật tư các loại như sắt, đá, ... số tiền theo hóa đơn cung cấp là 52.020.000đồng. Theo thỏa thuận giữa bị đơn và cửa hàng thì cửa hàng sẽ giao trước một số vật tư gồm sắt và đá để phục vụ vào ngày khởi công, khi bước vào giai đoạn xây dựng, sẽ giao số vật tư còn lại theo yêu cầu của anh T1. Do không xây nhà nữa nên bị đơn anh T1 đã đổi trả số vật tư (vật tư mà cửa hàng chưa giao) cho cửa hàng, để nhận lại số tiền khoảng 20.000.000đồng. Lời khai này của bị đơn phù hợp với nội dung Biên bản xác minh ngày 06/8/2025 của Tòa án tại cửa hàng vật liệu xây dựng 8 Vẹn. Đáng lẽ, khi nhận hoàn tiền vật tư, anh T1 phải trả số tiền khoảng 20.000.000đồng trên cho nguyên đơn, vì nguyên nhân ngưng hợp đồng không phải do nguyên đơn chủ động hủy hợp đồng mà là do yêu tố khách quan. Trong khi, ý chí anh T1 cho rằng ngưng việc xây nhà, nên mới đến cửa hàng đổi trả vật tư lấy tiền, nhưng lại không đồng ý trả tiền mà nại lý do số tiền này chia hết cho thợ là không phù hợp. Vì thực tế, không có việc xây dựng thì không thể nào trả công thợ. Tại phiên tòa, anh lại khẳng định lý do đổi trả vật tư cho cửa hàng là vì trong thời gian chờ, khi nào chị T báo sẽ tiếp tục xây dựng. Như vậy, trong lời khai của anh đã có sự mâu thuẫn. Vì nếu trong thời gian chờ thì càng không thể trả vật tư. Bởi vì, nếu trả hết vật tư thì khi chị T báo tiếp tục xây dựng thì lúc đó không có vật tư để làm công trình ngay.

Riêng số vật tư giao trước để phục vụ ngày khởi công bao gồm sắt và đá. Bị đơn khai đã sử dụng một số sắt vào nhu cầu cá nhân, đồng ý trả số sắt còn lại, toàn bộ 03 khối đá thì không còn. Phía nguyên đơn không đồng ý nhận, vì sắt đã bị rỉ sét, mất công dụng và cũng không đồng ý trừ lại số tiền sắt đã mua, chỉ đồng ý trừ lại tiền mua đá. Hội đồng xét xử nhận thấy, do các bên thỏa thuận giao khoán việc mua vật tư nên trách nhiệm quản lý đối với số vật tư thuộc về anh T1 nên Hội đồng xét xử không thể xem xét trừ lại tiền mua sắt. Việc nguyên đơn đồng ý trừ lại tiền mua đá 4x6cm theo hóa đơn là 1.410.000đồng cho bị đơn là hợp lý.

Đối với việc anh T1 cho rằng đã chia tiền cho 07 người, gồm 4 thợ và 03 phụ hồ. Tòa án đã ra Quyết định yêu cầu anh T1 cung cấp danh sách đầy đủ họ tên, năm sinh, địa chỉ của những người này để làm rõ vấn đề, nhưng anh đã không cung cấp đầy đủ năm sinh. Do vậy, Hội đồng xét xử không có căn cứ xem xét. Hơn nữa, bản thân anh T1 xác định, việc anh thỏa thuận với thợ xây là được giao khoán và anh không có trách nhiệm báo với chị T về việc thỏa thuận với thợ xây như thế nào. Cho nên anh nại ra việc chia tiền hết cho các thợ là vấn đề giữa anh với các thợ, không liên quan đến nguyên đơn. Nay không đồng ý trả lại tiền, trong khi chưa xây nhà nên là điều bất hợp lý.

Như vậy, số tiền đặt cọc là 90.000.000đồng. Tuy nhiên, phía chị T đồng ý trừ lại số tiền công thợ ngày khởi công là 2.450.000đồng, tiền mua đá nêu trên là 1.410.000đồng, tổng cộng là 3.860.000đồng, số tiền nguyên đơn tính tròn là 5.000.000đồng, nên chị T chỉ khởi kiện yêu cầu bị đơn trả 85.000.000đồng, như vậy là có lợi cho bị đơn. Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả lại 85.000.000đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 227, Điều 228, Điều 244, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Nguyễn Kim T. Buộc anh Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ trả cho chị Nguyễn Kim T số tiền là 85.000.000 đồng (T3 mươi lăm triệu đồng).

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Nguyễn Kim T về việc rút lại yêu cầu tính lãi suất.

Kể từ ngày có Đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm trả.

3. Về chi phí tố tụng: Bị đơn anh Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ trả cho chị Nguyễn Kim T số tiền là 836.000 đồng (T3 trăm ba mươi sáu nghìn đồng).

4. Về án phí:

- Chị Nguyễn Kim T không phải chịu án phí, nên được hoàn lại 2.125.000đồng (Hai triệu, một trăm hai mươi lăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo phiếu thu số 0007896 ngày 27/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, An Giang. Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10-An Giang.

- Anh Nguyễn Văn T1 phải chịu 4.250.000đ (Bốn triệu, hai trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.