Bản án 40/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 20 tháng 03 năm 2025, đơn kiện bổ sung ngày 20 tháng 7 năm 2025 và các lời khai tiếp theo tại Tòa án, nguyên đơn ông Ngô Phong V trình bày:

Nguyên trước đây vào ngày 01/5/2023, vợ chồng ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 với vợ chồng ông Phạm Khắc Đ và bà Lê Thị Thùy N cùng ấp có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay phần đất vườn tạp; ông Đ có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V, bà T1 tạm giữ, diện tích chuyển nhượng chiều ngang 5,0m, chiều dài tính từ mé Kênh Nam H – Thạnh Hưng 1 ra đến giáp ranh ruộng ông Dương Văn K. Giá chuyển nhượng: Mỗi mét ngang = 35.000.000 đồng. Tổng cộng phần đất này có giá là 175.000.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng: Ông V, bà T1 đã trả trước 100 triệu đồng cho ông Đ và bà T; còn lại 75 triệu đồng hai bên thỏa thuận khi ông Đ và bà T làm thủ tục chuyển quyền xong cho ông V, bà T1 thì ông V, bà T1 trả đủ số tiền còn lại. Do có nhu cầu chi phí khi đi làm giấy tờ, nên vào ngày 19/3/2024 ông Đ có nhận thêm của ông V, bà T1 số tiền 25 triệu đồng (có ghi bổ sung trong giấy tay chuyển nhượng trước đây). Như vậy còn lại 50 triệu đồng, chờ ông Đ đổi giấy chính quy và khi ông V được cấp quyền sử dụng đất, ông Đ sẽ thanh toán dứt điểm số tiền 50 triệu đồng còn lại. Hiện tại ông Đ đã lấy lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp đổi chính quy nhưng ông Đ có ý là không muốn tiếp tục chuyển quyền cho ông V. Khi chuyển nhượng, ông Đ có giao đất cho ông V, bà T1, đồng thời ông V, bà T1 có canh tác 02 năm, trồng hoa màu và cải tạo đất bằng phẳng, vì khi nhận đất có phần ao trủng, chi phí cải tạo 13.100.000 đồng. Do vậy, ông V yêu cầu Tòa án Nhân dân huyện Vĩnh Lợi, tỉnh Bạc Liêu (nay là Tòa án nhân dân khu vực 7 – Cà Mau) giải quyết: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V, bà T1 với ông Đ, bà T lập ngày 01/5/2023 đối với phần đất có diện tích ngang 05m, dài khoảng 47m = 235m2 (diện tích qua đo đạc thực tế 241,3m2) tọa lạc ấp T, xã V, huyện V, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp T, xã C, tỉnh Cà Mau); phần đất này do ông Đ đứng tên quyền sử dụng đất. Trường hợp theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 01/5/2023 không được công nhận thì ông V yêu cầu xem xét buộc ông Đ và bà T bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu. Cụ thể, ông V yêu cầu Tòa án xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông Đ, bà T, bồi thường giá chênh lệch theo giá thị trường. Ngoài ra, ông V có khởi kiện bổ sung yêu cầu ông Đ, bà T thanh toán chi phí bồi đắp khi phần đất này không công nhận cho ông V, với số tiền chi phí bồi đắp là 13.100.000 đồng. Yêu cầu bồi thường giá trị các cây trồng trên đất theo giá mà hội đồng đã định.

Đồng bị đơn ông Phạm Khắc Đ và bà Lê Thị T trình bày: Vợ chồng ông Đ, bà T có bà con với bà T1. Cụ thể, bà T bà con chú bác ruột với bà T1. Vợ chồng ông Đ, bà T có biết ông Vũ K1 ông Đ, bà T về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên trước đây vào ngày 01/5/2023, vợ chồng ông Đ, bà T có thống nhất chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vũ P đất nền có diện tích ngang 5m cập ranh với đất ông Dương Văn T2, chiều dài tính từ mé Kênh Nam H – Thạnh Hưng 1 ra đến giáp ranh ruộng ông Dương Văn K. Giá chuyển nhượng: Mỗi mét ngang = 35.000.000 đồng, tổng giá trị phần đất là 175.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng do ông T3 viết dùm, lập ngày 01/5/2023, vợ chồng ông Đ, bà T có ký tên vào hợp đồng này. Vợ chồng ông Đ, bà T thống nhất theo diện tích đo đạc thực tế 241,3m2 theo mảnh trích đo của Trung tâm K2 cung cấp, vào thời điểm chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận chuyển nhượng luôn phần đất bờ kênh. Quá trình thực hiện hợp đồng: Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ông V, bà T1 đã đưa cho vợ chồng ông Đ, bà T số tiền 100.000.000 đồng, ông Đ, bà T đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V để ông V đi làm thủ tục chuyển quyền, tuy nhiên ông V làm không được nên ông V trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ, bà T. Đến 19/3/2024 ông V đưa thêm cho vợ chồng ông Đ, bà T số tiền 25.000.000 đồng để vợ chồng ông Đ, bà T làm thủ tục chuyển quyền cho ông V, còn lại 50.000.000 đồng khi nào hoàn tất thủ chuyển quyền thì thanh toán dứt điểm. Tuy nhiên, ông Đ, bà T và các con trong gia đình đã bàn bạc và không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông V, bà T1, vì muốn giữ đất lại để sau này các con lớn ra ở riêng. Vợ chồng ông Đ, bà T có mời ông V lại nhà ông Đ bàn bạc nhưng ông V không đồng ý và khởi kiện ra chính quyền địa phương. Tại buổi hòa giải địa phương, ông V yêu cầu ông Đ, bà T trả 1,7 lượng vàng 24k, ông V sẽ trả đất, ông Đ, bà T xác định giao dịch tiền thì chỉ trả tiền, từ đó không thỏa thuận được nên ông Vũ K1 ra Tòa án.

Nguồn gốc phần đất tranh chấp với ông V là do vợ chồng ông Đ, bà T nhận chuyển nhượng của ông Mai Văn B (đã chết). Đây là tài sản chung của vợ chồng ông Đ, bà T; ông Đ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 986, tờ bản đồ số 9, diện tích 870,3m2 , hiện ông Đ, bà T đang quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thế chấp vay vốn đâu cả.

Quá trình sử dụng đất tranh chấp: Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng ông Đ, bà T có giao đất cho ông V, ông V có cải tạo, trồng hoa màu. Thời điểm ông Đ, bà T chuyển nhượng đất có ao hơi trủng, ông Vũ cải T4 bằng phẳng như hiện nay. Chi phí cải tạo của ông V thì ông Đ, bà T không rõ. Thời điểm ông Vũ cải T4 đất, trồng cây, ông Đ, bà T không có nhà, do đi làm ở Thành phố Hồ Chí Minh, đến tết năm 2025 vợ chồng ông Đ, bà T mới về lại địa phương sinh sống ổn định đến nay. Nay ông Đ, bà T không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V, bà T1. Ông Đ và bà T yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Ông Đ, bà T đồng ý trả số tiền 125.000.000 đồng cho ông V, bà T1. Ông Đ, bà T đồng ý thanh toán lãi suất đối với số tiền 125.000.000 đồng theo mức lãi suất quy định pháp luật, từ ngày 01/5/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm. Ông Đ, bà T không đồng ý bồi thường cây trồng trên đất, chi phí cải tạo đất. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Tú T1 trình bày: Bà T1 là vợ ông V, bà T1 thống nhất lời trình bày ông V, không bổ sung gì thêm.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 – Cà Mau, tỉnh Cà Mau phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Thư ký phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Viện kiểm sát chưa phát hiện vi phạm thủ tục tố tụng. Các đương sự thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 72, 73 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 26, 35, 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 27, 220, 235, 236 Luật đất đai năm 2024; các 117, 122, 129 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí, tuyên:

Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Phong V về yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích qua đo đạc thực tế là 241,3m2 (đất trồng cây lâu năm) giữa ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 và ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T là vô hiệu. Phía ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T đang quản lý phần đất tranh chấp nên không buộc ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 trả đất. Ông Phạm Khắc Đ bà Lê Thị Thùy H1 lại số tiền đã nhận chuyển nhượng đất 125.000.000 đồng cho ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1.

Chấp nhận 01 phần yêu cầu thay đổi yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Phong V về buộc ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T thanh toán công sức bồi đắp là 4.445.000 đồng và chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Phong V về yêu cầu Toà án buộc ông Đ, bà T phải bồi thường thiệt hại là 23.234.274 đồng và hoàn lại giá trị cây trồng trên đất 7.441.000 đồng (trừ 02 cây cau, 02 câu dừa) cho ông V, bà T1.

- Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Các đương sự phải chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Phần thứ nhất: Diện tích 189,6m2

Hướng đông giáp đất ông Dương Văn T2 đang sử dụng có số đo 19,85m; 8,62m; 8,86m.

Hướng tây giáp đất ông Phạm Khắc Đ đang sử dụng có số đo 39,14m;

Hướng nam giáp đường bê tông có số đo 2,67m; 2,44m;

Hướng bắc giáp ông Dương Văn K đang sử dụng có số đo 5,43m.

Hiện trạng trên phần đất tranh chấp có một phần hàng rào tạm kéo lưới B40 chiều dài 5m; cây trồng: 02 cây dừa (01 cây loại C và 1 cây loại A), 02 cây vú sữa loại D; 02 cây mai đường kính > 2cm đến 5cm; 01 cây xoài loại C; 02 cây cau đường kính >10cm đến 20cm; 01 cây me loại C; 02 cây chuối loại 1; 08 cây chuối loại 2; 10 cây chuối loại 3; 01 cây hạnh loại A; 01m2 mía. Trong đó có 02 cây dừa và 02 cây cau là của ông Đ trồng, còn lại do ông Vũ T5.

- Phần thứ hai: Diện tích 51,7m2 thuộc 01 phần thửa 100, tờ bản đồ số 33 do ông Đ đứng tên (đất bờ kênh, tờ bản đồ số 9 cũ):

Hướng đông giáp đất ông Dương Văn T2 đang sử dụng có số đo 11,07m;

Hướng tây giáp đất ông Phạm Khắc Đ đang sử dụng có số đo 9,91m;

Hướng nam giáp kênh thủy lợi có số đo 4,98m;

Hướng bắc giáp đường bê tông có số đo 3,70m; 1,36m.

Hiện trên đất có 01 cái miếu do ông Đ xây có kết cấu vách tường, nền xi măng, mái thiếc; 01 hàng rào lưới B40 dài 5m do ông Đ kéo tạm.

Căn cứ vào “giấy chuyển nhượng đất đứt” lập ngày 01 tháng 5 năm 2023. Ông Đ và bà T đều thừa nhận có ký tên vào giấy chuyển nhượng nêu trên, thừa nhận đã nhận của ông V, bà T1 số tiền 125.000.000 đồng. Đây là tính tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự. Từ đó có căn cứ xác định giữa ông V, bà T1 với ông Đ, bà T có xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.

Tuy nhiên, gần tết năm 2025 phía bị đơn ông Đ, bà T thay đổi ý chí, muốn giữ đất lại cho các con sau này ra ở riêng, không đồng ý chuyển nhượng nên dùng lưới B40 rào lại phần đất tranh chấp không cho ông V, bà T1 canh tác, đồng ý trả lãi suất trên số tiền nhận chuyển nhượng là vi phạm tại điểm b khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”. Điều đó cho thấy nếu điều kiện tách thửa đảm bảo thì ý chí ông Đ, bà T vẫn không muốn tiếp tục chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông V, bà T1. Từ đó Hội đồng xét xử cần xác định lỗi giao dịch vô hiệu đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V, bà T1 với ông Đ bà T với mức độ lỗi 6/4, nghiêng về lỗi ông Đ, bà T nhiều hơn.

Ông V không phải chịu án phí, ông V đã nộp tạm ứng án phí 600.000 đồng theo Biên lai số 0011273, ngày 23/7/2025 và Biên lai số 0004700 ngày 01/4/2025 được hoàn lại tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7 – Cà Mau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 217, 219, Điều 244, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 3 Điều 27, 220, 235, 236 Luật đất đai năm 2024; các 117, 122, 129 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Phong V về việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 với ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị Thùy L ngày 01/5/2023 đối với phần đất tranh chấp diện tích đo đạc thực tế là 241,3m2 thuộc 01 phần thửa 986, tờ bản đồ số 9 cũ và 01 phần đất bờ kênh, tọa lạc ấp T, xã V, huyện V, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp T, xã C, tỉnh Cà Mau), do Ủy ban nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu (nay là Ủy ban nhân dân xã C, tỉnh Cà Mau) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Khắc Đ vào ngày 20/02/2013. Phần đất tranh chấp hiện do ông Đ, bà T quản lý được chia làm hai phần có vị trí, số đo, diện tích như sau:

- Phần thứ nhất: Diện tích 189,6m2

Hướng đông giáp đất ông Dương Văn T2 đang sử dụng có số đo 19,85m; 8,62m; 8,86m.

Hướng tây giáp đất ông Phạm Khắc Đ đang sử dụng có số đo 39,14m;

Hướng nam giáp đường bê tông có số đo 2,67m; 2,44m;

Hướng bắc giáp đất ông Dương Văn K đang sử dụng có số đo 5,43m.

Hiện trạng trên phần đất tranh chấp có một phần hàng rào tạm kéo lưới B40 chiều dài 5m; cây trồng: 02 cây dừa (01 cây loại C và 01 cây loại A), 02 cây vú sữa loại D; 02 cây mai đường kính > 2cm đến 5cm; 01 cây xoài loại C; 02 cây cau đường kính >10cm đến 20cm; 01 cây me loại C; 02 cây chuối loại 1; 08 cây chuối loại 2; 10 cây chuối loại 3; 01 cây hạnh loại A; 01m2 mía. Trong đó có 02 cây dừa và 02 cây cau là của ông Đ trồng, còn lại do ông Vũ T5.

- Phần thứ hai: Diện tích 51,7m2 thuộc 01 phần thửa 100, tờ bản đồ số 33 do ông Đ đứng tên (đất bờ kênh, tờ bản đồ số 9 cũ)

Hướng đông giáp đất ông Dương Văn T2 đang sử dụng có số đo 11,07m;

Hướng tây giáp đất ông Phạm Khắc Đ đang sử dụng có số đo 9,91m;

Hướng nam giáp kênh thủy lợi có số đo 4,98m;

Hướng bắc giáp đường bê tông có số đo 3,70m; 1,36m.

Hiện trên đất có 01 cái miếu do ông Đ xây có kết cấu vách tường, nền xi măng, mái thiếc; 01 hàng rào lưới B40 dài 5m do ông Đ kéo tạm.

(Trích đo thửa đất tranh chấp là bộ phận không thể tách rời Bản án)

1.2. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 với ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T lập 01/5/2023 đối với phần đất tranh chấp diện tích đo đạc thực tế 241,3m2 thuộc 01 phần thửa 986, tờ bản đồ số 9 cũ và 01 phần đất bờ kênh, tọa lạc ấp T, xã V, huyện V, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp T, xã C, tỉnh Cà Mau), do Ủy ban nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Khắc Đ vào ngày 20/02/2013, có vị trí, số đo như ở mục 1 phần Quyết định của Bản án này bị vô hiệu.

1.3. Buộc ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T có trách nhiệm thanh toán cho ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 số tiền 155.675.274 đồng, trong đó tiền chuyển nhượng là 125.000.000 đồng, tiền thiệt hại khi giao dịch vô hiệu 23.234.274 đồng, tiền giá trị cây trồng trên đất 7.441.000 đồng. Ông Đ, bà T được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng các cây trồng có trên phần đất có vị trí, số đo như ở mục 1 phần Quyết định của Bản án này.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu thay đổi yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Phong V đối với ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T thanh toán công bồi đắp đối với phần đất tranh chấp với số tiền là 4.445.000 đồng.

Buộc ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T có trách nhiệm thanh toán cho ông Ngô Phong V, bà Dương Tú T1 số tiền công bồi đắp đối với phần đất tranh chấp là 4.445.000 đồng.

* Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí và chi phí tố tụng: [3.1]. Về án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T phải chịu số tiền án phí dân sự không có giá ngạch là 300.000 đồng nộp tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7 – Cà Mau. [3.2]. Về án phí dân sự có giá ngạch: Ông Phạm Khắc Đ, bà Lê Thị T phải chịu án phí dân sự có giá ngạch với số tiền là 7.633.964 đồng, nộp tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7 – Cà Mau. Như vậy, tổng số tiền án phí ông Đ, bà T phải nộp tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7 – Cà Mau là 7.933.964 đồng.

Ông V không phải chịu án phí, ông V đã nộp tạm ứng án phí 600.000 đồng theo Biên lai số 0011273, ngày 23/7/2025 và Biên lai số 0004700 ngày 01/4/2025 được hoàn lại tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7 – Cà Mau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.

[3.3]. Về chi phí xem xét thẩm định, định giá: Ông V, bà T1 phải chịu số tiền chi phí thẩm định, định giá là 2.008.000 đồng; ông Đ, bà T phải chịu số tiền chi phí thẩm định, định giá là 3.012.000 đồng; Ông V, bà T1 đã nộp đủ và chi phí hết. Như vậy, ông Đ và bà T có trách nhiệm thanh toán lại cho ông V, bà T1 số tiền 3.012.000 đồng.

4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa