Bản án 40/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày đề ngày 20/01/2022, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày:

Do quen biết nên vào năm 1996 vợ chồng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V có nhận chuyển nhượng từ bà H Đ Kbuôr, 02 thửa đất cụ thể:

Thửa thứ nhất, có diện tích 3.250 m2 đất, thuộc thửa đất số 168, tờ bản đồ số 16, đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp cho bà H Đ Kbuôr vào ngày 16/3/1996 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978735; Đất có tứ cận:

+ Phía Đông giáp đường đi

+ Phía Tây giáp đường đi

+ Phía Nam giáp đất ông Y Th Niê

+ Phía Bắc giáp đất ông Th

Địa chỉ thửa đất: Buôn E, xã C, huyện K, tỉnh Đ

Thửa thứ hai, có diện tích 6.800 m2 đất, thuộc thửa đất số 112, tờ bản đồ số 16, đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp cho bà H Đ Kbuôr vào ngày 16/3/1996 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978736; Đất có tứ cận:

+ Phía Đông giáp suối

+ Phía Tây giáp đường đi

+ Phía Nam giáp suối

+ Phía Bắc giáp đất ông Y B Êban

Địa chỉ thửa đất: Buôn E, xã C, huyện K, tỉnh Đ.

Giá chuyển nhượng tại thời điểm đối với hai thửa đất nói trên là 25 triệu đồng. Bà H Đ Kbuôr đã nhận đủ. Sau khi nhận chuyển nhượng thì vợ chồng ông Q, bà V đã trồng cây lâu năm và làm nhà kiên cố trên đất.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà H Đ Kbuôr đã thế chấp tại Ngân hàng và vợ chồng ông Q, bà V đề nghị bà H Đ Kbuôr rút bìa để sang tên cho vợ chồng ông Q, bà V nhiều lần nhưng bà H Đ Kbuôr vẫn không chịu. Thời gian gần đây bà H Đ Kbuôr đã rút được bìa đỏ ra và đã đưa bìa đỏ gốc cho vợ chồng ông Q, bà V, nhưng đến nay bà H Đ Kbuôr vẫn không chịu ký các giấy tờ để vợ chồng ông Q, bà V được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà H Đ Kbuôr và ông Y Ng Niê Blô viện lý do là tuổi gia sức khoẻ yếu, ông Y Ng Niê Blô thì bị bệnh hiểm nghèo.

Đề đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/02/1996, giữa bên chuyển nhượng bà H Đ Kbuôr với bên nhận chuyển nhượng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V, buộc bà H Đ Kbuôr có nghĩa vụ sang tên đối với hai thửa đất nói trên để ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

*/ Tại biên bản lấy lời khai bị đơn bà H Đ Kbuôr trình bày:

Bà H Đ Kbuôr thừa nhận vào năm 1996 bà H Đ Kbuôr có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V 02 thửa đất có diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần lượt là 3.250 m2 và tích 6.800 m2, địa chỉ thửa đất: thuộc xã C, huyện K, tỉnh Đ. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng viết giấy tay với nhau. Bà H Đ Kbuôr đã nhận đủ tiền chuyển nhượng, vợ chồng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đã nhận đất và làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm trên đất. Nay vợ chồng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/02/1996, giữa bên chuyển nhượng bà H Đ Kbuôr với bên nhận chuyển nhượng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V thì bà H Đ Kbuôr không có ý kiến tranh chấp gì.

*/ Tại đơn xin xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Y K Niê Blô trình bày: Ông Y K Niê Blô là con của ông Y Ng Niê Blô và bà H Đ Kbuôr, việc chuyển nhượng giữa bố mẹ ông với ông Q, bà V như thế nào ông không biết, ông không liên quan và đề nghị xét xử vắng mặt ông.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ông Y K Cương Niê Blô, bà Hà Kim Ch Niê Blô, ông Y M Niê Blô mặc dù đã được Toà án triệu tập, thông báo hợp lệ nhiều lần vẫn vắng mặt.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký Tòa án và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu về nội dụng vụ án: Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng quy định của pháp luật. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Về án phí, buộc bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt thông báo về việc thụ lý vụ án cho bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án cũng đã tiến hành tống đạt hợp lệ, đầy đủ các văn bản tố tụng cho bị đơn bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Mặc dù, đã được Tòa án tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa nhưng bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt bị đơn

Thửa thứ nhất, có diện tích 3.250 m2 đất, thuộc thửa đất số 168, tờ bản đồ số 16, đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp cho bà H Đ Kbuôr vào ngày 16/3/1996 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978735; Đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường đi; Phía Tây giáp đường đi; Phía Nam giáp đất ông Y Th Niê; Phía Bắc giáp đất ông Th; Địa chỉ thửa đất: xã C, huyện K, tỉnh Đ

Thửa thứ hai, có diện tích 6.800 m2 đất, thuộc thửa đất số 112, tờ bản đồ số 16, đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp cho bà H Đ Kbuôr vào ngày 16/3/1996 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978736; Đất có tứ cận: Phía Đông giáp suối; Phía Tây giáp đường đi; Phía Nam giáp suối; Phía Bắc giáp đất ông Y B Êban; Địa chỉ thửa đất: xã C, huyện K, tỉnh Đ.

Giá chuyển nhượng tại thời điểm là 25 triệu đồng, vợ chồng ông Q, bà V đã đưa đầy đủ tiền chuyển nhượng cho bà H Đ Kbuôr. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng giấy tay với nhau, không qua công chứng chứng thực. Sau khi chuyển nhượng thì vợ chồng ông Q, bà V quản lý sử dụng và làm nhà kiên cố và trồng cây lâu năm trên đất cho đến nay.

Xét hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H Đ Kbuôr và vợ chồng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V là có thật, được các bên thừa nhận và thể hiện bằng Giấy sang nhượng đất vào ngày 15/02/1996, tuy không tuân thủ quy định về hình thức nhưng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đã thanh toán toàn bộ tiền chuyển nhượng và ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đã nhận đất sử dụng, làm nhà kiên cố trên đất và trồng các cây trồng lâu năm trên đất, ranh giới đất ổn định, các bên không tranh chấp về diện tích đất, các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đang giữ nên Hội đồng xét xử cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/02/1996 giữa bên chuyển nhượng bà H Đ Kbuôr và bên nhận chuyển nhượng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V là phù hợp với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và phù hợp với tinh thần tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao. Ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V phải có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất đã nhận chuyển nhượng từ bà H Đ Kbuôr theo quy định pháp luật đất đai.

Xét về diện tích chuyển nhượng giữa các bên thấy rằng: Bà H Đ Kbuôr không tranh chấp về diện tích đất. Về sự chênh lệch diện tích đất chuyển nhượng thực tế ít hơn so với diện tích đất chuyển nhượng viết trong giấy sang nhượng: Hội đồng xét thấy sự chênh lệch về diện tích đất đo đạc trên thực tế ít hơn so với diện tích đất ghi trong giấy sang nhượng không làm thay đổi bản chất của giao dịch chuyển nhượng đất, ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đồng ý với diện tích đất thực tế đo đạc được theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ là 3146,8 m2 và 6254,5 m2, phù hợp với diễn biến của quá trình chuyển nhượng đất cũng như lời khai của các bên.

Buộc bà H Đ Kbuôr có nghĩa vụ sang tên, đối với hai thửa đất nói trên cho ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V.

Ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 158, Điều 165, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điểm b khoản 1 Điều 688, Điều 117, Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/UBTVQH 12 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án;

1. Tuyên xử: Chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V

1.1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15/02/1996 giữa bên chuyển nhượng bà H Đ Kbuôr và bên nhận chuyển nhượng ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V đối với hai thửa đất, địa chỉ thửa đất: xã C, huyện K, tỉnh Đ theo kết quả đo đạc thực tế gồm:

+ Thửa thứ nhất diện tích 6254,5 m2 thuộc thửa đất số 112, tờ bản đồ số 16, có diện tích theo giấy CNQSD đất là 6.800 m2 mang tên bà H Đ Kbuôr đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp vào ngày 18/11/2009 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978736.

Đất có tứ cận kích thước độ dài các cạnh như sau: Phía Đông giáp suối và đất ông Y U Niê có cạnh dài lần lượt là 33,4 m; 39,79 m; 59,61 m; 20,03 m; Phía Tây giáp đường nhựa có các cạnh lần lượt là 82,12 m và 21,36 m; Phía Nam giáp suối có cạnh dài 45,31; 29,01 m; 15,74 m; Phía Bắc giáp đất ông Y U Niê có cạnh dài 21,78 m. Tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà xây cấp 4 có diện tích 84 m2, 01 sân trước 56 m2.

+ Thửa thứ hai, diện tích thực tế là 3146,8 m2 thuộc thửa đất số 168, tờ bản đồ số 16, có diện tích theo giấy CNQSD đất là 3.250 m2 mang tên bà H Đ Kbuôr đất đã được UBND huyện Krông Búk cấp vào ngày 16/03/1996 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 978735. Đất có tứ cận kích thước độ dài các cạnh như sau: Phía Đông giáp đường có cạnh dài lần lượt là 53,07 m; 3,75 m; Phía Tây giáp đường đất có các cạnh 57,8 m; Phía Nam giáp đất ông Y J Ayun có cạnh dài 51,46 m; Phía Bắc giáp đất ông Vũ Văn Th có cạnh dài 57,81 m. Tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà xây cấp 4 có diện tích 70 m2, 01 sân trước 28 m2; 01 mái che có diện tích 44 m2 và 01 giếng đào; Cây trồng trên đất gồm: 200 cây cà phê; 20 cây sầu riêng; 01 cây sung; 03 bụi chuối; 14 trụ tiêu; 04 cây đu đủ.

1.2. Buộc bà H Đ Kbuôr có nghĩa vụ sang tên đối với hai thửa đất nói trên cho ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V.

Ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã chi xong, ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng, được khấu trừ số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Phan Bá Q, bà Đặng Thị V tự nguyện chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 60AA/2021/0007715, ngày 24/01/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk.

Nguyên đơn được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.