Bản án 40/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong ơn khởi kiện ng y 26/12/2022, quá trình giải quyết vụ án v tại phiên tòa, nguyên ơn ông Tr n Quốc A trình bày:

Ngày 04/7/2020, ông Quốc A v vợ l b Tr ơng Th H hợp đồng đặt cọc với bên nhận đặt cọc l ông Hồ Xu n T nhằm nhận chu ển nh ợng thửa đất số 05, tờ bản đồ số 11, diện tích 546,9 m2 tại thôn C, xã T, hu ện Gio Linh, tỉnh Quảng Tr . Giá chu ển nh ợng thỏa thuận l 450.000.000 đồng, ông Quốc A đã đặt cọc số tiền 20.000.000 đồng cho ông T. Lúc này, ông T nói rằng thửa đất n ch a đ ợc cấp giấ CNQSD đất nên cam ết sẽ hỗ trợ các thủ tục cần thiết để xin cấp giấ CNQSD đất.

Ngày 25/01/2022, ông Quốc A hợp đồng đặt cọc với ông D ơng Bá T với nội dung: Ông Trần Quốc A sẽ chu ển nh ợng lại thửa đất số 05 mang tên ng ời sử dụng đất ông Hồ Xu n T nói trên cho ông D ơng Bá T với giá chu ển nh ợng l 500.000.000 đồng. Ông Trần Quốc A đã nhận số tiền cọc l 300.000.000 đồng từ ông T.

Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông Hồ Xu n T, ông Quốc A đã tha mặt ông T cố gắng thực hiện thủ tục xin cấp giấ CNQSD đất. Tháng 01/2022, nghĩ có thể sắp ho n th nh việc xin cấp giấ CNQSD đất nên ông Quốc A đã hợp đồng đặt cọc với ông D ơng Bá T. Ngày 30/3/2022, ông Quốc A tiếp tục đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông T, chấp nhận êu cầu tăng giá chu ển nh ợng của ông T để cố gắng thu xếp ho n th nh việc nhận chu ển nh ợng nhằm chu ển nh ợng lại qu ền sử dụng đất nêu trên cho ông T đúng hạn.

Trong hợp đồng đặt cọc với ông T có nêu rõ tại Điều 3: “Trường hợp vì lý do khách quan, bên A có thể yêu cầu bên B gia hạn thêm thời gian (bên A thông báo trước cho bên B) để hoàn tất các thủ tục hồ sơ nhưng không quá 60 ngày.” Tu nhiên, hi sắp hết thời hạn đặt cọc, ông Quốc A nhận thấ ch a ho n tất thủ tục xin cấp giấ CNQSD đất cho ông T nên đã thông báo xin gia hạn thời hạn đặt cọc đối với ông T nh ng ông T hông đồng .

Hiện tại, có nhiều v ớng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục xin cấp giấ CNQSDĐ v chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất từ ông Hồ Xu n T sang cho ông Quốc A. Cụ thể: Ông T nói với ông Quốc A l thửa đất trên do cha ông để lại, ch a đ ợc cấp giấ CNQSD đất, ông Quốc A đã hỗ trợ để gia đình ông T họp gia đình, ghi nhận tại biên bản họp gia đình có công chứng. Tu nhiên, đ a chính xã lại cho biết thửa đất n đã đ ợc cấp giấ CNQSD đất nh ng Ph ng T i ngu ên v Môi tr ờng hu ện thì hông tìm thấ hồ sơ đất n . Do đó, vì l do khách quan ông Quốc A ch a thể ho n tất hồ sơ nhận chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất n từ ông T. Ông Quốc A xin trả lại tiền nhận đặt cọc cho ông T nh ng ông T cũng hông đồng .

Phần cam ết tại hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 với ông D ơng Bá T có cam ết: “Bên A cam kết tài sản là thửa đất số 5, tờ bản đồ số 11, diện tích 546.9 m2 tại thôn C, xã T, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị của hộ ông Hồ Văn T thuộc quyền sở hữu của mình, có các giấy tờ liên quan để chứng minh”. Tại thời điểm hợp đồng đặt cọc với ông T thì ông Quốc A hông phải l chủ sử dụng đất, ông T biết nh ng vẫn đồng

hợp đồng đặt cọc. Vì l do hách quan ông Quốc A ch a ho n th nh việc

ết hợp đồng nhận chu ển nh ợng thửa đất n với ông Hồ Văn T. Do vậ , ông Quốc A hông có qu ền

ết hợp đồng đặt cọc để chu ển nh ợng thửa đất nêu trên. Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 giữa ông Quốc A với ông D ơng Bá T hông đảm bảo điều iện về chủ thể theo qu đ nh của pháp luật d n sự v pháp luật đất đai.

Do đó, ông Quốc A hởi iện êu cầu T a án giải qu ết: Tu ên bố Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 giữa ông Trần Quốc A với ông D ơng Bá T vô hiệu v giải qu ết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tại ơn phản tố ng y 22/02/2023, quá trình giải quyết vụ án v tại phiên toà, bị ơn ông Dương Bá T trình bày:

Không chấp nhận êu cầu hởi iện của ngu ên đơn đồng thời b đơn êu cầu phản tố với nội dung:

Ngày 25/01/2022, ông D ơng Bá T và ông Trần Quốc A đã

ết Hợp đồng đặt cọc về việc chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất v t i sản gắn liền với đất để thực hiện việc nhận chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất, qu ền sở hữu nh ở v t i sản gắn liền với thửa đất số 5 tờ bản đồ số 11 tại xã Trung Giang, hu ện Gio Linh, tỉnh Quảng Tr . Theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc do ông Trần Quốc A

ết có nội dung cam ết thời hạn đặt cọc l ể từ ng 25/01/2022 đến hết 11 giờ ng 15/5/2022 thì bên A l m thủ tục công chứng, chu ển nh ợng tại cơ quan nh n ớc có thẩm qu ền. Ngày 15/5/2022, hai bên đã Phụ lục hợp đồng, trong đó có thỏa thuận từ ng 15/5/2022 đến hết 11giờ ng 15/8/2022. Tu nhiên, trong thời gian n ông T nhiều lần êu cầu ông Quốc A thực hiện Hợp đồng công chứng chu ển nh ợng thửa đất nói trên nh ng ông Quốc A hông có giấ tờ liên quan đến thửa đất nói trên để l m thủ tục chu ển nh ợng theo thỏa thuận của hợp đồng. Sau nhiều lần trao đổi, êu cầu ông Quốc A thực hiện theo thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc v Phụ lục hợp đồng đã đ ợc hai bên thống nhất. Tu nhiên, ông Quốc A hứa hẹn v hông muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Nh vậ việc hông thực hiện đ ợc hợp đồng do lỗi của ông Trần Quốc A. Vì vậ ông T êu cầu ngu ên đơn tiếp tục hiện hợp đồng hoặc thực hiện theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022. Cụ thể êu cầu T a án buộc ông Trần Quốc A trả lại cho ông T số tiền đặt cọc l 300.000.000 đồng v thanh toán tiền bồi th ờng theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 l 600.000.000 đồng. Tổng cộng l 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng).

Bản án sơ th m số 10/2023/DS- T ng y 24/02/2023 c a TAND thành phố Đông H quyết ịnh

Căn cứ hoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm a hoản 1 Điều 39, hoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng d n sự năm 2015; hoản 1 Điều 166, Điều 328 Bộ luật d n sự năm 2015; hoản 1, hoản 4 Điều 26, hoản 4 Điều 27 Ngh qu ết số 326/2016/UBTVQH14 ng 30/12/2016 của Ủ ban th ờng vụ Quốc hội qu đ nh về mức thu, mi n giảm, thu, nộp, quản l v sử dụng án phí, lệ phí T a án, xử:

1. Không chấp nhận êu cầu hởi iện của ngu ên đơn ông Trần Quốc A về việc êu cầu T a án tu ên bố Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 giữa ông Trần Quốc A với ông D ơng Bá T vô hiệu v giải qu ết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

2. Chấp nhận êu cầu phản tố của b đơn ông D ơng Bá T: Buộc ông Trần Quốc A ho n trả cho ông D ơng Bá T số tiền đặt cọc l 300.000.000 đồng v thanh toán tiền bồi th ờng (phạt cọc) 600.000.000 đồng. Tổng cộng l 900.000.000 đồng.

Ngo i ra bản án sơ thẩm c n tu ên nghĩa vụ chậm thi h nh án, án phí v qu ền háng cáo của đ ơng sự.

N i dung kháng cáo c a các ương sự

Ngày 09/5/2023, nguyên đơn ông Trần Quốc A có đơn kháng cáo yêu cầu T a án cấp phúc thẩm giải qu ết những vấn đề sau:

Sửa bản án sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ng 27 tháng 4 năm 2023 của To án nh n d n th nh phố Đông H theo h ớng chấp nhận êu cầu hởi iện của ngu ên đơn. Ông Trần Quốc A có nghĩa vụ trả lại cho ông D ơng Bá T số tiền đã nhận cọc l 300.000.000 đồng. Không chấp nhận êu cầu phạt cọc của ông D ơng Bá T.

Tại phiên tòa phúc th m, ại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị phát biểu ý kiến về việc chấp h nh pháp luật tố tụng c a Tòa án v quan iểm giải quyết vụ án như sau

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm, Th

phiên tòa đã chấp h nh đúng các qu đ nh của Bộ luật Tố tụng d n sự; các đ ơng sự đã thực hiện đúng các qu ền v nghĩa vụ, tham gia phiên t a theo các qu đ nh của Bộ luật Tố tụng d n sự.

- Về nội dung: Đề ngh HĐXX căn cứ hoản 1 Điều 308 Bộ luật TTDS; hoản 1 Điều 29 Ngh qu ết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, xử:

- Không chấp nhận háng cáo của nguyên đơn ông Trần Quốc A. Giữ ngu ên Bản án sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của T a án nh n d n th nh phố Đông H .

- Không chấp nhận êu cầu hởi iện của ngu ên đơn ông Trần Quốc A về việc êu cầu T a án tu ên bố Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 giữa ông Trần Quốc A với ông D ơng Bá T vô hiệu v giải qu ết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

- Chấp nhận êu cầu phản tố của b đơn ông D ơng Bá T: Buộc ông Trần Quốc A ho n trả cho ông D ơng Bá T số tiền đặt cọc l 300.000.000 đồng và thanh toán tiền bồi th ờng (phạt cọc) số tiền 600.000.000 đồng. Tổng cộng l 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng).

- Về án phí: Ông Trần Quốc A phải ch u 300.000 đồng án phí DSPT.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các t i liệu trong hồ sơ vụ án đ ợc thẩm tra tại phiên t a v căn cứ ết quả tranh tụng tại phiên t a, iến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận đ nh:

Ngày 25/01/2022, ông Trần Quốc A - bên bán (bên A) và ông D ơng Bá T - bên mua (bên B) hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bên A đồng chu ển nh ợng cho bên B qu ền sử dụng thửa đất số: 05, tờ bản đồ số 11, diện tích thửa đất: 546,9m2 tại xã Trung Giang, hu ện Gio Linh, tỉnh Quảng Tr với giá chu ển nh ợng: 500.000.000 đồng. Bên B đã đặt cọc cho bên A: 300.000.000 đồng. Hai bên cam ết thời hạn đặt cọc ể từ ng 25/01/2022 đến ng 15/5/2022. Tr ờng hợp vì l do hách quan, bên A có thể êu cầu bên B gia hạn thêm thời gian để ho n tất các thủ tục hồ sơ nh ng hông quá 60 ngày.

Ngày 15/5/2022, ông Trần Quốc A và ông D ơng Bá T

ết phụ lục hợp đồng đặt cọc, thoả thuận thời gian gia hạn hợp đồng đặt cọc ể từ sau 11 giờ ng 15/5/2022 đến hết 11 giờ ng 15/8/2022. Đến hết thời gian gia hạn, hai bên không ký kết đ ợc hợp đồng chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất nh cam ết, dẫn đến phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Xét kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Ngày 25/01/2022, ông Trần Quốc A - bên bán (bên A) và ông D ơng Bá T - bên mua (bên B) hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bên A đồng chu ển nh ợng cho bên B qu ền sử dụng thửa đất số: 05, tờ bản đồ số 11, diện tích thửa đất: 546,9m2 tại xã Trung Giang, hu ện Gio Linh, tỉnh Quảng Tr .

HĐXX thấ : Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 đảm bảo các điều iện qu đ nh tại Điều 117 Bộ luật d n sự 2015 nên có hiệu lực pháp luật. Tại thời điểm hợp đồng đặt cọc với ông D ơng Bá T, ông Quốc A đã hợp đồng đặt cọc để nhận chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất l ông Hồ Xuân T. Thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông T l thời gian để ông Trần Quốc A ho n tất các thủ tục pháp l đảm bảo hợp đồng chu ển nh ợng QSDĐ giữa ông Trần Quốc A và ông D ơng Bá T đ ợc

ết.

Do đó, iến của ngu ên đơn cho rằng tại thời điểm hợp đồng đặt cọc với ông T thì ông Quốc A hông phải l chủ sử dụng đất, nên hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2022 hông đảm bảo điều iện về chủ thể theo qu đ nh của pháp luật d n sự v pháp luật đất đai l hông có cơ sở.

Theo ngu ên đơn trình b thì ng 04/7/2020, ông Trần Quốc A v vợ l b Tr ơng Th H hợp đồng đặt cọc với bên nhận cọc l ông Hồ Xu n T, nhằm nhận chu ển nh ợng thửa đất số 05, tờ bản đồ số 11, diện tích 546,9m2 tại thôn C, xã T, hu ện Gio Linh, tỉnh Quảng Tr . Giá chu ển nh ợng thỏa thuận l 450.000.000 đồng, ông Quốc A đã đặt cọc số tiền 20.000.000 đồng cho ông T. Do thửa đất của ông T ch a đ ợc cấp giấy CNQSD đất nên cam ết sẽ hỗ trợ các thủ tục cần thiết để xin cấp giấ CNQSD đất. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông Hồ Xu n T, ông Quốc A đã tha mặt ông T cố gắng thực hiện thủ tục xin cấp giấ CNQSD đất. Tháng 01/2022, nghĩ có thể sắp hoàn thành việc xin cấp giấ CNQSD đất nên ông Quốc A đã hợp đồng đặt cọc với ông D ơng Bá T.

HĐXX thấ : Tại hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022, bên A (ông Trần Quốc A) cam ết t i sản l thửa đất số 5, tờ bản đồ số 11 tại thôn Cang Gián, xã Trung Giang của hộ ông T thuộc qu ền sở hữu của mình, có các giấ tờ liên quan để chứng minh; bên A cam đoan t i sản n hộ ông T sẽ đ ợc cấp GCNQSDĐ trong thời gian bên A hợp đồng đặt cọc với bên B (ông D ơng Bá T). Tu nhiên, hết thời hạn theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 v hết thời hạn gia hạn theo phụ lục hợp đồng

ết ng 15/5/2022, ông Trần Quốc A vẫn hông ho n th nh các thủ tục để đảm bảo cho việc

ết hợp đồng chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất với ông D ơng Bá T.

Ngu ên đơn thừa nhận hi hết thời hạn theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc với ông D ơng Bá T thì ông Quốc A vẫn ch a ho n th nh việc hợp đồng nhận chu ển nh ợng qu ền sử dụng đất đối với ông Hồ Xu n T, do đó hông thể

ết hợp đồng chu ển nh ợng với ông T. Khi sắp hết thời hạn đặt cọc, ông Trần Quốc A nhận thấ ch a ho n tất thủ tục xin cấp GCNQSDĐ cho ông T nên đã thông báo xin gia hạn đặt cọc với ông T, nh ng ông T hông đồng . Tu nhiên, theo thoả thuận tại phụ lục hợp đồng thì “Gia hạn này là gia hạn cuối cùng (do đã gia hạn vượt quá 60 ngày theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc)”. Các bên đã tiến h nh gia hạn 01 lần với thời hạn 03 tháng v lần gia hạn n l lần cuối cùng, do đó việc ông Quốc A cho rằng ông Quốc A có yêu cầu gia hạn nh ng ông T hông đồng l hông đúng. Ông T hông có lỗi trong việc các bên hông

ết đ ợc hợp đồng chu ển nh ợng QSDĐ. Trong thời gian gia hạn, bên A đã hông ho n thiện đ ợc các giấ tờ, thủ tục có liên quan để cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chu ển nh ợng tại cơ quan Nh n ớc có thẩm qu ền. Do đó, lỗi ho n to n thuộc về bên A - ông Trần Quốc A.

Do ông Trần Quốc A vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải ho n trả số tiền cọc đã nhận của ông D ơng Bá T v phải bồi th ờng cho ông D ơng Bá T theo thoả thuận. Tổng số tiền ho n trả v bồi th ờng l 900.000.000 đồng (theo Điều 4 của hợp đồng đặt cọc).

Vì các l trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ hoản 3 Điều 26, hoản 1 Điều 148; điểm c hoản 2 Điều 200, Điều 271, 273, hoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng d n sự; Điều 117, Điều 166, Điều 328 của Bộ luật d n sự 2015; hoản 3 Điều 26, hoản 1 Điều 29 Ngh qu ết 326/2016/UBTVQH14 ng 30/12/2016 của Ủ ban Th ờng vụ Quốc hội, xử:

1. Không chấp nhận háng cáo của nguyên đơn ông Trần Quốc A. Giữ nguyên bản án d n sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của Tòa án nhân dân th nh phố Đông H , tỉnh Quảng Tr .

- Không chấp nhận êu cầu hởi iện của ngu ên đơn ông Trần Quốc A về việc êu cầu T a án tu ên bố Hợp đồng đặt cọc ng 25/01/2022 giữa ông Trần Quốc A với ông D ơng Bá T vô hiệu v giải qu ết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

- Chấp nhận êu cầu phản tố của b đơn ông D ơng Bá T: Buộc ông Trần Quốc A ho n trả cho ông D ơng Bá T số tiền đặt cọc l 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) v thanh toán tiền bồi th ờng (phạt cọc) số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng). Tổng cộng l 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

2. Về án phí:

- Án phí phúc thẩm: Ông Trần Quốc A phải ch u 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nh ng đ ợc trừ v o số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền số CC/2021/0000703 ngày 10/5/2023 của Chi cục Thi h nh án d n sự th nh phố Đông H , tỉnh Quảng Tr . Ông Trần Quốc A đã nộp đủ.

- Án phí sơ thẩm:

Ông Trần Quốc A phải ch u 39.300.000 đồng án phí d n sự sơ thẩm (trong đó có 300.000đồng án phí đối với êu cầu hởi iện hông đ ợc chấp nhận v 39.000.000đồng án phí theo phần êu cầu phản tố của b đơn đ ợc Tòa án chấp nhận), nh ng đ ợc trừ v o số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền số CC/2021/0000601 ng 06/01/2023 của Chi cục Thi h nh án d n sự th nh phố Đông H , tỉnh Quảng Tr . Ông Trần Quốc A c n phải nộp 39.000.000 đồng (ba mươi chín triệu đồng) tiền án phí d n sự sơ thẩm.

Ho n trả cho ông D ơng Bá T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 14.000.000 đồng (mười bốn triệu đồng) theo Biên lai thu tiền số CC/2021/0000689 ng 30/3/2023 của Chi cục Thi h nh án d n sự th nh phố Đông H , tỉnh Quảng Tr .

3. Những phần hác của bản án sơ thẩm hông b háng cáo, háng ngh có hiệu lực pháp luật ể từ ng hết thời hạn háng cáo, háng ngh .

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ng tu ên án 02/8/2023.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa