Bản án 40/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Trong đơn khởi kiện ngày 03-8-2020 và trong quá trình xét xử nguyên đơn

- ông Ngô Duy P trình bày:

Ngày 18-12-2019, qua sự giới thiệu của ông NLC, ông với bà Đặng L có ký hợp đồng đặt cọc số công chứng 842, quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng LA thành phố Cần Thơ với nội dung: Ông đặt cọc cho bà Đặng L để nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất tại địa chỉ khu vực A, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ, diện tích 80m2 (C rộng 4,5m; C dài: kéo dài hết diện tích đất), loại đất: đất trồng cây lâu năm, số tờ bản đồ: 17, số thửa: 1140 căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CR 184728, số vào sổ cấp GCN: CS17603, do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp ngày 30-09-2019. Thời gian đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 18-12-2019. Giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng chia làm 02 đợt: đợt 1 đặt cọc 50.000.000 đồng khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, đợt 2 thanh toán số tiền còn lại là 400.000.000 đồng khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, bà Đặng L cam kết trong thời hạn đặt cọc sẽ tiến hành hợp thửa đất số 1140 với thửa đất liền kề là thửa 1072 để tách thửa và chuyển nhượng cho ông theo đúng quy định của pháp luật và phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở tại đô thị và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên đất (dời cột điện trên đường đi phía trên đất). Đến hết thời hạn 45 ngày, ông đã liên hệ với bà Đặng L thì bà L cho biết là không thể chuyển nhượng cho ông như đã giao kết và từ chối trả lại tiền đã nhận. Ông đã nhiều lần liên hệ để lấy lại tiền nhưng bà Đặng L không đồng ý. Do đó, ông khởi kiện yêu cầu buộc bà Đặng L phải trả lại số tiền ông đã đặt cọc là 50.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng, tổng cộng là 100.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

* Trong đơn khởi kiện ngày 03-8-2020 và trong quá trình xét xử nguyên đơn

- ông Nguyễn Phong N trình bày:

Ngày 18-12-2019, qua sự giới thiệu của ông NLC, ông với bà Đặng L có ký hợp đồng đặt cọc số công chứng 841, quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng LA thành phố Cần Thơ với nội dung: Ông đặt cọc cho bà Đặng L để nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất tại địa chỉ khu vực A, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ, diện tích 80m2 (C rộng 4,5m; C dài: kéo dài hết diện tích đất), loại đất: đất trồng cây lâu năm, số tờ bản đồ: 17, số thửa: 1140 căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CR 184728, số vào sổ cấp GCN: CS17603, do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp ngày 30-09-2019. Thời gian đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 18-12-2019. Giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng chia làm 02 đợt: đợt 1 đặt cọc 50.000.000 đồng khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, đợt 2 thanh toán số tiền còn lại là 400.000.000 đồng khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, bà Đặng L cam kết trong thời hạn đặt cọc sẽ tiến hành hợp thửa đất số 1140 với thửa đất liền kề là thửa 1072 để tách thửa và chuyển nhượng cho ông theo đúng quy định của pháp luật và phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở tại đô thị và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên đất (dời cột điện trên đường đi phía trên đất). Đến hết thời hạn 45 ngày, ông đã liên hệ với bà Đặng L thì bà L cho biết là không thể chuyển nhượng cho ông như đã giao kết và từ chối trả lại tiền đã nhận. Ông đã nhiều lần liên hệ để lấy lại tiền nhưng bà Đặng L không đồng ý. Do đó, ông khởi kiện yêu cầu buộc bà Đặng L phải trả lại số tiền ông đã đặt cọc là 50.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng, tổng cộng là 100.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

* Đối với yêu cầu khởi kiện của ông P, tại bản tự khai đề ngày 24-11-2020 và trong quá trình xét xử bị đơn - bà Đặng L trình bày:

Ngày 18-12-2019, bà có ký hợp đồng đặt cọc với ông Ngô Duy P, thửa đất số: 1140, tờ bản đồ số: 17, số tiền 50.000.000 đồng nhưng do việc chuyển mục đích sử dụng lên ODT của quận Bình Thủy giải quyết chậm nên phát sinh tranh chấp nên bà làm giấy tờ không được. Ông P yêu cầu bà trả 50.000.000 đồng tiền gốc và 50.000.000 đồng tiền phạt, tổng cộng là 100.000.000 đồng. Bà không có khả năng vì bà bị bệnh ung thư ngực giai đoạn 3, sức khỏe kém, bà không có việc làm ổn định nên không có thu nhập, bà đã nhiều lần đề nghị trả lại tiền cọc và cam kết giao đất sau khi hoàn thành thủ tục ODT nhưng ông P không đồng ý. Bà chỉ đồng ý trả cho ông P số tiền 50.000.000 đồng đã nhận cọc, không đồng ý trả tiền phạt cọc.

* Đối với yêu cầu khởi kiện của ông N, tại bản tự khai đề ngày 24-11-2020 và trong quá trình xét xử bị đơn - bà Đặng L trình bày:

Ngày 18-12-2019 bà có ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Phong N, thửa đất số: 1140, tờ bản đồ số: 17 với số tiền là 50.00.000 đồng. Nhưng bà chỉ đại diện cho ông Phan Minh C vì ông C là dượng ruột của ông N. Ông N yêu cầu bà trả số tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền phạt, bà không đồng ý. Ông C đã nhận của bà 400.000.000 đồng. Bà sẽ trả 50.000.000 đồng tiền ông N đã đặt cọc cho bà với điều kiện ông C trả cho bà 400.000.000 đồng.

* Người làm chứng - ông NLC trình bày:

Ông xác nhận là người đã giới thiệu ông Ngô Duy P, ông Nguyễn Phong N mua đất của bà Đặng L. Hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc 50.000.000 đồng với thời gian là 45 ngày. Nhưng sau 45 ngày bà L đã không thực hiện được như thỏa thuận và xin gia hạn lần 2 để bổ sung giấy tờ nhưng vẫn không thực hiện được nên ông P, ông N đã khởi kiện yêu cầu bồi thường theo hợp đồng đã ký có công chứng tại văn phòng công chứng LA, đó là sự thật do ông chứng kiến và kiểm tra tiền dùm cho bên bà Đặng L. Ông mong bà Đặng L thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký với ông Ngô Duy P và ông Nguyễn Phong N.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2021/DS -ST ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận N, tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Duy P, ông Nguyễn Phong N đối với bị đơn bà Đặng L.

Buộc bà Đặng L có trách nhiệm trả cho ông Ngô Duy P số tiền đặt cọc đã nhận 50.000.000 đồng và tiền phạt cọc 25.000.000 đồng, tổng cộng là 75.000.000 đồng (Bảy mươi lăm triệu đồng).

Buộc bà Đặng L có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Phong N số tiền đặt cọc đã nhận 50.000.000 đồng và tiền phạt cọc 25.000.000 đồng, tổng cộng là 75.000.000 đồng (Bảy mươi lăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 24/5/2021, bà Đặng L có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại bản án dân sự sơ thẩm theo hướng, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn đồng ý trả cho ông P, ông N mỗi người 50.000.000 đồng tiền đặt cọc, không đồng ý chịu phạt cọc. Làm rõ vai trò của ông NLC môi giới trong việc đặt cọc chuyển nhượng đất, buộc ông NLC trả lại cho bị đơn số tiền đã mượn 50.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Các nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc cho mỗi người 65 triệu đồng và được phía bị đơn đồng ý. Bị đơn xin rút lại một phần nội dung yêu cầu kháng cáo đối với ông NLC.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

Về thủ ục tố tụng: Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định pháp luật. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo, nhận thấy: Theo Hợp đồng đặt cọc giữa ông P, ông N với bà L được Văn phòng Công chứng LA công chứng ngày 18/12/2021 thể hiện, ông P đặt cọc cho bà L số tiền 50.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 80m2 đất trồng cây lâu năm, thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 18/12/2019. Bà L cam kết trong thời hạn đặt cọc sẽ tiền hành hợp thửa đất số 1140 với thửa đất liền kề 1072 để tách thửa cho ông P, ông N, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở đô thị và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên đất. Theo thỏa thuận tại Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, bà L có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho ông P, ông N trong trường hợp bà L từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Xét thấy, hợp đồng đặt cọc được xác lập trên cơ sở tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện theo cam kết. Thực tế, ông P và ông N đã thực hiện đúng nghĩa vụ, mỗi người đã giao cho bà L số tiền đặt cọc 50 triệu đồng nhưng bà L lại không thực hiện đúng theo cam kết. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự, phù hợp với thỏa thuận của các bên được ghi nhận tại Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc được công chứng ngày 18/12/2019.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, các đương sự thỏa thuận bà L sẽ trả cho ông P, ông N mỗi người 65.000.000 đồng. Xé thấy, đây là ý chí tự nguyện của các đương sự, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Các nguyên đơn ông Ngô Duy P và ông Nguyễn Phong N khởi kiện cho rằng, các ông có ký kết hợp đồng đặt cọc với bị đơn bà Đặng L nhằm mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng do bà L không thực hiện theo cam kết thỏa thuận nên phát sinh tranh chấp. Quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và được Tòa án nhân dân quận N thụ lý giải quyết theo trình tự sơ thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn có đơn kháng cáo và đóng tiền tạm ứng án phí hợp lệ nên được Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ thụ lý giải quyết lại vụ án theo trình tự phú thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ đã được thu thập có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các bên đương sự, có cơ sở xác định:

Theo lời trình bày của bị đơn tại Đơn kháng cáo ghi ngày 24/5/2021 và lời khai của ông NLC khi giải quyết vụ án ở Tòa án cấp sơ thẩm thì ông NLC là người môi giới cho ông N và ông P đặt tiền cọc để nhận chuyển nhượng đất, ông chỉ chứng kiến hai bên ký kết hợp đồng, nên không có căn cứ xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Còn việc ông NLC có mượn bà L số tiền 50.000.000 đồng như bà nêu trong đơn kháng cáo hay không thì đó cũng là quan hệ giao dịch khác, nếu có tranh chấp xảy ra cũng sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp cho bị đơn cũng có ý kiến xin rút lại nội dung kháng cáo đối với ông NLC nên Hội đồng xét xử phúc thẩm đình chỉ giải quyết phần nội dung yêu cầu này.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148, điểm c khoản 1 Điều 289, khoản 1 Điều 300 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Các Điều 166, 167, 328 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Tuyên xử: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

Sửa bản án sơ thẩm.

1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể như sau:

Bà Đặng L có trách nhiệm trả cho ông Ngô Duy P và ông Nguyễn Phong N số tiền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất, cụ thể như sau:

Ông P 50.000.000 đồng tiền đặt cọc và 15.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 65.000.000 đồng (sáu mươi lăm triệu đồng).

Ông N 50.000.000 đồng tiền đặt cọc và 15.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 65.000.000 đồng (sáu mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày các nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn chậm trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ xét xử phúc thẩm về nội dung yêu cầu kháng cáo của bị đơn đối với ông NLC, về việc buộc ông NLC trả số tiền cho mượn 50 triệu đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc bà Đặng L phải chịu 3.250.000 đồng đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Duy P và 3.250.000 đồng đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Phong N. Tổng cộng số tiền án phí bà L phải chịu là 6.500.000 đồng (sáu triệu năm trăm nghìn đồng).

Ông Ngô Duy P và ông Nguyễn Phong N được nhận lại tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm tại Chi cục Thi hành án dân sự quận N, cụ thể như sau:

Ông P 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 002990 ngày 26-8-2020.

Ông N 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 002991 ngày 26-8-2020.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu. Bà Đặng L được nhận lại 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí mà bà đã tạm nộp tại Chi cục thi hành án dân sự quận N theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001093 ngày 03 tháng 6 năm 2021.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày được tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 của Luật thi hành án dân sự./.