Bản án 398/2025/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo nội dung đơn khởi kiện, lời khai của nguyên đơn và của người đại diện theo ủy quyền trong quá trình giải quyết vụ án tr nh ày

Ngày 09/12/2017, vợ chồng ông Ninh Văn T và bà Nguyễn Thị T (bên A) đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Hữu H và bà Trần Thị M (bên B) thửa đất trồng cây lâu năm, diện tích khoảng 02 ha, trồng khoảng hơn 1000 cây cà phê và có hồ đã múc sẵn; đất toạ lạc tại thôn 6, xã Đ, huyện G, tỉnh Đắk Nông (cũ), với giá 160.000.000 đồng (không ghi rõ tứ cận giáp với ai). Hợp đồng được đánh máy, có đầy đủ chữ ký của hai bên; bên B đã giao đủ cho bên A số tiền là 160.000.000 đồng. Theo đó bên A cam kết thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, không có tranh chấp, không thế chấp, bảo lãnh, không góp vốn, có chữ ký giáp ranh của các bên, trên đất có tài sản, hồ nước, chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng, có trách nhiệm xác định rõ ranh giới thửa đất và ký thoả thuận ranh giới với các chủ đất liền kề.

Tuy nhiên, sau khi nhận đủ 160.000.000 đồng thì ông T và bà T không bàn giao đất cho bên mua. Sau đó, nguyên đơn mới biết thửa đất trên không phải của ông T và bà T, mà thuộc đất rừng và đang do người khác quản lý, sử dụng. Vì vậy, ông H, bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 09/12/2017 giữa ông T và bà T với ông H và bà M, buộc ông T và bà T trả lại số tiền 160.000.000 đồng.

2. Bị đơn à Nguyễn Thị T (cũng là người đại diện theo uỷ quyền của ông Ninh Văn T) trình bày: Thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 09/12/2017 và hợp đồng đặt cọc đề ngày 09/11/2017 là chữ ký, chữ viết của bà và ông T, có việc chuyển nhượng như nguyên đơn trình bày và ông T, bà T đã nhận đủ 160.000.000 đồng. Ông T, bà T cho rằng đã bàn giao đất cho anh H và chị M gần mười năm nên anh H, chị M toàn quyền quyết định với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, bị đơn không chịu trách nhiệm nào nữa. Đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc trả lại số tiền đã nhận 160.000.000 đồng ông T, bà T đồng ý nhưng với điều kiện nguyên đơn phải bàn giao lại đất (bàn giao đất như thế nào thì nguyên đơn phải bàn giao lại đất như thế đấy).

3. Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 55/2025/DS-ST ngày 29-9-2025 của Toà án nhân dân khu vực 6, tỉnh Lâm Đồng đã tuyên xử:

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H và bà Trần Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Ninh Văn T và bà Nguyễn Thị T.

1.1. Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/12/2017, diện tích chuyển nhượng khoảng 02 ha, quy hoạch đất rừng phòng hộ diện tích đo thực tế 16072.7m2, tại thôn 6, xã Đ, huyện G, tỉnh Đắk Nông (nay là phường B, tỉnh Lâm Đồng).

1.2. Buộc ông Ninh Văn T và bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho ông Nguyễn Hữu H và bà Trần Thị M số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng)”

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo, quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án theo quy định của pháp luật.

4. Tại đơn kháng cáo ngày 13-10-2025, bị đơn bà Nguyễn Thị T kháng cáo toàn bộ Bản án số 55/2025/DS-ST ngày 29-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, tỉnh Lâm Đồng, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại theo đúng quy định.

*/ Tại phiên tòa người kháng cáo không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ nào mới và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm giải quyết tuyên hợp đồng vô hiệu bên trả lại tiền, bên trả lại đất theo quy định của pháp luật .

*/ Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng Trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên toà phúc thẩm, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Sau khi phân tích các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên Bản án số 55/2025/DS-ST ngày 29-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, tỉnh Lâm Đồng.

NHẬN ĐỊNH:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, ý kiến các đương sự, quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, Hội đồng xét xử xét thấy:

đồng được lập dưới dạng văn bản, có chữ ký đầy đủ của các bên tham gia vào giao dịch. Tuy nhiên, hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định, không xác định rõ về diện tích chuyển nhượng, thửa đất, tờ bản đồ và tứ cận của diện tích đất sang nhượng. Như vậy vi phạm các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự và Điều 167 Luật Đất đai. Hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Các bên đương sự đều có lỗi trong việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đều biết đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn thực hiện giao dịch và hợp đồng không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M vô hiệu do không đúng về mặt hình thức và vi phạm điều cấm của luật, Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 131 BLDS “…không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định đánh giá hợp đồng chuyển nhượng và căn cứ vào các Điều 122, Điều 123 của BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật là đúng quy định pháp luật, tuy nhiên lại tuyên xử hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 09-12-2017 là chưa đúng.

Như đã lập luận tại mục [2.1], việc bên mua đã giao cho bên bán số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng) là tình tiết không phải chứng minh, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T phải trả lại tiền cho ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M là có căn cứ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của BLTTDS, chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T. Sửa một phần bản án sơ thẩm số 55/2025/DSST ngày 29-9-2025 của TAND khu vực 6, tỉnh Lâm Đồng.

Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 228, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng các Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự; Điều 167, Điều 188, Điều 192 của Luật Đất đai; Nghị định số 181/2024/NĐ-CP ngày 29-10-2024 của Chính phủ và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09-12-2017, diện tích chuyển nhượng khoảng 02 ha, quy hoạch đất rừng phòng hộ diện tích đo thực tế 16.072,7m2, tại thôn 6, xã Đ, huyện G, tỉnh Đắk Nông (nay là phường B, tỉnh Lâm Đồng) giữa ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M và ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T vô hiệu.

3. Buộc ông Ninh Văn T và bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho ông Nguyễn Hữu H và bà Trần Thị M số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ: Ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T phải hoàn trả cho ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M số tiền 5.965.000 đồng (Năm triệu chín trăm sáu mươi lăm ngh n đồng).

5. Về án phí sơ thẩm: Buộc ông Ninh Văn T, bà Nguyễn Thị T phải chịu 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng) tiền án phí DSST. Trả lại cho ông Nguyễn Hữu H, bà Trần Thị M số tiền 4.300.000 đồng (Bốn triệu a trăm ngh n đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007455 ngày 06/11/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông (nay là Thi hành án dân sự khu vực 6, tỉnh Lâm Đồng).

6. Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm. Trả lại cho bà Nguyễn Thị T số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngh n đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005238 ngày 15/10/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

7. Các Quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, th người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.