Bản án 392/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm:

Nguyên đơn – bà Nguyễn Thị N trình bày: Vào ngày 07/11/2016, bà và anh Nguyễn Phước T cùng chị Nguyễn Thị K có ký hợp đồng đặt cọc để anh T, chị K chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà. Nội dung hợp đồng đặt cọc là phía anh T, chị K chuyển nhượng cho bà toàn bộ thửa đất số 883, 885, tờ bản đồ số 02, đất tọa lạc tại ấp H, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T, loại đất vườn, thổ cư, đất lúa. Giá chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất nêu trên là 100.000.000 đồng/1.000m2 (tính theo diện tích thực tế). Khi làm hợp đồng đặt cọc thì anh T, chị K có đưa cho bà N giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T.

Bà N đưa cho anh T, chị K số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 05 tháng kể từ ngày công chứng là ngày 07/11/2016. Đến nay đã quá thời hạn đặt cọc mà phía anh T, chị K vẫn không chịu làm thủ tục chuyển nhượng hai thửa đất trên cho bà. Bà có yêu cầu tiến hành đo đạc diện tích thực tế hai thửa đất nhưng phía anh T, chị K không cho đo đạc.

Ngày 16/10/2017, bà có làm đơn khởi kiện yêu cầu anh T, chị K tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên. Đến ngày 05/4/2018, bà thay đổi yêu cầu khởi kiện là hủy hợp đồng đặt cọc ngày 07/11/2016 tại Văn phòng công chứng C giữa bà và anh T, chị K về việc chuyển nhượng thửa đất số 883, 885, tờ bản đồ số 02, đất tọa lạc tại ấp ấp H, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T, loại đất vườn, thổ cư, đất lúa và yêu cầu anh T, chị K phải trả lại số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng, đồng thời yêu cầu anh T, chị K bồi thường số tiền vi phạm hợp đồng đặt cọc (phạt cọc) là 290.000.000 đồng. Tổng cộng 580.000.000 đồng, trả làm 01 lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật, đồng thời bà sẽ trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T cho anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K.

Bị đơn – anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K trình bày: Chúng tôi có ký hợp đồng đặt cọc với bà N để bán khoảng 4.000m2 đất với giá 290.000.000 đồng để trả nợ cho người khác. Trong hợp đồng thể hiện giá 100.000.000 đồng/1.000m2 nhưng hai bên thỏa thuận thực tế là 195.000.000 đồng/1.000m2. Lý do hai bên không thực hiện hợp đồng là do bà N có đất ở phía sau đất của chị K, lúc đó chị K đang cầm cố cho bà Nguyễn Thị Hồng Nhi nên không làm thủ tục sang tên được. Nay phía bà N yêu cầu chúng tôi thực hiện hợp đồng đặt cọc để sang tên đất thì vợ chồng chúng tôi có ý kiến là đã nhận của bà N số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng thì sang tên 2.900m2 đất hoặc trả lại 290.000.000 đồng và tiền lãi theo lãi suất ngân hàng từ ngày ký hợp đồng đến ngày 08/01/2018.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – chị Nguyễn Thị Thanh H1 trình bày: Chị có thuê đất của anh T, chị K khoảng 02 năm nay với giá thuê là 4.000.000 đồng/tháng, hai bên thỏa thuận miệng chứ không có làm hợp đồng, hiện nay chị vẫn còn thuê, nay bà N và anh T, chị K tranh chấp thì chị có ý kiến là xin thu hoạch hoa màu xong sẽ giao lại đất và chị xin vắng mặt.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 218/2018/DS-ST ngày 18/7/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang, căn cứ Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ các Điều 328, 423 và 427 Bộ luật Dân sự năm 2015; căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.

Hủy hợp đồng đặt cọc số 2715, quyển số 01 YP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/11/2016 tại Văn phòng công chứng C giữa bà Nguyễn Thị N và anh Phước Thọ, chị Nguyễn Thị K về việc chuyển nhượng thửa đất số 883, 885, tờ bản đồ số 02, đất tọa lạc tại ấp H, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T, loại đất vườn, thổ cư, đất lúa.

Buộc anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Thời gian trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà N là bà N trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bà N có đơn yêu cầu thi hành án, nếu anh T, chị K không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả số tiền lãi đối với số tiềm chậm trả tương ứng thời gian chậm thi hành án. Lãi suất phát sinh tiền chậm trả thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định.

Ngày 27/8/2018, anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K có đơn kháng toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 218/2018/DS-ST ngày 18/7/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị N – anh Nguyễn Thanh H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án.

- Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo của bị đơn: Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đương sự thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Bà N đã đặt cọc 290.000.000 đồng, chị K và anh T thừa nhận đã nhận đủ số tiền đặt cọc, việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất. Trong quá trình thực hiện hợp đồng phía anh T và chị K là người có lỗi và đã vi phạm hợp đồng, do vậy Tòa cấp sơ thẩm đã buộc anh T và chị K phải hoàn trả lại cho bà N 580.000.000 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật. Vì vậy căn cứ vào khoản 1 Điều 308 BLTTDS năm 2015, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 218/2018/DS-ST ngày 18/7/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Qua nghiên cứu toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm. Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Người kháng cáo: Anh Nguyễn Phước T có đơn đề nghị tòa xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 2 Điều 296 BLTTDS năm 2015, tòa tiến hành xét xử vắng mặt anh T. Đối với chị Nguyễn Thị K tòa đã triệu tập hợp lệ lần 2 mà vẫn vắng mặt thì bị coi như từ bỏ việc kháng cáo thì tòa đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị K. Căn cứ vào khoản 3 Điều 296 Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của chị K.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Thanh H1 vắng mặt không tham dự phiên tòa và đã được tòa triệu tập hợp lệ hai lần nhưng vắng mặt, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt đối với chị Hương.

Bị đơn – anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K thừa nhận: Vợ chồng chúng tôi có ký hợp đồng đặt cọc với bà N để bán khoảng 4.000m2 đất với giá 290.000.000 đồng để trả nợ cho người khác. Trong hợp đồng thể hiện giá 100.000.000 đồng/1.000m2 nhưng hai bên thỏa thuận miệng là 195.000.000 đồng/1.000m2. Lý do hai bên không thực hiện hợp đồng là lúc đó chị K đang cầm cố cho bà Nguyễn Thị Hồng N nên không làm thủ tục sang tên được. Nay phía bà N yêu cầu chúng tôi thực hiện hợp đồng đặt cọc để sang tên đất thì vợ chồng chúng tôi đã nhận của bà N số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng thì sang tên 2.900m2 đất hoặc trả lại 290.000.000 đồng và tiền lãi theo lãi suất ngân hàng từ ngày ký hợp đồng đến ngày 08/01/2018.

Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng thì phía bà N có đặt cọc cho anh T và chị K 290.000.000đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng), theo hợp đồng đặt cọc thì trong thời hạn thực hiện hợp đồng là năm tháng kể từ ngày đặt cọc tính từ ngày ký kết là ngày 07/11/2016. Sau khi bà N đặt cọc xong thì anh T, chị K giao giấy chứng nhận QSDĐ bản chính cho bà N giữ. Để tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho đúng theo quy định của pháp luật, bà N yêu cầu đoàn đo đạc đến đo đạc lại thực tế diện tích đất 02 thửa nói trên, để làm thủ tục chuyển QSDĐ thì anh T và chị K không cho đo đạc. Như vậy chính anh T và chị K đã vi phạm hợp đồng, lỗi thuộc về phía anh T và chị K, nên bà N yêu cầu Tòa hủy hợp đồng đặt cọc số 2715, quyển số 01TP/CC – SCC/HĐGD lập ngày 07/11/2016 tại Văn phòng công chứng C giữa bà Nguyễn Thị N và anh Nguyễn Phước T, chị Nguyễn Thị K là có căn cứ phù hợp với quy định của pháp luật, nên Tòa cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N.

Do hủy hợp đồng đặt cọc số 2715, quyển số 01TP/CC – SCC/HĐGD lập ngày 07/11/2016 tại Văn phòng công chứng C giữa bà Nguyễn Thị N và anh Nguyễn Phước T, chị Nguyễn Thị K thì phải giải quyết hậu quả của hợp đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, chị K và anh T chính là người vi phạm hợp đồng dẫn đến hợp đồng đặt cọc giữa hai bị hủy, khi hợp đồng bị hủy bỏ, thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Anh T và chị K đã nhận của bà N số tiền 290.000.000 đồng, nên cần buộc anh T, chị K phải có nghĩa vụ trả lại cho bà N 290.000.000 đồng tiền đặt cọc. Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại (phạt cọc) của bà N là có căn cứ bởi theo quy định tại Điều 5 khoản 1 điểm b của hợp đồng đặt cọc thì nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Anh T và chị K là người đã vi phạm hợp đồng lỗi thuộc về anh T và chị K. Vì vậy anh T và chị K phải bồi thường thiệt hại cho bà N một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng). Vậy tổng số tiền anh T và chị K phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà N là 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Như vậy khi xét xử tòa cấp sơ thẩm đã xem xét vụ án một cách tòa diện, phù hợp với quy định của pháp luật và tòa cấp sơ thẩm, có căn cứ nên cần căn cứ vào khoản 1 Điều 308 BLTTDS năm 2018, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 218/2018/DS-ST ngày 18/7/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 5; Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 148; Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 328, 423 và 427 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Phước T

2. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của chị Nguyễn Thị K.

3. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 218/2018/DS-ST ngày 18/7/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang

Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.

Hủy hợp đồng đặt cọc số 2715, quyển số 01 YP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/11/2016 tại Văn phòng công chứng C giữa bà Nguyễn Thị N và anh Phước Thọ, chị Nguyễn Thị K về việc chuyển nhượng thửa đất số 883, 885, tờ bản đồ số 02, đất tọa lạc tại ấp H, xã S, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T, loại đất vườn, thổ cư, đất lúa.

Buộc anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Thời gian trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà N là bà N trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02981.QSDĐ/số 2112/QĐUB do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 12/8/2002 cho hộ ông Nguyễn Phước T cho anh Nguyễn Phước T và chị Nguyễn Thị K ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bà N có đơn yêu cầu thi hành án, nếu anh T, chị K không chịu trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả số tiền lãi đối với số tiềm chậm trả tương ứng thời gian chậm thi hành án. Lãi suất phát sinh tiền chậm trả thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Về án phí

Án phí dân sự sơ thẩm: Anh T và chị K phải chịu là 27.200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm: Anh T và chị K mỗi người phải chịu là 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, anh T và chị K đã nộp mỗi người là 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí, theo biên lai thu số 001506 ngày 30/8/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang, khấu trừ xem như anh T và chị K đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 14.500.000 đồng, theo biên lai thu số 35867 ngày 16/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.