Bản án 390/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị Bé B là anh Nguyễn Văn M trình bày:

Bà Phạm Thị Bé S là em ruột của bà Phạm Thị Bé B, ông Châu Văn T là em rễ của nguyên đơn. Ngày 27/8/1995 nguyên đơn có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T, bà S phần đất là một liếp đất một công (1.000m2) nằm trong thửa đất số 340, tờ bản đồ số HKC4, diện tích 2.267m2 nay được tách thành 2 thửa đất là thửa số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 862,4m2 và thửa đất số 105, tờ bản đồ số 19, diện tích 1.443,8m2 tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang với giá là 15 chỉ vàng 24Kara, nguyên đơn đã thanh toán vàng đầy đủ cho vợ chồng T, S. Có ông T là người đại diện lập tờ giấy sang nhượng đất viết tay cho nguyên đơn để làm cơ sở. Vợ chồng ông T đã giao đất cho nguyên đơn quản lý, canh tác từ năm 1995 đến nay. Trên đất hiện tại đang chuyên canh là ổi. Ngày 19/4/2022, bà Phạm Thị Bé S ngang nhiên chặt phá 24 cây ổi của nguyên đơn và tiến hành rào liếp đất ngang lại không cho nguyên đơn sử dụng.

Ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tờ sang nhượng đất viết tay ngày 27/8/1995 giữa nguyên đơn với bị đơn. Ông N, bà B được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đối với thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 862,4m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 cho ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba được quyền sử dụng, sở hữu. Đối với vị trí T3 có diện tích 105,1m2 nằm trong thửa đất số 105, tờ bản đồ số 19, diện tích 1.443,8m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 thì nguyên đơn yêu cầu xin nhận bằng giá trị theo giá của Hội đồng định giá đã định với số tiền là 57.805.000 đồng. Nguyên đơn xin rút lại một phần yêu cầu bà Phạm Thị Bé S phải bồi thường số cây ổi đã chặt phá của nguyên đơn số tiền là 6.552.000 đồng.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Châu Văn T là anh Châu Minh H trình bày:

Ông Châu Văn T không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì Tờ sang nhượng đất viết tay do ông T viết có nội dung là cầm cố đất và bị đơn xin chuộc lại với giá thị trường là 15 chỉ vàng 24K bị đơn không có sang bán đất cho nguyên đơn. Trong Tờ sang nhượng đất viết tay này đất cấp cho hộ ông T mà chỉ có 01 mình ông T tham gia ký kết là chưa phù hợp, vợ ông T là bà Bé S và các thành viên trong hộ còn lại không ai ký tên vào Tờ giấy sang nhượng đất nêu trên. Ông T xác định có nhận đủ số vàng là 24K từ nguyên đơn. Có cố 01 liếp đất chạy dài hiện tại đang nằm trong thửa đất số 104 diện tích 862,4m2 tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang có diện tích thực đo theo kết quả đo của Công ty Đ là 705,1m2 không tính phần diện tích ngang trong thửa đất số 104 thì của hộ gia đình ông T không có cầm cố cho nguyên đơn. Đối với yêu cầu bồi thường cây ổi thì bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn trồng cây trên đất của bị đơn lúc trước bị đơn có thỏa thuận miệng cho trồng khi cần sẽ báo để trả lại đất nhưng bị đơn đã thông báo trước cho nguyên đơn để lấy lại đất nhưng nguyên đơn vẫn cố tình không trả đất nên bị đơn chặt các cây ổi mà nguyên đơn trồng là 21 cây ổi nhỏ mới trồng với giá là 8.000 đồng/01 cây.

Bị đơn bà Phạm Thị Bé S trình bày:

Bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà thống nhất đối với phần trình bày của bị đơn ông Châu Văn T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Châu Văn H1 và anh Châu Trường S1 có đại diện theo ủy quyền là anh Châu Minh H:

Không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và thống nhất theo lời trình bày của bị đơn ông Châu Văn T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Châu Minh H trình bày:

Anh không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Anh thống nhất theo lời trình bày của bị đơn ông Châu Văn T.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 125/2024/DS-ST ngày 08 tháng 5 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã căn cứ Điều 92; Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 705,707 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 167, 170 Luật Đất đai, điểm b.3 khoản 2.3 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban ường"Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị Bé B.

- Công nhận công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ sang nhượng đất viết tay ngày 27/8/1995 giữa ông Châu Văn T và ông Nguyễn Văn N; bà Phạm Thị Bé B.

- Ông Nguyễn Văn N; bà Phạm Thị Bé B được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để lập thủ tục chuyển quyền sang tên thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 862,4m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 cho ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba được quyền sử dụng, sở hữu. Phần đất có tứ cận như sau:

+ Phía Đông giáp Phạm Văn L.

+ Phía Tây giáp đường bê tông.

+ Phía Nam giáp một phần thửa đất số 105 và ông Phạm Văn C.

+ Phía Bắc giáp đất ông Phạm Văn L1.

(Có sơ đồ chi tiết kèm theo)

- Buộc ông Châu Văn T và bà Phạm Thị Bé S phải có trách nhiệm trả lại giá trị đất có diện tích là 105,1m2 (T3) nằm trong thửa đất số 105, tờ bản đồ số 19, diện tích 1.443,8m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 cho ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba số tiền là 57.805.000 đồng.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba yêu cầu bà Phạm Thị Bé S phải bồi thường số cây ổi chặt phá với số tiền là 6.552.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo qui định của pháp luật.

- Ngày 14 tháng 5 năm 2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là đại diện theo ủy quyền của bị đơn Châu Văn T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Châu Văn H1, Châu Trường S1 là anh Châu Minh H có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Châu Minh H vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, hai bên đương sự không thỏa thuận được với nhau việc giải quyết vụ án.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu và đề nghị: bị đơn ông Châu Văn T với bà Phạm Thị Bé S không có kháng cáo là đồng ý với bản án sơ thẩm, chỉ mình anh H kháng cáo với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đối với liếp đất mua có hình L được bao bởi các mương nước và ông N đã quản lý sử dụng từ khi chuyển nhượng cho đến nay, ông N đã trả đủ tiền. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh Châu Minh H phát biểu và đề nghị: tờ sang nhượng đất giấy tay, không có công chứng chứng thực, chỉ có một mình ông T ký tên, đất cấp cho hộ nhưng không có thành viên trong hộ ký tên, mua là một liếp đất, không thể hiện rõ diện tích, nay nguyên đơn lại yêu cầu giao liếp đất ngang và xuôi là không đúng. Đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh H, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu quan điểm: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử phúc thẩm tuân thủ đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án. Về nội dung vụ án: tại phiên tòa phúc thẩm anh H kháng cáo với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, yêu cầu đất tranh chấp cấp cho hộ anh là thành viên trong hộ không có ký tên nên đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay hai bên thực hiện vào năm 1995, chưa tuân thủ về mặt hình thức, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất trồng cây lâu năm, Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực. Do đó yêu cầu kháng cáo của anh H không có căn cứ, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; nghe quan điểm của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn và phần đất tranh chấp tọa lạc tại xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang nên căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Xét về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Đối với giao dịch dân sự giữa nguyên đơn, bị đơn cụ thể là giấy tay có tựa đề “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 27/8/1995 chưa tuân thủ quy định về mặt hình thức. Tuy nhiên, nguyên đơn xác định đã giao đầy đủ số vàng chuyển nhượng đất cho bị đơn là 15 chỉ vàng 24kr và bị đơn cũng thống nhất đã nhận đầy đủ số vàng trên nên sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm và bị đơn cũng không có ý kiến tranh chấp nên căn cứ quy định tại điểm b.3 khoản 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên cụ thể là tờ giấy có tựa đề “Tờ sang nhượng đất” ngày 27/8/1995 được công nhận có hiệu lực.

Anh Châu Minh H cho rằng đất tranh chấp là cấp cho hộ, anh là thành viên của hộ nhưng anh không có ký tên nên hợp đồng chuyển nhượng đất trên vô hiệu. Xét nguồn gốc đất tranh chấp bà S thừa nhận là của vợ chồng bà mua của má bà vào năm 1975, tiền sang đất là của vợ chồng bà, lúc này ba con của bà đều còn nhỏ. Do đó đất tranh chấp không phải tài sản của hộ gia đình được Nhà nước giao đất theo quy định tại Điều 33, 34, Điều 50 Luật Đất"Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 43 Nghị định 181 việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “ Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất… Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Phần diện tích đất tranh chấp là tài sản của ông T, bà S mua của má bà S, không phải là trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cũng không phải là tài sản chung của cả hộ gia đình. Theo quy định tại Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995 về tài sản chung của hộ thì: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ.”. Đất"Đất tranh chấp không phải là của hộ gia đình nên “Tờ sang nhượng đất” ngày 27/8/1995 không bắt buộc phải có các thành viên trong hộ ký tên. Anh Châu Minh H cho rằng đất tranh chấp là cấp cho hộ, anh là thành viên của hộ nhưng anh không có ký tên nên hợp đồng chuyển nhượng đất trên vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận.

Anh Châu Minh H kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Châu Minh H.

Giữ Bản án dân sự sơ thẩm số 125/2024/DS-ST ngày 08 tháng 5 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 5 - tỉnh Đồng Tháp).

Căn cứ vào Điều 92; Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 705,707 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 167, 170 Luật Đất đai, điểm b.3 khoản 2.3 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban ường"Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị Bé B.

- Công nhận công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ sang nhượng đất viết tay ngày 27/8/1995 giữa ông Châu Văn T và ông Nguyễn Văn N; bà Phạm Thị Bé B.

- Ông Nguyễn Văn N; bà Phạm Thị Bé B được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để lập thủ tục chuyển quyền sang tên thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 862,4m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 cho ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba được quyền sử dụng, sở hữu. Phần đất có tứ cận như sau:

+ Phía Đông giáp Phạm Văn L.

+ Phía Tây giáp đường bê tông.

+ Phía Nam giáp một phần thửa đất số 105 và ông Phạm Văn C.

+ Phía Bắc giáp đất ông Phạm Văn L1.

(Có sơ đồ chi tiết kèm theo)

- Buộc ông Châu Văn T và bà Phạm Thị Bé S phải có trách nhiệm trả lại giá trị đất có diện tích là 105,1m2 (T3) nằm trong thửa đất số 105, tờ bản đồ số 19, diện tích 1.443,8m2, tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang do hộ ông T đại diện hộ gia đình đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 29/10/2014 cho ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba số tiền là 57.805.000 đồng.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn N và bà Phạm Thị B1 Ba yêu cầu bà Phạm Thị Bé S phải bồi thường số cây ổi chặt phá với số tiền là 6.552.000 đồng.

2. Về án phí: Ông T, bà S phải liên đới chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Án phí phúc thẩm anh Châu Minh H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0015355 ngày 14/5/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 - Đồng Tháp).

3. Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án dân sự, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.