Bản án 390/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, các bản tự khai, biên bản về việc không tiến hành hòa giải được, nguyên đơn ông Trần Văn D có người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thùy Song Thương trình bày:

Vào năm 2018, ông Trần Văn D có nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q một thửa đất có mã nền A12 với diện tích 52m2 thuộc một phần thửa đất số 125, tờ bản đồ số 05 (Theo TL02/CT-UB) tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích đất này là do ông Trương Thanh Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Rồi (chủ sử dụng đất đã được UBND huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận 1020/QSDĐ cấp ngày 12/6/2001). Mặc dù việc chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng trên thực tế giao dịch đã hoàn thành, theo đó, ông Quan đã giao đất cho ông Dung và ngược lại, ông Dung đã giao đủ tiền cho ông Quan, việc giao nhận tiền có lập vi bằng. Việc giao đất không có lập biên bản bàn giao, sau khi nhận chuyển nhượng thì đất vẫn để trống, không cắm cọc hay rào chắn lại. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng khoảng một tháng, khi xuống thăm đất thì ông Trần Văn D phát hiện ông Nguyễn Xuân Dưỡng đã tự ý xây dựng móng và rào chắn tole trên đất của mình. Khi ông Trần Văn D yêu cầu ông Dưỡng chấm dứt hành vi xâm chiếm đất thì ông Dưỡng trình bày là thửa đất này ông Dưỡng cũng mua từ một người khác. Do đó, ông Dưỡng không đồng ý với yêu cầu của ông Dung.

Nhận thấy rằng, thửa đất của ông Trần Văn D đã nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q cũng là thửa đất ông Dưỡng nhận chuyển nhượng từ người khác. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực. Đồng thời, tại thời điểm ký kết hợp đồng, thửa đất nêu trên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông Quan cũng không phải là chủ sử dụng đất. Do đó, giao dịch này vi phạm về mặt hình thức, vi phạm về mặt chủ thể và vi phạm điều cấm của Luật.

Nên căn cứ theo Điều 117 và điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q vô hiệu.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Căn cứ theo chứng thư thẩm định giá số 05TA-HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới, thửa đất này hiện nay trị giá 461.760.000 đồng. Mức chênh lệch giá trị Quyền sử dụng đất khi ký Hợp đồng và hiện nay là 86.760.000 đồng. Đây được xem là thiệt hại thực tế theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 16 tháng 4 năm 2003.

Nhận thấy, hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu vì vậy nguyên đơn ông Trần Văn D đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết các yêu cầu sau:

Tuyên “Văn bản thỏa thuận v/v Đặt cọc và chuyển nhượng Quyền sử dụng đất” giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q ngày 21/05/2018 là vô hiệu;

Buộc ông Trương Thanh Q có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền: 375.000.000 đồng (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là: 43.380.000đ (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng). Tổng số tiền mà ông Trần Văn D yêu cần ông Trương Thanh Q phải trả là: 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).

Ngoài ra, bà Nguyễn Thùy Song Thương không trình bày gì thêm.

Tại bản tự khai, biên bản về việc không tiến hành hòa giải được và tại phiên tòa hôm nay người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Dưỡng trình bày:

Ngày 08/02/2018, được sự giới thiệu và làm chứng của ông Trương Thanh Q, ông Dưỡng có mua của bà Trần Ngọc Loan sinh năm 1967 thường trú tại: 753/41 Tỉnh lộ 10, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, một phần đất có diện tích 53,2 m2 (năm mươi ba phẩy hai mét vuông) thuộc thửa đất số 125, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại tổ 12, ấp 6 xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Văn Rồi đứng tên, với giá 310.000.000 đồng (ba trăm mười triệu đồng). Từ khi nhận chuyển nhượng phần đất này của bà Loan thì ông Dưỡng đã cho quây tole xung quanh phần đất mà ông đã mua được của bà Trần Ngọc Loan.

Khi ông Dưỡng tiến hành cho rào tole phần đất của mình mua được từ bà Loan thì ông Trần Văn D đã đến tranh chấp phần đất trên với ông Dưỡng và ông Dung có đưa ra bộ vi bằng thể hiện việc ông Dung có mua lô đất này của ông Trương Thanh Q vào ngày 21/5/2018. Khi ông Dung tới tranh chấp thì ông Dưỡng mới biết phần đất này cũng được chuyển nhượng cho ông Dung. Và hai bên cũng đã lên Ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc B để trình báo sự việc tranh chấp này.

Khi ông Dưỡng mua đất của bà Loan thì bà Loan có báo cho ông Dưỡng biết phần đất nêu trên bà Loan đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có đưa cho ông Dưỡng xem một công văn thể hiện việc bà Loan có nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1468 ngày 21/4/2017). Hiện nay phần đất này của ông Dưỡng vẫn chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay ông Trần Văn D khởi kiện ông Trương Thanh Q yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên “Văn bản thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông Dung và ông Quan ngày 21/5/2018 là vô hiệu. Đồng thời, buộc ông Quan có trách nhiệm trả lại cho ông Dung số tiền là 375.000.000 đồng và phải bồi thường thiệt hại cho ông Dung thì ông Dưỡng không có ý kiến hay tranh chấp gì trong vụ án này nên không có yêu cầu độc lập.

Còn đối với việc chuyển nhượng giữa ông Dưỡng và bà Loan thì ông Dưỡng không có tranh chấp gì với bà Loan nên không có yêu cầu gì trong vụ án này. Nếu sau này có tranh chấp thì ông Dưỡng sẽ khởi kiện ở một vụ án khác.

Ngoài ra, ông Nguyễn Xuân Dưỡng không trình bày gì thêm.

Bị đơn ông Trương Thanh Q, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Rồi là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh đã được Tòa án triệu tập hợp lệ, nhưng vẫn vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án, không thể hiện ý kiến trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D. Buộc ông Trương Thanh Q trả cho ông Trần Văn D số tiền đã nhận là: 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và ông Quan có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là: 43.380.000đ (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng). Về chi phí tố tụng: Ông Trương Thanh Q phải chịu các chi phí tố tụng theo quy định pháp luật. Về án phí: ông Trương Thanh Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Văn D là bà Nguyễn Thùy Song Thương; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Dưỡng đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Trương Thanh Q, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Rồi là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Nguyễn Thùy Song Thương; ông Nguyễn Xuân Dưỡng, ông Trương Thanh Q, bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh theo quy định tại các Điều 227, Điều 228 và Điều 238 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ vào nội dung Công văn số 5011/CNBC-LT ngày 28/5/2024 của Văn Phòng đăng ký đất đai Thành Phố Hồ Chí Minh Chi nhánh huyện Bình Chánh cung cấp thể hiện: “ Thửa đất số 261, 347, 348, tờ bản đồ số 09; thửa 125, tờ bản đồ số 5, thửa 470, 471, 472, tờ bản đồ số 04 (TL 02/CT - UB) xã Vĩnh Lộc B đã được UBND huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 1020/QSD ngày 12/6/2001 cho hộ ông Nguyễn Văn Rồi [trong đó có thửa 125 (2454/4908), tờ bản đồ số 05 (TL 02/CT-UB)]”; kết quả đo đạc của Công ty TNHH đo đạc – Thiết kế - xây dựng dịch vụ bất động sản Hoàng Long thể hiện tại Bản đồ hiện trạng vị trí lập ngày 14/8/2023 thì phần đất các bên tranh chấp có diện tích 52m2 thuộc thửa 125, tờ bản đồ số 05, bộ địa chính xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp. Đã có cơ sở xác định, nguồn gốc đất các bên tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ ông Nguyễn Văn Rồi.

Quá trình tố tụng tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Văn D là bà Nguyễn Thùy Song Thương yêu cầu Tòa án tuyên “Văn bản thỏa thuận v/v Đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q xác lập ngày 21/05/2018 là vô hiệu; nhận thấy ông Dung và ông Quan đều có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu nên bà Thương yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trương Thanh Q có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền: 375.000.000 đồng (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là: 43.380.000đ(bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng) theo giá thị trường tại Chứng thư thẩm định giá số 05TA-HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới thực hiện. Tổng số tiền mà ông Trần Văn D yêu cần ông Trương Thanh Q phải trả cho ông Dung là: 418.380.000đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy: Theo nội dung hợp đồng mà phía nguyên đơn cung cấp và lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Nguyễn Thùy Song Thương và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: Giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q xác lập Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 21/05/2018, tại địa chỉ: F3/9H13 Liên ấp 2-6, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, ông Trần Văn D có nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q một thửa đất có mã nền A12 với diện tích 52m2 thuộc một phần thửa đất số 125, tờ bản đồ số 05 (Theo TL02/CT-UB) tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Diện tích đất này là do ông Trương Thanh Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Rồi – người đứng tên chủ hộ được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 1020/QSDĐ cấp ngày 12/6/2001 cho hộ ông Nguyễn Văn Rồi (theo tài liệu đương sự cung cấp thì ông Quan và ông Rồi xác lập Giấy sang nhượng đất vĩnh viễn vào ngày 24/11/2011 bằng văn bản không có công chứng, chứng thực). Hợp đồng chuyển nhượng xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D làm bằng văn bản có ký xác nhận của hai bên nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Hai bên xác định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Việc giao nhận số tiền nêu trên đã được hai bên làm biên bản giao nhận tiền vào ngày 21/05/2028 và lập Vi bằng về việc giao nhận tiền số tiền trên tại Văn Phòng Thừa phát lại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, việc giao đất không có lập biên bản bàn giao, sau khi nhận chuyển nhượng thì đất vẫn để trống, không cắm cọc hay rào chắn lại. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng khoảng một tháng, khi xuống thăm đất thì ông Trần Văn D phát hiện ông Nguyễn Xuân Dưỡng đã tự ý xây dựng móng và rào chắn tole trên đất của mình. Khi ông Trần Văn D yêu cầu ông Dưỡng chấm dứt hành vi xâm chiếm đất thì ông Dưỡng trình bày là thửa đất này ông Dưỡng cũng mua từ một người khác. Do đó, ông Dưỡng không đồng ý với yêu cầu của ông Dung. Nhận thấy rằng, thửa đất của ông Trần Văn D đã nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q cũng là thửa đất ông Dưỡng nhận chuyển nhượng từ người khác. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực. Đồng thời, tại thời điểm ký kết hợp đồng, thửa đất nêu trên ông Trương Thanh Q cũng không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp. Do đó, giao dịch này vi phạm về mặt hình thức, vi phạm về mặt chủ thể và vi phạm điều cấm của Luật nên nguyên đơn đã có yêu cầu khởi kiện như trên là có cơ sở xem xét.

Giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận tại thời điểm chuyển nhượng là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Ông Dung đã thanh toán là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) tương ứng với 100% giá trị hợp đồng. Theo Chứng thư thẩm định giá số 05TA-HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới, giá trị quyền sử dụng đất là: 461.760.000đồng. Như vậy, chênh lệch giá trị của lô đất tại thời điểm xét xử và thời điểm hai bên xác lập giao dịch là 461.760.000đồng – 375.000.000đồng (đã thanh toán) = 86.760.000đồng (tám mươi sáu triệu bảy trăm sáu mươi triệu đồng), đây là khoản tiền thiệt hại khi nhận chuyển nhượng lô đất nêu trên. Do hai bên có lỗi ngang nhau nên mỗi bên phải chịu 1/2 thiệt hại là: 86.760.000đồng/2 = 43.380.000đồng. Như vậy, ông Trương Thanh Q phải trả lại cho ông Trần Văn D số tiền đã nhận là 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại là 43.380.000đồng (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng), tổng cộng là 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 4 Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 238 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 201015;

Áp dụng các Điều 117, Điều 119; Điều 122, Điều 127, Điều 131; Điều 137; Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

Áp dụng Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D đối với ông Trương Thanh Q.

1.1. Tuyên bố Văn bản thỏa thuận (v/v đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 21/5/2018 xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D là vô hiệu.

Buộc ông Trương Thanh Q hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền: 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và phải bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là 43.380.000đồng (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng), là tổng cộng là 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trương Thanh Q có trách nhiệm phải hoàn trả lại cho ông Trần Văn D chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ, chi phí định giá và phối hợp thẩm định giá tổng cộng là: 20.300.000đ(hai mươi triệu ba trăm nghìn đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Bị đơn là ông Trương Thanh Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là: 20.735.200đ (hai mươi triệu bảy trăm ba mươi lăm nghìn hai trăm đồng).

3.2. Nguyên đơn là ông Trần Văn D thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA