Bản án 39/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 26/10/2021, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Đoàn Thị Huyền Tr trình bày:

Xuất phát từ việc ông Nguyễn Minh Ph có nhu cầu đầu tư bất động sản và biết vợ chồng ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L muốn chuyển nhượng phần đất có diện tích 284,7m2, thuộc thửa 1714, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 100168, số vào sổ cấp GCN số CH 00023, do Ủy ban nhân dân thành phố T cập nhật biến động ngày 29/12/2009 cho ông Trần Văn T. Do đó, ông Ph với ông T, bà L đã thoả thuận chuyển nhượng phần đất nêu trên với giá 700.000.000 đồng.

Tại thời điểm đặt cọc, do phần đất trên đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K - chi nhánh Bình Dương nên các bên thoả thuận: ông Ph sẽ đặt cọc trước số tiền 600.000.000 đồng để ông T, bà L làm các thủ tục giải chấp và sau đó tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc các bên thoả thuận đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản đang được thế chấp thì bên thế chấp là Ngân hàng Thương mại cổ phần K – chi nhánh Bình Dương không biết.

Ngày 05/02/2021, ông Ph đã giao cho ông T, bà L số tiền 600.000.000 đồng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K - chi nhánh Bình Dương và hai bên ký giấy biên nhận cọc, có người làm chứng. Theo thỏa thuận đến ngày 05/4/2021 sẽ tiến hành đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Ph sẽ giao cho ông T, bà L hết số tiền còn lại là 100.000.000 đồng. Văn phòng công chứng cụ thể các bên chưa thoả thuận. Ông T, bà L cam kết nếu không thực hiện nội dung như hợp đồng đặt cọc thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận của ông Ph.

Đến thời hạn ngày 05/4/2021, ông Ph liên hệ bằng điện thoại để yêu cầu ông T, bà L ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T, bà L né tránh không thực hiện. Ông Ph đi tìm hiểu thông tin về thửa đất thì được biết sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, tháng 3/2021 ông T, bà L tiếp tục thế chấp phần đất trên cho ngân hàng khác cho đến nay.

Nhận thấy, ông T, bà L không thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Ph dẫn đến mục đích của việc giao kết giấy biên nhân đặt cọc ngày 05/02/2021 không đạt được, ông T và bà L đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng nên ông Ph khởi kiện yêu cầu:

- Huỷ giấy biên nhận đặt cọc ngày 05/02/2021 giữa ông Nguyễn Minh Ph với ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L.

- Buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 600.000.000 đồng và phạt cọc là 600.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.200.000.000 đồng.

Tại phiên toà, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ gì.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn là bà Trần Thị Anh Th trình bày:

Khoảng đầu tháng 02/2021 do cần tiền để đáo hạn ngân hàng nên ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L đã mượn tiền ông Nguyễn Minh Ph thông qua người môi giới là ông Trần Minh Tr1. Ngày 05/02/2021, hai bên thống nhất mượn số tiền 600.000.000 đồng, lãi suất 6%/tháng. Ông Tr1 thay mặt ông Ph giao tiền cho ông T, bà L. Tại thời điểm nhận tiền, ông T và bà L đã đưa cho ông Tr1 tiền lãi tháng đầu tiên là 36.000.000 đồng. Đồng thời để làm tin cho việc vay tiền, ngày 05/02/2021 ông T, bà L đã ký hợp đồng đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng và giao cho ông Ph bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 100168, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00023, do Uỷ ban nhân dân thành phố T cập nhật biến động ngày 29/12/2009 cho ông Trần Văn T. Phần đất có diện tích 284,7m2, thuộc thửa 1714, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Khi ký hợp đồng đặt cọc có mặt ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L, ông Trần Văn Anh, ông Nguyễn Minh Ph và ông Trần Minh Tr1. Ông Tr1 không có ký tên vào biên bản.

Khoảng tháng 3/2021, ông T và bà L cần tiền nên mượn lại ông Ph bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ph đã đưa lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tr1, sau đó ông Tr1 đưa lại cho ông T, bà L đi làm thủ tục vay vốn ngân hàng. Ngày 18/3/2021, ông T và bà L được giải ngân số tiền 1.130.000.000 đồng. Ngày 19/3/2021, ông T và bà L đã đưa cho ông Tr1 tiền gốc là 600.000.000 đồng để trả cho ông Ph.

Toàn bộ quá trình giao dịch từ khi mượn tiền đến khi trả tiền đều do ông Trần Minh Tr1 trực tiếp thực hiện với bà L. Ông Ph không làm văn bản ủy quyền cho ông Tr1 thực hiện giao dịch với ông T, bà L. Bà L không biết ông Ph là ai, khi ông Ph liên hệ để đòi tiền thì bà L mới biết.

Việc bà L, ông T mượn tiền của ông Ph không có lập thành văn bản. Khi bà L trả tiền lãi, tiền gốc cho ông Tr1 không có làm văn bản, không có người làm chứng. Bà L cũng không biết và không thu hồi lại giấy đặt cọc ngày 05/02/2021 để huỷ bỏ.

Quá trình tố tụng bị đơn có cung cấp 01 file ghi âm và văn bản thuyết minh file ghi âm file A-Cs-2105041355 vào lúc 15 giờ 55 phút ngày 04/5/2021, trên thiết bị ghi âm điện thoại di động hiệu OPPO A93, tại dòng thứ 10 (tính từ trên xuống), trang thứ 6 thể hiện giọng nam (là giọng ông Ph): “Cái phần ảnh nhận 600 của chị, thì anh sẽ trong tháng nay á anh sẽ kiếm tiền để gúc lại cho bên em...”. Và File A-Cs-2105060759 vào lúc 07 giờ 59 phút ngày 06/5/2021, trên thiết bị ghi âm điện thoại di động hiệu OPPO A93 dòng thứ 6 tính từ trên xuống thể hiện giọng nam (là giọng ông Ph): “...ảnh nói là tháng sau ảnh gửi lại 600 cái tiền mà chị trả rồi đó…”. Căn cứ vào nội dung bản ghi âm thì bị đơn xác định đã trả tiền cho nguyên đơn nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà, đại diện bị đơn giữ nguyên ý kiến trình bày, không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 84/2022/DSST ngày 23/8/2022, Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph với bị đơn ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L và ông Nguyễn Minh Ph đề ngày 05/02/2021 có tiêu đề “Giấy biên nhận đặt cọc” là vô hiệu.

Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Nguyễn Minh Ph 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 29 tháng 8 năm 2022, bị đơn là ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 07 tháng 9 năm 2022, nguyên đơn là ông Nguyễn Minh Ph kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; nguyên đơn, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến như sau:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại phiên tòa phúc thẩm.

Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn được lập thành văn bản ngày 05/02/2021 có tiêu đề “Giấy biên nhận đặt cọc” có chữ ký xác nhận của các bên nên về hình thức hợp đồng có giá trị pháp lý. Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đều biết quyền sử dụng đất đang thế chấp cho ngân hàng, bên thế chấp không có thông báo với Ngân hàng, không có sự đồng ý của ngân hàng để thực hiện giao dịch đối với tài sản thế chấp là vi phạm khoản 8 Điều 320 của Bộ luật Dân sự. Sau khi ký đặt cọc và nhận số tiền 600.000.000 đồng của nguyên đơn thì bị đơn đã giải chấp khoản vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K và được giải chấp trong ngày 05/02/2021 (bút lục : 82-83), ngày 18/3/2021 bị đơn tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Q - Chi nhánh Bình Dương đến nay. Do đó có căn cứ xác định biên nhận đặt cọc ngày 05/02/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn vi phạm điều cấm của luật và có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 123, 408 của Bộ luật Dân sự. Các bên không có thoả thuận cụ thể về văn phòng công chứng, nguyên đơn cũng không chứng minh được đến ngày 05/4/2021 nguyên đơn đã thực hiện đúng thoả thuận và bị đơn từ chối thực hiện giao dịch. Đối tượng các bên thoả thuận chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đã bị thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Q - chi nhánh Bình Dương từ ngày 18/3/2021 đến nay nên có căn cứ xác định cả nguyên đơn và bị đơn cùng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Do hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết nên các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự, hai bên cùng có lỗi nên nguyên đơn yêu cầu phạt cọc bị đơn số tiền 600.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận. Bị đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn và quan hệ vay tài sản che giấu bằng hợp đồng đặt cọc, quá trình giao dịch với nguyên đơn đều thông qua ông Trần Minh Tr1, tuy nhiên bị đơn không chứng minh được ông Tr1 là người được nguyên đơn uỷ quyền thực hiện giao dịch. Ngoài ra qua xác minh tại phường Hiệp An, thành phố T xác định không có thông tin của ông Tr1. Đối với file ghi âm do bị đơn cung cấp, không thể hiện việc vay tiền, nguyên đơn không thừa nhận và bị đơn không yêu cầu giám định nên không có giá trị chứng minh.

Từ những phân tích trên, nhận thấy: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp quy định pháp luật; nguyên đơn và bị đơn không cung cấp chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên không có căn cứ chấp nhận. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Nguyễn Minh Ph, bị đơn Trần Văn T và Lê Thị Kiều L, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 84/2022/DS-ST ngày 23/8/2022 của Toà án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Kiều L và ông Trần Văn T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 84/2022/DSST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Minh Ph phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng số 0000112 ngày 13/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T , tỉnh Bình Dương; bà Lê Thị Thị Kiều Loan và ông Trần Văn T mỗi người phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng số 0000132 ngày 15/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.