Bản án 389/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 25/11/2024, đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 02/06/2025 nguyên đơn bà Trương Thị Hồng N và người đại diện hợp pháp trình bày:

Bà N được biết ông D có nhu cầu chuyển nhượng diện tích đất 693,5m2 thuộc thửa đất số 885, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại xã T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh). Diện tích đất nêu trên có nguồn gốc của bà Nguyễn Thị P tặng cho bà Nguyễn Ngọc B ngày 27/10/2010, bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/11/2010, diện tích 735m2, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00390. Sau đó bà B đo đạc lại và được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/8/2022 diện tích 693,5m2, số vào sổ CS08385.

Ngày 11/5/2022, bà B ủy quyền cho ông D được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn... đối với diện tích đất nêu trên. Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng số 5333, quyển số: 05/2022 TP/CCSCC/HĐGD. Sau khi được bà B ủy quyền, ông D tiến hành chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho bà N với giá 3.500.000.000 đồng. Ông D và bà N không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiến hành ký Hợp đồng ủy quyền ngày 21/9/2022, được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng, mục đích các bên tiến hành ký hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục chuyển nhượng nhanh chóng.

Sau khi ký hợp đồng ủy quyền, bà N đã giao cho ông D toàn bộ số tiền 3.500.000.000 đồng, bà N tiến hành làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C trả lời bằng Công văn số 5846/CNVPĐKĐĐ - ĐK ngày 13/10/2022, diện tích đất nêu trên nằm trong phạm vi ranh giới đất Nông Lâm trường chiến khu D theo Quyết định số 6073/QĐ-UB ngày 12/12/1996 của Ủy ban nhân dân tỉnh S. Ngày 25/12/2023, bà N làm đơn khiếu nại Công văn số 5846 nêu trên, ngày 24/01/2024 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ban hành Văn bản số 447/CNBTU-HC trả lời đơn khiếu nại của bà N, có nội dung: “Thửa đất số 885, tờ bản đồ số 21 nằm trong phạm vi ranh giới đất Nông lâm trường chiến khu D theo Quyết định số 6073/QĐ-UB ngày 12/12/1996 của Ủy ban nhân dân tỉnh S và căn cứ văn bản số 803/UBNT-KTTH ngày 13/4/2018 của UBND huyện B: “...đối với các trường hợp còn lại thuộc ranh giới Quyết định số 6073/QĐ-UB ngày 12/6/1996 và Quyết định số 1498/QĐ- UBND ngày 20/6/2016 (trước đây là Quyết định số 6072/QD-UB ngày 12/6/1996), chưa được Ủy ban nhân dân tỉnh B phê duyệt xử lý, tiếp tục tạm ngưng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…” thời hạn tạm ngưng cho đến khi Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định phê duyệt phương án xử lý ...”.

Do đó, việc chuyển nhượng đất giữa các bên không thực hiện được. Bà N yêu cầu ông D hoàn trả lại tiền đã nhận nhưng ông D không thực hiện. Bà N nhận thấy việc nhận chuyển nhượng đất giữa các bên vi phạm về mặt hình thức, đối tượng là quyền sử dụng đất thuộc đất Nông Lâm trường chiến khu D hiện nay chưa được phép chuyển nhượng. Căn cứ quy định tại Điều 123, khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, bà N khởi kiện:

Yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng ủy quyền ngày 21/9/2022 giữa ông Đỗ Như D và bà Trương Thị Hồng N, được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng số 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Buộc ông Đỗ Như D trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.500.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm triệu đồng).

Buộc ông Đỗ Như D trả cho bà Trương Thị Hồng N số tiền lãi phát sinh trên số tiền ông D đã nhận từ ngày 21/9/2022 đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm là 35 tháng 05 ngày, lãi suất 10%/năm, tương ứng với số tiền lãi là 1.019.833.330 đồng.

Tại phiên tòa, ông D khẳng định chỉ là người nhận ủy quyền từ bà B để thực hiện việc chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho bà N, số tiền nhận từ bà N thì ông D chưa giao lại cho bà B. Do đó, nguyên đơn xác định lại yêu cầu khởi kiện như sau:

Yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng ủy quyền ngày 21/9/2022 giữa bà Nguyễn Ngọc B (ủy quyền cho ông Đỗ Như D) và bà Trương Thị Hồng N vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Ngọc B và ông Đỗ Như D liên đới trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.500.000.000 đồng.

Bà N xin rút lại yêu cầu khởi kiện buộc Đỗ Như D trả số tiền lãi suất phát sinh vì giao dịch các bên vô hiệu và chưa có thiệt hại thực tế xảy ra.

Bị đơn ông Đỗ Như D và người đại diện hợp pháp trình bày:

Ông D thừa nhận và thống nhất việc ông được bà B ủy quyền chuyển nhượng cho bà N diện tích đất nêu trên bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền vào ngày 21/9/2022, được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng số 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. Ông D xác nhận đã nhận số tiền 3.500.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm triệu đồng) như lời trình bày của bà N là đúng. Hiện nay, số tiền bà N giao cho ông D thì ông đã sử dụng vào mục đích khác, chưa giao lại cho bà B. Ông D không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N vì các lý do sau:

Việc chuyển nhượng đất mặc dù các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng (chỉ ký hợp đồng ủy quyền), nhưng bà N đã giao đủ tiền cho ông D và thực tế ông D đã chỉ ranh mốc, bàn giao đất cho bà N. Như vậy, giao dịch giữa các bên đã hoàn thành. Tại thời điểm các bên thực hiện việc giao dịch, diện tích đất nêu trên đủ điều kiện chuyển nhượng. Sau đó một thời gian, khi bà N liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C để thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới biết diện tích đất nêu trên bị tạm ngưng biến động.

Theo Văn bản số 447/CNBTU-HC ngày 24/01/2024 và Công văn số 294/CNBTU-ĐK ngày 08/8/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, diện tích đất nêu trên đang tạm ngừng biến động để chờ Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định phê duyệt phương án xử lý. Như vậy, các văn bản này chỉ thể hiện việc tạm ngừng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cấm việc các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ông D cho rằng mình không có lỗi và không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc B trình bày:

Bà B là người quản lý, sử dụng diện tích đất 693,5m2 thuộc thửa số 885, tờ bản đồ số 21 nêu trên. Trong quá trình sử dụng đất, ngày 11/5/2022, bà B có ký hợp đồng ủy quyền cho ông D được quyền chuyển nhượng diện tích đất này. Việc ông D chuyển nhượng đất cho bà N với số tiền 3.500.000.000 đồng thì bà B có biết, nhưng sau khi chuyển nhượng, ông D chưa giao số tiền nêu trên cho bà B. Hiện nay, bà N tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất và yêu cầu bà B và ông D liên đới trả lại số tiền đã nhận, bà B thống nhất toàn bộ ý kiến của ông D và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1, tỉnh Bình Dương trình bày:

Đối với hợp đồng ủy quyền số công chứng 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/9/2022 giữa bà Nguyễn Ngọc B (do ông Đỗ Như D làm đại diện theo ủy quyền) với bà Trương Thị Hồng N: Về trình tự, thủ tục yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền đã được thực hiện đúng quy định và thẩm quyền theo Luật Công chứng năm 2014. Công chứng viên đã cho các bên tự đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng; giải thích rõ nội dung, các điều khoản, cũng như quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của các bên khi tham gia giao kết. Các bên đã hiểu rõ và tự nguyện ký kết. Việc công chứng hợp đồng nêu trên là đúng quy định của pháp luật. Văn phòng C đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt.

Tại biên bản hòa giải ngày 24/7/2025 và tại phiên tòa:

Các đương sự thống nhất nội dung biên bản thẩm định tại chỗ ngày 19/6/2025 của Tòa án là đúng. Hiện nay, diện tích đất 693,5m2 thuộc thửa số 885 nêu trên là đất trống, có ranh giới rõ ràng; trên đất tranh chấp không có tài sản, cây trồng và công trình xây dựng. Các đương sự không yêu cầu Tòa án đo đạc và định giá quyền sử dụng đất, bởi giá trị quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng ngày 21/9/2022 là phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó. Tại thời điểm hiện nay, giá trị quyền sử dụng đất nêu trên không có biến động.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 29/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị Hồng N đối với bị đơn ông Đỗ Như D, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc B.

1.1. Tuyên bố hợp đồng ủy quyền ngày 21/9/2022, được ký kết giữa bà Nguyễn Ngọc B ủy quyền cho ông Đỗ Như D ký kết với bà Trương Thị Hồng N, được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương chứng thực số 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD, vô hiệu.

1.2. Buộc ông Đỗ Như D và bà Nguyễn Ngọc B phải liên đới trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền đã nhận 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu đồng).

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị Hồng N buộc ông Đỗ Như D phải trả số tiền lãi phát sinh trên số tiền ông D đã nhận của bà N từ ngày 21/9/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí, nghĩa vụ chậm trả, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Đỗ Như D và người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án như sau:

Chấm dứt hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa bên ủy quyền bà Nguyễn Ngọc B (do ông Đỗ Như D làm đại diện) với bên nhận ủy quyền bà Trương Thị Hồng N, được Văn phòng C1, tỉnh Bình Dương công chứng số 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/9/2022.

Bà Nguyễn Ngọc B trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền mà ông Đỗ Như D đã nhận của bà Trương Thị Hồng N là 3.500.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm triệu đồng).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông D và bà B đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Các đương sự thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không trái quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, Luật sư, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148; Điều 296; Điều 300; khoản 2 Điều 308; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Đỗ Như D và người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc B.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 29/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

2.1. Công nhận sự thỏa thuận của bà Trương Thị Hồng N, ông Đỗ Như D và bà Nguyễn Ngọc B như sau:

Chấm dứt hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa bên ủy quyền bà Nguyễn Ngọc B (do ông Đỗ Như D làm đại diện) với bên nhận ủy quyền bà Trương Thị Hồng N, được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng số 05057, quyển số: 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/9/2022.

Bà Nguyễn Ngọc B trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền là 3.500.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong khoản tiền trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất qui định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thanh toán.

2.2. Về chi phí tố tụng: Bà Trương Thị Hồng N phải chịu số tiền 1.800.000 đồng (một triệu tám trăm nghìn đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; được khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí đã nộp (đã thực hiện xong).

2.3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Trả lại cho bà Trương Thị Hồng N số tiền 72.174.660 đồng (bảy mươi hai triệu một trăm bảy mươi tư nghìn sáu trăm sáu mươi đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0004013 ngày 02/4/2025 và Biên lai thu số 0004086 ngày 02/6/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

Ông Đỗ Như D và bà Nguyễn Ngọc B phải liên đới chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3. Án phí phúc thẩm:

Ông Đỗ Như D phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tạm ứng đã nộp tại Biên lai thu số 0019387 ngày 24/9/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Nguyễn Ngọc B phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tạm ứng đã nộp tại Biên lai thu số 0019388 ngày 24/9/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.