Bản án 380/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi ngày 24/04/2020, đơn khởi kiện bổ sung ngày 22/11/2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn bà Đặng Thị T trình bày:

Ngày 20/10/1994, vợ chồng bà (Phạm Thị Tuyết- Nguyễn Duy Ngh) nhận chuyển nhượng 40m2 đất thuộc một phần thửa số 46, tờ bản đồ 05 (hệ bản đồ 1994) tại thôn Đông Trạch, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội của bà Phạm Thị D (chị dâu của bà T) với số tiền 35 triệu đồng. Vợ chồng bà đã thanh toán đầy đủ cho bà D và cũng được bà D bàn giao đất. Việc nhận chuyển nhượng đất này giữa vợ chồng bà và bà D có giấy tờ viết tay. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng bà có xây dựng 01 ngôi nhà cấp 4 khoảng 20m2 trên đất. Quá trình sử dụng, vợ chồng bà có lấn ra phía trước, phía sau nên tổng diện tích vợ chồng bà sử dụng khoảng 70m2 (đo đạc hiện trạng là 66,3m2).

Năm 1999, vợ chồng bà có vay của bà Phạm Thị D 100 triệu đồng. Do vợ chồng bà không có khả năng trả nợ cho bà D nên đã viết giấy trả lại bà D toàn bộ diện tích đã nhận chuyển nhượng của bà D và diện tích đất vợ chồng bà đã lấn chiếm. Do bà D là chị dâu bà nên vẫn để vợ chồng bà quản lý nhà, đất này.

Năm 2000, vợ chồng bà có vay của vợ chồng bà Phạm Thị Đ, ông Phạm Tiến H1 78 triệu đồng. Vợ chồng bà Đ yêu cầu vợ chồng bà phải viết giấy chuyển nhượng nhà đất đang ở thì mới cho vay tiền, vì vậy ngày 07/9/2000vợ chồng bà đã viết giấy chuyển nhượng lại nhà đất trên cho vợ chồng bà Đ. Giấy vay nợ do bà Đ giữ, vợ chồng bà chỉ giữ bản photo giấy mua bán nhà. Sau đó, hàng tháng vợ chồng bà vẫn trả lãi cho bà Đ.

Năm 2005, bà Đ nợ bà Phạm Thị D 370 triệu đồng. Bà Đ yêu cầu vợ chồng bà thay bà Đ trả nợ cho bà D thì sẽ bàn giao lại nhà đất cho vợ chồng bà. Vợ chồng bà đã đồng ý trả nợ bà D thay bà Đ. Do đó, vợ chồng bà và bà Đ có lập biên bản giao nhà ngày 28/8/2005, có ông Đỗ Lương Bằng và ông Phạm Văn Học làm chứng. Giấy này vợ chồng bà chỉ giữ bản phô tô, bản chính không còn vì bà Đ đã lấy mất khi phá khóa vào nhà bà ở tháng 8/2019.

Sau khi các bên ký biên bản giao nhà ngày 28/8/2005, vợ chồng bà đã xây dựng thêm 01 ngôi nhà 35m2 có gác xép trên phần đất còn lại để sử dụng. Do điều kiện gia đình và sức khỏe, bà về ở đất của bố mẹ chồng, còn ông Ngh qua lại, trông nom nhà đất này. Sau đó, do kinh tế vợ chồng bà khó khăn nên cũng cho một số người thuê.

Tháng 8/2019, bà Đ phá khóa vào ở nhà đất của vợ chồng bà. Vợ chồng bà sang nói chuyện thì bà Đ nói ông Ngh vay của bà Đ 200 triệu đồng và có viết giấy bán nhà, lập vi bằng ngày 14/4/2016. Bà cũng đã báo cơ quan công an huyện Thanh Trì về việc bà Đ phá khóa vào nhà đất của vợ chồng bà nhưng chưa có kết luận.

Bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/9/2000 và ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14/4/2016 giữa vợ chồng bà với bà Đ và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Đối với yêu cầu độc lập của bà D đòi nhà đất đối với vợ chồng bà thì vợ chồng bà nhất trí trả lại nhà đất cho bà D. Các công trình gia đình bà xây trên đất thì vợ chồng bà và bà D tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết.

Bị đơn có yêu cầu phản tố bà Phạm Thị Đ trình bày:

Ngày 07/9/2000, vợ chồng bà (Phạm Thị Đ - ông Phạm Tiến H1) nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà Đặng Thị T, ông Nguyễn Duy Ngh 01 căn nhà 20m2, và 01 nhà vệ sinh, trên diện tích đất có hàng rào bao quanh tại thôn Đông Trạch, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội, không biết diện tích cụ thể, với số tiền 80 triệu đồng và thỏa thuận ông Huynh trả trước 60 triệu đồng, trong 02 tháng tiếp theo trả 10 triệu đồng và sau 01 năm thì trả nốt 10 triệu đồng. Vợ chồng bà đã thực hiện theo đúng thỏa thuận, thanh toán toàn bộ tiền cho bà T, ông Ngh và được bà T, ông Ngh bàn giao nhà đất. Khi mua đất, vợ chồng bà biết thửa đất này chưa có sổ đỏ, là đất hợp tác xã chuyển đổi. Sau khi mua đất, vợ chồng bà đã xây thêm 01 gian nhà, bể nước bên cạnh ngôi nhà cũ của ông Ngh, bà T xây.

Năm 2006, vợ chồng bà ly hôn nhưng không giải quyết về vấn đề tài sản mà để cho con trai là anh Phạm Tiến Qu ở nhà, đất mua của vợ chồng bà T. Ông Huynh và bà chỉ qua lại, trông nom. Sau khi ly hôn, ông Huynh chủ yếu sinh hoạt ở Đại Lan, Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội, thỉnh thoảng mới qua lại trông nom nhà đất này.

Năm 2005, bà Đ có vay của bà Phạm Thị D (là chị dâu của bà T) 300 triệu đồng và có tính lãi. Ông Ngh đến và bảo với bà là có ủy quyền của bà D đến đòi nợ. Năm 2005, ông Ngh có mở cửa hàng cầm đồ và ra ra vào vào ở nhà đất này. Năm 2008, bà Đ còn nợ bà D 370 triệu đồng cả gốc và lãi. Năm 2006 thì ông Ngh chính thức vào ở đến năm 2018. Quá trình ở, năm 2015 ông Ngh có làm gác xép gỗ phía trên gian nhà mà ông Huynh và bà xây dựng. Do chưa có tiền trả nợ nên bà Đ đã đồng ý để ông Ngh làm thêm phần gác xép này và ở đây. Sau khi xây xong phần gác xép, ông Ngh có qua lại một thời gian để đòi nợ bà Đ. Nhưng sau đó, ông Ngh đã chuyển đi và không ở, cũng không qua lại đây nữa.

Bà không ký vào "Giấy bàn giao lại nhà đất" đề ngày 28/8/2005 và cũng không biết văn bản này.Việc có hợp đồng chuyển nhượng tài sản ngày 14/4/2016 giữa bà và ông Ngh với nội dung ông Ngh chuyển nhượng 35,75m2 đất tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì Hà Nội và ngôi nhà 2 tầng trên diện tích đất này cho bà Đ là do hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà và ông Huynh với bà T, ông Ngh lập năm 2000 chỉ là văn bản viết tay nên bà và ông Ngh thống nhất lập lại văn bản có vi bằng; Mặt khác, ông Ngh khi đó đang ở ngôi nhà 2 tầng và không đồng ý bàn giao nhà cho bà nếu bà chưa trả nợ cho bà D. Đồng thời, bà và ông Ngh cũng lập vi bằng về việc bà Đ trả cho ông Ngh 200 triệu đồng để ông Ngh bàn giao nhà. Số tiền này thực chất không phải là tiền mua nhà, vì các bên đã mua bán xong từ năm 2000, mà đây là tiền bà Đ trả nợ cho bà D, ông Ngh là người đòi nợ thay bà D. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Đ lại khai: Số tiền 200.000.000đ này là tiền bà cho ông Ngh vay. Nay bà đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 07/9/2000 và buộc ông Ngh trả bà 200.000.000đ, bà không yêu cầu tiền lãi.

Diện tích đất bà và vợ chồng bà T đang tranh chấp đo đạc hiện trạng 66,3m2. Hiện ở tại nhà đất này có bà Đ, anh Phạm Tiến Qu và vợ là chị Đặng Thị D1, các con anh Quân, chị Dung là cháu Phạm Quang Huy, cháu Phạm Tùng Lâm, cháu Phạm Hiền Anh, ngoài ra không còn ai khác. Con trai, con dâu bà chỉ ở tại nhà đất này, không có công sức đóng góp gì trong việc mua đất, xây nhà.

Nay bà T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Ngh và bà đồng thời giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu thì bà không đồng ý.

Bà Đ có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T, ông Ngh với bà Đ, ông Huynh theo "Giấy chuyển nhượng nhà đất" đề ngày 07/9/2000 và công nhận bà Đ, ông Huynh là người quản lý, sở hữu, sử dụng hợp pháp thửa đất trên. Giấy chuyển nhượng nhà đất ngày 14/4/2016 và vi bằng ngày 15/4/2016 không phải là chuyển nhượng nhà đất như nội dung giấy chuyển nhượng và vi bằng đã ghi mà chỉ viết lại hợp đồng ngày 07/9/2000.

- Yêu cầu ông Ngh phải thanh toán trả bà số tiền 200.000.000đ, không yêu cầu trả lãi.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên có yêu cầu độc lập là bà Phạm Thị D trình bày:

Năm 1991, bà D nhận chuyển nhượng 160m2 đất tại thôn Đông Trạch, xã Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội với số tiền 58 triệu đồng của ông Phạm Văn H2. Việc chuyển nhượng đất giữa hai bên có lập văn bản và được UBND xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội xác nhận. Sau khi mua đất, bà D san lấp và chia làm 4 suất, mỗi suất 40m2.

Năm 1994, bà D chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Sĩ 40m2 ở phần cuối thửa đất, chuyển nhượng cho em chồng là bà Phạm Thị Tuyết 40m2 đất phần đầu hồi với giá 35 triệu đồng; Hai suất đất ở giữa chuyển nhượng cho ông Bằng và cho bà Bẩy. Sau khi bà chuyển nhượng đất, những người mua đều đã xây nhà, ở ổn định.

Năm 1999, vợ chồng ông Ngh, bà T có vay của bà 100 triệu đồng, do không trả được cho bà nên đã viết giấy bán lại toàn bộ nhà đất đã mua của bà và phần diện tích lấn xung quanh cho bà, tổng diện tích đất theo hiện trạng là 66,3m2 vào ngày 05/9/1999 với giá 100 triệu đồng. Do bà T là em chồng bà cần chỗ để làm ăn nên bà đã cho ở nhờ tại nhà đất này để bán hàng. Trong quá trình ở tại đây, vợ chồng ông Ngh, bà T có xây dựng thêm, bà có biết nhưng vẫn đồng ý cho xây. Khi vợ chồng ông Ngh, bà T viết giấy chuyển nhượng nhà đất này cho bà Đ, bà có ký tên là người làm chứng, mặc dù nhà đất này là của bà. Mục đích bà ký làm chứng như vậy là để làm tin cho việc vợ chồng ông Ngh, bà T vay tiền của bà Đ. Thực tế, nhà đất này từ năm 2000 đến nay vẫn do ông Ngh, bà T ở. Giữa bà, bà Đ và ông Ngh có quan hệ làm ăn, vay nợ với nhau. Tuy nhiên chưa khi nào bà nói chuyện với bà T, ông Ngh về việc vay tiền giữa bà Đ và bà; Chưa bao giờ bà ủy quyền cho ông Ngh đòi tiền bà Đ thay bà.

Nay bà T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất năm 2000 giữa vợ chồng bà T với vợ chồng bà Đ, hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất năm 2016 giữa ông Ngh với bà Đ: Bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T vì nhà đất này của bà, ông Ngh, bà T không có quyền chuyển nhượng.

Bà D có yêu cầu độc lập: Đề nghị Tòa án buộc bà Đ, ông Ngh, bà T trả lại nhà đất cho bà.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Duy Ngh trình bày:

Ông thừa nhận toàn bộ lời trình bày của bà T.

Ngày 14/4/2016, ông có vay của bà Đ 200.000.000đ. Để vay số tiền này ông đã viết giấy chuyển nhượng nhà đất với bà Đ vào ngày 14/4/2016 và văn bản vi bằng đề ngày 15/4/2016. Thực tế, giữa ông và bà Đ không có việc chuyển nhượng nhà đất mà chỉ có quan hệ vay nợ. Thời điểm ông ký giấy tờ này giữa ông và bà Đ vẫn đang có quan hệ vay tiền với nhau, tin tưởng nhau, ký giấy tờ chỉ là làm tin, hàng tháng ông đều trả tiền lãi cho bà Đ. Khi ông vay tiền bà Đ, bà T vợ ông không biết, vì ông vay tiền để chi dùng cá nhân. Nay ông xác nhận còn nợ bà Đ 200.000.000 đồng, ông chỉ trả số tiền này cho bà Đ khi bà Đ trả lại nhà đất cho vợ chồng ông để ông trả lại cho bà D.

Ông thừa nhận có ký giấy chuyển nhượng lại cho bà D do không trả nợ được tiền vay của bà D. Nhưng do là họ hàng nên vợ chồng ông vẫn được ở lại nhà đất này để làm ăn. Nay bà D yêu cầu trả lại nhà đất, ông nhất trí trả lại cho bà D. Đối với những công trình vợ chồng ông đã xây dựng thêm ông không yêu cầu Tòa án xem xét mà sẽ tự thỏa thuận với bà D.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến Huynh:

Ông xác nhận lời trình bày của bà Đ về việc ông và bà Đ có nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Ngh, bà T cũng như quá trình sử dụng đất của ông và bà Đ. Ông không biết việc chuyển nhượng lại thửa đất giữa bà Đ và ông Ngh. Sau này ông có cùng con trai là Quân xây thêm nhà tạm vào năm 2019. Nay có việc tranh chấp giữa các bên đề nghị Tòa án căn cứ pháp luật giải quyết.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Phạm Tiến Qu, chị Đặng Thị D1 trình bày: Anh chị là con trai, con dâu của bà Đ, ông Huynh. Anh chị hiện đang ở trên nhà đất hiện nay bà Đ và bà T đang tranh chấp. Anh chị không rõ về nguồn gốc nhà đất và giao dịch mua bán giữa vợ chồng bà T và bố mẹ anh chị như thế nào. Bản thân anh chị không có công sức đóng góp xây dựng gì đối với nhà đất này.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là UBND xã Ngũ Hiệp trình bày:

Đất đang tranh chấp giữa các bên thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đồ 05 thôn Đông Trạch, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội.

- Sổ mục kê ruộng đất do UBND xã Ngũ Hiệp lập xác nhận ngày 02/8/1993, thể hiện thửa đất số 46, tờ bản đồ 05 có diện tích là 36.240m2.

- Sổ địa chính do UBND xã Ngũ Hiệp lập ngày 20/01/1995, thể hiện thửa đất trên gồm 28 chủ sử dụng, trong đó vị trí thửa đất đang tranh chấp thuộc một phần thửa đất của ông Phạm Văn H2 diện tích 288m2, nguồn gốc đổi đất thổ cư với HTXNN. Theo kết quả đo đạc, tổng diện tích đất tranh chấp đo được là 66,3m2. So với hợp đồng mua bán do các hộ gia đình cung cấp thì diện tích trên chênh 26,3m2. Đối với diện tích 26,3m2 này do gia đình đã tự lấn sử dụng, xây dựng nhà ở ổn định trước năm 2014, hiện diện tích đất này không thuộc quỹ đất công theo đề án quản lý, sử dụng đất công, đất công ích xã Ngũ Hiệp. Sau khi bản án có hiệu lực, UBND xã sẽ hướng dẫn người sử dụng kê khai hoàn thiện hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thu Ph trình bày:

Bà Phong kết hôn với ông Phạm Văn H2 năm 1984. Ông, bà có hai người con là Phạm Thị Lệ Huyền và chị Phạm Thùy L1. Sau khi kết hôn, bà và ông Hùng ở nhà mẹ đẻ bà ở Thanh Liệt, Thanh Trì, Hà Nội mà không ở Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội. Sau khi ông Hùng chết, bà và các con mới về Đông Trạch ở để thờ cúng ông Hùng. Việc mẹ chồng bà là cụ Nguyễn Thị Lý và chồng bà ông Hùng bán đất ra sao thì bà không biết, không rõ, bà không liên quan gì.

Chị Phạm Lệ H3, chị Phạm Thùy L1 là các con của ông Phạm Văn H2: Đ· ® îc Tßa ¸n triÖu tËp hîp lÖ nhiÒu lÇn nh ng vÉn v¾ng mặt không có lý do, không cung cấp lời khai, tài liệu chứng cứ để giải quyết vụ án.

Bản án sơ thẩm số 13/2022/DS-ST ngày 28/2/2022 của Tòa án nhân dân huyÖn Thanh Tr× xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Tuyết

Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Phạm Thị Tuyến, ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ, ông Phạm Tiến H1 ngày 07/9/2000 về việc chuyển nhượng nhà đất trên diện tích 66,3m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội

Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 14/4/2016 giữa ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ về việc chuyển nhượng nhà 2 tầng trên diện tích 35,75m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội

Chấp nhận yêu cầu đòi tiền của bà Phạm Thị Đ với ông Nguyễn Duy Ngh:

Buộc ông Nguyễn Duy Ngh phải trả bà Phạm Thị Đ số tiền 200.000.000đ.

Bác yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Phạm Thị Tuyết, ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ, ông Phạm Tiến H1 ngày 07/9/2000 của bà Phạm Thị Đ về việc chuyển nhượng nhà đất trên diện tích 66,3m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội

Chấp nhận yêu cầu đòi quyền sử dụng đất của bà Phạm Thị D với vợ chồng ông Nguyễn Duy Ngh, bà Phạm Thị Tuyết, bà Phạm Thị Đ

Buộc ông Ngh, bà T, bà Đ và gia đình bà Đ trả lại bà D 01 ngôi nhà 1 tầng có gác xép diện tích 30,2m2; nhà 1 tầng có gác xép diện tích 16,9m2; Nhà tạm phía Đông diện tích 18,6m2 cùng sân gạch, mái tôn; tường gạch xây và 03 cây xanh, 01 cây xưa, 01 cây sấu trên diện tích 66,3m2 thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội. Có ranh giới như sau:

Phía Bắc giáp nhà ông Bằng dài 11,2m

Phía Nam giáp đường làng liên thôn có doạn dài gấp khúc 5,22m; 0,3m; 5,8m

Phía Đông giáp đường nhựa dài 5,94m

Phía Tây giáp nhà bà Lan dài 6m.

Buộc bà D phải thanh toán cho bà Đ 9.380.000đ giá trị các công trình bà Đ xây dựng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án còn phải chịu lãi suất của số tiền chưa thanh toán theo lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015.

Bà D thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích 26,3m2 đất theo quy định của pháp luật và được đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, quyền thi hành án.

Bà Đ có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa hôm nay,

Bà T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đ;

Bà Đ và người đại diện theo ủy quyền của bà Đ đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà D; đề nghị xác nhận bà Đ và ông Huynh được quyền sử dụng hợp pháp nhà, đất tranh chấp.

Bà D có ý kiến: Năm 2005 ông Ngh đã thỏa thuận với bà Đ về việc bà Đ giao lại nhà, đất cho ông Ngh để ông Ngh có trách nhiệm trả thay bà Đ số tiền bà Đ còn nợ bà là 370.000.000đ nên bà từ năm 2005 bà cũng đồng đồng ý không đòi nợ bà Đ số tiền này nữa; bà đề nghị được nhận lại nhà, đất mà ông Ngh đã lấy lại của bà Đ từ năm 2005 như bản án sơ thẩm tuyên.

§¹i diÖn VKSND Thành phố Hà Nội phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt vµ xÐt xö vô ¸n, ThÈm ph¸n, Héi ®ång xÐt xö ®· tu©n thñ ®óng c¸c quy ®Þnh cña BLTTDS. Nguyªn ®¬n, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thùc hiÖn ®Çy ®ñ quyÒn vµ nghÜa vô cña m×nh theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 70, 71, 72 BLTTDS.

Đơn kháng cáo của bà Đ làm trong thời hạn luật định nên được coi là hợp lệ về hình thức.

Về hướng giải quyết vụ án: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội nhận xét: Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Đ, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NhËn ®Þnh cña héi ®ång xÐt xö :

Sau khi nghiªn cøu c¸c tµi liÖu, chứng cứ cã trong hå s¬ vô ¸n ® îc thÈm tra công khai t¹i phiªn tßa vµ c¨n cø vµo kÕt qu¶ tranh luËn t¹i phiªn tßa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội, Héi ®ång xÐt xö phúc thẩm nhËn ®Þnh:

1.Về nguồn gốc nhà, đất tranh chấp:

Ngày 20/5/1994, bà Phạm Thị D nhận chuyển nhượng 160m2 đất của ông Phạm Văn H2 thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội mà gia đình ông Hùng được HTX Ngũ Hiệp cấp đổi nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Việc nhận chuyển nhượng đất này của bà D có xác nhận của UBND xã Ngũ Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà D đã chia làm 4 suất với mỗi suất diện tích 40m2. Toàn bộ diện tích đất bà D mua của ông Hùng cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đến nay, giữa bà D và gia đình ông Hùng không có tranh chấp về việc chuyển nhượng này.

Ngày 20/10/1994 bà D đã chuyển nhượng cho bà Phạm Thị Tuyết (em chồng bà) một suất đất với diện tích 40m2 giáp đường Liên thôn, chỉ thỏa thuận miệng, không lập văn bản. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông Ngh, bà T đã xây dựng ngôi nhà 2 tầng trên diện tích khoảng 20m2 để ở đồng thời lấn ra xung quanh đất công để sử dụng nên thực tế diện tích đất ông Ngh, bà T sử dụng là 66,3m2. Ông Ngh, bà T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này.

Ngày 5/9/1999, vợ chồng bà T viết giấy trả lại bà D toàn bộ diện tích đất mua của bà D và diện tích đất lấn chiếm thêm nhưng do tình cảm chị Dung là chị dâu bà T nên vợ chồng bà T vẫn được bà D cho ở lại để bà T làm ăn, buôn bán.

2. Về hợp đồng chuyển nhượng ngày 07/9/2000 và việc bàn giao nhà, đất giữa bà Đ và ông Ngh năm 2005.

Ngày 07/9/2000, vợ chồng bà T, ông Ngh và vợ chồng bà Đ, ông Huynh có viết 01 giấy chuyển nhượng nhà đất với nội dung: “Vợ chồng ông Nguyễn Duy Ngh, Đặng Thị T hiện ở tại thôn 3, Đông Mỹ, Thanh Trì, Hà Nội đã đồng ý bán cho vợ chồng ông Phạm Tiến H1, bà Phạm Thị Đ địa chỉ Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội căn nhà 20m2 trên diện tích đất chạy dài (tường rào bao quanh). Tổng số tiền là 80.000.000đ. Anh Huynh trả trước 60 triệu, còn lại 20 triệu thì trong 02 tháng trả 10 triệu, còn lại 10 triệu sau 1 năm trả nốt..”. Giấy chuyển nhượng có chữ ký của vợ chồng bà T, bà Đ và người làm chứng là bà Phạm Thị D. Gia đình bà Đ đã nhận bàn giao và sử dụng nhà, đất này từ năm 2000 đến năm 2005.

Phía bà T, ông Ngh đề nghị hủy giấy chuyển nhượng lập ngày 07/9/2000 vì cho rằng hai bên ký giấy chuyển nhượng này chỉ nhằm che đậy việc bà T, ông Ngh vay của bà Đ 78.000.000đ, việc bàn giao nhà, đất cho bà Đ chỉ để bảo đảm cho đến khi nào có tiền trả hết nợ cho bà Đ thì bà Đ mới trả lại nhà. Phía bà Đ không thừa nhận lời khai của bà T, ông Ngh và khẳng định việc chuyển nhượng ngày 07/9/2000 là có thật, vợ chồng bà đã giao đủ số tiền chuyển nhượng là 80.000.000đ và đã nhận nhà để ở từ năm 2000 đến năm 2005. Ngày 14/4/2016 bà và ông Ngh lập lại Hợp đồng chuyển nhượng và ngày 15/4/2016 lập vi bằng về việc giao tiền, nhận nhà chỉ nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng ngày 07/9/2000, số tiền bà giao cho ông Ngh ngày 15/4/2016 là cho ông Ngh vay..

Xét thấy: Tại lời khai của ông Ngh ngày 01/10/2019 khi hòa giải tại UBND xã Ngũ Hiệp, ông Ngh khai năm 2000 có việc bán nhà, đất cho bà Đ, hai bên chỉ viết tay. Tại phiên tòa hôm nay, ông Ngh cũng thừa nhận việc vợ chồng ông bán nhà đất cho bà Đ ngày 07/9/2009 là có thật. Giấy chuyển nhượng ngày 07/9/2000 có chữ ký của cả bà T, ông Ngh và bà D ký làm chứng. Bà T và bà D khai giấy chuyển nhượng này chỉ là che đậy việc ông Ngh vay bà Đ 78.000.000đ nhưng không có gì chứng minh. Thực tế bà Đ đã nhận nhà, đất và sử dụng từ năm 2000 đến năm 2005. Do đó, cần xác định giữa vợ chồng bà T, ông Ngh và bà Đ, ông Huynh có việc chuyển nhượng nhà, đất tranh chấp theo giấy chuyển nhượng ngày 07/9/2000. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm cả về hình thức và nội dung vì không được công chứng, chứng thực hợp lệ và đất chuyển nhượng chưa được đăng ký tên chủ sử dụng là bà T, ông Ngh; vợ chồng bà Đ, ông Huynh sau khi nhận chuyển nhượng cũng chưa đăng ký tên chủ sử dụng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó hợp đồng chuyển nhượng này bị vô hiệu.

Năm 2005, vợ chồng ông Ngh - bà T đã nhận lại toàn bộ nhà, đất đã bán cho bà Đ, ông Huynh năm 2000. Trong quá trình sử dụng, vợ chồng ông Ngh- bà T đã tiến hành sửa nhà 35 m2 có gác xép, công trình phụ, sử dụng toàn bộ nhà, đất để bán hàng, cho thuê đến tháng 9 năm 2019 mà không xảy ra tranh chấp gì với vợ chồng bà Đ. Bà Đ cho rằng năm 2005, do bà còn nợ bà D (chị dâu bà T) 370.000.000đ cả gốc và lãi nên bà đã giao lại nhà đất mua của vợ chồng ông Ngh ngày 07/9/2000 cho ông Ngh quản lý, sử dụng cho đến khi bà có tiền trả nợ bà D. Còn phía bà T, ông Ngh thì cho rằng bà Đ trả lại nhà, đất này cho vợ chồng ông, bà vì vợ chồng ông, bà nhận trả nợ thay cho bà Đ số nợ 370.000.000đ cho bà D và trả thêm bà Đ 130.000.000đ (Việc trả thêm cho bà Đ 130.000.000đ không có giấy tờ gì thể hiện).

Tại phiên tòa hôm nay, bà Đ, bà T, ông Ngh, bà D đều xác định trị giá nhà, đất tranh chấp tại thời điểm năm 2005 chỉ khoảng trên ba trăm triệu đồng, chỉ gần bằng số tiền bà Đ vay của bà D.

Xét thấy:

Việc bà Đ cho rằng bà bàn giao lại nhà, đất cho ông Ngh quản lý, sử dụng chỉ nhằm đảm bảo cho việc trả nợ cho bà D là không hợp lý vì nếu như vậy thì ông Ngh chỉ được quyền quản lý, sử dụng mà không được quyền xây dựng công trình mới trên đất, không được quyền cho thuê nhà, đất này. Việc vợ chồng bà T, ông Ngh sử dụng toàn bộ nhà, đất và xây dựng công trình mới trên đất, cho thuê nhà, đất gần 15 năm mà vợ chồng bà Đ không có ý kiến gì phản đối chỉ có thể khẳng định: Do bà Đ không có khả năng trả nợ bà D như bà Đ khai nên bà Đ đã giao trả lại lại toàn bộ nhà, đất mua của vợ chồng ông Ngh cho vợ chồng ông Ngh với điều kiện ông Ngh, bà T có trách nhiệm thay bà Đ trả số nợ 370.000.000đ cho bà D vì số nợ của bà Đ đối với bà D tương đương với trị giá nhà, đất bà Đ giao cho ông Ngh.

Tháng 8/2019 bà Đ cho người đến vứt bỏ đồ đạc của gia đình bà T ông Ngh ra ngoài để quay trở lại quản lý, sử dụng nhà, đất này. Ông Ngh có đơn tố cáo hành vi này của bà Đ. Tại buổi hòa giải tại UBND xã Ngũ Hiệp, ông Ngh đề nghị bà Đ muốn lấy lại nhà đất thì phải trả cho ông 1.300.000.000đ bằng trị giá nhà, đất thời điểm năm 2019, bà Đ chỉ chấp nhận trả cho ông Ngh 900.000.000đ nhưng ông Ngh không đồng ý.

Tại phiên tòa hôm nay, bà Đ cũng thừa nhận từ năm 2005 sau khi bà giao lại nhà, đất cho ông Ngh thì bà không trả nợ bà D đồng nào nữa và bà D cũng không đòi nợ đối với bà. Phía bà D cũng thừa nhận: Năm 2005 bà có được ông Ngh cho biết ông đã lấy lại nhà, đất cho bà và nhận trả số nợ 370.000.000đ của bà Đ, do là chị em trong nhà nên biết thiệt thòi nhưng bà cũng đồng ý do đó từ năm 2005 bà cũng không đòi nợ bà Đ nữa.

Như vậy: Việc chuyển nhượng nhà, đất ngày 07/9/2000 giữa vợ chồng bà T ông Ngh bà bà Đ, ông Huynh là vô hiệu và hai bên đã thống nhất hủy việc chuyển nhượng này thông qua việc bà Đ, ông Huynh giao trả lại nhà, đất cho ông Ngh, bà T từ năm 2005 và ông Ngh, bà T đã trả lại tiền cho bà Đ, ông Huynh bằng việc nhận trả nợ thay cho bà Đ số nợ 370.000.000đ của bà D và được bà D đồng ý. Như vậy, việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu đã được hai bên thực hiện xong. Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Đ về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 07/9/2000.

Về hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 14/4/2016 và Vi bằng lập ngày 15/4/2016 về việc giao tiền nhận nhà giữa bà Đ và ông Ngh: Bà Đ và ông Ngh đều xác định thực chất hai bên không có việc chuyển nhượng nhà, đất vào ngày 14/4/2016 và ngày 15/4/2016 mà chỉ có việc bà Đ cho ông Ngh vay 200.000.000đ. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 14/4/2016 và Vi bằng lập ngày 15/4/2016 là vô hiệu. Ông Ngh phải trả lại bà Đ 200.000.000đ, ghi nhận tự nguyện của bà Đ không yêu cầu ông Ngh trả lãi như bản án sơ thẩm quyết định là có căn cứ.

3. Về yêu cầu đòi nhà, đất của bà D:

Bà T, ông Ngh xác nhận ông, bà chỉ là người sử dụng nhờ nhà, đất của bà D và đồng ý trả lại bà D toàn bộ diện tích đất 40 m2 mua của bà D và toàn bộ diện tích ông bà lấn chiếm cho bà D quản lý, sử dụng. UBND xã Ngũ Hiệp xác định diện tích đất 26,3 m2 bà T, ông Ngh lấn chiếm không nằm trong quy hoạch đất công, đã có công trình xây dựng trên đất trước năm 2014, khi bản án có hiệu lực pháp luật UBND xã sẽ hướng dẫn người được giao sử dụng kê khai làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của bà D, buộc bà T, ông Ngh, bà Đ phải trả lại toàn bộ 66,3 m2 đất và các công trình xây dựng trên đất cho bà D là có căn cứ; không chấp nhận kháng cáo của bà Đ về vấn đề này.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Đ.

Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát thành phố Hà Nội tại phiên tòa phù hợp nhận định của Hội đồng xét xử.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đ phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do không được chấp nhận yêu cầu kháng cáo. Bà Đ là người cao tuổi nhưng không có đơn xin miễn án phí theo quy định tại Điều 14 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 nên Hội đồng xét xử không xét miễn án phí cho bà Đ.

Bởi các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số: 13/2022/DS-ST ngày 28/2/2022 của Tòa án huyện Thanh Trì. Cụ Thể:

Áp dụng: Điều 128, 129, 137, 255, 256 Bộ luật dân sự 2005; Điều 95, 168 Luật đất đai năm 2013.

Điều 12, 14, 27 Nghị quyÕt sè 326/2016/UBTVQH quy ®Þnh vÒ møc thu, miÔn, gi¶m, thu, nép, qu¶n lý vµ sö dông ¸n phÝ vµ lÖ phÝ Tßa ¸n

Tuyên xử:

I. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Tuyết:

1.1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Phạm Thị Tuyến, ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ, ông Phạm Tiến H1 ngày 07/9/2000 về việc chuyển nhượng nhà đất trên diện tích 66,3m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội do vô hiệu.

1.2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 14/4/2016 giữa ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ về việc chuyển nhượng nhà 2 tầng trên diện tích 35,75m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội.

II. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Đ:

2.1. Chấp nhận yêu cầu đòi tiền của bà Phạm Thị Đ với ông Nguyễn Duy Ngh: Buộc ông Nguyễn Duy Ngh phải trả bà Phạm Thị Đ số tiền 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng).

2.2. Bác yêu cầu của bà Phạm Thị Đ về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Phạm Thị Tuyết, ông Nguyễn Duy Ngh với bà Phạm Thị Đ, ông Phạm Tiến H1 ngày 07/9/2000 về việc chuyển nhượng nhà đất trên diện tích 66,3m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội.

III. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Phạm Thị D đối với ông Nguyễn Duy Ngh, bà Phạm Thị Tuyết, bà Phạm Thị Đ:

3.1. Buộc ông Ngh, bà T, bà Đ và các thành viên trong gia đình bà Đ đang quản lý, sử dụng nhà, đất tranh chấp phải trả cho bà D diện tích 66,3m2 đất thuộc một phần thửa đất số 46, tờ bản đố 05 tại thôn Đông Trạch, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội (bản đồ 1986), có ranh giới như sau:

Phía Bắc giáp nhà ông Bằng dài 11,2m

Phía Nam giáp đường làng liên thôn có đoạn dài gấp khúc 5,22m; 0,3m; 5,8m

Phía Đông giáp đường nhựa dài 5,94m

Phía Tây giáp nhà bà Lan dài 6m.

(Giới hạn bởi các điểm:1,1’,2,3,4,5,5’,6,1 trên sơ đồ hiện trạng do Công ty TNHH địa chính công trình Hà Nội lập ngày 31/12/2020 kèm theo bản án)

3.2. Bà D có quyền đăng ký, kê khai xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất 66,3m2 nêu trên theo quy định của pháp luật.

3.3. Bà D được sở hữu, sử dụng các tài sản gắn liền với diện tích đất 66,3m2 nêu trên, gồm: 01 ngôi nhà 1 tầng có gác xép diện tích 30,8m2; nhà 1 tầng có gác xép diện tích 16,9m2; Nhà tạm phía Đông diện tích 18,6m2 cùng sân gạch, mái tôn; tường gạch xây và 03 cây xanh, 01 cây xưa, 01 cây sấu

3.4. Buộc bà D phải thanh toán cho bà Đ 9.380.000đ (chín triệu, ba trăm tám mươi ngàn đồng) là giá trị các công trình bà Đ xây dựng.

IV. Không chấp nhận các yêu cầu khác của các bên đương sự.

V. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án còn phải chịu lãi suất của số tiền chưa thanh toán theo lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

VI. Về án phí dân sự sơ thẩm:

6.1. Ông Ngh phải chịu 10.000.000đ (mười triệu đồng) án phí DSST.

6.2. Bà Đ phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí bà Đ đã nộp theo Biên lai thu tiền số 9352 ngày 28/10/2020. Bà Đ được nhận lại 5.000.000đ (năm triệu đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bà đã nộp theo Biên lai thu tiền số 62024 ngày 12.4.2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì.

6.3. Bà T phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 5.000.000đ (năm triệu đồng) bà T đã nộp theo Biên lai thu tiền số 6655 ngày 08/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì, bà T được hoàn lại 4.700.000đ (bốn triệu, bảy trăm ngàn đồng).

6.4. Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà D. Bà D được nhận lại 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai số 9389 ngày 11/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì.

VII. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đ phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào 300.000đ (ba trăm ngàn) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0062363 ngày 08/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì.

VIII. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật để thi hành kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA