Bản án 38/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NH N N TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quản

Các Thẩm phán: Ông Lương Thanh Chín, ông Nguyễn Hồng Thái.

- Thư ký phiên tòa: B Nguyễn Thị Thu Phương - Thư ký T a án nh n d n nh B nh Thu n.

- Đại diện iện Ki m sát nhân dân t nh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Trang - Kiểm sá viên.

Ng y

háng năm

, i r s T a án nh n d n nh B nh Thu n ét ử phúc hẩm công khai v án d n sự h lý số

/ 3/TLPT-DS ngày 11 tháng 1 năm 3 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”. Do Bản án d n sự sơ hẩm số / 3/DS-ST ngày 03 tháng 1 năm

3 của T a án nh n d n huyện H bị kháng cáo. Theo Quyế định hoãn phiên a số 1/

/QĐ-PT ng y 1 háng năm

giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 197 v b Ph m Thị Tuyế S, sinh năm 197 .

Cùng địa ch : Thôn D, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trần Thị S1, sinh năm 198 . Địa ch : Thôn X, xã P, h nh phố P, nh B nh Thu n.

- Bị đơn: Ông Bùi Văn M, sinh năm 19 5 v b Nguyễn Thị Kim H, sinh năm 1975.

Cùng địa ch : Thôn P, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 19 8. Địa ch : khu phố A, phường P, h nh phố P, nh B nh Thu n.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Bùi Thị Tú N, sinh năm 199

Địa ch : Số B, đường T, phường P, h nh phố P, nh B nh Thu n.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 19 8. Địa ch : khu phố A, phường P, h nh phố P, nh B nh Thu n.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Bùi Văn M, bà Nguyễn Thị Kim H v người có quyền lợi, nghĩa v liên quan b Bùi Thị Tú N.

- Người làm chứng:

+ Ông Nguyễn Văn S ,sinh năm 199 . Địa ch : hôn P, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

+ Ông Trần Thanh L1, sinh năm 197 . Địa ch : hôn P, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

+ Ông Nguyễn Văn L , sinh năm 197 . Địa ch : hôn D, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

+ Ông Đo n Văn L3, sinh năm 1993. Địa ch : khu phố L, hị rấn T, huyện H, nh B nh Thu n.

+ Ông Đ o Văn T1, sinh năm 1993. Địa ch : khu phố L, hị rấn T, huyện H, nh B nh Thu n.

+ Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 197 . Địa ch : hôn P, ã H, huyện H, nh B nh Thu n.

T i phiên a có mặ : ông Nguyễn Thanh T, bà Ph m Thị Tuyế S, bà Trần Thị S1, bà Nguyễn Thị Kim H, bà Bùi Thị Tú N, bà Nguyễn Thị Kim L, ông Trần Thanh L1. Các đương sự c n l i vắng mặ .

NỘI UNG VỤ N:

Theo bản án sơ thẩm:

Nguyên đơn, bà Phạm Thị Tuyết S trình bày:

V o ng y 15/ /

, i nh của b Bùi Thị Tú N, vợ chồng b cùng vợ chồng ông Bùi Văn M, bà Nguyễn Thị Kim H, 02 con gái ông M bà H là Bùi Thị Tú N và Bùi Thị Tú V và có ông Nguyễn Văn L (người môi giới) cùng hống nhấ việc vợ chồng b đặ cọc số iền 3 . . đồng cho gia đ nh ông M bà H để nh n chuyển nhượng hửa đấ số 1, ờ bản số số -HTX , có diện ích 5.333m2 cấp cho hộ gia đ nh ông Bùi Văn M, địa ch đấ i hôn P, ã H, huyện H, nh B nh Thu n, giá rị chuyển nhượng l 3. . . đồng. Trong ng y 15/ /

, vợ chồng b đã giao đủ cho gia đ nh ông M bà H iền đặ cọc l 3 . . đồng. Thời h n của hợp đồng đặ cọc l 5 ng y, kể ừ ng y 15/ /

các bên sẽ l m các hủ c pháp lý để chuyển nhượng quyền sử d ng đấ v h n chó l ng y 9/7/

. Địa điểm để ký kế hợp đồng có ghi i ph ng công chứng nh nước nhưng không ghi c hể.

Tuy nhiên việc ký kế hợp đồng chuyển nhượng đã không diễn ra, nguyên nhân là do ông Trần Thanh L1 l người huê đấ (l đối ượng chuyển nhượng) nộp đơn kh i kiện i T a án v nộp đơn ngăn chặn i Ủy ban nh n d n ã H, huyện H và Chi nhánh Văn ph ng Đ.

Khi giao kế hợp đồng đặ cọc, gia đ nh ông M và H không hông báo cho vợ chồng b biế việc có người đang huê vườn hanh long, vợ chồng b ho n o n không hay biế việc n y, nếu biế h đã không đặ cọc mua đấ .

Ngày 18/6/2022, bà H v 1 người b n cùng với 1 người l m dịch v đo đ c tên L2 đến ch ranh đấ cho vợ chồng b , b H có cầm chai sơn ị lên đầu r h ng r o…, để ác định ranh giới đấ cho vợ chồng b . Khi đó rên đấ đang có rồng hanh long kín mặ đấ .

Ng y 19/ /

, sau khi có được sự đồng ý của gia đ nh ông M bà H, vợ chồng b đã huê máy móc san ủi o n bộ diện ích đấ đã ch ranh. Khi b đang hực hiện h có người đến chặn l i (sau n y b mới biế l người h n của ông Trần Thanh L1). Khi đó b có gọi điện ho i nói cho ông L2 (người môi giới), ông L2 hông báo với gia đ nh ông M bà H, sau đó b Bùi Thị Tú N (con gái ông M bà H) gọi điện l i cho b v nói rằng b cứ iếp c l m, đồng hời có cam kế sẽ giải quyế với những người ngăn chặn. V v y b yên m v iếp c san ủi đấ . Việc san ủi đấ được hực hiện 3 ng y liền, đến ng y 1/ h mới ho n h nh ong. Sau đó bên có hỏa hu n đến r s Ủy ban xã H để ký kế hợp đồng chuyển nhượng v giao iền nhưng bên bán không đến, chứng ỏ không hề có hiện chí.

Vợ chồng b kh i kiện yêu cầu ông M, bà H rả l i số iền cọc l 3 . .

đồng v ph cọc 3 . . đồng, ổng cộng l

. . đồng.

Đối với o n bộ yêu cầu phản ố của bị đơn, vợ chồng b không đồng ý. Việc nhổ r hanh long rên đấ l do bên hỏa hu n nghĩa v của bên bán l nhổ hế r , dọn s ch đấ khi giao đấ cho b . Tuy nhiên do gia đ nh ông M bà H b n công việc nên có giao việc n y cho b .

Ông Nguyễn Thanh T thống nhất với lời trình bày của bà Phạm Thị Tuyết S.

Quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Kim L là đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Bùi ăn M và bà Nguyễn Thị Kim H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Tú N trình bày:

Vợ chồng ông T, bà S đang rong hời gian giao dịch đặ cọc m đã ngang nhiên v ự động huê e máy c y v mộ số người đến phá dỡ hế o n bộ 1

r thanh long đang rong hời gian hu ho ch với diện ích đấ 5.333 m2 của gia đ nh ông M. Trong đó có đường d y 1 .7 KV v r m biến áp 5 KV khi bên vừa mới đặ cọc, chưa có sự đồng ý của ông M, bà H. Diện ích đấ chuyển nhượng có 1. r hanh long m ông M đang cho vợ chồng ông Trần Thanh L1 và bà Nguyễn Thị Hoàng T2 huê 1 năm, mỗi năm

riệu đồng, ông M đã nh n iền 1 năm l riệu đồng. Nhưng vợ chồng ông L1 mới sử d ng được năm h vợ chồng ông T và bà S ự động cho e máy c y v huê người đến phá hế 1.

r hanh long v cả đường d y 1 .7 KV v r m biến áp 5 KVA. V v y vợ chồng ông L1, bà T2 đã l m đơn kh i kiện đến To án nh n d n huyện H m Thu n Nam yêu cầu vợ chồng ông M bà H phải rả iền năm huê vườn hanh long l 398.88 . đồng ( . riệu/năm

năm = 3 . . đồng) v iền lãi l 38.88 . đồng.

Vợ chồng ông T bà S đã nôn nóng phá vườn hanh long để lấy mặ bằng giới hiệu cho khách bán sang ay lấy lời. Nhưng khi đến ng y chuyển nhượng l i chưa có khách đến mua đấ nên vợ chồng ông T, bà S g y khó khăn m mọi cách để phá vỡ hợp đồng v m mọi cớ để không mua hửa đấ rên. Đối với việc cho ông L1 huê vườn hanh long h gia đ nh ông M sẽ bị đền hợp đồng hoặc rả hêm phần chi phí v iền huê cho vợ chồng ông L1 bà T2. Việc n y cũng không l m ảnh hư ng g đến quyền lợi của vợ chồng ông T và bà S.

Chính v v y, mộ phần rong hợp đồng đặ cọc cũng không nêu rõ địa điểm phải đến ký l m hủ c chuyển nhượng i sản rên. Nhưng khi rao đổi điện ho i v in nhắn với bên gia đ nh ông M thì bà S cũng chấp nh n địa điểm công chứng do bên bán chọn (có in nhắn lưu rong điện ho i). Bản h n gia đ nh ông M và bà S đã đến Phòng C1, huộc S Tư pháp để hực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử d ng đấ rên cho vợ chồng ông T bà S heo hợp đồng đặ cọc. Chính con gái của ông M l chị N đã liên hệ điện ho i năn n vợ chồng ông b T, bà S ra để giao kế việc chuyển nhượng quyền sử d ng đấ rên như rong nội dung hợp đồng đặ cọc ng y 15/ /

, nhưng vợ chồng ông T bà S vẫn không đến l do lỗi của ông T bà S.

V v y, bị đơn không chấp nh n o n bộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn, đồng hời bị đơn có yêu cầu phản ố, yêu cầu nguyên đơn phải bồi hường các khoản sau:

- Trả iền 1.

r hanh long 15. đồng/ r = 15. . đồng.

- Đường d y 1 .7 KV v r m biến áp 5 KVA = 31.153. 9 đồng.

- Tiền huê vườn ( năm) hanh long heo đơn kh i kiện của ông Trần Thanh L1 = 398.88 . đồng

Tổng cộng: 1. 5. 33. đồng (Mộ ỷ không răm bốn mươi lăm riệu không răm ba mươi ba ng n đồng).

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Tú N trình bày: B l con ruộ của ông Bùi Văn M và bà Nguyễn Thị Kim H, hiện i mẹ b sống cùng với b số B T, phường P, h nh phố P, nh B nh Thu n. B hống nhấ r nh b y của nguyên đơn về việc giao kế hợp đồng đặ cọc. Việc ký kế hợp đồng chuyển nhượng đã không diễn ra, nguyên nh n l do ông T, bà S đã không đến Văn ph ng công chứng để ký hợp đồng.

Năm 18, cha b l ông M có ký văn bản hỏa hu n cho ông Trần Thanh L1 huê i sản rên đấ , chính l hửa đấ l đối ượng chuyển nhượng hai bên đã hỏa hu n bao gồm 1

r hanh long v b nh điện h hế (b nh điện h hế không nằm rên hửa đấ chuyển nhượng), giá huê l . . đồng/năm, hời h n huê l 1 năm. Trong văn bản hỏa hu n có ghi l cha b ông Bùi Văn M đã nh n đủ o n bộ iền huê l

. . đồng, đến năm 8 mới hế hời h n huê.

Khi giao kế đặ cọc h gia đ nh b có hông báo cho ông T và bà S biế sự việc rên v có cam kế l gia đ nh b sẽ ự giải quyế với ông Trần Thanh L1. Tuy nhiên sau khi hanh oán iền cọc hì ông T và bà S đã đến hửa đấ chuyển nhượng v ự ý huê máy c y, san ủi o n bộ các r hanh long có rên đấ . Thời điểm đó, ông Trần Thanh L1 biế được việc gia đ nh b muốn bán đấ m chưa giải quyế ong với ông nên đã nộp đơn kh i kiện i T a án yêu cầu gia đ nh b bồi hường 3 . . đồng iền huê đấ rong năm c n l i.

Việc liên l c giữa bên, ông T bà S hường liên l c hông qua cha mẹ b hoặc hông qua b . V v y, ng y 7/7/ , vợ chồng ông T bà S rao đổi với b , hẹn đến Ủy ban nhân dân xã H để ký hợp đồng chuyển nhượng h b đồng ý. Nhưng sau khi báo l i với cha mẹ h cha mẹ không đồng ý m kêu đến văn ph ng C huộc s Tư pháp nh B nh Thu n để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, vợ chồng ông T bà S không đồng ý nên hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng.

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa người làm chứng ông Trần Thanh L1 trình bày: Ông l người huê vườn hanh long của ông Bùi Văn M, bà Nguyễn Thị Kim H. Ông huê ừ năm 18, giá huê l . . đồng/năm, hời h n huê l 1 năm kể ừ ng y 18/9/ 18, như v y hời điểm hế h n huê l 18/9/ 8. To n bộ iền huê rong 1 năm ông M đã nh n đủ.

T i sản huê bao gồm 1

r hanh long v 1 r m biến áp, uy nhiên khi ông có nhu cầu sử d ng điện để chong hanh long h phải mua điện của ông M với giá l .5 đồng/kw. Ngay sau khi ký kế hợp đồng, ông đã nh n V1 để canh ác. Ông canh ác v chăm sóc hanh long liên c ừ khi nh n vườn.

Ông không biế gia đ nh ông M có biế việc ông M cho ông T3 vườn hay không, v hời điểm huê vườn uyên suố đến n b y giờ ông M ch mộ m nh i căn nh bên c nh vườn thanh long cho ông thuê. Ông M cũng có cho ông em sổ hộ khẩu ch có ên của 1 m nh ông M.

V o khoảng háng năm

, có người gọi điện cho ông (l h ng óm có nh gần với vườn hanh long m ông đang huê), báo l có người đang nhổ r , phá vườn hanh long ông đang huê h vợ ông gọi điện cho con gái của ông l Bùi Thị Tú N để nói chuyện v rao đổi với vợ ông M là bà H nhưng b H chửi bới ông rồi nói ông cứ đi kiện đi, b H sẽ đi hầu.

Lúc bà S cho người dỡ r , h em rai ông l Nguyễn Duy T và anh trai ông là Nguyễn Trường S3 có đến ngăn cản, khi đó b S có nói l cả gia đ nh ông M đều đã ký bán đấ cho b S, đồng hời b S c n lấy điện ho i gọi cho con gái ông M là Bùi Thị Tú N, do m loa ngo i nên anh em của ông đều nghe hấy b N nói với b S rằng cứ iếp c l m, có chuyện g để b N giải quyế . Tuy nhiên sau đó không hấy giải quyế g cho gia đ nh ông, b i gia đ nh ông huê vườn ch mới năm, hời h n huê vườn vẫn c n năm nữa.

Sau khi ông biế được sự việc, ông đã gửi đơn kh i kiện ra T a án v gửi đơn ngăn chặn ra Ủy ban nh n d n ã H và Chi nhánh Văn ph ng Đ, ngăn chặn việc gia đ nh ông M chuyển nhượng đấ .

Sau khi ông gửi đơn kh i kiện v đơn ngăn chặn, b N có đến nh gặp ông v hương lượng, yêu cầu ông rú l i đơn kh i kiện v đơn ngăn chặn để bán đấ , hôm sau nữa h họ liên l c với ông v nói b H sẽ đưa cho ông 1 . . đồng nhưng ông không đồng ý. Do hời h n huê c n năm, ông đã kh i kiện yêu cầu gia đ nh ông M bồi hường cho ông số iền 3 . . đồng.

Sau khi bà S phá dỡ hanh long rên đấ , ông có kiểm ra l i số lượng hanh long c n l i khoảng v i răm r , ông Ư bị phá dỡ khoảng

r .

Quá trình giải quyết người làm chứng ông Đoàn ăn L3 trình bày:

Ngày 18/6/2022, ông Nguyễn Thanh T có gọi điện ho i cho ông, huê ông đến mộ hửa đấ i xã H để phá dỡ r hanh long, cùng ng y ông có đến khu đấ để em nh h nh. Ng y 19/ /

, ông đưa máy móc đến để phá dỡ r hanh long. Số r hanh long m ông được huê phá dỡ l

r có lẻ mười mấy c y nữa, ông không nhớ rõ. T nh r ng o n bộ hanh long hời điểm phá dỡ l đã bỏ hoang lâu ng y, cỏ d i mọc đầy rên các r , hanh long đều đã héo úa.

Ngo i

r hanh long đã phá dỡ h rên đấ không có i sản n o khác. Tiền công phá dỡ l . / r . Hôm đó ông nh n iền công l 1 . . đồng ừ ông T.

Việc phá dỡ hanh long được hực hiện rong v ng ng y, ng y đầu iên 19/ /

h mọi chuyện suôn sẻ, đến ng y hứ l

/ /

h có mộ người đ n ông đến ngăn cản, có nói l vườn hanh long n y của anh a đang mướn. ông có gọi điện ho i cho b S hông báo l i nh h nh. Khoảng 3 phú h b S có đến khu đấ , hông báo cho ông l iếp c l m việc.

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa người làm chứng Nguyễn ăn L2 trình bày: Ông l người môi giới cho ông T, bà S đến em v mua đấ của ông M bà H.

Trước đó ông có nghe nói gia đ nh ông M muốn bán hửa đấ , ông T bà S thì có nhu cầu mua, nên sau khi đi em đấ h ông T bà S cùng với ông có đến nh của bà Bùi Thị Tú N (con gái ruộ của ông M bà H) v o ng y 15/ /

i số B T, phường P, h nh phố P để hương lượng việc đặ cọc v mua bán đấ .

T i nh của b Bùi Thị Tú N có mặ vợ chồng ông T bà S, vợ chồng ông M bà H, có mặ ông, b Bùi Thị Tú N và Bùi Thị Tú V.

Khi các bên hương lượng mua bán đấ h ông không nghe hấy phía gia đ nh ông Bùi Văn M có đề c p hay hông báo cho vợ chồng ông T bà S rằng hửa đấ mua bán đang cho người khác huê, ông ch biế hai bên l m việc với nhau về việc gia đ nh ông M bán hửa đấ cho vợ chồng ông T bà S, ông T bà S đặ cọc rước 3 . . đồng cho gia đ nh ông M. Sau đó bên hỏa hu n c hể như hế n o ông không en v o nữa.

Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng ông Đoàn ăn T5 trình bày: ông l h ng óm của gia đ nh ông Bùi Văn M, ông giáp ranh rên hửa đấ m gia đ nh ông M dự ính bán cho ông T bà S, vườn hanh long rên đấ đang cho mộ người đ n ông huê cách đ y năm, canh ác liên c ừ khi huê. Ông có n mắ nh n hấy b H vợ ông M có dẫn heo 1 người ph nữ đến hửa đấ bán, ị sơn đỏ rên ranh đấ , phía gần nh ông M h ị sơn đỏ lên đầu r hanh long. Sau đó khoảng -3 hôm h có người đến nhổ r bên rong ph m vi đấ b H đã ị sơn đỏ. Việc nhổ r l m đến ng y mới ong. Khi đang nhổ r h những người huê vườn đến chặn l i, lúc đó iến độ l m được mộ nửa, ngay lúc đó ông có hấy b S gọi điện ho i cho 1 người ph nữ, có b loa ngo i điện ho i, ông cùng với nhiều người có mặ đó có nghe hấy nội dung “ hím cứ l m đi”, sau đó những người đến nhổ r hanh long iếp c l m việc, c n những người huê vườn h đi về.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2023/DS-ST ngày 03 tháng 10 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Nam đã quyết định:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 điều ; điểm a Khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 điều 39, Điều 1 3, 1 , v các Điều , 7, 157, 158, Điều 1 5 Bộ lu ố ng d n sự;

- Các Điều 3 8, 585 của Bộ lu D n sự;

- Điều Nghị quyế số 3 / 1 /UBTVQH1 ng y 3 /1 / 1 của Ủy ban hường v Quốc hội quy định về mức hu, miễn, giảm, hu, nộp, quản lý v sử d ng án phí v lệ phí T a án;

Tuyên ử:

[1] Chấp nh n o n bộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn b Ph m Thị Tuyế S và ông Nguyễn Thanh T.

- Buộc bị đơn ông Bùi Văn M và bà Nguyễn Thị Kim H phải rả cho nguyên đơn b Ph m Thị Tuyế S và ông Nguyễn Thanh T ổng cộng

. . đồng, rong đó:

Ho n rả 3 . . đồng iền đặ cọc

Ph cọc 3 . . đồng.

Kể ừ ng y có đơn yêu cầu hi h nh án của người được hi h nh án (đối với các khoản iền phải rả cho người được hi h nh án) cho đến khi hi h nh án ong, bên phải hi h nh án c n phải chịu khoản iền lãi của số iền c n phải hi h nh án heo mức lãi suấ quy định i Điều 357, Điều 8 của Bộ lu D n sự năm 15, rừ rường hợp pháp lu có quy định khác.

[ ] Không chấp nh n o n bộ yêu cầu phản ố của bị đơn ông Bùi Văn M và bà Nguyễn Thị Kim H về việc yêu cầu nguyên đơn b Ph m Thị Tuyế S và ông Nguyễn Thanh T bồi hường Tổng cộng: 1. 5. 33. đồng (Mộ ỷ không răm bốn mươi lăm riệu không răm ba mươi ba ng n đồng), rong đó:

+ 1.

r hanh long l 15. . đồng

+ Đường d y 1 .7 KV v r m biến áp 5 KVA l 31.153. 9 đồng

+ Tiền huê vườn ( năm) hanh long heo đơn kh i kiện của ông Trần Thanh L1 l 398.88 . đồng.

Ngo i ra, bản án sơ hẩm c n quyế định về án phí, quyền kháng cáo, quyền v nghĩa v hi h nh án của các đương sự.

Ng y 1 /1 / 3, bị đơn ông Bùi Văn M, bà Nguyễn Thị Kim H v người có quyền lợi, nghĩa v liên quan b Bùi Thị Tú N kháng cáo bản án sơ hẩm đề nghị To án cấp phúc hẩm sửa án sơ hẩm heo hướng không chấp nh n yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn, chấp nh n yêu cầu phản ố của bị đơn.

T i phiên a phúc hẩm:

- Bà L đ i diện heo ủy quyền của bị đơn v người có quyền lợi nghĩa v liên quan bà Bùi Thị Tú N giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Nguyên đơn không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Trường hợp bị đơn có hiện chí h a giải h nguyên đơn ch yêu cầu bị đơn phải rả l i iền cọc l 3 . . đ, không yêu cầu ph cọc. Nếu bị đơn không đồng ý h a giải thì nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kh i kiện.

- Bị đơn không đồng ý với hướng giải quyế m nguyên đơn đưa ra.

- Kiểm sá viên phá biểu quan điểm về việc giải quyế v án: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng é ử đã u n hủ đúng quy định của Bộ lu Tố ng d n sự; người ham gia ố ng chấp h nh pháp lu . Do bị đơn có yêu cầu phản ố, đề nghị Hội đồng é ử bổ sung quan hệ ranh chấp “Yêu cầu bồi hường hiệ h i ngo i hợp đồng”. Về nội dung: hai bên không ký kế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đấ như hỏa hu n rong hợp đồng đặ cọc l do lỗi của cả hai bên nên bên đặ cọc được nh n l i iền đặ cọc, không ph cọc, nên yêu cầu của nguyên đơn được chấp nh n mộ phần. Yêu cầu phản ố của bị đơn l không có căn cứ v nguyên đơn san ủi vườn hanh long l có sự đồng ý của bị đơn. Đề nghị Hội đồng é ử chấp nh n mộ phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ hẩm heo hướng không buộc bị đơn ph cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:

Căn cứ v o các chứng cứ, i liệu có rong hồ sơ v án đã được hẩm ra i phiên a phúc hẩm; rên cơ s em é đầy đủ, o n diện các i liệu, chứng cứ, ý kiến r nh b y i phiên a của các đương sự, ý kiến của Kiểm sá viên, Hội đồng é ử nh n hấy:

[1] Về ố ng: T a án cấp sơ hẩm ác định quan hệ ranh chấp l “Tranh chấp hợp đồng đặ cọc” l đúng với yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn. Tuy nhiên ngo i yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn c n phản ố, yêu cầu nguyên đơn phải bồi hường hiệ h i do san ủi vườn hanh long không có ý kiến của bị đơn, nên cấp phúc hẩm bổ sung quan hệ ranh chấp rong v án cho đầy đủ l “Tranh chấp hợp đồng đặ cọc, ranh chấp bồi hường hiệ h i ngo i hợp đồng”. Việc bổ sung quan hệ ranh chấp không ảnh hư ng đến quyền lợi v nghĩa v của các đương sự.

[ ] Xé hợp đồng đặ cọc ng y 15/ /

:

Nguyên đơn v bị đơn đã giao kế hợp đồng đặ cọc với nội dung: Ông T, bà S đặ cọc số iền 3 . . đồng cho gia đ nh ông M, bà H để nh n chuyển nhượng hửa đấ số 1, ờ bản số số -HTX , có diện ích 5.333m2, giá rị chuyển nhượng l 3. . . đồng. Thời h n hực hiện hợp đồng l 5 ng y, kể ừ ng y 15/6/

(h n chó l ng y 9/7/

) các bên phải ký kế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đấ . Hợp đồng đặ cọc m các bên ký kế đã u n hủ các điều kiện có hiệu lực heo quy định của Bộ lu D n sự nên đã phá sinh quyền v nghĩa v của các bên.

[3] Theo hỏa hu n của các bên rong hợp đồng đặ cọc, h ới ng y 9/7/

các bên sẽ ký kế hợp đồng chuyển nhượng, nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã không được ký kế . Xé lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không được giao kế hấy rằng:

[ ] Đối với bên nh n cọc (bên chuyển nhượng): Theo quy định i Điều 188 Lu Đấ đai h người sử d ng đấ được chuyển nhượng quyền sử d ng đấ khi có đầy đủ các điều kiện: Có giấy chứng nh n quyền sử d ng đấ , c n hời h n sử d ng đấ , đấ không có ranh chấp v không bị kê biên. Khi giao kế hợp đồng đặ cọc h bên nh n cọc l ông M, bà H đã không hông báo rõ cho bên đặ cọc l ông T, bà S biế hửa đấ m các bên hỏa hu n chuyển nhượng, ông M đã cho ông L1 huê ừ năm 18 v cũng không hông báo cho ông L1 l người huê đấ biế có việc nh n đặ cọc để chuyển nhượng quyền sử d ng đấ , dẫn đến việc ông L1 có đơn kh i kiện v án i T a án nh n d n huyện H m Thu n Nam v có đơn gửi UBND xã H, Chi nhánh văn ph ng Đ đề nghị ngăn chặn việc chuyển nhượng. Như v y, v o hời điểm ng y 9/7/

, hửa đấ m các bên hỏa hu n chuyển nhượng đang có ranh chấp nên không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử d ng đấ . Ông M, bà H cho rằng, do ông T bà S không ới Văn ph ng công chứng để ký kế hợp đồng chuyển nhượng nên lỗi ho n o n huộc về nguyên đơn. Ý kiến n y của bị đơn l không có căn cứ, v hực ế gia đ nh ông T, bà S vẫn mong muốn nh n chuyển nhượng quyền sử d ng đấ với điều kiện ông M, bà H phải giải quyế ong ranh chấp với ông L1. Khi đấ đang có ranh chấp h dù các bên có đến UBND ã, hay đến Văn ph ng công chứng h cũng không đủ điều kiện để giao kế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đấ . Như v y, bị đơn có lỗi rong việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đấ không được giao kế .

[5] Đối với bên đặ cọc (bên nh n chuyển nhượng): Mặc dù i hời điểm đặ cọc, bên đặ cọc không biế hửa đấ chuyển nhượng ông M đang cho ông L1 thuê. Tuy nhiên, khi chưa đến hời h n ký kế hợp đồng chuyển nhượng, ông T, bà S đã huê máy móc nhổ r hanh long, san ủi mặ bằng. Khi có người ngăn chặn, h ông T, bà S đã biế hửa đấ n y ông M đang cho ông L1 huê nhưng vẫn iếp c cho nhổ r hanh long dẫn đến việc ông L1 có ranh chấp với b H, ông M nên hửa đấ n y không đủ điều kiện chuyển nhượng. Do v y, ông T, bà S cũng có lỗi l m cho hợp đồng chuyển nhượng không được giao kế .

[ ] Do các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đấ không được giao kế nên bên nh n cọc ch phải rả cho bên đặ cọc số iền đặ cọc đã nh n. Cấp sơ hẩm chấp nh n yêu cầu của nguyên đơn, ph cọc bị đơn l không đúng.

[7] Về yêu cầu phản ố của bị đơn: Bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải bồi hường hiệ h i do đã ự ý san ủi vườn hanh long của bị đơn. Nguyên đơn cho rằng việc san ủi l có sự đồng ý của bị đơn. Hội đồng é ử é hấy ý kiến của nguyên đơn l có căn cứ, phù hợp với hỏa hu n của các bên i điểm c khoản 1 Điều 5 hợp đồng đặ cọc: “Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A”. T i phiên a phúc hẩm, đ i diện ủy quyền của bị đơn cho rằng, heo hỏa hu n nêu rên h bị đơn ch dọn dẹp vườn hanh long rên phần đấ hổ cư l 1 m2, phần đấ rồng c y l u năm 5. 33m2 h bị đơn không có nghĩa v dọn dẹp. Bị đơn ch căn cứ v o ngôn ừ của hợp đồng để đưa ra ý kiến rên l không có căn cứ, không phù hợp với ý chí đích hực của các bên khi giao kế hợp đồng, v heo giấy chứng nh n quyền sử d ng đấ m UBND huyện H cấp cho hộ ông Bùi Văn M không ác định diện ích đấ hổ cư vị n o rong hửa số 1, rên hực ế h o n bộ hửa đấ rên đều rồng h nh long, không có nh hay công r nh x y dựng nên không hể ác định phần n o l đấ hổ cư. Ngo i ra, phần đấ hổ cư ch 1 m2, có diện ích rấ nhỏ so với diện ích cả vườn hanh long l 5.333m2. Khoản 1 Điều

Bộ lu D n sự quy định: “Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng.”

[8] Trước khi nguyên đơn huê máy móc san ủi vườn hanh long h bị đơn l bà H đã cùng nguyên đơn ới hực địa, ị sơn ch ranh đấ c hể cho nguyên đơn; việc san ủi vườn hanh long diễn ra rong hai ng y, ông M ngay c nh vườn hanh long, mặc dù gia đ nh bị đơn biế nhưng không ai phản đối, ngăn cản hoặc ranh chấp vấn đề n y cho đến hời điểm nguyên đơn kh i kiện v án hị bị đơn mới có yêu cầu phản ố, người l m chứng l ông Đo n Văn T5, Trần Thanh L1 đều ác định khi có người đến ngăn chặn việc san ủi đấ v nhổ r , b S có gọi điện ho i cho mộ người ph nữ (b S khai gọi cho b N) có m loa ngo i v mọi người đều nghe có nội dung “ hím cứ l m đi”. Từ các căn cứ rên, có đủ cơ s kế lu n việc vợ chồng b S, ông T nhổ r hanh long l có sự đồng ý của bị đơn, nên không phá sinh rách nhiệm bồi hường hiệ h i ngo i hợp đồng heo quy định i Điều 58 Bộ lu D n sự. Do v y, o n bộ yêu cầu phản ố của bị đơn không được chấp nh n.

[9] Về án phí: Nguyên đơn phải chịu án phí d n sự sơ hẩm đối với phần yêu cầu ph cọc l 3 . . đ không được T a án chấp nh n; bị đơn phải chịu án phí d n sự sơ hẩm rên số iền T a án chấp nh n yêu cầu của nguyên đơn l 3 . . đ v o n bộ số iền yêu cầu phản ố không được chấp nh n. Do kháng cáo được chấp nh n mộ phần nên người kháng cáo không phải chịu án phí d n sự phúc hẩm.

Vì các lẽ trên,