Bản án 377/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Nguyên đơn trình bày: Nguồn gốc đất tranh chấp thửa đất số 1171, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.553m2 do hộ bà Nguyễn Thị U đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tọa lạc xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. Trước đây khoảng năm 2012, do bà U và ông Đ thiếu nợ Ngân hàng không có khả năng trả Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để trả nợ, lúc này ông K là anh ruột của ông Đ và ông S đã đứng ra đưa tiền cho ông Đ và bà U khoảng 600.000.000 đồng để trả nợ Ngân hàng và lấy tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bà U về, khi lấy giấy đất do bà U đứng tên về từ Ngân hàng thì bà U và ông Đ giao cho ông S và ông K quyền sử dụng đất này để trừ nợ. Sau đó ông Nguyễn Thanh S đã bán lại cho ông T 03 thửa gồm 334, 311 và 1171, cùng tờ bản đồ số 04 (thửa 1171, 1172 được tách ra từ thửa 338a hiện do bà U đứng tên quyền sử dụng đất), vì khi nhận chuyển nhượng đất này của bà U có ghi diện tích nên tách thửa 338a ra hai thửa chỉ giao cho ông T một thửa 1171 là đủ diện tích mà bà U bán cho ông S và ông S bán cho ông T. Sau khi ông S thỏa thuận bán đất cho ông T thì bà U đã làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T thửa 334, 311 đứng tên quyền sử dụng đất và sử dụng đất từ năm 2012 đến nay. Còn thửa 1171 thì bà U chưa làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T nhưng đất ông T đã quản lý sử dụng từ năm 2012 đến nay và hiện ông T đã cất nhà trên thửa đất này. Ông S bán lại cho ông T các thửa đất trên với giá 705.500.000 đồng. Ông T đã giao đủ tiền cho ông S. Sau đó ông S, T cùng đi ra xã cùng với ông Đ và hộ ông Đ ký tên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai thửa 334, 311, còn lại thửa 338a trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tách thành thửa 1171 do bà U đứng tên quyền sử dụng đất thì chưa làm thủ tục chuyển nhượng đất ông T. Đối với lối đi 11,8m2 theo đo đạc thực tế trước đây ông Đ đã thống nhất bán cho ông T, có làm giấy thỏa thuận, ông L địa chính xã lúc đó có chứng kiến và vẽ sơ đồ sau đó làm thủ tục biến động diện tích thửa 1171 tăng 09m2 để ông Đ, bà U làm thủ tục sang tên luôn cho ông T nhưng sau đó bà U không đồng ý thực hiện.

Nay ông Phạm Văn T yêu cầu bà U tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất 1171, tờ bản đồ số 04, đất tọa lạc xã Đ, huyện L, Đồng Tháp cho ông T. Ông T thống nhất phần diện tích lối đi 11,8m2 theo đo đạc thực tế trên thửa 1171 là lối đi chung, không ai rào cản lối đi này. Yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất thửa 334, 311 vì hiện nay ông T đã đứng tên quyền sử dụng đất và sử dụng đất từ năm 2012 đến nay. Việc bà U yêu cầu ông T trả lại hai thửa đất này ông T không đồng ý.

2. Bị đơn là trình bày: Trước đây khoảng năm 2012, bà U và ông Đ có thiếu nợ Ngân hàng đến hạn trả mà không có khả năng trả vốn và lãi nên lúc này ông K và ông S đã đứng ra đưa số tiền khoảng 600.000.000 đồng cho bà U và ông Đ trả Ngân hàng, sau khi trả nợ Ngân hàng xong thì bà U nhận lại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất do bà U đứng tên và giao cho ông S và ông K giấy quyền sử dụng đất này để trừ nợ. Quyền sử dụng đất của bà U gồm các thửa 311, 334, 338a tờ bản đồ số 04 và bà U đã giao đất cho ông S. Việc ông T trình bày thửa 1171 tách ra từ thửa nào bà U không biết. Sau đó, ông S đã bán lại cho ông T và làm thủ tục sang tên thửa 311, 334 cho ông T khi nào thì bà U không hay biết bà U không có ký vào hợp đồng này và bà U không yêu giám định chữ ký của bà U trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 311, 334 giữa bà U và ông T vào năm 2012. Bà U không có mua bán với ông T, không có làm thủ tục sang tên với ông T nhưng ông T vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bà U không đồng ý. Do hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà U, ông T hộ bà U không có ký tên, hơn nữa bà U không có thỏa thuận bán đất cho ông T chỉ thỏa thuận bán đất cho ông S vì ông S đã giao tiền để ông Đ và bà U trả nợ Ngân hàng, do bà U không có chuyển nhượng đất cho ông T nên ông T đứng tên quyền sử dụng đất thửa 311, 334 bà U không đồng ý.

Nay bà U yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 334, 311 tờ bản đồ số 04 giữa bà U và ông T, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 02 thửa đất trên của ông T. Và bà U không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông T đối với thửa đất số 1171, tờ bản đồ số 04.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Lê Minh Đ trình bày:

Ông Đ thống nhất với lời trình bày của bà U, ông Đ yêu cầu Tòa án làm rõ việc đăng ký biến động đất và tách thửa 338a, thành thửa 1171, 1172, tờ bản đồ số 04. Đối với lối đi thuộc thửa 1171 ông Đ không có thỏa thuận bán cho ông T như ông T trình bày và ông Đ khẳng định không có giấy thỏa thuận này.

3.2 Nguyễn Thanh S trình bày:

Ông S là cháu rể của ông Lê Minh Đ (chồng bà U) ông S không có quan hệ họ hàng gì với ông T. Năm 2012, bà U, ông Đ vì thiếu nợ Ngân hàng đến hạn trả vốn lãi mà bà U và ông Đ không có khả năng trả nợ, Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng các thửa đất 334, 311, 338a, cùng tờ bản đồ số 4 do bà U đứng tên quyền sử dụng đất nên ông S và ông Lê Minh K là em ruột của ông Đ cùng nhau hùn tiền đưa cho ông Đ, bà U 578.000.000 đồng (đưa tiền tại Ngân hàng nông nghiệp để ông Đ bà U trả tiền vốn, lãi vay Ngân hàng). Sau khi trả tiền vay, Ngân hàng trả lại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bà U đứng tên lúc này ông Đ, bà U giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cho ông K giữ để trừ nợ, khoảng 02 tháng sau ông S có thỏa thuận với ông Phạm Văn T bán các thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà U giá 705.700.000 đồng việc mua bán này có hợp đồng viết tay để ngày 18/5/2012. Sau khi thỏa thuận bán đất cho ông T, thì ông Đ, ông S, ông K, ông T đến UBND xã Định Yên để ký hợp đồng chuyển nhượng từ bà U qua cho ông T 02 thửa 334, 311 tờ bản đồ số 4 và thửa 338a, sau khi ký hợp đồng khoảng 01 tháng sau ông T đã giao đủ tiền cho ông S và ông S giao đất cho ông T sử dụng đến nay vì đất bà U đã giao cho ông S trước đó. Việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chỉ có mặt ông Đ, các con ông Đ không có mặt bà U, lúc này ông Đ cùng nhân viên ở xã mang hợp đồng về nhà cho bà U ký tên. Sau khi làm thủ tục sang tên cho ông T 02 thửa 334, 311 còn lại thửa 338a, tờ bản đồ số 4 chưa làm thủ tục sang tên hiện bà U vẫn còn đứng tên quyền sử dụng đất.

Nay ông S không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án vì đất ông S đã mua của bà U, ông Đ và đã chuyển nhượng cho ông T xong và ông T đang sử dụng.

4. Người làm chứng

4.1. Ông Lê Minh K trình bày:

Ông K là anh ruột của ông Lê Minh Đ (Ông Đ là chồng bà U). Vào khoảng cuối năm 2011, do ông Đ và U thiếu nợ Ngân hàng không có khả năng trả nợ nên Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất do bà U đứng tên đất cấp ngày 27/11/1991 nên ông K và ông Nguyễn Thanh S có đứng ra đưa cho ông Đ và bà U tại Ngân hàng số tiền khoảng 578.000.000 đồng để ông Đ, bà U trả nợ cho Ngân hàng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên ra (trong số 578.000.000 đồng số tiền của ông K bao nhiêu ông K không nhớ) sau đó ông Đ và U giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho ông K giữ để trừ nợ, khoảng 02 tháng sau thì ông S và ông Phạm Văn T có thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất do bà U đứng tên cho ông T, giá chuyển nhượng bao nhiêu ông K không biết. Đến khi làm thủ tục chuyển nhượng đất từ bà U qua ông T, ở UBND xã Định Yên có mặt ông K, ông Đ, ông T, ông S, lúc này ông Đ và ông T ký tên, không có mặt bà U sau đó ông Đ mang hợp đồng này về cho gia đình ký (có bà U) thì ở xã nghĩ tình ông K quen biết mới cho ông Đ mang hợp đồng về nhà cho các thành viên còn lại ký trong đó có bà U. Số tiền mà ông K hùn với ông S đưa cho bà U và ông Đ trả Ngân hàng thì ông S đã giao lại đủ cho ông K. Vì là anh em ruột trong nhà nên ông K muốn giúp đỡ ông Đ (lúc này có cha ông K đang ở chung với ông Đ) chứ ông K không có hưởng lợi ích gì trong việc này. Chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T nếu ông Đ ký thay bà U thì ông Đ phải chịu trách nhiệm.

4.2. Ông Mai Thành Lập trình bày:

Năm 2013 – 2014, Ủy ban nhân dân xã Đ có nhận đơn khiếu nại của bà Nguyễn Thị U về tranh chấp việc chuyển nhượng đất với ông Nguyễn Thanh S và Phạm Văn T. Ủy ban xã tiến hành hòa giải việc tranh chấp diện tích 1553m2 do bà U đứng tên kết quả hòa giải không thành.

5. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

[1] Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 334, 311 tờ bản đồ số 04 giữa bà Nguyễn Thị U với ông Phạm Văn T đất hiện do ông T đứng tên quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

[2] Đề nghị Ủy ban nhân dân huyện L thu quyền sử dụng đất thửa 1171, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.553m2 do hộ bà Nguyễn Thị U đứng tên, đất tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

[3] Ông Phạm Văn T được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thửa 1171, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.424,6m2 (theo bản đồ địa chính chính quy là thửa 123 tờ bản đồ số 39) đất tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

[4] Công nhận diện tích 11,8m2 thuộc một phần thửa 1172 do hộ bà U đứng tên quyền sử dụng đất là quyền hưởng dụng chung và là lối đi chung giữa hộ ông T và hộ bà U.

(Kèm theo sơ đồ đo đạc phần đất tranh chấp ngày 10/8/2015 của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện L)

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, các chi phí tố tụng khác và tuyên về thời hạn kháng cáo.

6. Sau khi xét xử sơ thẩm: bà Nguyễn Thị U và ông Lê Minh Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 120/2019/DS-ST ngày 28 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện L. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông T với bà U, ông Đ, hủy giấy chứng nhận đã cấp cho ông T đối với thửa 334 và thửa 311; Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T về việc yêu cầu bà U, ông Đ phải thực hiện hợp đồng đối với thửa 1171; Diện tích lối đi là thuộc quyền sử dụng của bà U, ông Đ, không phải lối đi chung.

7. Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người khởi kiện vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện;

- Bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn;

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; giữ nguyên nội dung kháng cáo;

Người tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày và đề nghị: Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Buộc ông T giao trả đất cho bà U. Đồng thời, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét việc vi phạm thủ tục tố tụng của Tòa án cấp sơ thẩm.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Tỉnh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án Huyện Lđể xem xét giải quyết lại theo thủ tục chung cho toàn diện vụ án.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được kiểm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị U nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Phần đất các bên đang có tranh chấp tọa lạc tại xã Đ, huyện L nên Tòa án huyện L thụ lý giải quyết là phù hợp với quy tại khoản 1 điều 35 và khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Ông Phạm Văn T tranh chấp với hộ bà Nguyễn Thị U về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa đất 1171 diện tích 1.550m2 theo đo đạc thực tế là 1.424,6m2 và tranh chấp về lối đi diện tích 12,8m2 thuộc một phần thửa 1172. Ông T không có tranh chấp đối với hai thửa 311, 334 vì hiện nay ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đang sử dụng đất; nhưng Tòa án sơ thẩm lại tuyên: “ Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 334, 311 tờ bản đồ số 04 giữa bà Nguyễn Thị U với ông Phạm Văn T đất hiện do ông T đứng tên quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp”;

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu của ông T.

- Ông T tranh chấp đối với thửa 1171 hiện do bà U đang đứng tên quyền sử dụng đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét là công nhận hay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 1171 này mà tuyên là: “ Đề nghị Ủy ban nhân dân huyện L thu quyền sử dụng đất thửa 1171, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.553m2 do hộ bà Nguyễn Thị U đứng tên, đất tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp”.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét, giải quyết chưa đúng yêu cầu khởi kiện của ông T.

- Trong hồ sơ vụ án không có biên bản xem xét thẩm định và biên bản định giá đối với phần đất đang tranh chấp. Vấn đề này cấp phúc thẩm đã khắc phục bằng cách tiến hành xem xét thẩm định bổ sung thì lúc này mới phát hiện: trong quá xảy ra tranh chấp, bên ông T đã cất nhà ở trên thửa đất đang tranh chấp (thửa 1171) và trồng nhiều loại cây trồng trên đất (có hơn 200 cây xoài) nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ vấn đề này trong quá trình hỏi tại phiên tòa nên đã không đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (vợ, con của ông T) vào tham gia tố tụng; Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành định giá đất để xác định giá trị tài sản tranh chấp…Từ đó, làm ảnh hưởng quyền lợi của các đương sự nếu trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T thì vấn đề bồi thường thiệt hại được giải quyết như thế nào?

- Bên cạnh đó, Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành đối chất để làm rõ giá trị chuyển nhượng của các bên: giữa ông S, ông K với bà U; giữa ông S, ông K với bên ông T, vì hiện nay bà U cho rằng ông S, ông K chưa trả đủ tiền cho bà.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã chưa thực hiện đầy đủ trong việc xác minh, thu thập chứng cứ; chưa xác định rõ tất cả các yêu cầu của đương sự; dẫn đến việc Tòa án cấp phúc thẩm không thể bổ sung được tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy cần hủy bản án dân sự sơ thẩm số 120/2019/DS-ST ngày 28 tháng 11 năm 2019 của Tòa án Huyện L để xét xử lại theo thủ tục chung.

Do bản án sơ thẩm bị hủy nên cấp phúc thẩm chưa xem xét việc kháng cáo của bà U, ông Đ nên các đương sự kháng cáo không phải chịu tiền án phí phúc thẩm.

Xét lời trình bày và đề nghị của người tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là có căn cứ.

Xét lời trình bày và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Tháp là có căn cứ.

Vì các l trên

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điều 26, khoản 1 điều 38; khoản 3 Điều 148; khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 120/2019/DS-ST ngày 28/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện L;

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện L giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

* Về án phí phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị U, ông Lê Minh Đ không phải chịu tiền án phí phúc thẩm và thuộc trường hợp được miển tiền tạm ứng án phí nên không xử lý tiền tạm ứng án phí kháng cáo.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.