Bản án 375/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 27/4/2015, bà L và anh N1, chị P thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất có diện tích 174,56m2, thuộc 01 phần thửa đất số 31, tờ bản đồ số 87, tọa lạc tại khu phố B, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, được Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 03/8/2012 cho anh Đào Xuân N1 đứng tên chủ sử dụng, giá trị chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Bà L và anh N1, chị P có làm giấy tay sang nhượng đất vào ngày 27/4/2015, giấy tay do anh N1 viết và 02 bên có ký tên. Thực hiện hợp đồng, bà L đã thanh toán cho anh N1, chị P số tiền 300.000.000 đồng. Anh N1 và chị P là người phải có trách nhiệm làm thủ tục để các bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, bà L đã nhiều lần liên hệ anh N1 và chị P để các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên qua cho bà L. Tại đơn khởi kiện vào ngày 26/4/2022, bà L yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Đến ngày 20/4/2023, bà L thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu anh N1 và chị P phải có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho bà L giá trị diện tích đất mà bà L đã nhận chuyển nhượng tại thời điểm định giá là 1.993.600.000 đồng (một tỷ chín trăm chín mươi ba triệu sáu trăm nghìn đồng).

2. Bị đơn anh Đào Xuân N1 trình bày:

Vào ngày 27/4/2015, anh N1 và bà L có thỏa thuận viết giấy sang nhượng đất để tiến hành làm hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên, vì nhiều lý do nên hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, hai bên không chuyển nhượng cho nhau nên không làm hợp đồng pháp lý. Đến ngày 14/4/2022, vợ chồng anh N1 và chị P ly hôn nên bà L mới khởi kiện anh. Anh N1 yêu cầu Tòa án xem xét tính hiệu lực của giấy sang nhượng, thu thập biên nhận số tiền như bên nguyên đơn trình bày, tính pháp lý chứng thực cơ quan thẩm quyền, thời hiệu của giấy sang nhượng ngày 27/4/2015.

Anh N1 không đồng ý với kết quả đo đạc theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số 1286-2022 ngày 03/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện D phần đất tranh chấp có diện tích 178m2 và không đồng ý kết quả định giá theo biên bản định giá trị đất và tài sản tranh chấp ngày 24/11/2022 của Toà án nhân dân huyện Dầu Tiếng, anh không yêu cầu đo đạc và định giá, yêu cầu Tòa án căn cứ giải quyết đúng theo quy định.

3. Bị đơn chị Trần Thị Kim P trình bày:

Vào ngày 27/4/2015, chị P và anh N1 có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thanh L 01 phần đất ngang 8m, dài hết đất, thuộc 01 phần thửa đất số 31, tờ bản đồ số 37, tọa lạc tại khu phố B, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 300.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng chị P và anh N1 có viết giấy tay sang nhượng đất cho bà L, giấy tay do anh N1 viết. Bà L đã giao cho chị P và anh N1 đủ số tiền 300.000.000 đồng. Lý do chị P và anh N1 không sang tên cho bà L là do chị P và anh N1 muốn mua lại thửa đất trên nên không làm thủ tục sang tên cho bà L. Chị P đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh L đối với bị đơn anh Đào Xuân N1 và chị Trần Thị Kim P về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Hủy “giấy sang nhượng đất” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị Thanh L đối với anh Đào Xuân N1 và chị Trần Thị Kim P vào ngày 27/4/2015 đối với phần đất có diện tích là 178m2, đất tọa lạc tại khu phố B, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương.

- Buộc anh Đào Xuân N1 và chị Trần Thị Kim P phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền 1.993.600.000 đồng (một tỷ chín trăm chín mươi ba triệu sáu trăm ngàn đồng) cho bà Nguyễn Thị Thanh L.

2. Về chi phí xem xét thẩm định, đo đạc, định giá tài sản: Buộc anh Đào Xuân N1 và chị Trần Thị Kim P phải nộp số tiền 1.610.652 đồng (một triệu sáu trăm mười ngàn sáu trăm năm mươi hai đồng) để hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thanh L.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, trách nhiệm thi hành án.

Sau khi có bản án sơ thẩm, bị đơn là anh Đào Xuân N1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác định nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Lời khai của bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án mâu thuẫn với nhau, bị đơn (anh N1) không trả lời được việc không chuyển nhượng đất vì sao phải đi liên hệ làm thủ tục tách thửa và biết đất không tách thửa được, nếu không nhận tiền thì giấy sang nhượng đất không thể ghi thỏa thuận “khi nào bên mua cần sang tên thì bên bán tạo điều kiện sáng tên hồ sơ giấy tờ cho bên mua”, trong khi chị P thừa nhận có việc nhận tiền. Từ năm 2015 đến năm 2022, bà L đã nhận đất và sử dụng. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và không đồng ý với trình bày của phía nguyên đơn, anh N1 xác định thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bị hủy bỏ, bà L không chứng minh được đã giao tiền cho anh N1 và chị P, cũng không có việc giao đất cho bà L.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Bị đơn chị P thừa nhận anh N1 và chị P có nhận của bà L số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 300.000.000 đồng. Lời khai của anh N1 là không phù hợp với chứng cứ. Đối với việc bị đơn yêu cầu áp dụng giá theo Chứng thư thẩm định giá số 56/2024/BDV-CT ngày 03/5/2024 của Công ty Cổ phần T4, trong khi nguyên đơn đã có đơn khiếu nại về kết quả thẩm định giá này, đến nay chưa có kết quả giải quyết khiếu nại. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa để chờ giải quyết khiếu nại kết quả thẩm giá.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án có những sai sót như sau:

Quyết định đưa vụ án ra xét xử (bút lục 68) ghi Hội thẩm nhân dân là bà Nguyễn Thị Thu Thu và ông Trương Hữu Bình nhưng tại phiên tòa sơ thẩm do ông Hồ Đắc M và ông Trương Hữu B tham gia xét xử mà không có quyết định thay đổi Hội thẩm nhân dân. Ngừng phiên tòa nhưng không có quyết định tạm ngừng phiên tòa. Bản án sơ thẩm không đưa hai người làm chứng và Ngân hàng tham gia tố tụng và đánh giá chứng cứ thiếu khách quan, chưa đối chất làm rõ lời khai của đương sự về việc giao nhận tiền, giao nhận quyền sử dụng đất. Từ những căn cứ nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Luật sư, Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn chị Trần Thị Kim P vắng mặt do có đơn đề nghị vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn anh Đào Xuân N1.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả cho anh Đào Xuân N1 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009308 ngày 07/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.