Bản án 37/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện; các lời khai trong quá trình Toà án giải quyết vụ án và tại phiên toà người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Thái Thanh Hải và ông Lê Thành Duy trình bày:

Ngày 29/12/2022, bà P1 và bà X có giao kết với nhau Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27 tại phường T, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC514150, số vào sổ cấp GCN CS13915 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/01/2022 cho bà Trần Thị P1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đã được Văn phòng công chứng Thành Phố Mới chứng nhận số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022. Giá chuyển nhượng đất mà bà P1 và bà X thoả thuận với nhau là 2.200.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm triệu đồng). Trong ngày 29/12/2022, bà P1 đã giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Lê Thanh X.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do không biết chữ nên bà P1 không thể đọc và không biết được toàn bộ nội dung của Hợp đồng. Khi về đến nhà, bà P1 giao cho các con đọc lại hợp đồng thì mới biết giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chỉ là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), trong khi giá chuyển nhượng thực tế theo thoả thuận là 2.200.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm triệu đồng). Do bà P1 không biết chữ, bà X đã tự ý mời thêm người làm chứng là bà Hợp (sau này bà P1 mới biết rõ họ tên là Nguyễn Thị Bích H, sinh năm 1984) ký tên làm chứng tại Hợp đồng chuyển nhượng này. Bà P1 không hề biết bà Hợp là ai và bà Hợp cũng như Công chứng viên không đọc lại cho bà P1 nghe toàn bộ nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giá chuyển nhượng ghi trên Hợp đồng là bao nhiêu bà P1 không biết. Bà P1 chỉ vì quá tin tưởng nên đã ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

Sau khi biết, bà P1 đã gọi điện thoại cho bà X yêu cầu giải thích thì bà X nói giá ghi như vậy chỉ nhằm mục đích giảm tiền thuế mà bà X nhận nghĩa vụ đóng cho nhà nước vì thực tế bà X vẫn sẽ trả đủ cho bà P1 số tiền 2.200.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm triệu đồng) như hai bên đã thoả thuận.

Đến nay, kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/12/2022 bà X vẫn chưa thanh toán cho bà P1 bất kỳ một khoản tiền chuyển nhượng nào trên tổng số tiền 2.200.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm triệu đồng). Bà P1 đã gọi điện nhiều lần cho bà X, nhưng bà X đã khoá máy, thậm chí chặn số điện thoại. Qua thông tin bà P1 biết được bà X đang làm thủ tục nộp hồ sơ, đăng ký sang tên diện tích trên cho bà X nhằm chiếm đoạt tài sản mặc dù chưa thanh toán khoản tiền nào.

Nhận thấy, hành vi của bà X là vi phạm pháp luật, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng, lừa dối để bà P1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà X với giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế. Do đó, ngày 12/01/2023, bà P1 đã gửi Thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến bà X, quyết định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng với bà X từ ngày 12/01/2023 và yêu cầu trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà X đang giữ. Qua nhiều lần liên hệ để giải quyết nhưng bà X vẫn cố tình lẫn tránh, không trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây đối với bị đơn:

- Yêu cầu Toà án tuyên bố huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27 tại phường T, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC514150, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS13915 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/01/2022, được Văn phòng công chứng Thành phố Mới chứng nhận số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022;

- Yêu cầu Toà án buộc bà Lê Thanh X phải trả lại cho bà Trần Thị P1 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC514150, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS13915 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/01/2022 cho bà Trần Thị P1 mà bà X đang chiếm giữ trái phép của bà P1.

Nguyên đơn thống nhất Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 868-2023 ngày 13/12/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tân Uyên, không yêu cầu đo đạc lại, thống nhất kết quả định giá, không yêu cầu định giá lại.

Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022 và buộc bị đơn phải thanh toán số tiền còn lại là 1.700.000.000 đồng cho những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn.

Quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Lê Thanh X trình bày: Bà X có thửa đất gần với thửa đất của ông S và bà P1 (ông S và bà P1 là mẹ con) nên thường xuống thăm đất nên biết được ông S và bà P1 có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà P1 chuyển nhượng diện tích đất có chiều ngang 2m, chiều dài kéo xuống hết thửa đất và một phần sau đất của ông S. Do thấy hoàn cảnh bà P1 già yếu, ông S nợ nần nên bà X đồng ý nhận chuyển nhượng.

Ngày 28/11/2021, bà X và ông S thỏa thuận chuyển nhượng đối với diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27 tại phường T, thành phố Tân Uyên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H04018 do UBND huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp ngày 31/10/2008 cho ông Nguyễn Văn S với số tiền là 2.200.000.000 đồng (Hai tỷ, hai trăm triệu đồng chẵn).

Cùng ngày 28/11/2021, bà X ký hợp đồng đặt cọc với bà P1 đối với phần đất có diện tích phía trước giáp đường nhựa ngang 2m dài khoảng 40m thuộc thửa đất số 660, tờ bản đồ số 27 tại phường T theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H01707 do UBND huyện Tân Uyên cấp ngày 02/7/2007 cho bà P1 với giá chuyển nhượng 800.000.000 đồng, phần diện tích này giáp ranh với thửa đất số 950 của ông S. Cùng ngày bà P1 nhận của bà X 100.000.000 đồng tiền cọc.

Do phần đất 2m ngang của bà P1 không đủ diện tích để tách thửa chuyển nhượng cho bà X nên ngày 04/12/2021 ông S ký hợp đồng tặng cho quyền sử đất cho bà P1 đối với diện tích đất 130m2 thửa đất số 950 để làm thủ tục hợp thửa sang tên cho bà X.

Sau khi ký hợp đồng tặng cho, ngày 05/12/2021 bà X ký hợp đồng đặt cọc với bà P1 đối với diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950 với số tiền 200.000.000 đồng; Cùng ngày, ông S nhận của bà X số tiền 200.000.000 đồng.

Ngày 14/01/2022 bà P1 được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS13915 đối với thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27.

Ngày 07/9/2022 ông S tiếp tục nhận của bà X số tiền 130.000.000 đồng (Một trăm ba mươi triệu đồng); ngày 19/5/2023 ông S tiếp tục nhận của bà X số tiền 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng); ngày 15/6/2023 ông S tiếp tục nhận số tiền 130.000.000 đồng (Một trăm ba mươi triệu đồng). Tổng cộng là 500.000.000 đồng. Ngày 03/7/2023 ông S chết.

Bà X không thanh toán tiền cho bà P1 vì tại Giấy thỏa thuận ngày 28/11/2021 của bà X và ông S có ghi ông S sẽ tặng cho thửa đất số 950 sang cho bà P1 và bà P1 sẽ sang tên cho bà X, trong văn bản này thể hiện bà X sẽ thanh toán cho con của ông S là Nguyễn Hoàng Thanh T1 khi T1 đủ 18 tuổi.

Ngày 29/12/2022, bà P1 và con gái là bà Thanh đến Văn phòng công chứng Thành Phố Mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27. Sau khi ký hợp đồng xong bà X làm thủ tục sang tên thì ngày 27/02/2023 nhận được thông báo của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tân Uyên về việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có Đơn yêu cầu ngăn chặn ngày 17/02/2023 của bà Trần Thị P1.

Do bà P1 chết ngày 16/10/2024 nên ngày 31/10/2024, bà X có đơn yêu cầu phản tố, yêu cầu Toà án: Buộc bà Nguyễn Thị P (con của bà P1) tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 130 m2 thuộc thửa đất số 950 tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại phường T, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS13915 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/01/2022 cho bà P1 (ông S thỏa thuận cho bà P1 đứng tên) để bà X tiếp tục làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; Đề nghị Tòa án buộc bà Nguyễn Thị P bồi thường số tiền mà bà P1 đã nhận là 320.000.000 đồng.

Bị đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thống nhất kết quả định giá, không thống nhất kết quả đo đạc vì theo kết quả đo đạc không thể hiện đường đất trên thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27. Tuy nhiên, không yêu cầu đo đạc lại.

Đối với tài sản theo Biên bản định giá ngày 15/8/2024 thể hiện có 01 cây đu đủ, tuy nhiên cây đu đủ trên thửa đất 950 đã chết còn cây đu đủ theo biên bản định giá là thuộc thửa đất số 660 của bà Trần Thị P1.

Tại phiên tòa, bị đơn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022 nhưng không đồng ý thanh toán số tiền 1.700.000.000 đồng cho nguyên đơn mà thanh toán cho cháu T1 khi đủ 18 tuổi.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Sơn H2: Thống nhất với trình bày của bị đơn bà Lê Thanh X, đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng T: Ngày 29/12/2022, Văn phòng công chứng T chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. Bên chuyển nhượng là bà Trần Thị P1, bên nhận chuyển nhượng là bà Lê Thanh X đối với quyền sử dụng đất thửa đất số 950, tờ bản đồ số 16, diện tích 130m2 tại phường T, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022 đã thực hiện đúng quy trình công chứng, đúng quy định của pháp luật.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị H trình bày: Vào ngày 29/12/2022, bà Trần Thị P1 có đến Văn phòng công chứng T ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do bà P1 không đọc được, không viết được nên có mời tôi làm chứng cho bà P1, sau khi nghe Công chứng viên đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng và đồng ý tự nguyện điểm chỉ vào hợp hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên và tôi. Tôi cam kết không có bất kỳ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản và các bên tham gia giao dịch trên. Tại thời điểm ký hợp đồng bà Trần Thị P1 rất tỉnh táo, minh mẫn. Tôi có nhiệm vụ làm chứng không có gì liên quan đến tài sản trên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, những người tiến hành và tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Thẩm phán xác định quan hệ pháp luật đúng theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên.

- Về nội dung: Đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 91, Điều 92, 147, 227, 228, 235, 266, 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 95, 166, 167, 168, 188 của Luật đất đai năm 2013; Căn cứ các Điều 119, 122, 123, 129, 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với bị đơn bà Lê Thanh X về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 022343, quyển số 12/2022 TP/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/12/2022 đối với diện tích 130m2 thuộc thửa đất số 950, tờ bản đồ số 27 tại phường T, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS13915 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/01/2022 cho bà Trần Thị P1.

- Bà Lê Thanh X có nghĩa vụ thanh toán cho Nguyễn Hoàng Thanh T1 (người đại diện hợp pháp là bà Quảng Thị L) số tiền còn lại là 1.700.000.000 đồng.

- Bà Lê Thanh X có trách nhiệm kê khai, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí đo đạc, định giá: Bị đơn bà Lê Thanh X phải chịu số tiền 5.985.662 đồng (Năm triệu chín trăm tám mươi lăm nghìn sáu trăm sáu mươi hai đồng) để trả lại cho nguyên đơn.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Lê Thanh X phải chịu số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định.