Bản án 37/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim T trình bày:

Ngày 01/9/2018, giữa bà và ông Â, bà T1 ký hợp đồng đặt cọc (viết tay) thỏa thuận chuyển nhượng nhà và đất thuộc thửa đất số 630, tờ bản đồ số 10 (C69-IV-B-a) tại Lô A, khu quy hoạch dân cư P-H, Phường B, thành phố Đ; ngày 01/9/2018, bà đưa trước cho ông Â, bà T1 1.800.000.000đ; ngày 01/10/2018, tại Văn phòng C1 hai bên ký với nhau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG với giá thỏa thuận chuyển nhượng 5.500.000.000đ, ngày 01/10/2018 hai bên thỏa thuận hủy hợp đồng trên bằng “Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất)” công chứng số 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG và thỏa thuận ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” công chứng số 9141, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG với giá ghi trong hợp đồng 1.000.000.000đ. Ngày 01/10/2018, bà thanh toán số tiền còn lại 3.700.000.000đ cho ông Â, bà T1, mục đích ký hợp đồng 9141 thay hợp đồng 9139 để giảm thuế cho ông Â, bà T1. Còn giá chuyển nhượng thực tế vẫn là 5.500.000.000đ, bà đã thanh toán đủ; ngày 01/10/2018, ông Â, bà T1 giao nhà đất cho bà. Sau khi nhận chuyển nhượng bà nộp hồ sơ chuyển nhượng đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ để sang tên nhưng do Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của bà T2 và Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt có văn bản yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên chưa thực hiện được thủ tục sang tên cho bà, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất vẫn đứng tên ông Â, bà T1.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018; hủy “Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất)” số 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG và hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9141 do Văn phòng C1 công chứng cùng ngày 01/10/2018 vì hợp đồng số 9140 và 9141 vô hiệu do giả tạo nhằm cho dấu hợp đồng số 9139. Nguyên đơn không yêu cầu đo vẽ, thẩm định giá tài sản tranh chấp, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Hiện hộ khẩu của bà đăng ký tại số G Đ, Phường H, thành phố Đ, nhà đất tại Lô A khu Q-H, Phường B, thành phố Đ chỉ có một mình bà sinh sống, còn chồng con của bà sinh sống tại số G Đ, Phường H, thành phố Đ.

Bị đơn ông Hoàng Thái Â, bà Phan Thị T1 trình bày:

Ông bà thống nhất với trình bày và yêu cầu của nguyên đơn. Ông bà đã chuyển nhượng nhà đất trên cho bà T với giá 5.500.000.000đ theo “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018. Để giảm thuế, hai bên thỏa thuận hủy hợp đồng số 9139 bằng “Hợp đồng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất)” công chứng số 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGG do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018, cùng ngày hai bên ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9141 do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018 với giá ghi trong hợp đồng 1.000.000.000đ. Việc ký kết các hợp đồng trên là sự tự nguyện của hai bên, không bị ai ép buộc, ông bà xác định mục đích ký lại hợp đồng chuyển nhượng với giá 1.000.000.000đ thay cho hợp đồng giá 5.500.000.000đ là để giảm tiền đóng thuế với Nhà nước. Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng, ông bà đã nhận đủ số tiền 5.500.000.000đ của bà T, khoản tiền này trả nợ vay cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra giao cho bà T và ông bà đã bàn giao nhà đất cho bà T, khi giao nhà đất hiện trạng đúng như thời điểm Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, bà T quản lý sử dụng không xây dựng gì thêm.

Ông bà đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không yêu cầu đo vẽ, thẩm định giá đối với tài sản tranh chấp, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Ngoài tài sản trên ông bà không còn tài sản nhà đất nào khác, hiện ông bà đang cư trú tại số A N, Phường E, thành phố Đ là ở nhờ nhà của bố mẹ ông Â.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vi Thị Thu T2 trình bày:

Giữa bà và ông Â, bà T1 có mối quan hệ làm ăn với nhau từ năm 2017; ông Â, bà T1 là người thu mua heo và bà là người chỉ dẫn cho ông Â, bà T1 để mua heo. Quá trình thỏa thuận làm ăn, ông Â, bà T1 trả tiền mua heo cho bà, còn bà là người đứng ra trả tiền cho các chủ heo. Tuy nhiên, thời gian sau đó ông Â, bà Thu M heo mà không trả tiền cho bà nên bà khởi kiện ông Â, bà T1.

Trong quá trình bà đang yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án, được biết ông Â, bà T1 đã làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho bà T (em gái ông Â) nên bà yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn không cho ông Â, bà T1 tẩu tán tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà.

Vụ kiện của bà được Tòa án giải quyết bằng Bản án số 109/2020/DS-PT ngày 28/8/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bà làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án nhân dân thành phố Đà Lạt thi hành án để yêu cầu ông Â, bà T1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bà 5.788.037.000đ.

Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T, hiện tài sản trên đứng tên ông Â, bà T1 và là tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà. Bà không có yêu cầu độc lập, không yêu cầu đo vẽ, thẩm định giá, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt do ông Cao Xuân T3 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T. Đề nghị Tòa án không công nhận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số công chứng 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/10/2018 do Văn phòng C1. Do hiện nay tài sản nhà đất trên đứng tên ông Â, bà T1, là tài sản duy nhất của ông Â, bà T1 được Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt thực hiện thủ tục kê biên để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án của ông Â, bà T1 theo đơn yêu cầu thi hành án của bà T2 theo nội dung Bản án số 109/2020/DS-PT ngày 28/8/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt không có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Huy C trình bày:

Ông là chồng của bà T. Ngày 01/9/2018, vợ chồng ông lập hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng nhà đất trên của ông Â, bà T1. Ngày 01/10/2018, vợ chồng ông cùng ông Â, bà T1 thỏa thuận ký hợp đồng để nhận chuyển nhượng nhà đất trên do Văn phòng C1 chứng nhận. Ngay sau khi hợp đồng được ký kết, vợ chồng ông đã thanh toán đủ tiền, nhận tài sản nhà đất, có lập giấy nhận tiền bán nhà và bàn giao nhà đất, nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân thành phố Đ để hoàn tất thủ tục sang tên.

Ngày 08/10/2018, Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 12/2018/QĐ-BPKCTT về việc phong tỏa khối tài sản trên để đảm bảo việc thi hành án đối với người có nghĩa vụ là ông Â, bà T1. Ngày 09/10/2020, Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt ban hành Quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời số 569/2020/QĐ-BPKCTT để hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 12/2018/QĐ-BPKCTT ngày 08/10/2018. Ngày 02/11/2020, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt ban hành Quyết định về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất số 05/QĐ-CCTHADS.

Ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Văn phòng C1 do ông Trương A trình bày:

Ngày 01/10/2018, Văn phòng C1 chứng thực các hợp đồng gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD; Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) số công chứng 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 9141, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD theo yêu cầu của bà T và ông Â, bà T1.Nay các bên tranh chấp, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Anh Phan Văn B trình bày: Anh là cháu của bà T, anh xác nhận anh chỉ đến nhà bà T chơi và ở lại mấy hôm tại địa chỉ Lô A khu Q-H, Phường B, thành phố Đ, anh không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ án này.

Chị Hoàng Thị Phương U, anh Hoàng Thái T4 trình bày: Anh chị là con của ông Â, bà T1; hiện anh chị không sinh sống tại Lô A khu Q-H, Phường B, thành phố Đ. Anh chị đang sinh sống tại số A N, Phường E, thành phố Đ, anh chị không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ án này.

Người làm chứng Ngân hàng thương mại cổ phần Đ-Chi nhánh Đ1 do ông Cao Tiến T6 đại diện trình bày:

Ngày 07/02/2018, bà T1 ký hợp đồng vay vốn số 115/2018/7412520/HĐTD tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ-Chi nhánh Đ1 với số tiền 2.500.000.000đ, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD484348 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 15/02/2017. Ngày 01/10/2018, bà T1 tất toán khoản vay trên, ngân hàng đã giao trả tài sản thế chấp trên cho bà T1, ông Â. Hiện tại bà T1, ông  không có bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ-Chi nhánh Đ1.

Người làm chứng bà Ngô Thị Minh T5 trình bày:

Bà T cần một khoản tiền để mua lại nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ-Chi nhánh Đ1 của ông Â, bà T1 nên ngày 01/10/2018 bà cho vợ chồng bà T vay tiền và đích thân bà đã nộp số tiền 1.200.000.000đ vào Ngân hàng để giải chấp tài sản trên. Đối với việc khởi kiện của bà T, bà không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người làm chứng bà Đặng Thị N1 trình bày:

Bà T cần một khoản tiền để mua lại nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ-Chi nhánh Đ1 của ông Â, bà T1 nên ngày 01/10/2018 bà cho vợ chồng bà T vay tiền và đích thân bà đã nộp số tiền 1.300.000.000đ vào Ngân hàng để giải chấp tài sản trên. Đối với việc khởi kiện của bà T, bà không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt. Xử.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự” của bà Hoàng Thị Kim T đối với ông Hoàng Thái Â, bà Phan Thị T1 về việc yêu cầu tuyên hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” công chứng số 9141, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018.

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Kim T đối với ông Hoàng Thái Â, bà Phan Thị T1 về việc công nhận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018 và yêu cầu hủy “Hợp đồng hủy hỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất” số 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018.

Hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” công chứng số 9141, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 lập ngày 01/10/2018 giữa bà Hoàng Thị Kim T và ông Hoàng Thái Â, bà Phan Thị T1 đối với việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 630, tờ bản đồ số 10 (C69 - IV - B - a) tại Lô A, khu quy hoạch dân cư P-H, Phường B, thành phố Đ với giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đ.

Ngoài ra quyết định của bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 27/9/2023, nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim T kháng cáo đề nghị sửa bản án theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa,

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn ông  và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T2, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt (do ông T5 là người đại diện theo ủy quyền) không kháng cáo, đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng số 9139 quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018, tuyên bố hợp đồng này không còn hiệu lực pháp luật; tuyên bố hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát có tài sản gắn liền với đất được công chứng số 9140 quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng ngày 01/10/2018 không bị vô hiệu; còn các phần khác giữ nguyên như bản án sơ thẩm đã tuyên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 01/10/2018, ông Â, bà T1 và bà T ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9139, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1, thể hiện hai bên thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 64m2 (diện tích xây dựng 63,80m2, diện tích sàn 191,40m2) thuộc thửa đất số 630, tờ bản đồ số 10 (C69-IV-B-a) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp cho ông Nguyễn Văn B1, bà Lương Thị Thùy D ngày 15/02/2017 theo giấy chứng nhận số CD 484348 được điều chỉnh sang tên ông Â, bà T1 ngày 13/3/2017 tại Lô A, khu quy hoạch dân cư P-H, Phường B, thành phố Đ với giá 5.500.000.000đ.

Ngày 01/10/2018, hai bên ký “Hợp đồng hủy hỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất” số 9140, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 để hủy bỏ hợp đồng chyển nhượng số 9139 và ký lại “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 9141, quyển số 35TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 công chứng với giá 1.000.000.000đ.

Ngày 01/10/2018, hai bên lập “Giấy nhận tiền bán nhà và bàn giao nhà” thể hiện bà T giao số tiền 3.700.000.000đ cho ông Â, bà T1 và nhận nhà đất bàn giao.

Như vậy, trên thực tế, hợp đồng số 9139 đã bị hủy bỏ bằng hợp đồng số 9140 và được thay thế bằng hợp đồng số 9141, ông Â, bà T1 đã nhận số tiền 5.500.000.000đ và giao nhà đất cho bà T quản lý, sử dụng từ ngày 01/10/2018 đến nay.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho bà Hoàng Thị Kim T số tiền 300.000đ đã tạm nộp theo biên lai thu số 0012147 ngày 29/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.

3. Về chi phí tố tụng: Sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.