Bản án 369/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

V/v tranh chấp hợp đồng dân sự

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa:

Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền

Các"Thẩm"phán:"""""""""""""""""""""""""

Bà Vũ Thị Xuân Trang

Ông Lê Ngọc Tường

- Thư ký phiên tòa: Bà Hồ Thị Yến Khanh - Thư ký Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Hoàng – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 10 và 13 tháng 04 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số:

55/2017/DSPT ngày 02 tháng 02 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng dân

sự”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 63/2017/DS-ST ngày 25/12/2017 của Tòa án

nhân dân Quận B – Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1246/2018/QĐ-PT ngày

27 tháng 03 năm 2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên"đơn:

- Ông Lưu Hiệp T, sinh năm 1957;

- Bà Nguyễn Thị Bích N, sinh năm 1959;

Cùng địa chỉ thường trú: số 22/408, đường N, phường T, Quận I, Thành

phố Hồ Chí Minh; Cùng địa chỉ tạm trú: số 445/39, đường T , phường B , quận

BT, Thành phố Hồ Chí Minh

Người"đại"diện"hợp"pháp"của"nguyên"đơn Nguyễn"Thị"Bích"N"c: Ông

Lưu Hiệp T đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền công chứng ngày 18/7/2017)

(có"mặt"tại"phiên"tòa).

Người"bảo"vệ"quyền"và"lợi"ích"hợp"pháp"của"nguyên"đơn: Ông Nguyễn

Bùi Bá H, Luật sư của Công ty Luật TNHH TM– Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (Có"mặt"tại"phiên"tòa).

2. Bị"đơn:

- Ông Trương Ngọc Đ, sinh năm 1969;

- Bà Lê Mai H, sinh năm 1971; (Bà"H"có"mặt"tại"phiên"tòa)

Cùng địa chỉ thường trú: số 6/6, Đường số 63, phường TĐ, Quận B, Thành

phố Hồ Chí Minh (số mới là 22/7, Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh)

Người"đại"diện"hợp"pháp"của"bị"đơn: Ông Châu Phú Q, sinh năm 1983; địa

chỉ: Căn hộ B11.01, chung cư X , phường B, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền công chứng ngày 22/6/2016). (Ông"Q" có"mặt"tại"phiên"tòa)

3. Người"làm"chứng: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1972, địa chỉ: 01 Đường

số 60, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ông"N"có"đơn"xin"vắng"mặt)

Người kháng cáo: Nguyên đơn – Ông Lưu Hiệp T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo" đơn" khởi" kiện" nộp" ngày" 12/4/2016," đơn" bổ" sung" yêu" cầu" khởi" kiện"

12/09/2016"cùng""các"bản"tự"khai"và"các"biên"bản"hòa"giải"lập"tại"Tòa"án,"Ông" Lưu"Hiệp"T"đồng"thời"đại"diện"cho"Bà"Nguyễn"Thị"Bích"N"trình"bày:

Ngày 16/07/2015, Ông Lưu Hiệp T và Ông Trương Ngọc Đ ký hợp đồng

đặt cọc mua bán nhà đất, với nội dung:

Ông Đ đồng ý bán căn nhà số 22/7, Đường số 61, phường TĐ, Quận B,

Thành phố Hồ Chí Minh do vợ chồng ông sở hữu (Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đắt ở số 70103031748 do Ủy ban nhân dân Quận B cấp, cập nhật thay đổi ngày 27/5/2008) với giá 1.470.000.000đ (Một tỷ bốn trăm bảy mươi triệu đồng), thanh toán thành 3 đợt như sau:

- Đợt 1: 170.000.000đ vào ngày 16/7/2015 ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;

- Đợt 2: Sau khi công chứng hợp đồng mua bán, trong thời gian 21 ngày

ông T sẽ giao tiếp cho ông Đ số tiền là 1.280.000.000đ;

- Đợt 3: Ông T sẽ thanh toán số tiền 20.000.000đồng cho ông Đ sau khi

làm xong thủ tục hoàn công.

Ngay sau khi ký họp đồng đặt cọc, cùng ngày 16/07/2015, ông T đã đặt cọc

cho ông Đ 170.000.000đồng, trong đó đưa tiền mặt 160.000.000đồng và 10.000.000đồng đã đưa ông Đ mượn trước đó.

Tại thời điểm ký hợp đồng, ông T đã được người bán cho xem toàn bộ giấy

tờ liên quan đến nhà, đất và cho biết phần xây thêm của căn nhà chưa được hoàn

công, hai bên thỏa thuận ông T thu xếp làm thủ tục hoàn công căn nhà nêu trên

trước khi công chứng mua bán.

Khoảng tháng 12/2015, bên bán đã giao cho ông T các giấy tờ gồm bản

photocopy Quyết định đình chỉ thi công công trình xây dựng số 180/QĐ- UBND

ngày 31/7/2008, Biên lai nộp phạt, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở số 70103031748 do Ủy ban nhân dân Quận B cấp cho ông

Đ cập nhật thay đổi ngày 27/5/2008, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở ngày 22/12/2007

và Chứng minh nhân dân của ông Đ, Bà H để ông T làm các thủ tục hoàn công,

nhưng vì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã quá

cũ, đồng thời không có giấy ủy quyền của ông Đ, Bà H cho ông T tiến hành thủ

tục hoàn công căn nhà nên đến nay ông Đ vẫn chưa thể thực hiện được việc

hoàn công.

Để có tiền mua căn nhà này, ông T đã làm thủ tục vay Ngân hàng

Sacombank, nhưng vì căn nhà chưa hoàn công nên Ngân hàng không thể cho

vay được. Đến ngày 25/03/2016, ông Đ, Bà H yêu cầu ông T thanh toán số tiền

còn lại của hợp đồng là 1.300.000.000đồng trong vòng 05 ngày, nếu không sẽ bị

mất tiền cọc. Đúng ngày 30/03/2016, ông T có vay thêm tiền, đi cùng ông

Nguyễn Văn T2 và mời nhân viên đo đạc đến đo vẽ căn nhà nêu trên, nhưng lúc

này ông Đ, Bà H không đồng ý bán nhà cho ông T và không cho nhân viên vào

đo vẽ.

Sau khi nộp đơn khởi kiện, được sự động viên hòa giải của Tòa án, ngày

30/06/2016 ông T, bà Ngọc và ông Đ, Bà H đã ký một văn bản thỏa thuận mới

với nội dung hai bên thống nhất tiếp tục thực hiện việc mua bán và thỏa thuận:

Ngày 07/07/2016, ông T, bà Ngọc sẽ giao cho ông Đ, Bà H số tiền thanh toán

đợt 2 là 1.280.000.000 đồng, đồng thời ông Đ, Bà H sẽ giao nhà cho ông T, bà

Ngọc và ký hợp đồng ủy quyền cho ông T thay mặt ông Đ, Bà H tiến hành thủ

tục hoàn công căn nhà. Tuy nhiên vào lúc 07 giờ 40 phút sáng ngày 07/07/2016

người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Châu Phú Qúi gọi điện cho ông

T đề nghị dời việc giao tiền vào lúc 03 giờ chiều cùng ngày, do không thể sắp

xếp với bên cho vay kịp nên ông T không thể giao tiền như thỏa thuận với ông

Đ, Bà H. Vào lúc 05 giờ chiều ngày 07/07/2016 ông T gọi điện cho Bà H báo đủ

tiền và hẹn ngày hôm sau 08/07/2016 giao tiền nhưng Bà H cản trở nhất quyết

không chịu. Chứng cứ để chứng minh cho việc ngày 07/07/2016 ông T có đủ

tiền là hai giấy vay tiền của ông T2 do ông T, bà Ngọc soạn sẵn có ký tên nhưng

ông T2 chưa ký, và ông T2 đã chuẩn bị đủ tiền, chỉ chờ Bà H đồng ý nhận tiền là

ông T2 sẽ giao; ngoài ra, còn có việc ông T hẹn Ông N vào ngày 07/07/2016 lúc

10 giờ đến Văn phòng công chứng chờ làm chứng việc giao tiền, ký hợp đồng

ủy quyền và nhận tiền môi giới.

Tại phiên tòa ngày 12/9/2016, ông T có đơn bổ sung yêu cầu tiếp tục thực

hiện hợp đồng, nhưng do không có đủ tiền nên ông T có đơn rút lại yêu cầu bổ

sung này.

Tại phiên tòa, ông T xác định khoản tiền đặt cọc 170.000.000đ là để bảo

đảm ông Đ không được bán nhà cho ai và để ký kết, thực hiện hợp đồng ủy quyền đi hoàn công và hợp đồng mua bán nhà. Ông T, bà Ngọc yêu cầu ông Đ, Bà H phải có trách nhiệm trả số tiền là 340.000.000đ, bao gồm số tiền đặt cọc đã nhận 170.000.000đ và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng là 170.000.000đ. Ông T không yêu cầu Tòa án triệu tập ông Nguyễn Văn T2 tham gia vụ án với tư cách là người làm chứng.

Người"đại"diện"theo"ủy"quyền"của"bị"đơn"Ông"Châu"Phú"Q"trình"bày:"

"Ông Q xác nhận vào ngày 16/07/2015 vợ chồng ông Đ, Bà H đã nhận của

Ông Lưu Hiệp T số tiền đặt cọc 170.000.000 đồng để mua bán căn nhà 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngay thời điểm đặt cọc, ông T, bà Ngọc đã biết căn nhà nêu trên chưa được

hoàn công. Theo thỏa thuận của hợp đồng đã ký kết thì đúng 21 ngày kể từ ngày 16/07/2015, ông T sẽ thanh toán cho ông Đ, Bà H số tiền đợt hai là 1.280.000.000đ, tuy nhiên đến ngày 06/08/2015 ông T không có mặt như thỏa thuận, mãi đến năm 2016 ông T mới quay lại tìm gặp ông Đ, Bà H và đưa tiếp số tiền 500.000.000 đồng, nhưng vợ chồng ông Đ, Bà H không đồng ý tiếp tục việc mua bán do ông T đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Sau khi được Tòa án động viên hòa giải, ông Đ, Bà H đã có thiện chí đồng

ý tiếp tục thực hiện việc mua bán với ông T, bà Ngọc. Tuy nhiên, đúng ngày 07/07/2016 vào lúc 08 giờ kém Bà H gọi điện báo cho ông Q dời việc giao tiền đến chiều, ông Q báo lại cho ông T nhưng ông T không có ý kiến gì nên đến 10 giờ sáng ngày 07/07/2016 ông Q và Bà H vẫn đến Tòa án theo như hẹn với ông T nhưng ông T vẫn không có tiền để giao. Bà H khẳng định lúc 05 giờ chiều cùng ngày ông T không gọi điện cho Bà H báo dời việc giao tiền sang ngày hôm sau.

Việc ông T mua nhà thì phải có sẵn tiền để thanh toán, việc không có tiền

để giao theo thỏa thuận là lỗi của ông T, từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 16/07/2015 cho đến thời điểm các bên lập thỏa thuận mới ngày 07/07/2016 đã gần 01 năm nhưng nguyên đơn vẫn chưa chuẩn bị đủ tiền, nên khi ông T đề nghị giao tiền vào ngày 08/07/2016 thì Bà H không đồng ý vì không còn tin vào ông T.

Người"làm"chứng"Ông"Nguyễn"Văn"N"trình"bày:

Khoảng tháng 5/2015, Ông N môi giới cho ông T mua căn nhà số 22/7

Đường 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Đ với giá 1.470.000.000đ, ông T đã đặt cọc 170.000.000 đồng. Khi mua bán Ông N có cho ông T biết căn nhà trên chưa được hoàn công, sau đó ông T gọi điện báo cho ông biết về việc ngày 07/07/2016 đến Văn phòng Công chứng để hoàn tất việc công chứng, nhưng đến ngày 07/07/2016 Ông N không nhận được cuộc điện thoại nào của các bên. Nhận thấy tranh chấp giữa các bên không liên quan đến ông nên Ông N đề nghị được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tòa án nhân dân Quận B đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại Bản án

sơ thẩm số 63/2017/DS-ST ngày 25/12/2017 như sau:

“1- Đình chỉ giải quyết yêu cầu của Ông Lưu Hiệp T và Bà Nguyễn Thị

Bích N về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà số 22/7 Đường số

61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh giữa Ông Trương Ngọc Đ, Bà

Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị Bích N theo đơn khởi kiện bổ

sung vào ngày 12/09/2016.

Các đương sự không được quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ

án dân sự này.

2- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn

Thị Bích N về việc buộc Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H trả lại số tiền đặt

cọc 170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số

tiền 170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng), tổng cộng 340.000.000đ (Ba

trăm bốn mươi triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 16/07/2015 giữa Ông

Trương Ngọc Đ với Ông Lưu Hiệp T và Văn bản thỏa thuận ngày 30/06/2016

giữa Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị

Bích N về việc mua bán căn nhà số 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B,

Thành phố Hồ Chí Minh.

3- Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 16/07/2015 giữa Ông Trương Ngọc Đ

với Ông Lưu Hiệp T và Văn bản thỏa thuận ngày 30/06/2016 giữa Ông Trương

Ngọc Đ, Bà Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị Bích N về việc mua

bán căn nhà số 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí

Minh.

Ông Trương Ngọc Đ và Bà Lê Mai H được quyền hưởng số tiền

170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng).”

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và

quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 09/01/2018, nguyên đơn Ông Lưu Hiệp T kháng cáo yêu cầu hủy bản

án sơ thẩm do ông không đồng ý nội dung của bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc

giải quyết vụ án. Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Người kháng cáo – Ông Lưu Hiệp T thay đổi kháng cáo yêu cầu xét xử

phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của

nguyên đơn. Ông T trình bày: Theo thỏa thuận ngày 30/06/2016, ông đã liên hệ

với ông T2 vay thêm tiền để giao cho Bà H vào 07/07/2016, nhưng sáng ngày

07/07/2016 ông Q gọi điện báo dời lịch giao tiền vào buổi chiều, do vậy ông T

nhắn tin báo cho ông T2 dời việc cho vay và giao tiền vào buổi chiều, sau đó

ông cố gắng liên lạc với ông T2 nhưng không được. Đến chiều, khi ông liên lạc

được với ông T2 và ông T2 đồng ý cho vay tiền, ông đã gọi cho ông Q vào lúc

16 giờ 45 phút để báo dời việc giao tiền vào ngày 08/07/2016, ông Q nói để liên

lạc lại với Bà H nhưng không thấy Bà H gọi lại. Ông đã trực tiếp gọi điện cho

Bà H nhưng Bà H không đồng ý nhận tiền. Việc ông gọi điện thương lượng giao

tiền cho Bà H vào ngày 08/07/2016 có sự chứng kiến của Ông N.

Ông T cũng xác nhận lời trình bày của bị đơn rằng khoảng tháng 9/2015 Bà

H có kêu ông dọn đồ vô nhà Bà H để lấy ngày, khi nào giao đủ tiền thì dọn vô ở, ông đã dọn một số thùng hàng vô để trong nhà Bà H. Đến khoảng tháng 01/2016 Bà H kêu ông dọn đồ ra trả nhà cho Bà H và ông cũng đã dọn đồ ra.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn nêu quan điểm:

Bản án sơ thẩm có nhiều điểm thiếu sót như: Nhà – đất là đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng này chưa đảm bảo tính pháp lý để tham gia giao dịch nhưng vẫn được bên bán đưa ra giao dịch mà án sơ thẩm không nhận định; Nội dung giao dịch theo biên bản thỏa thuận ngày 30/06/2016 là một bên giao tiền và bên kia giao nhà và ký hợp đồng công chứng ủy quyền cho bên mua làm thủ tục hoàn công, hai sự việc này theo văn bản thể hiện không nhất thiết diễn ra cùng lúc nhưng bản án sơ thẩm lại nhận định là thực hiện đồng thời là không đúng câu chữ thể hiện trong văn bản thỏa thuận. Về việc thực hiện theo thỏa thuận ngày 30/06/2016, phía ông T rất có thiện chí trong việc thực hiện theo thỏa thuận này, thể hiện: Lúc 17 giờ kém 15 phút ngày 07/07/2016 ông T gọi điện cho Bà H nhưng Bà H từ chối nhận tiền, ngày 08/07/2016 ông T đã có mặt tại Tòa án Quận B như đã nói với Bà H để giao tiền nhưng Bà H không có mặt, do đó bị đơn là người làm cho trở ngại trong việc ông T giao tiền. Ông T có dọn đồ vô nhà Bà H nhưng ông T không trực tiếp sử dụng nhà. Vì các lý do trên nên đề nghị Tòa án chấp nhận kháng cáo của ông T và yêu cầu khởi kiện của ông T.

Về phía bị đơn, Bà H trình bày: Khi ông T hỏi mua nhà, vợ chồng bà đã nói

rõ tình trạng giấy tờ nhà chưa hoàn công như vậy, nhưng ông T nhận làm giấy tờ hết nên vợ chồng bà bớt giá hơn 300.000.000đ, bán giá 1.470.000.000đ để ông T chi phí làm giấy tờ nhà. Việc làm giấy ủy quyền để ông T làm thủ tục hoàn công là ông T không yêu cầu, còn ông bà đã giao hết giấy tờ để ông T làm thủ tục. Ông bà đã tạo điều kiện cho ông T nhiều lần để thực hiện giao dịch mua bán nhà. Mặc dù ông T không giao tiền tiếp đợt 2, nhưng khi bà hỏi ông T vẫn nói là tiếp tục mua nhà nên bà có nói ông T dọn đồ vô nhà khoảng tháng 6 Âm lịch để tránh tháng bảy âm lịch rồi giao tiền sau, ông T đã dọn vô để mấy chục thùng hàng trong nhà bà khoảng 4 -5 tháng. Do lâu quá ông T cũng không giao tiền nên bà hỏi lại ông T có mua nhà tiếp thì giao tiền còn không thì dọn đồ ra để bà còn cho người thuê sử dụng. Sau đó ông T kiện ra Tòa, bà vẫn đồng ý thỏa thuận thực hiện tiếp hợp đồng, hẹn đến 07/07/2016 giao tiền. Do sáng đó bà có việc riêng khó sắp xếp nên có báo ông Q gọi hỏi ông T dời giao tiền vào buổi chiều được không, ông T không trả lời nên bà cố gắng thu xếp để có mặt tại Tòa án theo lịch đã hẹn nhưng không thấy ông T giao tiền, cũng không thấy gọi điện. Bà H khẳng định trong suốt ngày 07/07/2016, Bà H đã trông ông T nhưng không thấy ông T gọi điện. Bà cần tiền nên mới bán nhà và cũng phải mua lại nơi ở khác. Việc ông T đặt cọc mua nhà nhưng trì hoãn giao tiền đã làm bà thiệt hại vì đã đặt cọc mua đất 100 triệu đồng nhưng không có tiền giao tiếp nên mất cọc. Sự việc này ông T có biết. Do vậy, nay ông T không giao tiền theo thỏa thuận sau cùng ngày 30/06/2016 thì ông T phải chịu mất cọc.

Ông Châu Phú Q đại diện Ông Trương Ngọc Đ trình bày: Bà H đã nhiều

lần cho ông T kéo dài thời gian giao tiền nhưng ông T không có tiền giao. Ngày

07/07/2016 ông T có gọi điện cho ông, nhờ ông nói với Bà H cho ông T giao

tiền vào ngày 08/07/2016, nhưng lúc đó ông T không có đủ tiền trong tay nên Bà

H không đồng ý. Tại phiên tòa hôm nay ông T cũng thừa nhận chiều ngày

07/07/2016 ông T vẫn chưa có đủ tiền. Ông T mua nhà nhưng không chuẩn bị

đủ tiền, kéo dài thời hạn mua nhà và gây nhiều thiệt hại cho ông Đ, Bà H, đề

nghị Tòa án bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan

điểm:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luận

tại phiên tòa phúc thẩm và trước khi nghị án, những người tiến hành tố tụng đã

thực hiện đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy

định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo, xét thấy kháng cáo của nguyên đơn là không có cơ

sở đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ

nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại

phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về hình thức: Kháng cáo của nguyên đơn trong thời hạn luật định và đã

nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận để xem xét lại

bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo: Ông T kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm

theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Ông Lưu Hiệp T và Ông Trương Ngọc Đ ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

đất ngày 16/07/2015, nội dung hợp đồng nhằm thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm

thực hiện cho hợp đồng mua bán nhà trong tương lai. Đối tượng của hợp đồng

mua bán nhà tuy chưa đủ thủ tục pháp lý về việc hoàn công nhà nhưng không

thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật. Các bên thỏa thuận giao dịch

đặt cọc để mua bán nhà nhưng có thỏa thuận điều kiện đảm bảo các thủ tục pháp

lý cần thiết theo quy định của pháp luật để thực hiện hợp đồng mua bán nhà, do

đó giao dịch đặt cọc này phù hợp với Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm

2005 “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí Q,

đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn

để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập

thành văn bản”.

Thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 16/07/2015, phía bên bán

là ông Đ, Bà H đã lần lượt giao các giấy tờ nhà đất và đồng ý để ông Đ dọn đồ

đạc vào nhà 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B, thể hiện ý chí mong muốn

thực hiện giao dịch mua bán nhà với bên ông T, bà Ngọc. Tuy nhiên, ông T, bà Ngọc không có đủ khoản tiền cần thiết để giao cho bên mua và thực hiện các bước tiếp theo dẫn đến giao dịch bị kéo dài. Ngày 30/06/2016 các bên đã thống nhất thỏa thuận hạn cuối thực hiện nghĩa vụ thanh toán đợt 2 của bên mua và nghĩa vụ giao nhà, thủ tục pháp lý cần thiết để của bên bán để bên mua hoàn tất các điều kiện trong giao dịch mua bán nhà. Theo thỏa thuận này, hạn cuối các bên thực hiện nghĩa vụ của mình là ngày 07/07/2016. Tuy nhiên, đến ngày này, phía ông T vẫn không có đủ tiền mặt để giao cho bên bán như đã thỏa thuận, dẫn đến việc giao dịch mua bán nhà không T. Việc ông T nêu lý do ông không có đủ tiền giao cho Bà H là do Bà H đã đề nghị dời lịch giao tiền vào buổi chiều, dẫn đến việc ông không kịp thỏa thuận với người cho ông vay tiền về sự thay đổi này. Xét thấy việc ông T không thể thỏa thuận với người cho ông T vay tiền nên ông T không có đủ tiền giao cho Bà H không thuộc lỗi của Bà H, mặt khác, ông T cũng đã có mặt vào lúc 10 giờ 00 tại Tòa án Quận B cùng với bên ông Q và Bà H, tại biên bản hòa giải này ông T đã trình bày chưa có đủ tiền và đề nghị Bà H cho dời lịch giao tiền sang ngày 08/07/2016 nhưng Bà H yêu cầu thực hiện đúng thỏa thuận giao tiền trong này 07/07/2016. Như vậy, hai bên không đạt được thỏa thuận mới nên thỏa thuận ngày 30/06/2016 vẫn còn hiệu lực. Đến 16 giờ 45 phút cùng ngày 07/07/2016, theo lời ông T trình bày tại phiên tòa phúc thẩm, ông T đã điện thoại cho ông Quý và Bà H để đề nghị sẽ giao tiền vào ngày 08/07/2016, điều này thể hiện trong ngày 07/07/2016 ông T không có đủ tiền mặt để giao cho Bà H như thỏa thuận ngày 30/06/2016. Xét thấy ông T đã chấp nhận thỏa thuận theo văn bản ngày 30/06/2016 nên việc ông T không kịp chuẩn bị số tiền cần thiết để thực hiện nghĩa vụ giao tiền theo thỏa thuận là lỗi của ông T, dẫn đến việc giao dịch mua bán nhà không thực hiện được. Theo Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Người" không" thực" hiện" hoặc" thực" hiện" không"đúng"nghĩa"vụ"dân"sự"thì"phải"chịu"trách"nhiệm"dân"sự"khi"có"lỗi"cố"ý" hoặc"lỗi"vô"ý,"trừ"trường"hợp"có"thoả"thuận"khác"hoặc"pháp"luật"có"quy"định" khác”. Do vậy, Tòa án nhân dân Quận B căn cứ văn bản thỏa thuận ngày 30/06/2016 tuyên xử không chấp nhận yêu cầu đòi tiền cọc và bồi thường khoản tiền cọc là hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 “nếu"bên"đặt"cọc"từ"chối"việc"giao"kết,"thực"hiện"hợp"đồng"dân"sự"thì" tài"sản"đặt"cọc"thuộc"về"bên"nhận"đặt"cọc” và tinh thần hướng dẫn tại Điểm a Khoản 1 Mục I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận về việc xử lý đặt cọc mà bản án sơ thẩm đã viện dẫn.

Lập luận bảo vệ của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Ông

Lưu Hiệp T là không chính xác và đã được Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định tại phần trên nên đề nghị của Luật sư không được chấp nhận.

Tại phiên tòa ngày 13/04/2018, ông T xuất trình tài liệu là Bản vi bằng lập

ngày 11/04/2018 do Văn phòng Thừa phát lại Quận 6 ghi nhận buổi làm việc giữa ông Trần Văn Tuyển với Ông Lưu Hiệp T ngày 11/04/2018 và buổi làm việc giữa ông Trần Văn Tuyển với Ông Nguyễn Văn N, nội dung vi bằng nhằm ghi lại lời trình bày của ông T và Ông N liên quan đến lời trình bày của hai ông

T và Ngà liên quan đến sự việc diễn ra trong ngày 07/07/2016. Qua xem xét tài

liệu này, nhận thấy việc ông Trần Văn Tuyển là người không liên quan trong vụ

án và không có thẩm quyền giải quyết vụ việc nhưng lại đặt câu hỏi lấy lời khai

của các đương sự trong vụ án là không đúng quy định pháp luật trong việc thu

thập chứng cứ. Nội dung lời khai của ông T và Ông N trong vi bằng cũng không

khác về bản chất sự việc đã được thể hiện trong hồ sơ vụ án nên không làm thay

đổi nội dung vụ án đã được Hội đồng xét xử nhận định ở trên.

Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã nhận định kháng cáo

của nguyên đơn là không có cơ sở nên đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là có

căn cứ, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng

dân sự năm 2015: Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ông T là người cao tuổi theo Khoản 2 Luật người cao tuổi năm 2009 và tại

phiên tòa phúc thẩm, ông T có đơn xin miễn án phí, căn cứ Điều 12, 14 Nghị

quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc

Hội, miễn án phí sơ thẩm cho ông T. Riêng bà Ngọc không thuộc trường hợp

miễn án phí nên phải nộp án phí phần mình là ½ x 17.000.000đ = 8.500.000đ.

Ông T và bà Ngọc có trách nhiệm liên đới thực hiện trách nhiệm nộp án phí, cấn

trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 8.500.000 đồng theo biên lai thu tiền số

AC/2012/04368 ngày 20/4/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận B, án phí

sơ thẩm đã được nộp đủ.

Do có tình tiết mới phát sinh tại phiên tòa phúc thẩm nên sửa một phần

quyết định của bản án sơ thẩm về án phí. Những phần khác của bản án sơ thẩm

không bị kháng cáo phát sinh hiệu lực pháp luật.

Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải

chịu án phí phúc thẩm là 300.000đ theo Khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân

sự năm 20015 nhưng được miễn án phí theo quy định tại Điều 12, 14 của Nghị

quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 nêu trên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Khoản 1 Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản 1 Điều 308 Bộ luật

Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Khoản 1, 4 Điều 288 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

- Điều 2 Luật người cao tuổi năm 2009;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí và lệ phí tòa án;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

1. Giữ nguyên nội dung Bản án sơ thẩm số: 63/2017/DS-ST ngày

25/12/2017 của Tòa án nhân dân Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh và sửa một phần về án phí như sau:

1.1 Đình chỉ giải quyết yêu cầu của Ông Lưu Hiệp T và Bà Nguyễn Thị

Bích N về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà số 22/7, Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh giữa Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị Bích N theo đơn khởi kiện bổ sung vào ngày 12/09/2016.

Các đương sự không được quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ

án dân sự này.

1.2 Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn

Thị Bích N về việc buộc Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H trả lại số tiền đặt cọc 170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền 170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng), tổng cộng 340.000.000đ (Ba trăm bốn mươi triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 16/07/2015 giữa Ông Trương Ngọc Đ với Ông Lưu Hiệp T và Văn bản thỏa thuận ngày 30/06/2016 giữa Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị Bích N về việc mua bán căn nhà số 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.3 Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 16/07/2015 giữa Ông Trương Ngọc Đ

với Ông Lưu Hiệp T và Văn bản thỏa thuận ngày 30/06/2016 giữa Ông Trương Ngọc Đ, Bà Lê Mai H với Ông Lưu Hiệp T, Bà Nguyễn Thị Bích N về việc mua bán căn nhà số 22/7 Đường số 61, phường TĐ, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Trương Ngọc Đ và Bà Lê Mai H được quyền hưởng số tiền

170.000.000đ (Một trăm bảy mươi triệu đồng).

1.4 Về án phí dân sự sơ thẩm:

Án phí sơ thẩm là 17.000.000đ (Mười bảy triệu đồng), Ông Lưu Hiệp T và

Bà Nguyễn Thị Bích N mỗi người chịu ½. Miễn nộp án phí cho ông T, bà Ngọc phải nộp án phí là 8.500.000 đồng (Tám triệu năm trăm nghìn đồng).

Ông T và bà Ngọc có trách nhiệm liên đới thực hiện trách nhiệm nộp án

phí, do vậy khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông T đã nộp 8.500.000đ (Tám triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền số AC/2012/04368 ngày 20/04/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận B, phần án phí bà Ngọc phải chịu đã được nộp đủ.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi

hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

2. Án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đ, ông T được miễn án phí nên

được nhận lại 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai số

0008799 ngày 09/01/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận 2, Thành phố

Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.