Bản án 364/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn có ông Nguyễn Văn T đại diện trình bày: Nguồn gốc khu đất phường Trường Thọ quận Thủ Đức là tài sản của Công ty C (trước đây là Xí nghiệp Liên hợp trục vớt cứu hộ). Năm 2003 Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 giao cho Xí nghiệp Liên hợp Trục với cứu hộ sử dụng 14.646 m2 đất để xây dựng hạ tầng khu nhà ở Cán bộ công nhân viên.

Ngày 03/01/2003 Kiến trúc sư trưởng Thành phố Hồ Chí Minh có văn bản số 75/KTST-ĐĐB2 về việc ý kiến điều chỉnh về quy hoạch – kiến trúc xây dựng khu nhà ở tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó phần đất có diện tích 64 căn nhà riêng lẻ và 15 căn (16 hộ vì có hai căn số 13).

Ông Giang Hữu D cư ngụ tại số 1, khu phố 6, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, ông là một trong số 16 hộ cán bộ công nhân viên đã được phân phối cho ở căn số 1 theo quyết định số 17/BC ngày 17/5/1983 của Xí nghiệp trục vớt cứu hộ.

Thực hiện theo quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Xí nghiệp liên hợp Trục vớt cứu hộ đã tiến hành các thủ tục theo Quyết định để thực hiện dự án:

- Lập thủ tục xin phép dự án khu nhà ở cán bộ nhân viên;

- Hoàn tất nộp ngân sách Nhà nước phần giá trị mặt bằng khu đất, tiền sử dụng đât ở;

- Tiến hành giải tỏa mặt bằng, thiết kế cơ sở hạ tầng, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống thoát nước; hệ thống đường giao thông nội bộ; hệ công viên cây xanh; hệ thống cấp nước phòng cháy chữa cháy, nước sinh hoạt; hệ thống cấp điện sinh hoạt.....

Vì đây là dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của Xí nghiệp, không phục vụ kinh doanh. Xí nghiệp liên hợp trục vớt cứu hộ chỉ đứng ra thay mặt cán bộ - công nhân viên để hoàn thiện các thủ tục tài chính, pháp lý và thực hiện dự án. Ngày 03/5/2015, Công ty đã ra thông báo nộp tiền sử dụng đất cho 64 lô và 15 căn (16 hộ) hiện hữu. Đến thời điểm nay thì tất cả 64 cán bộ công nhân viên được phân đất ở và 15 hộ hiện hữu đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Riêng hộ ông Giang Hữu D chưa hoàn trả tiền sử dụng đất cho công ty theo thông báo ngày 03/5/2015. Nay công ty yêu cầu ông Giang Hữu D thanh toán cho công ty số tiền sử dụng đất còn nợ là 71.537.500 đồng và tiền lãi chậm trả tạm tính từ ngày 11/6/2015 (thời gian được quy định trong thông báo ngày 03/5/2015) đến ngày 29/9/2020 theo mức lãi suất là 8,5%/năm với số tiền là 32.235.973 đồng. Tổng cộng là 103.773.473 (một trăm lẻ ba triệu bảy trăm bảy mươi ba ngàn bốn trăm bảy mươi ba đồng).

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải, bị đơn ông Giang Hữu D trình bày: Phần đất này ông được Xí nghiệp cấp cho là nhà ở và ông sử dụng từ năm 1983 và đã được Ủy ban nhân dân quận cấp số nhà. Nay ông không đồng ý với yêu cầu nguyên đơn vì ông đã sử dụng ổn định từ năm 1983, trên đất đã có nhà thì là đất ở nên không cần phải chuyển mục đích đất ở nữa và ông không ủy quyền cho công ty thực hiện việc đóng tiền sử dụng đất. Mặt khác nếu phải đóng thì ông cũng được miễn tiền sử dụng đất vì hộ nhà ông thuộc dân tộc thiểu số.

Ông xác định ông chưa nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất ngày 03/5/2015, biên bản giao ngày 03/5/2015 ông ký nhận thông báo giải tỏa đối với khu đất của nhà ông đang ở chứ không phải nhận thông báo nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Hoàng Thị D vắng mặt nhưng có lời khai: Bà là vợ của Ông D, phần nhà đất ông Giang Hữu D được Công ty C cấp cho Ông D, nay là tài sản chung của vợ chồng, nay bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay:

Ông Nguyễn Văn T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện.

Ông Giang Hữu D không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Hoàng Thị D đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật vì công việc nên bà xin vắng mặt.

Người làm chứng ông Nguyễn Văn M và bà Trần Thị N xác định tất cả 16 hộ dân đều đã được công ty thông báo nộp tiền sử dụng đất và đã ký nhận theo biên bản giao ngày 03/5/2015. Ông D cho rằng chưa nhận biên bản là không đúng sự thật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Về nội dung: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Căn cứ đơn khởi kiện, các tài liệu chứng cứ kèm theo có cơ sở xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa Công ty C và ông Giang Hữu D là tranh chấp yêu cầu nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Bị đơn cư trú tại quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh nên theo điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Hoàng Thị D có đơn xin yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 227, Khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định.

2.1 Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn ông Giang Hữu D trả tiền sử dụng đất theo diện tích là 147,5 m2 với đơn giá là 71.537.500 đồng; Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ Quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc thu hồi và giao đất cho Xí nghiệp Liên hợp Trục vớt cứu hộ để đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Cán bộ công nhân viên tại Phường Trường Thọ, quận Thủ Đức có nội dung “Thu hồi 21.795 m2 đất tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức. Giao cho Xí nghiệp Liên hợp trục vớt cứu hộ sử dụng 14.646 m2 đất trong diện tích thu hồi trên để đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Cán bộ công nhân viên. Phần diện tích đất chênh lệch 7.149 m2 thu hồi nhưng không giao thuộc phạm vi mở rộng lộ giới đường xa lộ Hà Nội và hành lang bảo vệ đường dây điện cao thế. Cơ cấu sử dụng khu đất giao tạm xác định trong đó có diện tích đất ở là 9.944 m2, giao ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất”. Mặt khác, tại Điều 2 của Quyết định nêu trên cũng xác định đối tượng được cấp đất là cán bộ, công nhân viên của đơn vị.

Theo Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai quy định “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 22 luật đất đai năm 1993 thì “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối thì không phải trả tiền sử dụng đất; nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất”. Từ đó cho thấy theo Quyết định 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì dự án này thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thuộc trường hợp không phải trả tiền sử dụng đất nên ông Giang Hữu D phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định là có cơ sở chấp nhận.

Ông D cho rằng năm 1983 ông đã được Xí nghiệp Liên hợp trục vớt cứu hộ (nay là Công ty cổ phần trục vớt cứu hộ) giao cho sử dụng nhà theo quyết định số 17/BC ngày 17/5/1983, ông sử dụng từ thời gian đó cho đến nay, trên đất có nhà nên là đất ở do đó không cần phải chuyển mục đích đất là không phù hợp với quy định của pháp luật; Bởi lẽ theo văn bản số 2021/UBND-TNMT ngày 19/5/2020 của UBND quận Thủ Đức thể hiện nguồn gốc phần đất tranh chấp: Từ năm 1976 đến năm 1981 do Công ty Công trình đường biển quản lý, khu nhà này tại thời điểm đó chỉ là lán trại sản xuất (nhà tường gạch, mái fibro xi măng). Từ năm 1983 đến năm 1990 do Xí nghiệp liên hiệp trục vớt cứu hộ Việt Nam tiếp nhận và phân bổ, bố trí 15 nền đất cho 16 cán bộ, công nhân viên của đơn vị có nhu cầu và chưa có nhà để ở, trong đó có ông Giang Hữu D. Sau đó các hộ dân đã tôn tạo sửa chữa, xây dựng thành 16 căn nhà. Như vậy, xét về nguồn gốc, phần diện tích đất mà ông Giang Hữu D đang sử dụng có nguồn gốc của Nhà nước. Căn cứ vào quy định Luật đất đai năm 1993 (Điều 23 và Điều 24) thì Xí nghiệp liên hợp trục vớt cứu hộ (nay là Công ty C) không có thẩm quyền giao đất trong trường hợp này. Việc sử dụng nhà đất của ông Giang Hữu D, thuộc trường hợp sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 mà đến năm 2003 khi có Quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì Công ty mới có quyền giao đất theo quyết định nêu trên. Ngoài ra, ông Giang Hữu D cung cấp biên lai thu tiền nhà cho Công ty quản lý và phát triển nhà huyện Thủ Đức nhưng giấy tờ này không thuộc các loại giấy tờ quy định tại Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Nên việc ông Giang Hữu D cho rằng ông thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất là không có căn cứ.

Căn cứ Quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố và văn bản số 75/KTST-ĐĐB2 ngày 03/01/2003 của Kiến trúc sư trưởng thành phố về việc ý kiến điều chỉnh về quy hoạch – kiến trúc xây dựng khu nhà ở tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, TP. HCM ; bản vẽ mặt bằng quy hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt theo văn bản số 75/KTST-ĐĐB2 ngày 03/01/2003 của kiến trúc sư trưởng thành phố trong đó phần đất ở có diện tích của 64 nền và 15 căn nhà hiện hữu (trong đó có phần đất của ông Giang Hữu D)

Căn cứ văn bản 3930/UB-ĐT ngày 05/11/2001 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, công văn số 914/TCVG-NS ngày 15/3/2002 của Sở tài chính kế hoạch và theo biên bản định giá nhà, xưởng số 75/HĐĐG –BĐG –BB ngày 11/5/2001 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xác định giá trị quyền sử dụng đất là 485.000 đồng/m2. Căn cứ bản vẽ hiện trạng vị trí số 317/2002/HĐ-KĐTV ngày 18/10/2020 và số 369/HM-2017 ngày 28/7/2017 cũng như lời trình bày của các bên thì ông Giang được sử dụng phần đất có diện tích 147,5 m2, văn bản số 31/XNLH-2004 ngày 29/01/2004 của Xí nghiệp liên hiệp trục vớt cứu hộ Việt Nam; Ủy nhiệm chi ngày 05/02/2004, phiếu chuyển khoản ngày 01/3/2002 đã xác định nguyên đơn đã thực hiện việc đóng tiền sử dụng đất cho Sở tài chính Thành phố Hồ Chí Minh với số tiền 4.882.840.000 đồng, theo giá là 485.000 đồng/m2. Như vậy, 15 căn nhà (thực tế 16 trường hợp) Công Ty đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, trong đó có phần diện tích ông Giang Hữu D đang sử dụng là 147.5 m2. Từ đó cho thấy có cơ sở xác định ông Giang đang sử dụng diện tích 147,5 m2 x 485.000 đồng = 71.537.500 đồng nên việc công ty yêu cầu Ông D phải đóng cho công ty số tiền 71.537.500 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Căn cứ Quyết định số 5457/QĐ-UB ngày 17/12/2003 của Ủy ban nhân dân Thành phố, thì nguyên đơn chỉ đứng ra thay mặt cán bộ - công nhân viên để hoàn thiện các thủ tục tài chính, pháp lý và thực hiện dự án với nguồn kinh phí thu từ Cán bộ - công nhân viên và nguyên đơn đã thực hiện thay nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho ông Giang Hữu D nên việc Ông D cho rằng không ủy quyền cho công ty thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và không đồng ý hoàn lại là không có cơ sở chấp nhận.

2.2 Xét, yêu cầu của nguyên đơn về việc bị đơn phải trả số tiền lãi chậm trả kể từ ngày 11/6/2015 đến ngày 29/9/2020, tổng cộng là 05 năm 110 ngày với mức lãi suất là 8,50 %/năm với số tiền: 32.235.973 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Như đã nhận định nêu trên, Công ty đã thực hiện việc đóng tiền sử dụng đất thay cho Ông D nên công ty yêu cầu Ông D phải đóng khoản tiền này lại cho công ty. Theo thông báo về việc nộp tiền chuyển quyền mục đích sử dụng đất ngày 03/5/2015 của Công ty Trục vớt cứu hộ Việt Nam đã thông báo cho Ông D nộp số tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Công ty, chậm nhất là ngày 10/6/2015 nhưng cho đến nay Ông D không thực hiện nên công ty yêu cầu ông trả lãi suất chậm trả trên số tiền 71.537.500 đồng, theo mức lãi suất 8,50%/năm là phù hợp quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Tiền lãi từ ngày 11/6/2015 đến ngày 29/9/2020 là 71.537.500 đồng x 8,5%/năm x 5 năm 110 ngày = 32.235.973 đồng.

Như vậy, tổng số tiền vốn và lãi nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả cho Công ty là 71.537.500 đồng + 32.235.973 đồng đồng = 103.773.473 (một trăm lẻ ba triệu bảy trăm bảy mươi ba ngàn bốn trăm bảy mươi ba đồng).

Đây là dự án Nhà nước giao Công ty C để xây dựng hạ tầng khu nhà ở Cán bộ công nhân viên, ông Giang là cán bộ công nhân viên của công ty nên được công ty bố trí 01 nền đất như hiện hữu nên cá nhân Ông D phải có trách nhiệm thanh toán khoản tiền trên.

Bị đơn ông Giang Hữu D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, tuy nhiên do Ông D, sinh năm 1959 là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Khoản 2 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm a Khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 227, Khoản 1, Khoản 3 Điểu 228, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 594, Điều 596 Bộ luật dân sự 2005 ;

- Căn cứ Điều 3 Luật đất đai 2013 ;

- Căn cứ Điều 22 Luật đất đai năm 1993;

- Căn cứ Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014;

- Căn cứ Luật phí và lệ phí năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Trục vớt cứu hộ Việt Nam.

Buộc ông Giang Hữu D phải nộp cho Công ty Trục vớt cứu hộ Việt Nam số tiền:

71.537.500 đồng – là tiền sử dụng đất phải nộp.

32.235.973 đồng – là tiền chậm nộp tính cho đến ngày 29/9/2020.

Tổng cộng là 103.773.473 (một trăm lẻ ba triệu bảy trăm bảy mươi ba ngàn bốn trăm bảy mươi ba đồng).

Ông Giang Hữu D còn phải tiếp tục chịu thêm khoản tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước tính từ ngày 30/9/2020 cho đến ngày hoàn tất việc nộp khoản tiền nêu trên theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Giang Hữu D được miễn án phí theo quy định.

Nguyên đơn Công ty C không phải chịu án phí, hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho Công ty C số tiền tạm ứng án phí 2.447.029 (hai triệu bốn trăm bốn mươi bảy ngàn không trăm hai mươi chín đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0056060 ngày 28/11/2019 của Chi cục thi hành án dân sự quận Thủ Đức.

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014).