Bản án 363/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Hồ sơ vụ án sơ thẩm,

1. Nguyên đơn trình bày: Chị Chi ký Hợp đồng mua căn hộ số 903 diện tích xây dựng là 94,4 m2, diện tích thông thuỷ là 89,47m2 tại dự án Chung cư cao tầng tại ngõ 106 Hoàng Quốc Việt (Nay là ngõ 100) phường Nghĩa Đô, qu n Cầu Giấy, TP Hà Nội (Sau đây viết tắt là: căn hộ số 903) theo Hợp đồng số 108/HĐMB – CTĐĐ ngày 29/09/2014 (Sau đây viết tắt là: Hợp đồng số 108) với Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô (Sau đây viết tắt là: Công ty Đông Đô) với giá là 2.076.800.000 đồng (Chưa bao gồm thuế GTGT) và kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ (tương ứng 41.536.000 đồng); thời gian hoàn thành và bàn giao căn hộ là Quý II năm 2015.

Thực tế, chị Chi hoàn thành nghĩa vụ trả 2.326.016.000 đồng cho Công ty Đông Đô từ Quý II năm 2015. Quý IV năm 2015 Công ty Đông Đô đã giao chìa khóa căn hộ số 903 cho chị. Nhưng Công ty Đông Đô đã vi phạm thỏa thu n tại Hợp đồng . Cụ thể: Công ty Đông Đô ch m bàn giao căn hộ theo thỏa thu n tại Hợp đồng số 108 là 632 ngày. Vì đến ngày 22/06/2017, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng mới kết lu n T a nhà chung cư Đông Đô được nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo kết lu n tại Thông báo số 47/GĐ-GDD3 ngày 22/06/2017. Có nghĩa là Công ty Đông Đô bàn giao chìa khóa căn hộ trước ngày 22/06/2017 là sai quy định của pháp lu t do t a nhà chưa đủ điều kiện để nghiệm thu và đưa vào sử dụng; Bàn giao không đủ diện tích như thỏa thu n. Theo báo cáo khối lượng đo đạc hiện trạng nhà số 01/2016/KL của Công ty cổ phần Khảo sát và Xây dựng Nam Từ Liêm (Sau đây viết tắt là: Công ty đo đạc Nam Từ Liêm), thì diện tích thực tế căn hộ số 903 bàn giao cho chị Chi chỉ có diện tích thông thủy là 85,2 m2. Như v y đã thiếu hụt 4,27 m2 so với diện tích thông thủy mà Công ty Đông Đô cam kết theo Hợp đồng số 108. Do đó chị Chi đã trả thừa 4,27 m2 (tương ứng là 111.010.264 đồng).

Chị Chi khởi kiện yêu cầu buộc Công ty Đông Đô phải bồi thường 543.714.206 đồng (khoản lãi phát sinh đối với số tiền chị đã trả nhưng chậm được bàn giao căn hộ); chi phí thẩm định giá, tiền chi phí lu t sư. Tuy nhiên chị đã rút các yêu cầu này. Chỉ yêu cầu Công ty Đông Đô phải hoàn trả khoản chị đã trả thừa 4,27 m2 tương ứng 111.010.264 đồng.

2. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Xác nh n ngày 29/9/2014, chị Chi và Công ty Đông Đô ký Hợp đồng số 108 như nguyên đơn đã trình bày. Công ty Đông Đô không vi phạm như nguyên đơn trình bày. Cụ thể:

Đã bàn giao căn hộ đúng thỏa thu n. Vì: 15 giờ 30 phút ngày 10/10/2015, Công ty Đông Đô đã bàn giao căn hộ 903, tầng 9 cho hộ gia đình chị Chi, người nh n bàn giao là anh Nguyễn Thanh Sơn. Kèm theo Biên bản bàn giao căn hộ có biên bản bàn giao chìa khóa căn hộ, công tơ, chỉ số điện nước. Bên chị Chi đã đồng ý nh n căn hộ và không có ý kiến, thắc mắc gì.

Không giao thiếu diện tích. Vì: Công ty Đông Đô bắt đầu thực hiện dự án xây dựng nhà ở tái định cư và nhà ở bán cho cán bộ của Công ty Đông Đô – Học viện Quốc ph ng thì đang áp dụng Thông tư 16 ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng, nhưng đang thực hiện dự án thì Thông tư 03 ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi Thông tư 16 về cách tính diện tích, do có sự giao thoa giữa 02 Thông tư nên chưa có hướng dẫn cụ thể của cơ quan có thẩm quyền về xây dựng về cách tính diện tích; không có hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị đo đạc thống nhất. Do v y, Hợp đồng số 108 mô tả căn hộ số 903 có diện tích xây dựng là 94,4 m2, diện tích sử dụng căn hộ là 89,47m2. Việc khối lượng đo đạc hiện trạng nhà số 01/2016/KL của Công ty đo đạc Nam Từ Liêm xác định diện tích thực tế căn hộ số 903 bàn giao cho chị Chi chỉ có diện tích thông thủy là 85,2 m2 là cách hiểu sai về quy định.

Bị đơn không chấp nh n yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị chuyển hồ sơ vụ án về TAND qu n Nam Từ Liêm giải quyết vì bị đơn có trụ sở.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Sơn trình bày: Nhất trí toàn bộ quan điểm của người đại diện theo ủy quyền của chị Chi đã trình bày, không bổ sung gì thêm. Xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc của T a án.

Bản án sơ thẩm số 02/2020/DSST ngày 27/03/2020, T a án nhân dân qu n Cầu Giấy. Xử:

1/ Chấp nhận 1 phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Cẩm Chi về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô hoàn trả số tiền diện tích căn hộ bị thiếu.

2/ Buộc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô hoàn trả chị Nguyễn Cẩm Chi số tiền 111.010.264 đồng (là khoản tiền do thiếu hụt diện tích căn hộ).

3/ Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Cẩm Chi về các khoản tiền chậm bàn giao và tiền phát sinh khi giải quyết vụ án.

Ngoài ra, T a án cấp sơ thẩm c n tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự và nghĩa vụ thi hành án.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm. Ngày 31/03/2020, chị Phạm Thị Hòa là đại diện theo ủy quyền của Công ty Đông Đô kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo

Đại diện theo ủy quyên của bị đơn là bà Nam trình bày quan điểm tranh lu n:

Cấp sơ thẩm không yêu cầu nguyên đơn nộp tiền dự phí án phí nhưng vẫn thụ lý và xét xử là không đúng quy định pháp lu t.

Theo Hợp đồng số 108, các bên thỏa thu n: Việc ghi diện tích thực tế căn hộ sẽ được thể hiện trên GCN căn hộ cấp cho chủ sở hữu. Hiện GCN chưa cấp cho chủ sở hữu nên không thể căn cứ vào sơ đồ đo vẽ căn hộ để xác định diện tích căn hộ bị thiếu. Việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt hồ sơ đo vẽ theo thông tư 16. Tuy nhiên quá trình xây dựng diễn ra trong thời gian dài dẫn đến có sự xung đột về quy định của 2 thông tư thông tư 16 và thông tư nên có sự thiếu hụt về diện tích là cách tính. Giá tính căn hộ là toàn bộ diện tích căn hộ bao gồm cả tường bao, cột chứ không phải diện tích thông thủy. Khoản tiền hơn 41 triệu tiền phí bảo trì là nộp cho ban quản lý t a nhà chứ không cấu thành giá bán căn hộ.

Chị Hòa: Nhất trí quan điểm trình bày của bà Nam, không bổ sung gì thêm.

Anh Đạt đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày quan điểm tranh luận: Chị Chi là người tiêu dùng nên không phải nộp dự phí án phí. Theo hợp đồng đã ký giữa hai bên thì diện tích thông thủy là 89,47 m2. Thực tế chị Chi được nh n bàn giao căn hộ từ Công ty Đông Đô chỉ có diện tích thông thủy là 85,2 m2 nên bị thiếu 4,27 m2. Vì v y đề nghị Hội đồng xét xử chấp nh n yêu cầu của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Sơn không kháng cáo, không gửi văn bản bổ sung ý kiến.

Các đương sự không thỏa thu n được với nhau về cách giải quyết vụ án.

Kiểm sát viên tham gia phiên t a phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Toà án cấp phúc thẩm đã thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ pháp lu t có tranh chấp, tư cách pháp lý của những người tham gia tố tụng, thu th p đầy đủ chứng cứ. Tại phiên toà, Hội đồng xét xử đảm bảo nguyên tắc xét xử theo quy định của Bộ lu t tố tụng dân sự.

Các đương sự và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ lu t tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ lu t tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra, tranh tụng công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tòa án nhân dân qu n Cầu Giấy không chuyển hồ sơ vụ án về TAND qu n Nam Từ Liêm giải quyết là đúng quy định tại Điều 35; điểm c khoản 1 điều 39 Bộ lu t tố tụng dân sự 2015.

Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp lu t là “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ” nhưng lại không yêu cầu nguyên đơn nộp tạm ứng án phí sơ thẩm là không đúng; khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 146 của Bộ lu t tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội; khoản 1 Điều 3 Lu t bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 là thiếu sót, cần rút kinh nghiệm.

Người kháng cáo nộp đơn kháng cáo và Biên lai nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn lu t định, được xác định là kháng cáo hợp lệ.

Đại điện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị xét xử vắng mặt Lu t sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Sơn đã được t a án triệu t p hợp lệ nhưng xin giải quyết vắng mặt. Hội đồng xét xử áp dụng Điều 228 Bộ lu t tố tụng dân sự xét xử vắng mặt họ.

Tại phiên t a phúc thẩm ngày 27 tháng 8 năm 2020, đại diện theo ủy quyền vủa bị đơn (người kháng cáo) đề nghị tạm ngừng phiên t a để xem xét thẩm định đo đạc lại diện tích căn hộ số 903; Hội đồng xét xử chấp nh n ngừng phiên t a theo yêu cầu của các đương sự và của Kiểm sát viên tại phiên t a;

Ngày 01/9/2020, đại diện theo ủy quyền vủa bị đơn (người kháng cáo) giao nộp bản đo vẽ của Công ty đo đạc Nam Từ Liêm có chứng thực của UBND phường ngày 11/7/2020 và cam kết ngày 04/9/2020 sẽ xuất trình Hợp đồng thuê Công ty đo đạc Nam Từ Liêm đo đạc lại căn hộ số 903 để T a án tiến hành thẩm định lại. Nếu hết ngày mà bị đơn không xuất trình Hợp đồng thuê đo đạc lại thì đề nghị T a án căn cứ bản đo vẽ của Công ty đo đạc Nam Từ Liêm có chứng thực của UBND phường ngày 11/7/2020 giải quyết vụ án. Tại phiên t a ngày 11/9/2020, đại diện theo ủy quyền vủa bị đơn không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ mới. Hội đồng xét xử căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và bản đo vẽ của Công ty đo đạc Nam Từ Liêm do đại diện theo ủy quyền của bị đơn xuất trình giải quyết vụ án.

2.1. Xét kháng cáo của Công ty Đông Đô. Hội đồng xét xử thấy:

Cấp sơ thẩm Đình chỉ giải quyết phần yêu cầu khởi kiện mà nguyên đơn đã rút yêu cầu khởi kiện là đúng quy định tại Điều 217 Bộ lu t tố tụng dân sự.

Đối với quan điểm bị đơn cho rằng căn hộ số 903 đã bàn giao cho chị Chi có diện tích thông thủy là 85,2 m2 là cách hiểu sai về quy định. Tuy nhiên: “Thông tin căn hộ” được mô tả tại Điều 1 Hợp đồng số 108 cụ thể như sau: “...Căn hộ số A, tầng 09, ban công góc Đông Bắc, cửa chính phía Tây...

1.1 Đặc điểm căn hộ được thể hiện chi tiết trên bảng thông tin và bản vẽ Căn hộ kèm theo.

1.2 Diện tích xây dựng thực tế của căn hộ là 94,4 m2: diện tích sàn căn hộ, diện tích ban công và lô gia của căn hộ đó được tính theo kích thước từ tim tường chung và tường ngoài bao quanh căn hộ

...

1.3 Diện tích sử dụng căn hộ tính theo Thông tư số 03/2014/TTBXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng là: 89,47 m2, diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt.”.

Như v y đủ căn cứ xác định Công ty Đông Đô bán căn hộ số 93 cho chị Chi với “....diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua...” là 89,47 m2. Tuy nhiên căn hộ số 903 mà Công ty Đông Đô bàn giao cho hộ gia đình chị Chi vào hồi 15 giờ 30 phút ngày 10/10/2015 được đo đạc hiện trạng ngày 18/11/2019 và bản đo vẽ của Công ty đo đạc Nam Từ Liêm do đại diện theo ủy quyền của bị đơn xuất trình có đủ căn cứ xác định: Diện tích mà chị Chi được nh n căn hộ số 903 chỉ có diện tích thông thủy là 85,2 m2, trong đó có 7,8 m2 hiên nhà và 77,4 m2 gồm 02 ph ng ngủ, 02 ph ng vệ sinh, bếp và ph ng khách. Việc bị đơn c n trình bày: Căn hộ 903 mà Công ty Đông Đô bàn giao cho hộ gia đình chị Chi chưa được cấp “Giấy chứng nh n” mà các bên thỏa thu n “..căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp” nên chưa có căn cứ xác định căn hộ có diện tích thông thủy là bao nhiêu nên chưa có căn cứ xác định căn hộ bị thiếu là không có căn cứ. Vì: Việc ghi nh n diện tích tại “Giấy chứng nhận” theo quy định của pháp lu t là phải căn cứ vào số đo thực tế; trường hợp “Giấy chứng nhận” ghi nh n diện tích được cấp quyền sử dụng không phù hợp với diện tích đo thực tế thì chủ sử dụng có quyền đề nghị Cơ quan có thẩm quyền cấp lại, đính chính lại “Giấy chứng nhận” theo đúng diện tích đo thực tế. Do đó cấp sơ thẩm xác định căn hộ chị Chi được bàn giao có diện tích bị thiếu hụt 4,27 m2 so với diện tích thỏa thu n tại Hợp đồng số 108 là có căn cứ.

Việc bị đơn cho rằng: Số tiền mà nguyên đơn đã trả có cả phần kinh phí bảo trì là 2% (tương ứng 41.536.000 đồng). Số tiền này sẽ chuyển giao cho Ban quản lý chung cư để sử dụng bảo trì chung chứ không phải cộng gộp vào giá trị bán căn hộ nhưng t a án cấp sơ thẩm đã gộp cả phần này để tính giá trị trên một đơn vị m2. Xét thấy, phí bảo trì chung cư 2% do người mua căn hộ phải thanh toán trước khi nh n bàn giao là tính dựa trên tổng diện tích căn hộ. Tuy nhiên: Chị Chi đã trả đủ 2.326.016.000 đồng với tổng diện tích 89,5 m2 nhưng chị chỉ được nh n 85,2 m2 thì chị đã trả thừa 4,27 m2, số tiền thừa được tính là: 4,27 m2 x (2.326.016.000 đồng: 89,47 m2) = 111.010.264 đồng. Cấp sơ thẩm buộc Công ty Đông Đô phải trả lại chị Chi 111.010.264 đồng là đúng quy định tại điểm b khoản 2 điều 437 Bộ lu t dân sự.

2.2. Quan điểm của Hội đồng xét xử phúc thẩm:

- Không chấp nh n nội dung kháng cáo của Công ty Đông Đô.

- Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên t a phù hợp với nh n định của Hội đồng xét xử.

- Quyết định của bản án sơ thẩm tuyên nghĩa vụ chịu lãi do ch m thi hành án là “...người phải thi hành án phải chịu lãi suất số tiền chậm thanh toán theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định…” là không phù hợp mà cần phải sửa lại nghĩa vụ chịu lãi suất do ch m thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468,Bộ lu t dân sự 2015.

- Áp dụng khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ lu t tố tụng dân sự năm 2015. Sửa phần quyết định sơ thẩm về nghĩa vụ chịu lãi suất do ch m thi hành án.

Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm về án phí sơ thẩm. Do sửa án sơ thẩm về nghĩa vụ chịu lãi suất do ch m thi hành án nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 147, Điều 148; khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ lu t tố tụng dân sự năm 2015

- Điều 430; điểm b khoản 2 điều 437; khoản 2 Điều 468; Điều 688 Bộ lu t dân sự 2015.

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14.

Xử: Không chấp nh n yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô. Sửa một phần bản án sơ thẩm số 02/2020/DSST ngày 27/3/2020 của TAND qu n Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội và quyết định cụ thể như sau:

1/ Chấp nh n phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Cẩm Chi về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô hoàn trả số tiền đã trả cho diện tích căn hộ bị thiếu.

2/ Buộc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô hoàn trả chị Nguyễn Cẩm Chi số tiền 111.010.264 (Một trăm mười một triệu, không trăm mười nghìn, hai trăm sáu mươi bốn) đồng.

Kể từ khi người được thi hành án có đơn yêu cầu. Nếu bên phải thi hành án nghĩa vụ trả tiền chưa thi hành xong khoản tiền phải trả thì c n phải chịu lãi đối với số tiền chưa thanh toán xong theo mức lãi suất 10%/năm (theo quy định tại khoản 2 Điều 468Bộ lu t dân sự 2015) tương ứng với thời gian ch m thanh toán.

3/ Đình chỉ giải quyết phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Cẩm Chi về yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô phải bồi thường do ch m bàn giao căn hộ và các khoản tiền phát sinh khi giải quyết vụ án.

4/Về án phí:

Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đông Đô phải chịu 5.524.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm; không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được đối trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo “Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí T a án” số AA/2018/0003384 ngày 10/4/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự qu n Cầu Giấy. C n phải nộp tiếp 5.224.500 (Năm triệu, hai trăm hai mươi bốn nghìn, năm trăm) đồng.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Lu t thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại các Điều 30 Lu t thi hành án dân sự.

Án xử công khai phúc thẩm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.