Bản án 361/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Huỳnh Văn Minh và bà Phạm Thị Nh (bà Nh là người đại diện theo ủy quyền của ông Minh) trình bày: Ngày 23/3/2015, v chồng ông à có mư n của ông Đỗ Thanh H i số tiền 160.000.000 ồng, cùng ngày ông H i dẫn ông à ến Văn phòng công chứng Cần Giờ - nay là Văn phòng Công chứng Đào Xuân Tùng ký h p ồng chuyển như ng nhà ở và quyền sử dụng ất t a lạc tại xã An Thới Đông, huyện cần Giờ, Thành phố Hồ Chí Minh, thửa ất số 421, 448 tờ n ồ 122, diện tích 290,8m2. Văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất xác nhận ăng ộ cho ông H i ngày 08/4/2015. Việc ký h p ồng chuyển như ng chỉ làm tin cho việc vay mư n tiền. Ngày 16/10/2015 ngày 29/7/2016 ông ã tr cho ông H i 7.000.000 và chuyển kho n cho ông H i 5.000.000 ồng. Từ năm 2016 ến năm 2017 ông H i nhiều lần iện thoại yêu cầu ông chuộc lại tài s n ã thế chấp với giá 450.000.000 ồng nhưng gia ình ông không có tiền nên hẹn thời hạn 03 tháng ể kiếm tiền chuộc. Khi ã ủ tiền ông Minh yêu cầu ông H i nhận tiền và tr lại Giấy tờ nhà ất thì ông H i áo ã án nhà cho người khác. Nay ông Minh, à Nhể khởi kiện yêu cầu hủy h p ồng mua án nhà, ất ã ký giữa v chồng ông à và ông H i. Đồng ý tr lại kho n n gốc 160.0000.000 ồng và tiền lãi 200.000.000 ồng. T ng cộng là 360.000.000 ồng. Ngày 28/8/2018, ông Minh và à Nhể có ơn khởi kiện sung yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài s n g n liền với ất số BL 761666 (số vào s cấp GCN: CH 00457) do Ủy an nhân dân huyện Cần Giờ cấp ngày 21/11/2012 cho ông Huỳnh Văn Minh và hủy cập nhật sang tên cho ông Đỗ Thanh H i ngày 08/4/2015.

Tại bản tự khai ngày 03/6/2018 bị đơn ông Đỗ Thanh Hải trình bày: Thông qua giới thiệu mua án nhà của Công ty môi giới Thành Đô - Văn phòng Bình Khánh, cần Giờ, Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23/3/2015 ông có nhận chuyển như ng phần nhà, ất diện tích 290,8m2 của ông Huỳnh Văn Minh với giá 160.000.000 ồng. H p ồng do Văn phòng công chứng cần Giờ - nay là Văn phòng Công chứng Đào Xuân Tùng chứng thực. Do chưa có nhu cầu sử dụng nên ông ồng ý cho v chồng ông Minh ở và trông coi tài s n, kinh doanh. Sau ó ông nghe thông tin v chồng ông Minh dùng Giấy chứng nhận cũ do ông Minh ứng tên án cho nhiều người khác. Sau ó, ông thế chấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ất nói trên tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn-Chi nhánh 11 từ ngày 05/4/2016 ến ngày 16/5/2017 và ngân hàng ã nhiều lần ến thẩm ịnh giá nhà, ất. Ngân hàng cũng ã thông áo gi i chấp ối với tài s n này. Ông không ồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Minh, à Nhể và có yêu cầu ph n tố về việc uộc v chồng ông Minh ph i giao nhà theo h p ồng mua án và ồi thường số tiền 18.000.000 ồng vì xúc phạm danh dự của ông.

Tại bản tự khai ngày 17/8/2018, ông Hải thay đổi lời khai, cụ th ông Hải khai lại cho r ng: do ông Minh và à Nhể thiếu vốn ể nuôi tôm nên ngày 22/3/2015 ông và v chồng ông Minh, à Nhể thỏa thuận ký H p ồng h p tác kinh doanh trong vòng 01 năm. Ông H i góp số tiền 160.000.000 ồng. Để m o tiền của ông không ị mất và ị chiếm oạt nên hai ên ký H p ồng mua án sang như ng nhà, ất ở như nội dung trình ày ngày 03/6/2018. Giá 160.000.000 ồng là giá phù h p thị trường tại thời iểm mua án căn cứ trên giá ất theo iểu thuế trước ạ của Nhà nước và mức giá theo ánh giá của Ngân hàng. Tuy nhiên, suốt thời gian kể từ ngày ký h p ồng v chồng ông Minh không thanh toán mỗi tháng 8.000.000 ồng theo nội dung h p ồng. Ông chỉ nhận 02 lần tiền, một lần 7.000.000 ồng vào ngày 16/10/2015 (nhận tiền mặt) và một lần 5.000.000 ồng vào tháng 6 năm 2016 (chuyển kho n). Giấy tờ nhà n chính ông xác nhận ang giữ không chuyển dịch cho ai. Ngày 26 tháng 5 năm 2020 ông H i rút yêu cầu ông Minh và à Nhể ồi thường số tiền 18.000.000 ồng ồi thường danh dự cho ông.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Văn Hiếu trình bày tại bản khai ngày 18/6/2019: Ông là con của ông Minh và à Nhể. Nhà ất ang tranh chấp là do cha mẹ ông thế chấp cho ông Đỗ Thanh H i ể vay 160.000.000 ồng. Ông sinh sống trong căn nhà này từ nhỏ. Tiền xây dựng nhà là của cha mẹ ông, ông không có óng góp gì. Ông ề nghị Tòa án chấp nhận ơn khởi kiện của nguyên ơn. Ông không có yêu cầu ộc lập trong vụ án và không ồng ý yêu cầu ph n tố của ị ơn. Cùng ngày ông Hiếu có ơn xin v ng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại tòa và từ chối nhận văn n tống ạt của Tòa.

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện cần Giờ, Thành phố Hồ Chí Mình có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn Ngân - Phó trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện cần Giờ, theo văn bản ủy quyền số 2014/GUQ-UBND ngày 20/5/2019: Đề nghị Toà án xem xét gi i quyết theo quy ịnh của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Cần Giờ - nay là Văn phòng Công chứng Đào Xuân Tùng trình bày: Văn phòng công chứng có tiếp nhận hồ sơ giao dịch chuyển như ng quyền sử dụng ất. Bên chuyển như ng là ông Huỳnh Văn Minh cùng v là à Phạm Thị Nhể, ối tư ng chuyển như ng là thửa ất số 421, 448 tờ n ồ số 122, ịa chỉ thửa ất xã An Thới Đông, huyện cần Giờ; Giấy chứng nhận số BL 761666, vào s cấp giấy chứng nhận số CH00457 do Ủy ban nhân dân huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012.

Tại thời iểm giao dịch các ối tư ng tham gia giao dịch ên chuyển như ng ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể là người ư c quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật. Bên nhận chuyển như ng là ông Đỗ Thanh H i có ầy ủ năng lực hành vi dân sự phù h p quy ịnh pháp luật, văn phòng ã gi i thích quyền và nghĩa vụ phát sinh khi tham gia giao dịch, các ên ã hiểu rõ và tự nguyện ký tên vào h p ồng chuyển như ng sau ó Văn phòng Công chứng Cần Giờ (nay là Văn phòng Công chứng Đào Xuân Tùng) chứng nhận h p ồng chuyển như ng quyền sử dụng ất số 000630/HĐ-CN ngày 23/03/2015 là úng trình tự thủ tục theo quy ịnh của pháp luật.

Tại n án dân sự sơ thẩm số 976/2020/DS-ST ngày 13/7/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết ịnh:

Căn cứ kho n 1 Điều 5, kho n 3 Điều 26, Điều 34, iểm a kho n 1 Điều 37, iểm a kho n 1 Điều 38, kho n 1 Điều 165, kho n 2 Điều 227, kho n 1 Điều 244, và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an Thường vụ Quốc hội quy ịnh về mức thu, mi n, gi m, thu, nộp, qu n lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

Tuyên ố H p ồng chuyển như ng quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác g n liền với ất số 000630/HĐ-CN ngày 23/3/2015 của Văn phòng Công chứng Cần Giờ giữa ông Huỳnh Văn Minh và ông Đỗ Thanh H i vô hiệu.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên ơn ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể: Hủy phần cập nhật sang tên ông Đỗ Thanh H i trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác g n liền với ất số BL 761666, vào s cấp giấy chứng nhận số CH00457 do Ủy an nhân dân huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012 ứng tên ông Huỳnh Văn Minh và ư c Văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất huyện Cần Giờ xác nhận ăng ộ ngày 08/4/2015 sang tên ông Đỗ Thanh H i.

2/ Buộc ông Đỗ Thanh H i giao tr cho ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể n chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác g n liền với ất số BL 761666, vào s cấp giấy chứng nhận số CH00457 do Ủy an nhân dân huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012 ứng tên ông Huỳnh Văn Minh và ư c Văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất xác nhận ăng ộ ngày 08/4/2015 sang tên ông Đỗ Thanh H i.

3/ Ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể căn cứ n án này liên hệ cơ quan có thẩm quyền thực hiện hủy ỏ phần cập nhật sang tên ông Đỗ Thanh H i theo quy ịnh của pháp luật.

4/ Buộc ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể thanh toán cho ông Đỗ Thanh H i các kho n tiền n gốc và lãi gồm:

+ Tiền n gốc: 160.000.000 (Một trăm sáu mươi triệu) ồng.

+ Tiền n lãi: 157.781.000 ồng (Một trăm năm mươi y triệu y trăm tám mươi mốt ngàn) ồng.

T ng cộng là: 317.781.000 (Ba trăm mười y triệu y trăm tám mươi mốt ngàn) ồng.

Các bên thi hành giao tiền và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác g n liền với ất cùng một lúc ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật dưới sự giám sát của Thi hành án có thẩm quyền.

5/ Không chấp nhận yêu cầu ph n tố của ông Đỗ Thanh H i về việc uộc ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể ph i àn giao nhà, ất thuộc thửa ất số 421, 448 tờ n ồ 122, diện tích 290,8m2 t a lạc tại xã An Thới Đông, huyện Cần Giờ, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Đỗ Thanh H i.

6/ Đình chỉ xét xử ối với một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguy n Văn Minh và à Phạm Thị Nhể về việc Hủy giấy chứng nhận số BL 761666, vào s cấp giấy chứng nhận số CH00457 do Ủy an nhân dân huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012 ứng tên ông Huỳnh Văn Minh.

7/ Đình chỉ xét xử ối với một phần yêu cầu ph n tố của ị ơn ông Đỗ Thanh H i về việc uộc ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể ồi thường thiệt hại số tiền là 18.000.000 ồng.

Ngoài ra, n án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo luật ịnh.

- Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Đỗ Thanh H i là ị ơn trong vụ án kháng cáo ề nghị xét xử phúc thẩm sửa n án sơ thẩm theo hướng ác yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Đồng Anh Tuấn ại diện theo ủy quyền cho ông Đỗ Thanh H i vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo nêu trên.

- Tại tòa, qua hòa gi i thì ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể ồng ý tăng phần ồi thường cho ông Đỗ Thanh H i từ 317.781.000 ồng theo như án sơ thẩm xử lên thành 400.000.000 ồng.

- Tại phiên tòa phúc thẩm, ại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ề nghị ghi nhận sự tự nguyện của ông Minh, à Nhể có trách nhiệm tr cho ông H i số tiền gốc và lãi t ng cộng 400.000.000 ồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Nguyên ơn ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể khởi kiện yêu cầu hủy h p ồng mua án nhà- ất giữa v chồng ông Minh à Nhể với ông Đỗ Thanh H i; Yêu cầu hủy phần cập nhật sang tên ông H i trong Giấy chứng nhận QSDĐ mà UBND cấp cho ông Huỳnh Văn Minh; Ông Minh à Nhể ồng ý tr lại kho n n vay gốc và lãi cho ông Đỗ Thanh H i theo quy ịnh pháp luật.

- Còn phía ị ơn ở giai oạn sơ thẩm thì có nhiều lời khai như:

+ Đơn ph n tố ngày 03/6/2018, ông H i khai: giao dịch giữa hai ên là việc mua án nhà ất;

+ B n tự khai ngày 17/8/2018 thì ông H i khai lại, cho r ng giao dịch d giữa hai ên là h p ồng h p tác kinh doanh (góp vốn nuôi tôm), thời hạn 01 năm, ông H i góp số tiền 160.000.000 ồng, ể m o cho tiền của ông H i không ị mất và ị chiếm oạt nên hai ên ký h p ồng mua án sang tên nhà ất ể m o cho h p ồng góp vốn. Ông Minh à Nhể ph i tr lãi hàng tháng là 8.000.000 ồng, nhưng ông Minh, à Nhể không thực hiện úng mà mới chỉ tr lãi có 12.000.000 ồng. Tại tòa sơ thẩm thì ông H i cho r ng ông mua nhà ất nêu trên với số tiền 160.000.000 ồng, ông yêu cầu công nhận theo h p ồng mua án nêu trên, yêu cầu ông Minh, à Nhể ph i giao nhà-ất cho ông.

- Các tài liệu mà hai ên cung cấp ể chứng minh cho lời khai của mình thì thể hiện: H p ồng mua án nhà và h p ồng góp vốn nuôi tôm và lời khai của ông Đỗ Thanh H i thừa nhận có nhận 12.000.000 ồng của ông Minh, à Nhể tr là tiền lãi của h p ồng góp vốn nuôi tôm.

- Như vậy, tại hồ sơ thể hiện chỉ có 02 h p ồng là h p ồng h p tác nuôi tôm và h p ồng chuyển như ng QSDĐ và tài s n g n liền với ất chứ không có h p ồng vay tài s n giữa ông Minh, à Nhể với ông H i.

- Xét h p ồng chuyển như ng QSDĐ và tài s n g n liền với ất thì thấy: chính ông H i cũng thừa nhận là việc ký h p ồng chuyển như ng QSDĐ và tài s n g n liền với ất là ể m o cho h p ồng h p tác nuôi tôm ư c ký giữa ông Minh, à Nhể với ông H i, nên án sơ thẩm xử vô hiệu h p ồng chuyển như ng QSDĐ và tài s n g n liền với ất ư c ký giữa ông Minh, à Nhể với ông H i và hủy phần cập nhật sang tên cho ông H i như trên là úng, nên không chấp nhận theo kháng cáo của ông H i òi công nhận theo h p ồng chuyển như ng QSDĐ và tài s n g n liền với ất nêu trên.

Đối với án sơ thẩm xử gi i quyết theo h p ồng vay tài s n, nhưng trong hồ sơ thì không có h p ồng vay tài s n. Phía ông H i cho r ng không có h p ồng vay tài s n, nhưng phía ông Minh, à Nhể cho r ng ây là h p ồng vay tài s n nhưng ông Minh, à Nhể không có giấy tờ chứng minh cho h p ồng vay tài s n, nên cần ph i xác ịnh không có h p ồng vay tài s n mà là h p ồng góp vốn nuôi tôm. Theo h p ồng này thì phía ông H i ỏ ra số tiền 160.000.000 ồng cho ông Minh, à Nhể nuôi tôm, hàng tháng ông Minh, à Nhể ph i tr cho ông H i số tiền 8.000.000 ồng/tháng, thực hiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày 23/3/2015 ến ngày 23/3/2016. Nếu tính theo h p ồng h p tác nuôi tôm thì ph i iều chỉnh lại số tiền mà ông Minh, à Nhể ph i hoàn tr cho ông H i như sau:

+ 12 tháng tiền lãi mỗi tháng 8.000.000 ồng ng 96.000.000 ồng.

+ Thời gian từ ngày 24/3/2016 ến khi xét xử sơ thẩm ng 51 tháng 19 ngày (theo mức lãi suất ình quân của 03 ngân hàng) thì ng 2.500.000 /tháng x 51 tháng 19 ngày ng 123.920.000 ồng, ư c khấu trừ số tiền 12.000.000 mà ông Minh, à Nhể ã tr trước.

T ng cộng tiền gốc và lãi ph i tr là: 160.000.000 + 96.000.000 + 123.920.000 – 12.000.000 367.920.000 ồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, qua gi i thích pháp luật thì ông Minh, à Nhể ồng ý hoàn tr cho ông H i số tiền t ng cộng 400.000.000 ồng. Xét việc ông Minh, à Nhể ồng ý hoàn tr cho ông H i số tiền ầu tư nêu trên ng 400.000.000 ồng là tự nguyện, nên ư c ghi nhận.

- Quan iểm ề nghị của ại diện Viện kiểm sát ề nghị ghi nhận sự tự nguyện của ông Minh, à Nhể có trách nhiệm hoàn tr cho ông H i số tiền 400.000.000 ồng là phù h p với nhận ịnh trên, nên ư c ghi nhận.

- Do sửa n án sơ thẩm về số tiền ồi hoàn nên ông Minh, à Nhể ph i nộp án phí có giá ngạch trên số tiền 400.000.000 ồng ng 20.000.000 ồng.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ vào kho n 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Đỗ Thanh H i.

Sửa một phần n án sơ thẩm.

[2] Áp dụng kho n 1 Điều 5; kho n 3 Điều 26; Điều 34; iểm a kho n 1 Điều 37; iểm a kho n 1 Điều 38; kho n 1 Điều 165; kho n 2 Điều 227; kho n 1 Điều 244; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Các Điều 124; 131; 357; 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an thường vụ Quốc hội quy ịnh về mức thu, mi n, gi m, thu, nộp, qu n lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Tuyên ố h p ồng chuyển như ng quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n g n liền với ất số 000630/HĐ-CN ngày 23/3/2015 của Văn phòng công chứng Cần Giờ lập giữa ông Huỳnh Văn Minh với ông Đỗ Thanh H i vô hiệu.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể: Hủy phần cập nhật sang tên ông Đỗ Thanh H i trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n g n liền với ất số BL 761666 vào s cấp GCN số CH 00457 do UBND huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012 ứng tên ông Huỳnh Văn Minh và ư c Văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất huyệ Cần Giờ xác nhận ăng ộ ngày 08/4/2015 sang tên ông Đỗ Thanh H i.

2/ Buộc ông Đỗ Thanh H i giao tr cho ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể n chính giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n g n liền với ất số BL 761666 vào s cấp GCN số CH 00457 do UBND huyện Cần Giờ cấp ngày 22/11/2012 ứng tên ông Huỳnh Văn Minh nêu trên.

3/ Ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể căn cứ vào n án này có quyền liên hệ ến các cơ quan có thẩm quyền ể thực hiện việc hủy ỏ phần cập nhật sang tên ông Đỗ Thanh H i.

4/ Công nhận theo h p ồng h p tác nuôi tôm ư c ký ngày 23/3/2015 giữa ông Minh, à Nhể với ông H i là h p pháp.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Huỳnh Văn Minh, à Phạm Thị Nhể có trách nhiệm hoàn tr cho ông Đỗ Thanh H i số tiền ầu tư, t ng cộng vốn và lãi ng 400.000.000 ồng (Bốn trăm triệu ồng).

5/ Không chấp nhận theo yêu cầu ph n tố và yêu cầu kháng cáo của ông Đỗ Thanh H i: yêu cầu công nhận theo h p ồng chuyển như ng quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n g n liền với ất, ư c lập tại Văn phòng công chứng Cần Giờ ngày 23/3/2015 và yêu cầu ông Minh, à Nhể giao tr nhà ất cho ông.

6/ Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Văn Minh và à Phạm Thị Nhể ph i nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch ng 20.000.000 ồng.

[3] - Các quyết ịnh khác của B n án sơ thẩm ã xét xử không có kháng cáo, kháng nghị ã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

- Ông Đỗ Thanh H i không ph i nộp án phí dân sự phúc thẩm, hoàn tr cho ông H i số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 ồng theo iên lai thu tiền số 0092166 ngày 30/7/2020 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

B n án này là phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06/6/2022.