Bản án 360/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo hồ sơ án sơ thẩm thể hiện:

* Nguyên đơn bà Nguyễn Kim T ủy quyền cho bà Nguyễn Ngọc T1 trình bày ý kiến: Ngày 21/4/2011, vợ chồng bà T, ông T7 có nhận chuyển nhượng nhà và đất của vợ chồng ông Đ, bà T2 diện tích ngang 4,3m x dài 4,5m, tổng diện tích là 19,35m2 với giá 347.400.000 đồng. Có làm tờ thỏa thuận mua bán viết tay ghi ngày 21/4/2011, vợ chồng ông Đ, bà T2 ký tên bên bán, vợ chồng bà T ký tên bên mua, có con ông Đ, bà T2 là Đặng Đức T4, Đặng Đức T5 ký tên chứng kiến. Vợ chồng bà T đã trả đủ tiền cho vợ chồng ông Đ, bà T2.

Sau đó, vợ chồng bà T mua thêm của vợ chồng ông Đ, bà T2 diện tích ngang 2m x dài 4,5m, tổng diện tích là 9m2, với giá là 170.000.000 đồng, tiếp giáp với miếng đất trên. Khi mua có làm tờ thỏa thuận mua bán viết tay không ghi ngày tháng năm, không có công chứng, chứng thực. Ông Đ ký tên bên bán, chồng bà T ký tên bên mua, ông Bùi Văn H1 ký tên người làm chứng. Tổng cộng 2 lần vợ chồng bà đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Đ bà T2 là 28,35m2. Khi nhận chuyển nhượng thì trên đất có nhà với kết cấu nhà vách tường, mái tole, nền gạch. Sau khi giao nhận tiền một tháng thì gia đình bà T dọn vào ở cho đến nay.

Theo thỏa thuận thì bên bán là ông Đ, bà T2 chịu trách nhiệm làm sổ đỏ sang tên cho vợ chồng bà T, nhưng ông Đ và bà T2 cứ hứa hẹn, không chịu thực hiện. Năm 2023, ông T7 chết, hiện nay bà T cùng các con là K và K1 đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì bà T2 có đơn ngăn chặn. Vụ việc tranh chấp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường M vào ngày 07/3/2024 nhưng không thành.

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không ghi ngày tháng năm) giữa bên chuyển nhượng ông Đ, bà T2 với bên nhận chuyển nhượng bà T và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông T7 là K, K1.

Hiện nay phần đất này nguyên đơn đã chuyển nhượng cho ông H1 và bà T3 với giá là 1,2 tỷ đồng, ông H1 và bà T3 đã trả cho bà T 800.000.000đ, khi nào bà T được cấp giấy và sang tên cho ông H1, bà T3 thì ông H1, bà T3 sẽ giao số tiền còn lại. Đối với yêu cầu độc lập của ông H1, bà T3 nguyên đơn đồng ý.

Ngày 21/8/2024, nguyên đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án giải quyết: Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ, bà T2 với bà T và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông T7 là K, K1 thì yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cụ thể: Yêu cầu Tòa án buộc ông Đặng Công Đ và bà Lâm Thị Quốc T2 hoàn trả cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng là 517.400.000đ; bồi thường thiệt hại số tiền chênh lệch giá là 515.262.450đ.

Ngày 04/12/2024, bà T, anh K và K1 yêu cầu Tòa án công nhận phần đất diện tích 27,1m2 cho bà T, anh K và K1.

* Bị đơn bà Lâm Thị Quốc T2 ủy quyền cho ông Trần Tuấn M trình bày: Ông Đ và bà T2 có quen biết bà T (L) và ông T7 (T6) nên có hỏi vay tiền của bà T để nộp lãi Ngân hàng từ năm 2004 tới năm 2011 thì không có khả năng trả. Bà T và ông T7 tính lãi chồng lãi và buộc ông Đ và bà T2 phải trả nợ hoặc giao nhà cho bà T để bà sử dụng mặt bằng kinh doanh coi như không tính lãi vay nữa, khi nào bà T2 trả nợ gốc thì bà T và ông T7 sẽ trả lại nhà đất cho gia đình bà T2.

Lúc đó, gia đình bà T2 gặp khó khăn buộc phải dời đi nơi khác ở để các con an toàn học tập và chờ giải quyết các khiếu kiện. Bà T buộc ông Đ và bà T2 phải làm tờ bán đất mới cho đi, nên ông Đ và bà T2 đành phải viết hợp đồng mua bán ngày 21/04/2011 với nội dung: bán cho bà T, ông T7 diện tích đất 4,3m2 x 4,5m2 với giá 18.000.000đ/m2 = 347.400.000đ. Khi hay tin bà T đăng ký quyền sử dụng đất nên ông Đ và bà T2 đã làm đơn ngăn chặn thì bà T và các đồng thừa kế của ông T7 khởi kiện.

Bị đơn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T và các con bà T, bởi các lý do sau đây:

- Bà T2 và ông Đ không bán đất cho bà T và ông T7.

- Theo Thông báo hòa giải không thành số: 05/TB-UBND ngày 11/03/2024 của UBND phường M thì bà T xác định có TỜ MUA BÁN ĐẤT năm 2006, tới năm 2011 bà T mới dọn vào ở và có nộp thuế năm 2011 (Không cung cấp được biên lai thuế).

- Theo Đơn khởi kiện của bà T ngày 25/4/2024 thì bà T cho rằng mua đất theo Tờ sang nhượng ngày 21/04/2011 và một Tờ sang nhượng không ghi ngày tháng, với 2 lần mua là: 28,35m2 và “Khi nhận chuyển nhượng thì trên đất có sẵn nhà với kết cấu: vách tường, mái tole, nền gạch”.

- Tờ Hợp đồng mua bán ngày 21/4/2011 chỉ là đảm bảo cho bà T không ngăn cản gia đình bà T2 dời đi nơi khác lánh nạn nên ghi chung chung, không có vị trí đất, không ghi nhà cửa trên đất.

- Tờ thỏa thuận mua bán không ghi ngày, tháng, năm có giá tiền 170.000.000đ mà bà T nộp theo Đơn khởi kiện là giả mạo.

Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết các yêu cầu phản tố sau đây:

- Tuyên bố vô hiệu hợp đồng mua bán ngày 21/4/2011; không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

- Buộc bà T và những người thừa kế của ông T7 có trách nhiệm di dời đồ đạc cá nhân và giao trả cho bà T2 căn nhà gắn liền diện tích đất ghi trong hợp đồng: 19,35m2 và phần tự lấn chiếm 09m2, tổng cộng là: 28,35m2.

- Bà T2 và ông Đ hoàn trả cho bà T số tiền đã vay (Lãi nhập gốc): 347.400.000đ.

- Đối với yêu cầu độc lập của ông H1 và bà T3, bị đơn có ý kiến yêu cầu Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T với H1, T3 vì bà T không có quyền chuyển nhượng.

Ngày 23/6/2025, bà T2 và ông Đ có yêu cầu phản tố bổ sung:

- Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/10/2023 giữa bên chuyển nhượng là bà T, K, K1 với bên nhận chuyển nhượng là H1 và T3.

- Buộc bà T và những người thừa kế của ông T7, ông H1, bà T3 có trách nhiệm di dời đồ đạc cá nhân và giao trả cho ông Đ và bà T2 căn nhà gắn liền diện tích đất ghi trong hợp đồng 19,35m2 và phần tự lấn chiếm 09m2, tổng cộng là 28,35m2.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 trình bày:

Vợ chồng ông H, bà T3 có nhận chuyển nhượng nhà và đất của bà T và hàng thừa kế thứ nhất của ông T7 là ông K, ông K1, với diện tích ngang 6,5m dài 4,5m. Khi nhận chuyển nhượng thì trên đất đã có căn nhà cấp 4, với kết cấu nhà vách tường, mái tole, nền gạch (Diện tích nhà bằng diện tích đất). Nhà và đất tọa lạc tại đường B, phường M (N là phường L, tỉnh An Giang). Hai bên thống nhất giá mua bán là 1.200.000.000 đồng. Ông H và bà T3 đã đưa trước cho bà T, ông K, ông K1 số tiền 800.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận bà T, ông K, ông K1 phải có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên cho ông, bà theo quy định pháp luật. Khi nào xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông bà sẽ trả đủ số tiền còn lại. Khi nhận chuyển nhượng ông H và bà T3 có lập tờ tự thỏa thuận về việc “cha chết, mẹ và hai con đồng ý bán nhà và đất ở đô thị” đề ngày 16/10/2023. Vợ chồng ký tên bên mua, bà T, ông K, ông K1 ký tên bên bán, ông Bùi Triệu K2 ký tên người làm chứng. Ông H và bà T3 đã nhận nhà đất và quản lý sử dụng cho đến nay.

Khi đang tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì bà T2 và ông Đ ngăn cản, tranh chấp.

Hiện vụ án tranh chấp giữa bà T, ông K, ông K1 và bà T2, ông Đ đang do Tòa án thụ lý giải quyết. Do phần đất tranh chấp trên hiện tại ông H và bà T3 đã nhận chuyển nhượng lại của bà T, ông K, ông K1 và đang quản lý sử dụng nên ông H và bà T3 yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/10/2023 giữa bên chuyển nhượng bà T và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông T7 với bên nhận chuyển nhượng ông H, bà T3.

Ngày 14/8/2024, ông H và bà T3 có yêu cầu độc lập bổ sung như sau: Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/10/2023 giữa H và T3 với bà T, K và K1 thì yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cụ thể: Yêu cầu Tòa án buộc bà T, K và K1 hoàn trả cho ông H và bà T3 số tiền chuyển nhượng là 800.000.000đ; bồi thường thiệt hại số tiền chênh lệch giá là 115.980.765đ.

Đối với số tiền 80.000.000đ ông H và bà T3 hỗ trợ thêm cho bà T, ông H bà T3 sẽ thỏa thuận riêng với bà T không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

* Người làm chứng ông Bùi Văn H1 trình bày: Ông là người làm công cho cửa hàng bán vật liệu xây dựng của ông Đ và bà T2 từ khoảng năm 1995 đến khi cửa hàng không còn kinh doanh. Đối với tờ thỏa thuận thuận mua bán giữa ông Đ và bà T2 với ông T7 và bà T với phần đất có diện tích 09m2 là do ông viết theo yêu cầu của ông Đ và bà T2, vì ông Đ và bà T2 xem ông như người nhà, sau khi viết xong ông H1 có đưa lại cho ông Đ và bà T2 xem nội dung, sau khi thống nhất nội dung ông Đ và bà T2 kêu ông ký và viết tên thay ông Đ sau đó thì mang đưa cho ông T7 ký. Ông H1 không chứng kiến việc giao nhận tiền giữa các bên.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2025/DS-ST ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang, đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không ghi ngày tháng năm) giữa bên chuyển nhượng ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 với bên nhận chuyển nhượng bà Nguyễn Kim T và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Nguyễn Thành T7 là Nguyễn Tuấn K, Nguyễn Tuấn K1.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đặng Công Đ và bà Lâm Quốc T2 yêu cầu:

- Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/10/2023 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Kim T, Nguyễn Tuấn K, Nguyễn Tuấn K1 với bên nhận chuyển nhượng là Nguyễn Tấn H và Trương Bá Thanh T3.

- Buộc bà Nguyễn Kim T và những người thừa kế của ông T7, ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 có trách nhiệm di dời đồ đạc cá nhân và giao trả cho ông Đ và bà T2 căn nhà gắn liền diện tích đất ghi trong hợp đồng 19,35m2 và phần tự lấn chiếm 09m2, tổng cộng là 28,35m2.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/10/2023 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Kim T, Nguyễn Tuấn K và Nguyễn Tuấn K1 với bên nhận chuyển nhượng là Nguyễn Tấn H và Trương Bá Thanh T3 đối với thửa đất số 06 có diện tích là 27,1m2 được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 theo bản trích đo hiện trạng ngày 04/6/2024 của Công ty TNHH M1.

- Ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Kim T, Nguyễn Tuấn K và Nguyễn Tuấn K1 số tiền 400.000.000đ.

- Ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 được quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí; quyền kháng cáo; quyền thi hành án và thời hiệu thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 25/8/2025, bà Lâm Thị Quốc T2 và ngày 29/9/2025, ông Đặng Công Đ kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số: 63/2025/DS-ST ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

+ Ông Trần Tuấn M là người đại diện theo ủy quyền của bà Lâm Thị Quốc T2 có ý kiến tranh luận bà Lâm Thị Quốc T2 có yêu cầu kháng cáo ngày 16/3/2026, bà T2 yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét sửa Bản án sơ thẩm số 63/2025/DS-ST của Toà án nhân dân Khu vực 9 – An Giang. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng mua bán ngày 21/04/2011, giữa ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 với ông Nguyễn Thành T7, bà Nguyễn Kim T và Hợp đồng mua bán 9m2 không ghi ngày, tháng, năm. Không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc bà Nguyễn Kim T và những người thừa kế của ông Nguyễn Thành T7, hoặc ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 có trách nhiệm di dời đồ đạc, vật kiến trúc, giao trả cho bị đơn đối với diện tích đất 27,1 m2 (theo sơ đồ đo đạc ngày 04/6/2024). Bị đơn đồng ý hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã vay (lãi nhập gốc): 347.400.000đ (Ba trăm bốn mươi bảy triệu bốn trăm nghìn đồng).

Trong trường hợp Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét cấp sơ thẩm có vi phạm thủ tục tố tụng không thể khắc phục thì đề nghị xem xét giải quyết theo quy định

+ Bà Lâm Thị Quốc T2 có ý kiến tranh luận bổ sung đối với nguồn gốc đất là của gia đình bà T2 được cha mẹ tặng cho bà và chị là bà Lâm Ngọc T8 đối với diện tích đất này, bà cũng có ý kiến đối với bản án sơ thẩm giải quyết là chưa xem xét đến quyền lợi của bà, đối với giấy chuyển nhượng đối với diện tích đất 9m2 theo ý kiến trình bày của ông Bùi Văn H1 cho rằng vợ chồng bà yêu cầu viết ký và xác nhận nội dung không đúng, bà đề nghị xem xét tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với thỏa thuận tiền bà nhận thì bà chịu trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 374.400.000 đồng. Gia đình bà T phải trả lại cho gia đình bà đối với diện tích đất có nhà của anh H1, chị T3 trên đất.

+ Bà Nguyễn Ngọc T1 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có ý kiến tranh luận: Nguyên đơn không đồng ý đối với yêu cầu kháng cáo của bà Lâm Thị Quốc T2, ông Nguyễn Công Đ1, theo nội dung yêu cầu liên quan đến tiền bồi thường thiệt hại của ông H1, bà T3 thì hai bên thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng, gia đình bà T đã giao nhà đất cho ông H1, bà T3. Nguyên đơn không đồng ý đối với yêu cầu phản tố, yêu cầu kháng cáo của bị đơn đề nghị tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Trường hợp Hội đồng xét xử xem xét đối với thoả thuận tại hợp đồng chuyển nhượng diện tích 9 m2 chưa phù hợp thì người đang trực tiếp quản lý, sử dụng do ông H1, bà T3 sẽ có trách nhiệm bồi thường đối với số tiền này cho bà T2. Nguyên đơn đề nghị giữ nguyên đối với bản án sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang đã xét xử

+ Bà Nguyễn Kim T có ý kiến tranh luận bà không đồng ý đối với yêu cầu kháng cáo của bà T2, ông Đ1 do bà T2 đã nhận đủ tiền và bàn giao nhà đất cho bà quản lý sử dụng, bà không đồng ý trả lại tiền cũng như không đồng ý thỏa thuận với bị đơn. Đề nghị hội đồng xem xét giữ nguyên đối với bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang.

+ Ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 thống nhất đề nghị Hội đồng xem xét giữ nguyên đối với bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 9-An Giang. Trường hợp xác định tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì ông bà không yêu cầu phía gia đình bà T có trách nhiệm bồi thường thiệt hại số tiền 115.980.765 đồng, hai bên tự giải quyết và không thỏa thuận được ông bà sẽ khởi kiện bằng vụ án khác, ông bà tại phiên tòa rút lại đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền số tiền 115.980.765 đồng không yêu cầu giải quyết trong vụ án này.

+ Tại phiên tòa, ông Nguyễn Công Đ1 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt và giữ yêu cầu kháng cáo, ông Nguyễn Tuấn K1 vắng mặt không tham dự phiên tòa.

+ Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đầy đủ quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử. Các đương sự cũng đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật về tố tụng.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận một phần đối với yêu cầu kháng cáo của bà Lâm Thị Quốc T2 với ông Đặng Công Đ. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 63/2025/DS-ST ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang:

Tuyên bố vô hiệu đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thành T7 với bà Lâm Thị Quốc T2, ông Đặng Công Đ và giữa bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K, ông Nguyễn Tuấn K1 với ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3

Buộc bị đơn có trách nhiệm trả lại số tiền đã nhận của phía nguyên đơn số tiền 347.400.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn 378.926.325 đồng, tổng cộng số tiền 726.326.325 đồng

Buộc nguyên đơn có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông H, bà T3 số 800.000.000 đồng.

Ông H, bà T3 có trách nhiệm tháo dỡ di dời vật kiến trúc nhà có trên đất giao lại diện tích đất 27,1 m2 cho phía bị đơn. Cho ông H và T3 được quyền lưu cư theo quy định và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với số tiền 115.980.765 đồng tại phiên tòa ông H, bà T3 đã rút lại yêu cầu.

Các đương sự có trách nhiệm nộp chi phí tố tụng và án phí dân sự theo quy định của pháp luật

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

+ Tờ thỏa thuận mua bán viết tay không ghi ngày tháng năm, không có công chứng, chứng thực. Ông Đ ký tên bên bán, chồng bà T ký tên bên mua, ông Bùi Văn H1 ký tên người làm chứng thì diện tích là 9m2 xác định bị đơn không có ký tên thể hiện tại lời khai của ông H1 là người làm chứng và theo kết quả giám định chữ ký cũng đã xác định tờ thỏa thuận này không có căn cứ xác định do bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng thêm diện tích đất

+ Tờ thỏa thuận mua bán viết tay ghi ngày 21/4/2011, giữa bà T2, ông Đ, ông T7, bà T ký và có con ông Đ, bà T2 là Đặng Đức T4, Đặng Đức T5 ký tên chứng kiến đối với diện tích là 19,35m2 các đương sự đều có thừa nhận nên được xem là chứng cứ phù hợp theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

+ Tờ thỏa thuận mua bán nhà và đất ngày 24/12/2006, thể hiện nội dung thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 32m2, giá mua bán 500.000.000 đồng có bà T2, bà T, ông Đ, ông T7 và ông H1 là người chứng kiến. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và nguyên đơn bà T, ông K xác định đây là chứng cứ do phía nguyên đơn tự nhờ người làm thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tự ghi và ký tên để hợp thức hóa hồ sơ làm thủ tục. Các đương sự tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều xác định năm 2006 thì vào thời điểm này giữa nguyên đơn với bị đơn chưa thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chỉ thỏa thuận thực tế vào năm 2011 nên Tờ giấy mua bán năm 2006 được xác định không phải là tài liệu, chứng cứ chứng minh.

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên nhận chuyển nhượng ông H, bà T3 thì Hội đồng xét xử nhận thấy vào thời điểm đang phát sinh tranh chấp các bên vẫn thỏa thuận chuyển nhượng, tự sửa chữa, xây dựng nhà mặc dù đã bị địa phương lập biên bản nhưng vẫn tự xây dựng đối với các công trình trên đất, ông H, bà T3 biết được nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn thực hiện việc chuyển nhượng và xây dựng. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông H, bà T3 có xin rút lại đối với yêu cầu bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 bồi thường thiệt hại đối với trường hợp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét, trường hợp có phát sinh tranh chấp thì sẽ được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đối với các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản Điều 148, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số , ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án;

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Bà Lâm Thị Quốc T2, ông Đặng Công Đ

Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 yêu cầu bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 bồi thường thiệt hại số tiền 115.980.765 đồng cho ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2025/DS-ST ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 34, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147; Điều 157, Điều 158, Điều 160, Điều 161, Điều 165, Điều 166, Điều 244, khoản 1 Điều 273, Điều 278 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 131, Điều 500, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26, Điều 236 Luật đất đai năm 2024; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 09m2 (không ghi ngày tháng năm) giữa bên chuyển nhượng ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Thành T7, người chứng kiến ông Bùi Văn H1

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 yêu cầu ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 hòan trả giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền 170.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 136.336.125 đồng

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011, diện tích 19,35 m2

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đặng Công Đ và bà Lâm Quốc T2 yêu cầu:

4.1.Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011, diện tích 19,35 m2 giữa bên chuyển nhượng ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Thành T7 là vô hiệu do vi phạm điều cấm.

4.2. Buộc ông Đặng Công Đ, bà Lâm Thị Quốc T2 có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 tổng số tiền 726.326.325 đồng; trong đó số tiền bà T2 ông Đ đã nhận theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011, số tiền 347.400.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại số tiền 378.926.325 đồng.

5. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 vô hiệu

5.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/10/2023 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Kim T, Nguyễn Tuấn K và Nguyễn Tuấn K1 với bên nhận chuyển nhượng là Nguyễn Tấn H và Trương Bá Thanh T3 đối với thửa đất số 06, diện tích là 27,1m2 được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 theo bản trích đo hiện trạng ngày 04/6/2024 của Công ty TNHH M1. Vị trí thửa đất tọa lạc tổ B đường B, phường L, tỉnh An Giang là vô hiệu

5.2. Buộc bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 số tiền 800.000.000 đồng.

5.3. Buộc ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 có trách nhiệm tháo dỡ, di dời vật kiến trúc là căn nhà cấu trúc nền lát gạch ceramic, khung sắt tiền chế, mái tole, nhà sử dụng nhờ 02 vách của 02 hộ, vị trí hướng đường B vào, cửa chính làm bằng cửa kiếng lùa, khung nhôm; trần nhà ốp tấm lam sóng + thạch cao, trang trí nơi các vách mượn có gắn các tấm thang tre + lam sóng + thạch cao. Mái che ở vị trí phía trước căn nhà cấu trúc cấu trúc cột sắt, bạt kéo (kinh doanh xe gắn máy Hiền N) và đồ đạc cá nhân để giao trả cho gia đình của bà Lâm Thị Quốc T2 đối với diện tích là 27,1m2, thửa đất số 06 được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 theo bản trích đo hiện trạng ngày 04/6/2024 của Công ty TNHH M1. Vị trí thửa đất tọa lạc tại đường B, phường L, tỉnh An Giang

5.4. Giao cho bà Lâm Quốc T2 đại diện quản lý đối với diện tích 27,1m2 được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 theo bản trích đo hiện trạng ngày 04/6/2024 của Công ty TNHH M1

(Bản trích đo hiện trạng ngày 04/6/2024 của Công ty TNHH M1 được đính kèm với bản án)

6. Về quyền lưu cư: Ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 được quyền lưu cư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Ông Nguyễn Tấn H, bà Trương Bá Thanh T3 có nghĩa vụ giao lại diện tích đất cho gia đình của bà Lâm Thị Quốc T2 kể từ khi hết thời hạn lưu cư.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[7] Về chi phí tố tụng:

[7.1] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá đối với tài sản là 13.017.800 đồng. Các đương sự đều phải nộp chi phí tố tụng tương ứng với số tiền 4.339.266 đồng. Sau khi khấu trừ tiền tạm ứng chi phí đều do nguyên đơn nộp nên bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K và ông Nguyễn Tuấn K1 đã nộp đủ đối với chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá.

- Ông Đ, bà T2 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn chi phí tố tụng số tiền 4.339.266 đồng.

- Ông H, bà T3 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn chi phí tố tụng số tiền 4.339.266 đồng.

[7.2] Chi phí giám định chữ ký, chữ viết: nguyên đơn bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K, ông Nguyễn Tuấn K1 phải hoàn trả lại cho ông Đ, bà T2 số tiền tạm ứng chi phí giám định là 2.550.000 đồng.

8. Về án phí dân sự:

8.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Nguyễn Kim T, Nguyễn Tuấn K, Nguyễn Tuấn K1 cùng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 55.916.806 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 22.689.937 đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001878 ngày 19/11/2024, số 0002045, số 0002046, số 0002047 cùng ngày 13/5/2024 và số 0002944 ngày 20/5/2025 của Chi Cục thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 - Thi hành án dân sự tỉnh An Giang). Sau khi khấu trừ bà Nguyễn Kim T, ông Nguyễn Tuấn K, ông Nguyễn Tuấn K1 còn phải nộp tiếp án phí dân sự sơ thẩm số tiền 33.226.869 đồng

- Ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 cùng phải chịu án phí 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 20.339.711 đồng theo các biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002373, số 0002373 cùng ngày 19/7/2024 và số 0001879 ngày 19/11/2024 của Chi Cục thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 - Thi hành án dân sự tỉnh An Giang). Sau khi khấu trừ ông Nguyễn Tấn H và bà Trương Bá Thanh T3 được nhận lại 20.039.711 đồng.

- Ông Đặng Công Đ và bà Lâm Thị Quốc T2 là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 3 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

8.2. Về án phí phúc thẩm: Ông Đặng Công Đ và bà Lâm Thị Quốc T2 là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí theo điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án quy định.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, quyền tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.