Bản án 36/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Năm 1976, cha mẹ bà tặng cho bà phần đất có diện tích 2.000m2 tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre, thửa đất này bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Nguồn gốc một phần thửa đất số 519, tờ bản đồ số 4 qua đo đạc thực tế là thửa đất số 474, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre là của bà Hồ Thị N2 tặng cho ông Nguyễn Văn N vào khoảng năm 1976. Đến năm 2002, bà nhận chuyển nhượng của ông N phần đất này với giá 06 chỉ vàng 24K. Việc bà nhận chuyển nhượng đất từ ông N không có giấy tờ, hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói cũng như không có làm biên bản giao nhận vàng. Khi chuyển nhượng là đất mía, đến năm 2003 bà trồng dừa và thu hoạch hoa lợi từ đó cho đến nay. Thời điểm ông N và bà thỏa thuận chuyển nhượng đất thì phần đất này ông N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ mới đăng ký kê khai.

Đến ngày 31/7/2003 ông N được Ủy ban nhân dân huyện M giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 519, diện tích 2.060m2 trong đó có 800m2 đất của bà nhưng bà không có ý kiến gì về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên vì ông N nói với bà là thửa đất này ông N đang thế chấp tại ngân hàng, ông N hứa khi nào lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì ông làm thủ tục chuyển nhượng cho bà. Đến năm 2022 thì ông N mới lấy sổ về và đồng ý tách thửa cho bà nhưng ông N yêu cầu bà phải chịu phí đo đạc để thủ tục tách thửa và bà đồng ý. Tháng 10 năm 2022 bà nhờ công ty Đ tiến hành đo đạc và tách thửa đối với thửa đất số 519 (theo số liệu chính quy tách thành các thửa đất số 122, 123, 127, tờ bản đồ số 13). Sau đó, thửa 123 tách thành 02 thửa là 474 và 475, tờ bản đồ số 13. Thửa đất số 474 có diện tích là 811,2m2, khi đo đạc ông N đã lăn tay và đồng ý tách thửa. Đối với thửa đất số 475 bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, sau khi có kết quả đo đạc thì bà yêu cầu vợ chồng ông N ra Ủy ban nhân dân xã để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng ông N không đồng ý sang tên toàn bộ, chỉ đồng ý sang tên 300m2 đất. Do không thống nhất được nên hai bên phát sinh tranh chấp. Nay bà yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị Q. Cụ thể là yêu cầu bà Q và ông N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 811,2m2 thuộc thửa đất số 474, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre. Bà N2 chỉ là người chứng kiến việc chuyển nhượng đất và giao nhận vàng giữa bà H với ông N nên bà H không yêu cầu bà N2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bị đơn ông Nguyễn Văn N trình bày:

Ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thửa đất này ông đã quản lý sử dụng từ năm 1976 đến năm 2020 thì ông giao cho bà N2 quản lý để thu hoa lợi trên đất đến hết đời của bà N2. Thửa đất số 519 đã được Ủy ban nhân dân huyện M giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003. Hiện nay là thửa đất số 474 do ông đứng tên nhưng chưa được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích ông tách các thửa đất trên là để chuyển nhượng cho người khác nhưng giữa ông và bà H phát sinh tranh chấp nên hiện tại ông chưa làm thủ tục chuyển nhượng. Không có việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bà H trình bày, dừa trên đất là do ông trồng. Việc bà H quản lý thửa đất số 474 là không đúng quy định pháp luật vì trên thực tế ông N chỉ giao cho bà N2 quản lý, thu hoa lợi đối với thửa đất này mà không có giao cho bà H quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, ông không có yêu cầu bà H và bà N2 trả lại phần đất trên, khi nào có tranh chấp ông sẽ khởi kiện vụ án khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Q thống nhất với trình bày của ông N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thị N2 trình bày:

Phần đất có diện tích 811,2m2 thuộc thửa đất số 474, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre có nguồn gốc của bà, sau đó bà tặng cho ông N, không nhớ rõ thời gian. Đến năm 2002 bà Q bị bệnh nên ông N chuyển nhượng phần đất này cho bà H với giá 06 chỉ vàng 24K. Việc chuyển nhượng đất giữa bà H và ông N không có lập thành văn bản, chỉ có thỏa thuận bằng lời nói. Khi bà H giao vàng cho ông N có sự chứng kiến của bà N2. Thửa đất này bà H lên bờ trồng dừa và quản lý, sử dụng từ năm 2002 cho đến nay.

Tại biên bản đối chất ngày 27/8/2024 bà Hồ Thị N2 trình bày:

Nguồn gốc thửa 474 là của bà tặng cho ông N vào năm nào thì bà không nhớ rõ. Sau đó, thì ông N chuyển nhượng thửa đất này cho bà H, bà cũng không nhớ rõ năm nào, chỉ nhớ cách nay khoảng hơn 20 năm. Dừa là do bà H trồng, bà H giao vàng cho ông N có chứng kiến của bà, ngoài ra không có ai khác. Thửa đất này bà cho ông N không có cho bà Q nên phần đất này là của cá nhân ông N, những thành viên khác trong hộ không có liên quan đến thửa đất này.

Do hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc đã căn cứ:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 147 và Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503, Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 13/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bà Q và ông N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 811,2m2 thuộc thửa đất số 474, tờ bản đồ số 13, toạ lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre.

(Phần đất được thể hiện theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M– V đăng ký đất đai tỉnh Bến Tre cung cấp ngày 19/4/2024).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 16/9/2024 Toà án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc nhận được đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H. Nội dung kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc. Yêu cầu cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Bị đơn không đồng ý kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các đương sự không thỏa thuận được về nội dung giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre tham gia phiên tòa phát ý kiến như sau:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Toà án áp dụng khoản 1 Điều 308Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên, xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H; Hội đồng xét xử nhận định:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị V, bà Nguyễn Thị Thùy T, ông Nguyễn Văn P, ông Nguyễn Văn L1 được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng không có mặt tại phiên tòa. Do đó, căn cứ và khoản 3 Điều 296 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà L, bà V, bà T, ông P, ông L1 là phù hợp.

Căn cứ quy định tại Điều 691 Bộ luật dân sự 1995: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền….”

Căn cứ quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự 1995: “Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 693 Bộ luật dân sự 1995: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:... Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật đất đai 1993: “Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:… Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp…”.

Nguyên đơn cho rằng vào năm 2002 đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 474 với bị đơn. Tuy nhiên, việc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, không có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, không thực hiện thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, tại thời điểm nguyên đơn cho rằng đã thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn thì ông Nguyễn Văn N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông N cũng không thừa nhận đã thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 474 với nguyên đơn. Do đó, không có cơ sở xác các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 474.

Bà H cho rằng đã giao cho ông N 06 chỉ vàng 24K, ông N không thừa nhận đã nhận số vàng trên và bà H cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ, chứng minh cho việc giao nhận vàng với ông N. Do đó, không có cơ sở xác định bà H đã thực hện theo thoả thuận hợp đồng.

Từ những nhận định trên, Toà án nhân dân huyện Mỏ Cày Bắc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Giồng Trôm.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 147 và Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 691, Điều 692, Điều 693, Bộ luật dân sự 1995; Điều 30 Luật đất đai 1993.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 13/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 811,2m2 thuộc thửa đất số 474, tờ bản đồ số 13, toạ lạc tại ấp H, xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre.

(Phần đất được thể hiện theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M– V đăng ký đất đai tỉnh Bến Tre cung cấp ngày 19/4/2024).

2. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng là 7.035.000 đồng (bảy triệu không trăm ba mươi lăm nghìn đồng) bà Nguyễn Thị H phải chịu và đã thanh toán xong.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị H thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí được miễn án phí.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị H thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.