Bản án 36/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Trong đơn khởi kiện, các lời khai, quá trình thu thập chứng cứ, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn bà Phan N đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan B, bà Phan H, bà Phan X, ông Phan Q trình bày:

Ngày 30/5/2012 bà Phan N có cố cho bà Lâm N phần đất ruộng diện tích 04 công tầm 03 mét với số tiền 115.000.000 đồng (Một trăm mười lăm triệu đồng), phần đất tọa lạc tại khu vực 4, phường T, thị xã M, tỉnh Hậu Giang. Phần đất cố do cha bà N là ông Phan Văn Đại cho bà nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất (ông Phan Văn Đại còn đứng tên QSDĐ). Hai bên thỏa thuận thời hạn cố 04 năm thì chuộc lại, nếu bà N không có khả năng chuộc lại thì bà Ltiếp tục sử dụng phần đất, khi cố bà N có lập hợp đồng cố đất với bà L Sau đó, bà N có nhận thêm của bà Lsố tiền 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng), bà N không nhớ ngày tháng năm nào. Tổng cộng bà N nhận của bà Lsố tiền cố đất là 120.000.000 đồng. Năm 2017 ông Phan Văn Đ chết, năm 2019 bà N đến gặp bà Lâm N xin chuộc lại phần đất thì bà L không đồng ý.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà N với bà Lâm N, xin chuộc lại phần đất cố theo diện tích đo đạc 5.208,9m2, bà N đồng ý trả lại số tiền 120.000.000 đồng cho bà Lâm N.

Bị đơn Lâm N trình bày: Bà thừa nhận ngày 30/5/2012 bà Phan N có cố cho bà Lâm N phần đất ruộng diện tích 04 công tâm 03 mét với giá 115.000.000 đồng (Một trăm mười lăm triệu đồng), thời hạn cố đến ngày 30/5/2016 thì chuộc lại. Phần đất này do ông Phan Văn Đại cho bà Phan N nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất cho bà N. Khi cố đất hai bên có lập giấy tay, bà Lđã giao 155.000.000 đồng tiền cố cho bà N, còn bà N giao đất cho bà Lcanh tác. Sau đó bà N nhận thêm của tiền 5.000.000 đồng, tổng số tiền cố đất bà N nhận của bà Llà 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng). Ngày 13/01/2016 bà Lđưa thêm cho bà N số tiền 80.000.000 đồng (Tám mười triệu đồng), số tiền này do em bà N là bà Phan H nhận thay bà N. Tổng cộng bà L đưa cho bà N số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Ngày 15/01/2016 bà Phan N đồng ý bán đứt phần đất đã cầm cố diện tích 04 công tầm 03 mét cho bà Lvới giá 260.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi triệu đồng), có ông Đ ký tên vào chứng kiến việc mua bán. Sau đó, ông Đại chết nên không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà L cho đến nay.

Nay bà N yêu cầu chuộc lại phần đất đã cố diện tích 04 công đất ruộng tầm 03 mét và trả bà Lsố tiền 120.000.000 đồng (một trăm hai mươi triệu đồng) thì bà L không đồng ý. Bà Lyêu cầu phản tố đối với bà N, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lâm N với bà Phan N, công nhận phần đất theo diện tích đo đạc thực tế 5.208,9m2 cho bà L được đứng tên quyền sử dụng đất, bà L đồng ý giao thêm số tiền chuyển nhượng 60.000.000 đồng (sáu mươi triêụ đồng) cho bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phan H trình bày: Ông Hlà con thứ tư của ông Phan Văn Đại. Ông H lập gia đình và đã ra sống riêng gần 40 năm nay. Khi ông Đại cho đất bà N thì ông H không biết, còn việc bà N cố đất cho bà Lâm N ông H cũng không biết. Nay các bên tranh chấp thì ông Hkhông có ý kiến hay yêu cầu gì. Ông Hyêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan H trình bày: Bà Lcó nhờ bà Hviết “Có nhận của Lsố tiền 80.000.000 (tám chục triệu đồng)” và bà có ký ghi họ tên Phan N nhưng bà H không có nhận số tiền 80.000.000 đồng (tám chục triệu đồng) từ bà L Biên nhận ở trang 3 tờ cố đất là do bà Hviết cùng ngày với việc viết nhận tiền nhưng ngày cụ thể thì bà Hkhông nhớ. Lý do viết biên nhận là do bà với bà N là chị em trong gia đình bà Hđã chuyển nhượng đất cho bà L, sẵn vậy viết luôn cho bà N, nếu bà N đồng ý bán thì sang tên quyền sử dụng đất cho bà Linh, nếu bà N không đồng ý bán thì hủy bỏ biên nhận. Nay các bên tranh chấp phần đất trên thì bà Hkhông có yêu cầu gì.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 30/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã M, tỉnh Hậu Giang tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phan N về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà Phan N với bà Lâm N.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lâm N về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lâm N với bà Phan N, công nhận phần đất theo diện tích đo đạc thực tế cho bà L được đứng tên quyền sử dụng đất.

Tuyên bố Tờ cố đất lập ngày 30/5/2012 giữa bà Phan N với bà Lâm N là vô hiệu.

Buộc bà Phan N trả lại cho bà Lâm N số tiền 120.000.000 đồng (một trăm hai mươi triệu đồng).

Buộc bà Lâm N có nghĩa vụ trả phần đất có diện tích 5.208,9m2 cho các hàng thừa kế của ông Phan Văn Đ gồm bà Phan N, bà Phan X, bà Phan B, bà Phan H, ông Phan H, ông Phan Q (Có mảnh trích đo địa chính kèm theo).

Dành quyền khởi kiện cho bà Lâm N đối với bà Phan H thành vụ án khác khi có yêu cầu.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án. Lãi suất chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên, nhưng không được vượt quá mức lãi suất theo quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của đương sự.

Ngày 03 tháng 10 năm 2023, bị đơn bà Lâm N có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 30/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã M, tỉnh Hậu Giang. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lvới bà N, nếu buộc bà L trả đất cho bà N thì phải tính giá trị chênh lệch đất theo giá thị trường, buộc bà N phải trả cho bà L80.000.000 đồng mà bà Phan Mỹ Hằng đã nhận thay cho bà N.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn bà Lâm N giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng, quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng.

Về nội dung vụ án:

Hai bên đương sự tự nguyện ký hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất trên cơ sở tự nguyện nhưng trái với quy định của pháp luật dẫn đến hợp đồng vô hiệu kể từ lúc giao dịch dẫn đến việc phát sinh tranh chấp là do lổi của cả hai bên nên không phải bồi thường cho nhau. Do hợp đồng cầm cố đất bị vô hiệu nên buộc hai bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Về hợp đồng chuyển nhượng thì hình thức cũng như nội dung không đúng theo quy định của pháp luật. Ông Đại đứng tên quyền sử dụng đất còn bà N và bà L thỏa thuận chuyển nhượng, hiện ông Đđã chết năm 2017 nên hợp đồng không thể thực hiện. Phần án phí dân sự ở cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lnhưng không buộc bà L chịu án phí sơ thẩm cho yêu cầu không được chấp nhận là thiếu sót. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Linh; áp dụng khoản 2 Điều 308 sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, qua tranh tụng và tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Sau khi xét xử sơ thẩm: Ngày 03 tháng 10 năm 2023, bị đơn bà Lâm N có đơn kháng cáo hợp lệ, còn trong thời hạn luật định và đúng theo quy định tại các Điều: 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được Hội đồng xét xử chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Năm 2019 bà N đến gặp bà Lâm N xin chuộc lại phần đất thì bà Lkhông đồng ý, và cho rằng đất đã chuyển nhượng xong nên phát sinh tranh chấp.

Xét về hình thức hợp đồng: Căn cứ theo khoản 1 Điều 502 của Bộ luật dân sự 2015 “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”.

Như vậy, biên nhận mà bà L cung cấp không tuân thủ về mặt nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trái với điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Từ những nhận định trên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Lâm N. Xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều: 117, 122, 123, 129, 131, 500, 501, 502 của Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 167, 188, của Luật đất đai năm 2013; các Điều 147, 148, 157, 165, 227, 228, 229, 271, 272, 273 khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Lâm N.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 30/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã M, tỉnh Hậu Giang

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phan N về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà Phan N với bà Lâm N.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lâm L về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lâm N với bà Phan N, công nhận phần đất theo diện tích đo đạc thực tế cho bà L được đứng tên quyền sử dụng đất.

3. Tuyên bố Tờ cố đất lập ngày 30/5/2012 và tờ biên nhận lập ngày 15/01/2016 giữa bà Phan N với bà Lâm N là vô hiệu.

Buộc bà Phan N trả lại cho bà Lâm N số tiền 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng) tiền cố đất đã nhận.

4. Buộc bà Lâm N có nghĩa vụ trả phần đất có diện tích 5.208,9m2 cho các hàng thừa kế của ông Phan Văn Đgồm bà Phan N, bà Phan X, bà Phan B, bà Phan H, ông Phan H, ông Phan Q. phần đất tọa lạc tại khu vực 4, phường T, thị xã M, tỉnh Hậu Giang (có mảnh trích đo địa chính kèm theo).

5. Dành quyền khởi kiện cho bà Lâm N đối với bà Phan H thành vụ án khác khi có yêu cầu.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án. Lãi suất chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên, nhưng không được vượt quá mức lãi suất theo quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Lâm N phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí do phản tố không được chấp nhận. Bị đơn bà Lâm N được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo lai thu số 0004678, lập ngày 22/02/2023. Như vậy bà Lcòn phải nộp thêm 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã M, tỉnh Hậu Giang.

Nguyên đơn bà Phan N được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo lai thu số 0004374, lập ngày 10/10/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã M, tỉnh Hậu Giang.

7. Chi phí tố tụng và chi phí giám định: Bị đơn Lâm N phải nộp số tiền 12.163.000 đồng (Mười hai triệu, một trăm sáu mươi ba nghìn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã M, tỉnh Hậu Giang để trả lại cho nguyên đơn bà Phan N.

8. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Lâm N phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo lai thu số 1/2023, lập ngày 03/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã M, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

Những nhận định và quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án, ngày 12/4/2024.

Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- VKSND tỉnh Hậu Giang;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- TAND Thị xã M;

- Chi cục THADS thị xã M;

- Đương sự;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Hồ Văn Luông