Bản án 36/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, ản tự khai và các lời khai có trong hồ sơ vụ án ông

Bùi Quốc N đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình ày: Ngày 16/5/2014, à Nguyễn Ngọc Q được UBND huyện CM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814, diện tích 498,6m2. Năm 2019, à Q chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 và được chỉnh lý iến động cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Ngày 16/3/2020, ông L, à H2 chuyển nhượng cho à Phan Thị H1 diện tích 162m2 với giá 220.000.000 đồng, à H1 đã giao tiền xong, còn lại khoảng 336m2, ông L, à H2 chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q. Ngày 18/3/2020 ông B, à Q chuyển nhượng cho à H1 diện tích 168,3m2 với giá 400.000.000 đồng, à H1 đã giao tiền xong.

Sau đó ông L, à H2 đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho à H1

để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông L không đồng ý làm giấy ủy quyền cho à H1 tiến hành làm thủ tục. Nay, à H1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 giữa à với ông L, à H2 diện tích 162m2; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020 giữa à với ông B, à Q, diện tích 168,3m2.

Ngày 18/6/2021, à H1 có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện cụ thể; yêu cầu

tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 giữa à H1 với ông L, à H2 vô hiệu, yêu cầu à H2, ông L trả 220.000.000 đồng và ồi thường thiệt hại 214.000.000 đồng; yêu cầu tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020 giữa à H1 với ông B, à Q vô hiệu; yêu cầu ông B, à Q trả 400.000.000 đồng và ồi thường 136.600.000 đồng.

Tại phiên tòa hôm nay ông Bùi Quốc N đại diện cho nguyên đơn yêu cầu

Hội đồng xét xử tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 giữa à H1 với ông L, à H2 vô hiệu, yêu cầu à H2, ông L trả 220.000.000 đồng và ồi thường thiệt hại 108.700.000.000 đồng; yêu cầu tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020 giữa à H1 với ông B, à Q vô hiệu; yêu cầu ông B, à Q trả 400.000.000 đồng và ồi thường tiệt hại 27.205.000 đồng. Đồng thời rút một phần yêu cầu ồi thường thiệt hại số tiền

105.300.000 đồng đối với ông L à H2 và rút yêu cầu ồi thường số tiền

108.795.000 đồng đối với ông B, à Q.

Bị đơn ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 trình ày: Nguồn gốc đất là

của ông nội Nguyễn Văn G, để à Q đứng tên trên quyền sử dụng đất. Năm

2019, à Q làm thủ tục để ông, à đứng tên. Ngày 16/3/2020, ông, à có làm thủ

tục chuyển nhượng đất cho à H1, cho ông B, à Q nhưng tất cả các hợp đồng

đều giả tạo, để che giấu việc vay nợ giữa à H1 với à Q. Nay ông à thống nhất

với à H1 yêu cầu tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

16/3/2020 là vô hiệu đồng ý trả lại cho à H1 số tiền đã nhận 220.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu ồi thường ông à không đồng ý vì cho rằng mình không có lỗi

yêu cầu Toà án căn cứ theo pháp luật để giải quyết.

Tại phiên tòa ông Phạm Văn H đại diện theo ủy quyền của ông L, à H2

cũng thống nhất với lời trình ày của ông L, à H không ổ sung gì thêm.

Quá trình giải quyết tại phiên tòa hôm nay Nguyễn Văn B, à Nguyễn

Ngọc Q (Nguyễn Ngọc B) vắng mặt nên không ghi nhận ý kiến và hòa giải

được.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện CM phát iểu ý kiến về việc tuân

theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng

xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ

án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng với quy định của

pháp luật. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Căn cứ quy định tại các Điều 123,

129, 131, 501, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật Đất đai; Điều 244 Bộ luật tố

tụng dân sự, đề nghị:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của à Phan Thị H1.

- Tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020

giữa à Phan Thị H1 với ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 vô hiệu.

- Tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020

giữa à Phan Thị H1 với ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q vô hiệu.

- Buộc ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 trả à Phan Thị H1

328.700.000 đồng (tiền chuyển nhượng 220.000.000 đồng và tiền ồi thường

thiệt hại 108.700.000 đồng).

- Buộc ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q trả à Phan Thị H1

427.205.000 đồng (tiền chuyển nhượng 400.000.000 đồng và tiền ồi thường

thiệt hại 27.205.000 đồng).

- Buộc à Phan Thị H1 trả ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 01 giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814 ngày 16/5/2014 do UBND huyện

CM cấp cho à Nguyễn Ngọc Q, diện tích 498,6m2, đất ở 477,9m2 (Ngày

23/5/2019 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2).

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của à Phan Thị H1 đối với số tiền

214.095.000 đồng (trong đó số tiền 105.300.000 đồng yêu cầu ông L, à H2 ồi thường và số tiền 108.795.000 đồng yêu cầu ông B, à Q ồi thường).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại

phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L, à H2, ông B, à Q. Ông L, à H2, ông B, à Q có nơi cư trú trên địa àn huyện CM và phần đất tranh chấp tọa lạc thị trấn ML, huyện CM, tỉnh An Giang. Căn cứ các Điều 26, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện CM, tỉnh An Giang thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền;

triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt; nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

huyện CM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814, diện tích 498,6m2. Năm 2019, à Q chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 và được chỉnh lý iến động cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Ngày 16/3/2020, ông L, à H chuyển nhượng cho à Phan Thị H1 diện tích 162m2 với giá 220.000.000 đồng, đã giao nhận tiền xong, còn lại khoảng 336m2, ông L, à H2 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q. Ngày 18/3/2020, ông B, à Q chuyển nhượng cho à H1 168,3m2 với giá 400.000.000 đồng, đã giao nhận tiền xong.

sử dụng đất cho à H1 để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng ông L không đồng ý làm giấy ủy quyền cho à H2 tiến hành làm thủ tục sang tên. Ngày 21/3/2020 bà H yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 giữa à với ông L, à H2 diện tích 162m2; yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020 giữa à với ông B, à Q, diện tích 168,3m2. Tuy nhiên đến ngày 18/6/2021, à H1 thay đổi yêu cầu khởi kiện, à yêu cầu tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 giữa à với ông L, à H2 vô hiệu, yêu cầu à H2, ông L trả cho à số tiền chuyển nhượng 220.000.000 đồng và ồi thường thiệt hại 214.000.000 đồng; yêu cầu tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020 giữa à với ông B, à Q vô hiệu; yêu cầu ông B, à Q trả cho à số tiền chuyển nhượng 400.000.000 đồng và ồi thường thiệt hại 136.600.000 đồng.

đều giả tạo, để che giấu việc vay nợ giữa à H1 với à Q. Yêu cầu Tòa án tuyên

vô hiệu toàn ộ giấy chuyển nhượng đất nêu trên. Đồng ý trả lại cho à H1 số

tiền chuyển nhượng 220.000.000 đồng, không đồng ý ồi thường do ông à

không có lỗi, yêu cầu à H1 trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số

CH03814 cho ông à.

dụng đất ngày 16/3/2020, giữa à H1 với ông L, à H2, các ên thỏa thuận

chuyển nhượng diện tích đất 162m2 (thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

số CH03814 do UBND huyện CM cấp cho ông L, à H2 ngày 23/5/2019) với

giá 220.000.000 đồng, à H1 đã giao đủ tiền và nhận giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất từ ông L, à H2. Nay, à H1 yêu cầu tuyên ố hợp đồng vô hiệu, phía

ông L, à H2 cũng thống nhất. Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ngày 16/3/2020 chưa đảm ảo về mặt hình thức, không có công chứng,

chứng thực theo quy định và ông L, à H2 chưa tiến hành giao đất cho à H1

nên căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự, Hội đồng xét xử tuyên ố hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020 vô hiệu là có căn cứ. Về xử

lý hậu quả hợp đồng vô hiệu căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, cụ thể: Buộc à

H1 giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông L, à H2 đồng

thời uộc ông L, à H2 trả à cho à H1 số tiền 220.000.000 đồng.

hiệu, theo iên ản định giá tài sản ngày 09/3/2021: Đất thuộc vị trí số 1, đoạn

dưới cầu ML, đường CVL, tới ranh MA có giá 800.000 đồng/m2, giá thị trường

2.400.000 đồng – 3.000.000 đồng/m2.

đồng/162m2 tương đương 1.358.000 đồng/m2, để đảm ảo quyền lợi của các ên

cần lấy trung ình giá chuyển nhượng ngoài thị trường tương đương 2.700.000

đồng/m2, tổng diện tích đất chuyển nhượng có giá 437.400.000 đồng (162m2 x

2.700.000 đồng), chênh lệch 217.400.000 đồng (437.400.000 đồng –

220.000.000 đồng). Vì vậy, việc à H1 yêu cầu ồi thường thiệt hại là phù hợp.

Tuy nhiên, cần xem xét đến yếu tố lỗi trong hợp đồng vô hiệu, cụ thể: Căn cứ để

tuyên hợp đồng vô hiệu là do chưa đảm ảo về mặt hình thức hợp đồng nên cả

hai ên đều có lỗi trong việc để hợp đồng vô hiệu nên pH chịu 50% thiệt hại là

108.700.000 đồng (217.400.000 đồng : 2 = 108.700.000 đồng).

L, à H2 trả tiền chuyển nhượng 220.000.000 đồng, ồi thường thiệt hại

108.700.000 đồng, tổng cộng 328.700.000 đồng.

giữa à H1 với ông B, à Q, các ên thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất

168,3m2 (thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814 do UBND

huyện CM cấp cho ông L, à Hà ngày 23/5/2019) với giá 400.000.000 đồng, à H1 đã giao đủ tiền. Nay, à H1 yêu cầu tuyên ố hợp đồng vô hiệu và ồi thường thiệt hại.

H2 đã được UBND huyện CM công nhận quyền sử dụng đất ằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814. Tại thời điểm chuyển nhượng ngày 18/3/2020, phía ông B, à Q chưa được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 168,3m2 lại thỏa thuận chuyển nhượng cho à H1, phía à H1 cũng iết việc này nhưng vẫn đồng ý giao dịch và giao 400.000.000 đồng cho ông B, à Q. Vì vậy, giao dịch dân sự giữa à H với ông B, à Q là trái pháp luật, vi phạm Điều 188 Luật Đất đai nên đương nhiên vô hiệu tại thời điểm ký kết nên cần uộc ông B, à Q trả à H1 400.000.000 đồng.

hiệu, theo iên ản định giá tài sản ngày 09/3/2021: Đất thuộc vị trí số 1, đoạn dưới cầu Mỹ Luông, đường CVL, tới ranh MA có giá 800.000 đồng/m2, giá thị trường 2.400.000 đồng – 3.000.000 đồng/m2.

đồng/168,3m2 tương đương 2.376.000 đồng/m2, để đảm ảo quyền lợi của các ên cần lấy trung ình giá chuyển nhượng ngoài thị trường tương đương 2.700.000 đồng/m2, tổng diện tích đất chuyển nhượng có giá 454.410.000 đồng (168,3m2 x2.700.000 đồng), chênh lệch 54.410.000 đồng (454.410.000đ – 400.000.000 đ). Vì vậy, việc à H1 yêu cầu ồi thường thiệt hại là phù hợp. Tuy nhiên, cần xem xét đến yếu tố lỗi trong hợp đồng vô hiệu, cụ thể: Căn cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu là do chưa đảm ảo về mặt hình thức hợp đồng nên cả hai ên đều có lỗi trong việc để hợp đồng vô hiệu nên pH chịu 50% thiệt hại là 27.205.000 đồng (54.410.000 đồng : 2 = 27.205.000 đồng).

một phần yêu cầu khởi kiên đồi với số tiền ồi thường thiệt hại là 214.095.000 đồng (trong đó yêu cầu ông L, à H2 ồi thường 105.300.000 đồng và yêu cầu ông B, à Q ồi thường 108.795.000 đồng). Xét thấy đây là sự tự nguyện rút lại yêu cầu của đương sự nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ đối với phần rút lại yêu cầu này.

đồng và chi phí đo đạc 2.244.000 đồng. Tổng cộng 3.444.000 đổng do các ên đều có lỗi nên các ên pH chịu 1/3 tiền chi phí tố tụng. Do à H1 đã nộp xong nên ông L, à H2 phải hoàn lại cho à H1 số tiền 1.148.000 đồng; à Q ông B phải hoàn lại cho à H1 số tiền 1.148.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 244 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự

- Điều 123, 129, 131, 501, 502 Bộ luật Dân sự;

- Điều 188 luật đất đai năm 2013;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an

thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử

dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của à Phan Thị H1.

- Tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2020

giữa à Phan Thị H1 với ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 vô hiệu.

- Tuyên ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/3/2020

giữa à Phan Thị H1 với ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q vô hiệu.

- Buộc ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 trả à Phan Thị H1

328.700.000 đồng (trong đó tiền chuyển nhượng 220.000.000 đồng và tiền ồi

thường thiệt hại 108.700.000 đồng).

- Buộc ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q trả à Phan Thị H1

427.205.000 đồng (trong đó tiền chuyển nhượng 400.000.000 đồng và tiền ồi

thường thiệt hại 27.205.000 đồng).

Kể từ ngày ản án có hiệu L pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi

hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn

yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền pH trả

cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền,

hàng tháng ên pH thi hành án còn pH chịu khoản tiền lãi của số tiền còn pH thi

hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm

2015.

- Buộc à Phan Thị H1 trả ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 01 giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03814 ngày 16/5/2014 do UBND huyện

CM cấp cho à Nguyễn Ngọc Q, diện tích 498,6m2 (Ngày 23/5/2019 đã chuyển

nhượng cho ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2).

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của à Phan Thị H1 đối với số tiền

214.095.000 đồng (trong đó số tiền 105.300.000 đồng yêu cầu ông L, à H2 ồi

thường và số tiền 108.795.000 đồng yêu cầu ông B, à Q ồi thường).

2. Về chi phí tố tụng: Chí phí xem xét, thẩm định tại chỗ 1.200.000 đồng

và chí phí đo đạc 2.244.000 đồng. Tổng cộng 3.444.000 đổng, à H đã nộp xong

nên ông L, à Hà có nghĩa vụ hoàn lại cho à H1 số tiền 1.148.000 đồng; à Q

ông B có nghĩa vụ hoàn lại cho à H1 số tiền 1.148.000 đồng.

3. Về án phí:

- Ông Nguyễn Hoài L, à Hoàng Thị H2 phải chịu 16.435.000 đồng án

phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Nguyễn Văn B, à Nguyễn Ngọc Q phải chịu 21.088.000 đồng án

phí dân sự sơ thẩm.

- Bà Phan Thị H1 được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 20.850.000

đồng theo các iên lại số 0008943 ngày 08/10/2020 và iên lai số 0009673 ngày 25/6/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện CM.

4. Về quyền kháng cáo: Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự

có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh An Giang xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn 15 ngày kể từ ngày ản án được giao hoặc được niêm yết.

Tr ng hợp ản án đ ợc thi h nh theo quy định t i Đi u 2 Luật Thi h nh

án dân sự thì ng i đ ợc thi h nh án dân sự, ng i pH thi h nh án dân sự có quy n thỏa thuận thi h nh án, quy n yêu cầu thi h nh án, tự nguy n thi h nh án hoặc ị c ỡng chế thi h nh án theo quy định t i các Đi u 6, 7 v 9 Luật Thi h nh án dân sự; th i hi u thi h nh án đ ợc thực hi n theo quy định t i Đi u 30 Luật Thi h nh án dân sự./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM