Bản án 354/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn bà Đỗ Ái N và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Huỳnh N1 trình bày:

Theo Bản án số 168/2024/DS-ST ngày 06/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Gạo thì bà Phạm Thị Yến L có nghĩa vụ trả cho bà N số tiền là 150.000.000 đồng. Hiện tại bà N có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản nợ 150.000.000 đồng đối với người bị thi hành án là bà Phạm Thị Yến L.

Ngay sau khi Quyết định xét xử vụ án này thì bà Phạm Thị Yến L tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất diện tích 240m2, thửa đất số 734, tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang cho bà Nguyễn Thị Mỹ H (là mẹ ruột của bà Phạm Thị Yến L) là đã cố tình tẩu tán tài sản để không có tài sản thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tôi. Theo thông tin chúng tôi được biết, hiện tại bà Nguyễn Thị Mỹ H đang đứng tên phần đất nhận chuyển nhượng từ bà Phạm Thị Yến L có diện tích 240,2m2, thửa đất số 132, tờ bản đồ số 11 đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Việc bà Phạm Thị Yến L đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng phần đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Mỹ H là mẹ ruột của mình nhằm mục đích tẩu tán tài sản, né tránh trách nhiệm thi hành án trả nợ cho tôi là vi phạm pháp luật làm xâm phạm đến quyền và lợi ích hơp pháp của tôi.

Ngoài số nợ của tôi thì bà Phan Thị Yến L1 còn nợ của bà Nguyễn Thị H1 với số tiền nợ vốn và lãi theo bản án án là 335.235.000 đồng.

Do đó, để đảm bảo khả năng thi hành án của bà Phạm Thị Yến L, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Chợ Gạo giải quyết như sau:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Yến L với bà Nguyễn Thị Mỹ H đối với phần đất diện tích 240,2 m2, thửa đất

3 số 734, tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang vô hiệu.

Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 240,2m2, thửa đất số 132, tờ bản đồ số 11, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị Mỹ H ngày 30/5/2024.

Trong trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà L và bà H vô hiệu thì bà L không yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Bị đơn bà Phạm Thị Yến L, Nguyễn Thị Mỹ H cũng như đại diện uỷ quyền của bị đơn bà Huỳnh Thị Bích P trình bày:

Nguồn gốc đối với phần đất diện tích 240,2 m2, thửa đất số 734, tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang là do bà H tặng cho bà L.

Tháng 4/2023 bà L đã thế chấp thửa đất 734 cho ngân hàng TMCP B1 để vay 500.000.000 đồng nhưng đến hạn thanh toán bà L không có khả năng trả nợ. Bà L mới chuyển nhượng cho bà H thửa đất 734 với giá 500.000.000 đồng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Yến L với bà Nguyễn Thị Mỹ H đối với phần đất diện tích 240,2 m2, thửa đất số 734, tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang được Văn phòng C1 chứng thực ngày 06/5/2024 để trả tiền cho ngân hàng vì bà H không muốn thửa đất 734 bị phát mãi.

Tuy nhiên, thửa đất đang bị thế chấp ngân hàng nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng được, do đó, bà H mới trả cho bà L số tiền chuyển nhượng thửa đất 734 trước để bà L thanh toán cho ngân hàng. Sau đó, bà H và bà L mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Ngày 22/4/2024 bà L đã thanh toán cho ngân hàng và thửa đất đã được xoá thế chấp. Ngày 06/5/2024 bà H và bà L đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng C1 đối với phần đất diện tích 240,2m2, thửa đất số 734, tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Ngày 30/5/2024 bà H đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C cấp giấy chứng nhận QSDĐ với thửa mới 132, tờ bản đồ số 11, diện tích 240,2m2 đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Bà H khẳng định việc chuyển nhượng giữa bà H và bà L là đúng quy định, việc chuyển nhượng được thực hiện trước khi Toà áp dụng biện pháp

4 khẩn cấp tạm thời, do đó, bà H không đồng ý theo yêu cầu của nguyên đơn cũng như yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trong trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà L và bà H vô hiệu thì bà H không yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Nếu có yêu cầu thì bà H và bà L sẽ giải quyết bằng vụ án khác.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 298/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Tháp áp dụng khoản 4 Điều 91, Điều 94, Điều 95, Điều 147, Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 500, Điều 501, Điều 124 Bộ luật dân sự 2015; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đỗ Ái N và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị H1.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết giữa bà Phạm Thị Yến L và và bà Nguyễn Thị Mỹ H được Văn phòng C1 chứng thực ngày 06/5/2024 là vô hiệu do giả tạo.

1.2. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều chỉnh biến động đối với thửa đất 132, tờ bản đồ 11, diện tích 240,2m2, đất toạ lạc ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay ấp B, xã B, tỉnh Đồng Tháp) cho bà Phạm Thị Yến L theo giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ cấp GCN: CN28590 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị Mỹ H ngày 30/5/2024.

Bà Phạm Thị Yến L được quyền sử dụng thửa đất 132, tờ bản đồ 11, diện tích 240,2m2, đất toạ lạc ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay ấp B, xã B, tỉnh Đồng Tháp).

(Kèm theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 29/5/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C).

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 06 tháng 10 năm 2025, bị đơn Nguyễn Thị Mỹ H có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Ái N và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H1.

5

oTại phiên tòa phúc thẩm bà Nguyễn Thị Huỳnh N1 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bà Huỳnh Thị Bích P và ông Trần Trung C là người dại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Mỹ H vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Các đương sự cũng chấp hành theo đúng quy định của pháp luật về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ tố tụng của đương sự.

- Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo Nguyễn Thị Mỹ H: Tòa sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Ái N và bà Nguyễn Thị H1 là có căn cứ pháp luật. Bà Nguyễn Thị Mỹ H kháng cáo nhưng không cung cấp thêm chứng cứ gì mới để chứng minh nên không có căn cứ để chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ H; Giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, nội dung yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị Mỹ H, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

6 391/QĐ-CCTHADS thi hành Bản án số 168/2024/DS-ST ngày 06/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Gạo, tỉnh Tiền Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đồng Tháp).

Theo các quyết định thi hành án nêu trên thì bà Phạm Thị Yến L phải có nghĩa vụ thi hành án tổng số tiền là 485.235.000 đồng và lãi suất phát sinh do chậm thi hành án.

Bà H và bà L là mẹ con. Nhận thấy, mặc dù ngày 06/5/2024 là thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà H thì thửa đất 743 không có tranh chấp, không bị kê biên nhưng ngày 05/02/2024 Tòa án nhân dân huyện Chợ Gạo đã thụ lý vụ án bà N và bà H1 kiện bà L nên bà L phải biết bà L đang bị đơn trong hai vụ án này và phải có trách nhiệm đối với số tiền mà bà N và bà H1 kiện.

Theo Thông báo số 17/TB-CCTHADS ngày 10 tháng 10 năm 2024 về việc xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án thì ngoài tài sản là quyền sử dụng đất trên, bà Phạm Thị Yến L không còn đăng ký đứng tên quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện C.

Như vậy, bà L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H trong khi không còn tài sản nào khác để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo các quyết định và bản án nêu trên là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào ngày 06/5/2024 giữa bà Phạm Thị Yến L với bà Nguyễn Thị Mỹ H vô hiệu là có căn cứ.

Bà Nguyễn Thị Mỹ H kháng cáo nhưng không cung cấp thêm chứng cứ gì mới để chứng minh nên không có căn cứ để chấp nhận.

7

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 293, khoản 1 Điều 308, Điều 313, và khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị Mỹ H.

- Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 298/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Tháp.

Căn cứ khoản 4 Điều 91, Điều 94, Điều 95, Điều 147, Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 500, Điều 501, Điều 124 Bộ luật dân sự 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đỗ Ái N và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị H1.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết giữa bà Phạm Thị Yến L và và bà Nguyễn Thị Mỹ H được Văn phòng C1 chứng thực ngày 06/5/2024 là vô hiệu do giả tạo.

1.2. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều chỉnh biến động đối với thửa đất 132, tờ bản đồ 11, diện tích 240,2m2, đất toạ lạc ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay ấp B, xã B, tỉnh Đồng Tháp) cho bà Phạm Thị Yến L theo giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ cấp GCN: CN28590 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị Mỹ H ngày 30/5/2024.

Bà Phạm Thị Yến L được quyền sử dụng thửa đất 132, tờ bản đồ 11, diện tích 240,2m2, đất toạ lạc ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay ấp B, xã B, tỉnh Đồng Tháp).

(Kèm theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 29/5/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C).

2. Về án phí:

8

Miễn án phí sơ thẩm và phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị Mỹ H.

Bà Phạm Thị Yến L phải chịu 300.000 đồng án phí sơ thẩm.

H2 lại bà Đỗ Ái N 600.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0008174 ngày 31/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Chợ Gạo, tỉnh Tiền Giang.

H2 lại bà Nguyễn Thị H1 600.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0001266 ngày 06/8/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.