Bản án 354/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S trình bày: Thông qua hợp đồng ủy quyền ngày 04/9/2023, ông Nguyễn Thanh S được ông Nguyễn Văn T1 và bà Nguyễn Hoàng T ủy quyền sử dụng thửa đất số 731, tờ bản đồ số 13, diện tích 172,4 m2 (bao gồm 113,7 m2 đất ở nông thôn, 58,7 m2 đất trồng cây lâu năm) tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số vào sổ cấp GCN CS29720 do Sở T5 cấp ngày 18/02/2022.

Trước đó, ông có nhận ủy quyền nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và nộp thuế cho bà Phạm Mai L nên bà L đã giao cho ông số tiền 160.000.000 đồng để nộp thuế. Do ông chậm nộp thuế nên bà L yêu cầu ông S trả lại tiền và trả chi phí phạt do chậm nộp thuế. Vào ngày 04/9/2023, ông không có tiền trả cho bà L nên ông đã viết giấy cam kết thừa nhận có nợ bà L số tiền 181.000.000 đồng (bao gồm 160.000.000 đồng và 21.000.000 tiền phạt do chậm nộp thuế) và thỏa thuận trong thời hạn 03 tháng ông phải trả cho bà L số tiền 181.000.000 đồng. Đồng thời, ông và bà L thỏa thuận việc ông ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 731, tờ bản đồ số 13, diện tích 172,4 m2 (bao gồm 113,7 m2 đất ở nông thôn, 58,7 m2 đất trồng cây lâu năm) tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang cho bà L để bảo đảm cho việc trả số tiền nêu trên. Hai bên thỏa thuận, trong thời hạn 03 tháng nếu ông không trả tiền thì bà L được quyền sang tên thửa đất và ngược lại khi ông trả tiền thì bà L phải ra công chứng hủy hợp đồng chuyển nhượng. Đến ngày 30/10/2023, ông thông báo cho bà L sẽ trả tiền và hẹn đến văn phòng công chứng để hủy hợp đồng chuyển nhượng nhưng 2 bà L không thực hiện. Ông được biết vào ngày 06/01/2024, bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 731 nêu trên cho ông Nguyễn Ngọc Phương D.

Ông Nguyễn Thanh S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/9/2023 được ký giữa ông Nguyễn Thanh S và bà Phạm Mai L tại Văn phòng C số công chứng 9081, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Ông Nguyễn Thanh S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2024 được ký giữa bà Phạm Mai L, Lê Văn T2 và Nguyễn Ngọc Phương D ký tại Văn phòng C số công chứng 198, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Ông Nguyễn Thanh S yêu cầu bà Pham Mai L2 trả lại cho ông bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 29720 do Sở T5 cấp ngày 18/02/2022.

Ông Nguyễn Thanh S tự nguyện trả cho bà Phạm Mai L số tiền 181.000.000 đồng (một trăm tám mươi mốt triệu đồng).

Bị đơn Phạm Mai L trình bày: Ngày 04/9/2023, bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn T1 và bà Nguyễn Hoàng T thông qua người ủy quyền là ông Nguyễn Thanh S với giá chuyển nhượng là 160.000.000 đồng. Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/9/2023 công chứng tại Văn phòng C số công chứng 9081, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 04/10/2023, bà được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C điều chỉnh sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN CN30990.

Đến ngày 06/01/2024, bà cùng chồng là ông Lê Văn T2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 731 nêu trên cho ông Nguyễn Ngọc Phương D với giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Bà L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S và xin được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Hoàng T và Nguyễn Văn T1 trình bày: Bà Nguyễn Hoàng T được Sở T5 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 731, tờ bản đồ số 13, diện tích 172,4 m2 (bao gồm 113,7 m2 đất ở nông thôn, 58,7 m2 đất trồng cây lâu năm) tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang có số vào sổ cấp GCN CS29720 cấp ngày 18/02/2022 .

Vào ngày 04/9/2023, ông bà làm hợp đồng ủy quyền sử dụng thửa đất 731 nêu trên cho ông Nguyễn Thanh S. Ông S được toàn quyền định đoạt quyền sử 3 dụng thửa đất số 731. Ông bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S. Ông bà xin được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Ngọc Phương D trình bày: Vào ngày 06/01/2024, bà L cùng chồng là ông Lê Văn T2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 731 cho ông. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng nhưng thực tế ông đã trả cho bà L số tiền là 280.000.000 đồng. Ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi ông nhận chuyển nhượng, bà L không trình bày cho ông biết việc thỏa thuận giữa bà L và ông S. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S.

Người làm chứng Văn Bá Thành trình bày: Ông là bạn của ông Nguyễn Thanh S và bà Phạm Mai L. Ông có chứng kiến ông S viết “GIẤY CAM KẾT” ngày 04/9/2023, ông chứng kiến bà L ký tên vào giấy cam kết tại Văn phòng C. Ông xin được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 13 tháng 01 năm 2025 của Toà án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 228 và Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 124, Điều 131, Điều 133, Điều 357, Điều 463, Điều 466, Điều 468, Điều 500 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UNTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyễn Thanh S về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 06/01/2024 được ký giữa bà Phạm Mai L, Lê Văn T2 và Nguyễn Ngọc Phương D ký tại Văn phòng C số công chứng 198, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyễn Thanh S về việc yêu cầu bà Pham Mai L2 trả lại cho ông S bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 29720do Sở T5 cấp ngày 18/02/2022.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh S.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/9/2023 được ký giữa Nguyễn Thanh S và Phạm Mai L tại Văn phòng C số công chứng 9081, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.

3. Buộc bà Phạm Mai L có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thanh S số tiền là 185.700.000 đồng (một trăm tám mươi lăm triệu bảy trăm nghìn đồng). 4

Kể từ ngày ông Nguyễn Thanh S có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Phạm Mai L không trả số tiền nêu trên thì bà L và ông T2 còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luât Dân sự 2015.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 17 tháng 01 năm 2025, nguyên đơn Nguyễn Thanh S có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm: Sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà L là giả cách.

Ngày 05 tháng 3 năm 2025, bị đơn Phạm Mai L có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm: Không đồng ý trả cho ông Nguyễn Thanh S số tiền 185.700.000 đồng, tiền án phí và chi phí tố tụng trong vụ án vì bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Nguyễn Thanh S là đúng theo quy định của pháp luật.

oTại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Phạm Mai L phát biểu quan điểm đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Các đương sự cũng chấp hành theo đúng quy định của pháp luật về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự.

- Về nội dung vụ án đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự hủy toàn bộ án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho giải quyết lại. Do đề nghị hủy án sơ thẩm nên chưa xem xét yêu cầu kháng cáo của các đương sự.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, nội dung yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thanh S và bà Phạm Mai L, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 04/9/2023 bà Nguyễn Hoàng T4 và ông Nguyễn Văn T1 ký hợp đồng ủy quyền cho ông Nguyễn Thanh S. Tài sản ủy quyền là thửa đất số 729, tờ bản đồ số 13, địa chỉ ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, diện tích 182m2, trong dó đất ở nông thôn 123,3m2, đất trồng cây lâu năm 58,7m2. Theo mảnh trích đo địa chính số 247-2024 ngày 02/10/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C thì hiện nay là thửa 731, diện tích theo đo đạc thực tế là 172,4m2. (Sau đây gọi tắt là thửa 731).

Theo ông S, do ông nợ bà L số tiền là 181.000.000 đồng, để đảm bảo cho số tiền này nên ngày 04/9/2023 ông Nguyễn Thanh S ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 731 cho bà Phạm Mai L, giữa ông S và ngày 04/9/2023 bà L có ký giấy cam kết ông S chuyển nhượng thửa đất 731 cho bà L, trong hạn 3 tháng ông S sẽ trả tiền và chuộc lại đất nếu không thì bà L được sang tên đất. Ngày 30/10/2023 ông S hẹn trả tiền và hủy hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà L không thực hiện. Ngày 06/01/2024 bà L đã chuyển nhượng thửa đất 731 cho ông Nguyễn Ngọc Phương D.

Ông S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà L; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L, ông T2 với ông D bị vô hiệu; Yêu cầu bà L trả lại cho ông S giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Ông S tự nguyện trả cho bà L số tiền 181.000.000 đồng.

Bà L không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của ông S vì cho rằng ngày 04/9/2023 ông S chuyển nhượng thửa đất 731 cho bà với giá 160.000.000 đồng, ngày 04/10/2023 bà được cấp quyền sử dụng đất, ngày 06/01/2024 bà cùng chồng là ông T2 đã chuyển nhượng thửa đất 731 cho ông D với giá 200.000.000 đồng.

Bà T và ông T1 thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông S.

Ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S vì ngày 06/01/2024 ông nhận chuyển nhượng thửa đất 731 của bà L và ông T2, giá ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng nhưng thực tế thì ông đã cho cho bà L và ông T2 số tiền là 280.000.000 đồng.

Tòa sơ thẩm xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L, ông T2 với ông D vô hiệu; Không chấp nhận ông S kiện yêu cầu bà L trả lại bản chính 6 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà L bị vô hiệu; Buộc bà L trả cho ông S số tiền 181.000.000 đồng.

Ông S, bà L không đồng ý nên có đơn kháng cáo.

Do đó có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với bà L được Văn phòng C công chứng ngày 04/9/2023 vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật dân sự.

Ông S có đơn khởi kiện đề ngày 08/11/2023 và được Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho thụ lý vào ngày 27/11/2023 nhưng đến ngày 06/11/2024 bà L cùng chồng là ông T2 lại lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 731 cho ông D là vi phạm điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 nên có căn cứ xác định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định Điều 123 Bộ luật dân sự.

Tòa sơ thẩm nhận định ông D là người thứ ba ngay tình và xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L, ông T2 với ông D là không vô hiệu là không đúng như đã phân tích nêu trên.

Theo Công văn số 01/2017/GĐ- TANDTC ngày 07/4/2017 của TAND Tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không có yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án...Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu…”.

Đối với việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, từ khi thụ lý vụ án cho đến tại phiên tòa sơ thẩm ngày 13/01/2025 Tòa sơ thẩm không có giải thích cho các đương sự về hậu quả của tuyên bố hợp đồng vô hiệu. 7

Để đảm bảo hai cấp xét xử, xét thấy cần phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Do hủy án sơ thẩm nên chưa xét yêu cầu kháng cáo của ông S và bà L.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 293, khoản 3 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật tố tụng dân sự.

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 13 tháng 01 năm 2025 của Toà án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. H1 lại ông Nguyễn Thanh S 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí phúc thẩm số 0005412 ngày 17 tháng 01 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Mỹ Tho.

H1 lại bà Phạm Mai L 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0005543 ngày 05 tháng 3 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Mỹ Tho.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.