Bản án 353/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 23/9/2024, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề ngày 12/8/2025, đơn xin rút đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề ngày 27/8/2025, biên bản hòa giải ngày 31/10/2025, ông Nguyễn Tấn Đ (là đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Hoàng L) trình bày:

Ông Nguyễn Hoàng L vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện tại đơn khởi kiện đề ngày 23/9/2024 là yêu cầu ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Lê Thị G cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung T, bà Hồ Thị Kim L, ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị K phải giao phần đất đã chuyển nhượng ngày 01/11/2021 có diện tích qua đo đạc thực tế 986.6m2 thửa đất số 211 tờ bản đồ số 32 cho ông L quản lý sử dụng, bởi vì sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã T thì ông Ẩ kêu bà Nguyễn Thị T nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông L với bà T giao nhận tiền tại nhà ông L, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 450.000.000đ nhưng chỉ ghi trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 20.000.000đ, hồ sơ do bà T tự thuê người làm chứ ông L không biết. Việc giao nhận số tiền chuyển nhượng được giao hai lần, lần thứ nhất là 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng), lần thứ hai là 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng) chứ không phải 450.000.000đ (bốn trăm năm mươi triệu đồng), cả hai biên nhận này đều không có ghi ngày tháng năm. Do khi mua đất không có mua tài sản trên đất nên nay ông L đồng ý trả lại giá trị bằng tiền đối với tất cả tài sản trên đất cho ông Ẩ, bà G, ông T, bà L, ông V, bà K theo giá Hội đồng định giá đã định.

* Tại bản tự khai ngày 22/4/2025, đơn phản tố đề ngày 03/6/2025, biên bản hòa giải ngày 31/10/2025, ông Huỳnh Minh T (là đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Lê Thị G, ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị K, ông Nguyễn Trung T, bà Hồ Thị Kim L, bà Nguyễn Thị T) trình bày:

Cuối tháng 10/2021, bà Nguyễn Thị T có năn nỉ ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Lê Thị G cho mượn sổ đỏ thế chấp vay tiền, vì quá thương con nên đã cho bà T mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 211 tờ bản đồ số 32 để thế chấp vay tiền. Sau đó, ông Ẩ, bà G có đến Ủy ban nhân dân xã T ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L nhưng tưởng là ký giấy để bà T vay tiền nên khi ký hợp đồng xong thì ông Ẩ, bà G cũng không có nhận số tiền 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng) ghi trong hợp đồng. Trên đất này, ông Ẩ bà G có cho con ruột là ông T cất chuồng dê riêng, kho để rơm; cho ông Vũ C nhà riêng, còn có nhà của ông bà nữa nên không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được mà đây là tiền vay của bà T với ông L. Bà T vay tiền của ông L có đóng lãi, đã cung cấp được một biên lai đóng lãi bằng hình thức chuyển khoản nên chứng tỏ lời khai của ông Ẩ, bà G, bà T là đúng sự thật của hợp đồng vay tài sản giữa ông L với bà T nên ông G, bà Ẩ vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố là yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 01/11/2021 tại thửa đất số 667 tờ bản đồ số 10 (nay là thửa số 211 tờ bản đồ số 32) và yêu cầu kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông L sang cho ông Ẩ, bà G đứng tên tại thửa số 667 tờ bản đồ số 10 (nay là thửa số 211 tờ bản đồ số 32). Còn ông L với bà T giải quyết tiền vay như thế nào thì ông Ẩ, bà G không biết.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 273/2025/DS-ST ngày 17/11/2025của Tòa án nhân dân khu vực 8- Vĩnh L đã quyết định:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hoàng L về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Lê Thị G, ông Nguyễn Trung T, bà Hồ Thị Kim L, ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị K phải giao phần đất đã nhận chuyển nhượng ngày 01/11/2021 có diện tích qua đo đạc thực tế 986.6m2 thửa đất số 211 tờ bản đồ số 32 tọa lạc tại xã T, tỉnh Vĩnh L cho ông L quản lý sử dụng (có họa đồ ngày 03/10/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực 25 kèm theo).

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Lê Thị G đối với ông Nguyễn Hoàng L về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 01/11/2021 tại thửa số 667 tờ bản đồ số 10 (nay là thửa đất số 211 tờ bản đồ số 32).

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 01/11/2021 tại thửa số 667 tờ bản đồ số 10 (nay là thửa đất số 211 tờ bản đồ số 32), có diện tích qua đo đạc thực tế 986.6m2 giữa ông Ẩ, bà G với ông L tọa lạc tại xã T, tỉnh Vĩnh L (có họa đồ ngày 03/10/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực 25 kèm theo).

- Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 211 tờ bản đồ số 32, có diện tích qua đo đạc thực tế 986.6m2 từ ông L sang cho ông Ẩ, bà G đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25 tháng 11 năm 2025, nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng L kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Nguyên đơn thay đổi một phần kháng cáo. Yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông Ẩ, bà G liên đới trả lại cho ông L số tiền 450.000.000 đồng.

Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng về phía bị đơn do người đại diện theo ủy quyền trình bày: Không đồng ý yêu cầu kháng cáo. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bà T chỉ thừa nhận vay tiền của ông L số tiền 300.000.000 đồng.

Trong phần tranh tụng, các đương sự thống nhất: Biên lai nhận tiền (BL40) có nội dung bà T nhận 300.000.000 đồng đúng chữ ký, chữ viết của bà T. Các đương sự thống nhất kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá.

Vấn đề không thống nhất:

Nguyên đơn trình bày: Số tiền 450.000.000 đồng theo biên lai nhận tiền không ghi ngày tháng là do bà T ký vay tiền trước khi ông L ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/11/2011 với ông Ẩ, bà G. Sau đó, ông L mang biên lai nhận tiền do bà T ký đi vay tiền của người khác để có tiền nhận chuyển nhượng đất với ông Ẩ, bà G. Biên lai nhận tiền 300.000.000 đồng là do bà T viết, ký tên và nhận tiền tại xã có chứng kiến của ông Ẩ, bà G. Sau đó, ông L có giao thêm cho bà T 150.000.000 đồng không có viết biên nhận do đã có biên lai nhận tiền trước đó là 450.000.000 đồng. Ông L thừa nhận biên lai nhận tiền 450.000.000 đồng là do ông L viết nhưng chưa giao tiền.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Số tiền 300.000.000 đồng theo biên nhận là do bà T vay của ông L nhiều lần trước đó. Do bà T bị nợ tiền và tin lời bà T nên ông Ẩ, bà G mới ký hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng thực tế không có nhận tiền và không có giao đất. Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do giả tạo, ông Ẩ, bà G không có nhận tiền nên không liên quan tiền vay của bà T. Yêu cầu ông L kiện bà T đòi tiền vay trong vụ kiện khác.

Ông L yêu cầu ông Ẩ, bà G liên đới trả số tiền 450.000.000 đồng do chuyển nhượng đất bị vô hiệu nhưng ông Ẩ, bà G không đồng ý mà yêu cầu ông L kiện bà T bằng vụ kiện khác. Bà T chỉ thừa nhận vay nhiều lần số tiền 300.000.000 đồng nhưng ông L trình bày tiền bà T vay là số tiền khác.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng là đảm bảo theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử phúc thẩm.

Về việc giải quyết vụ án: Nguyên đơn không khởi kiện hợp đồng vay nên cấp sơ thẩm không xem xét bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (chị T) hoàn trả số tiền vay mà dành cho đương sự vụ kiện khác là có căn cứ. Do cấp sơ thẩm không giải quyết nên cấp phúc thẩm không thể xem xét các khoản vay tiền này (không thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm).

Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng L. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ngoài ra, đại diện Viện kiểm sát còn phát biểu về án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ; ý kiến trình bày của các đương sự; căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng nên Tòa án vẫn xét xử vụ án.

Hội đồng xét xử xét thấy: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/11/2021 và buộc bị đơn cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giao diện tích đất đo đạc thực tế 986,6m2 thuộc thửa 211 nhưng bị đơn có yêu cầu phản tố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giả tạo, che giấu hợp đồng vay tiền giữa bà T và ông L; ông Ẩ, bà G không có nhận tiền chuyển nhượng đất. Trong giai đoạn sơ thẩm, nguyên đơn đã nộp chứng cứ thể hiện bà T vay tiền và bị đơn cung cấp được chứng cứ thể hiện việc bà T trả lãi số tiền vay. Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày nếu hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu thì yêu cầu giải quyết hậu quả và buộc ông Ẩ, bà G liên đới với bà T trả lại tiền do bà T đã nhận nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải thích hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là chưa thực hiện đúng hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại mục 2 phần III Công văn số 01/2017/GĐ- TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ “Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba”.

Đồng thời, mặc dù trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn có yêu cầu giải quyết buộc bị đơn liên đới với bà T trả lại tiền và sau đó rút lại yêu cầu này và không có yêu cầu giải quyết hợp đồng vay tiền của bà T. Tuy nhiên, bị đơn đã yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền và Tòa án cũng đã thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn nên vẫn thuộc phạm vi xét xử sơ thẩm theo quy định tại Điều 5 của Bộ luật tố tụng dân sự. Hồ sơ vụ án cũng thể hiện nguyên đơn đã nộp chứng cứ là bản gốc biên lai nhận tiền có nội dung bà T vay tiền và Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa bà T và ông L. Tuy nhiên, Thẩm phán cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ số tiền do ông L cho bà T vay là 300.000.000 đồng hay 450.000.000 đồng theo biên lai nhận tiền và ông Ẩ, bà G có nghĩa vụ như thế nào đối với số tiền thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Ẩ, bà G đã ký bị vô hiệu để xem xét giải quyết trong cùng vụ án là chưa thực hiện đúng quy định tại khoản 1 Điều 124 của Bộ luật dân sự “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan ”.

Mặc khác, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hủy hợp đồng cũng không đúng quy định tại Điều 423 của Bộ luật dân sự vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền nên thuộc trường hợp hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 122, Điều 124 của Bộ luật dân sự.

Do vậy, để đảm bảo các nguyên tắc xét xử, giải quyết đầy đủ các quan hệ pháp luật tranh chấp, các vi phạm về thủ tục tố tụng và việc thu thập, đánh giá chứng cứ tại cấp sơ thẩm chưa được đầy đủ mà cấp phúc thẩm không thể bổ sung được nên cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, khoản 3 Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH4 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 273/2025/DS-ST ngày 17 tháng 11 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 8 – Vĩnh L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng L với bị đơn ông Nguyễn Văn Ẩ, bà Nguyễn Thị G; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị T và 04 người khác.

Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân khu vực 8 - Vĩnh L giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Hoàng L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Hoàng L số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0011262 ngày 04/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh L.

Nghĩa vụ chịu án phí và chi phí tố tụng khác được xác định lại khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.