Bản án 350/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm;

* Tại đơn khởi kiện ngày 20/02/2024 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm đại diện nguyên đơn ông Bùi Minh Đ là anh Hoàng Ngọc T trình bày:

Vào ngày 28/7/2022 ông Bùi Minh Đ có vay của anh Võ Thanh N số tiền 150.000.000 đồng, hai bên có làm hợp đồng với thời hạn là hai năm và ông Đ có thế chấp cho anh N giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thửa số 153, tờ bản đồ 21, diện tích 1.536,4 m2 được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 20/9/2013 do ông Đ đại diện hộ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là ấp H, xã C, tỉnh Đồng Tháp).

Đến ngày 29/7/2022 thì anh N yêu cầu gia đình ông Đ đến Văn phòng C3 hợp đồng vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất không biết anh N làm hợp đồng ủy quyền để bán phần đất của ông. Đến ngày 05/8/2022 thì anh N đã ra Văn phòng C1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất này cho ông Nguyễn Thành S. Sau đó ông Nguyễn Thành S làm thủ tục xin cập nhật đăng bộ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Đến ngày 22/9/2023 thì ông Đ phát hiện và có đơn yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C tạm dừng thực hiện việc chuyển nhượng phần đất trên.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu:

- Hủy hợp đồng ủy quyền số 1563, quyển sổ số 02/2022TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 29/7/2022 tại Văn phòng C1.

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1642 quyển sổ số 02/2022/TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 05/8/2022 tại Văn phòng C1.

- Yêu cầu ông S phải trả lại cho ông Đ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay ông S đang giữ.

* Người đại diện theo ủy quyền bị đơn ông Nguyễn Thành S là anh Lê Trường X trình bày:

Anh N là đại diện ủy quyền của hộ ông Đ được quyền định đoạt tài sản của ông Đ và anh N đã ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho ông S. Hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực đúng quy định của pháp luật, khi giao tiền có mặt ba bên và có lập biên bản giao nhận tiền rõ ràng. Do đó ông S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ.

Ngoài ra tại đơn phản tố ngày 11/3/2024 ông S trình bày: Vào ngày 05/8/2022 ông S có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Bùi Minh Đ, bà Lê Thị Á, anh Bùi Minh Đ1 và chị Bùi Thị Kim O1 đã ủy quyền cho anh Võ Thanh N chuyển nhượng cho ông S thửa đất số 153, tờ bản đồ 21, diện tích 1.536,4 m2, phần đất tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện C với giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng và ông S đi làm thủ tục thì bị ngăn chặn.

Nay ông S yêu cầu ông Đ phải trả lại cho ông S phần tiền gốc là 500.000.000 đồng và lãi tính từ tháng 8/2022 đến tháng 9/2025 là 20 tháng với lãi suất là 3 % với số tiền là 307.100.000 đồng. Tổng cộng là 807.100.000 đồng, làm một lần khi án có hiệu lực pháp luật.

Nguyên đơn ông Đ không đồng ý với yêu cầu phản tố của ông S.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Á, anh Bùi Minh Đ1 và chị Bùi Thị Kim O1 trình bày: Thống nhất với ý kiến của ông Đ.

* Tại văn bản số 159/VPCC ngày 22/7/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) trình bày:

Hợp đồng ủy quyền số 1563, quyển sổ số 02/2022 TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 29/7/2022 tại Văn phòng C1 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1642 quyển sổ số 02/2022TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 05/8/2022 tại Văn phòng C1 nay là Văn phòng C2 đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

* Tại Văn bản số 99/CN.KVV – ĐKCG – LB ngày 04/8/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực V, tỉnh đồng Tháp trình bày:

Do hồ sơ của hộ ông Bùi Minh Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo dự án Vlap nên không có hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 176/2025/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân Khu vực N – Đồng Tháp đã áp dụng: Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 122, Điều 124, Điều 131, khoản 2 Điều 468, Điều 500 và Điều 562 Bộ luật Dân sự; Điều 131 và Điều 133 Luật đất đai năm 2024; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q. Xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Minh Đ.

Tuyên bố hợp đồng ủy quyền số 1563 giữa ông Bùi Minh Đ, bà Lê Thị Á, anh Bùi Minh Đ1 và chị Bùi Minh Kiều O với anh Võ Thanh N lập tại Văn phòng C1 vào ngày 29/7/2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1642 giữa anh Võ Thanh N với ông Nguyễn Thành S lập tại Văn phòng C1 vào ngày 05/8/2022 là vô hiệu.

Ông Bùi Minh Đ và các thành viên trong hộ được quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với thửa số 153, tờ bản đồ số 21, diện tích 1.536,4 m2, theo phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 07/02/2025 có diện tích là 1.483,8 m2, phần đất có địa chỉ ở ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang ( nay là ấp H, xã C, tỉnh Đồng Tháp) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 728996, số vào sổ GCN: CH 01477 ngày 20/9/2013 của Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ ông Bùi Minh Đ do ông Đ đại diện hộ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất có vị trí như sau:

+ Phía Đông giáp Rạch công cộng;

+ Phía Tây giáp đường bê tông 2m;

+ Phía Nam giáp đất của ông Nguyễn Văn C;

+ Phía Bắc giáp đất của ông Võ Văn M.

Có sơ đồ kèm theo.

Buộc ông Nguyễn Thành S phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Bùi Minh Đ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 728996, số vào sổ GCN: CH 01477 ngày 20/9/2013 của Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho hộ ông Bùi Minh Đ do ông Đ đại diện hộ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kể từ khi án có hiệu lực pháp luật.

Ông Bùi Minh Đ được quyền liên hệ với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Thành S yêu cầu ông Bùi Minh Đ trả số tiền 807.100.000 đồng.

- Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp luật thì quyết định áp dụng biên pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2024/QĐ-BPKCTT, ngày 23/02/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè (nay là tòa án nhân dân Khu vực N) về việc “ Cấm dịch chuyển quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự bị hủy bỏ.

- Án phí :

Ông Nguyễn Thành S phải chịu 36.513.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào 13.000.000 dự phí đã nộp theo biên lai thu số 0015247 ngày 22/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Bè ( nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp) nên còn phải nộp tiếp 23.513.000 đồng tiền án phí.

H lại cho ông Bùi Minh Đ 300.000 đồng dự phí đã nộp theo biên lai thu số 0014974 ngày 23/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Bè (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của đương sự, quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.

* Ngày 10 tháng 10 năm 2025, bị đơn Nguyễn Thành S có đơn kháng cáo với nội dung: yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực N – Đồng Tháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

Theo đơn khởi kiện ngày 20/02/2024, ông Bùi Minh Đ yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng ủy quyền số 1563 giữa ông Bùi Minh Đ, bà Lê Thị Á, ông Bùi Minh Đ1 và bà Bùi Minh Kiều O với ông Võ Thanh N được Văn phòng C1 công chứng ngày 29/7/2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1642 giữa ông Võ Thanh N với ông Nguyễn Thành S được Văn phòng C1 công chứng ngày 05/8/2022 là vô hiệu. Như vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông Võ Thanh N là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong trường hợp này, Tòa án cần xác định địa vị tố tụng của ông Võ Thanh N là bị đơn trong vụ án.

Ngày 29/7/2022, ông Bùi Minh Đ cùng các thành viên gồm bà Lê Thị Á, ông Bùi Minh Đ1, bà Bùi Minh Kiều O và ông Võ Thanh N có ký kết hợp đồng ủy quyền, được Văn phòng C1 công chứng cùng ngày. Theo đó, ông Võ Thanh N được quyền chuyển nhượng thửa đất số 153, tờ bản đồ số 21, diện tích 1.536,4m2 tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang (sau đây gọi là thửa đất số 153) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01477 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp cho hộ ông Bùi Minh Đ ngày 20/9/2013.

Ngày 05/8/2022, ông Võ Thanh N xác lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 153 cho ông Nguyễn Thành S với giá 500.000.000 đồng, được Văn phòng C1 công chứng cùng ngày.

Quá trình tố tụng, các đương sự có cung cấp bản sao chụp văn bản “Hợp đồng thỏa thuận vay mượn tiền” (không ghi ngày, tháng) có nội dung ông Bùi Minh Đ vay của ông Võ Thanh N số tiền 150.000.000 đồng, lãi suất 2,5%/tháng, thời hạn vay 02 năm, ông Võ Thanh N giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 153, tờ bản đồ số 21, diện tích 1.536,4m2 tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang; bản sao chụp văn bản “Hợp đồng thỏa thuận” ghi ngày 28/7/2022 có nội dung ông Bùi Minh Đ, bà Bùi Thị Kiều O2 mượn của ông Võ Thanh N số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn 03 tháng, nếu đến hạn không trả thì ông Võ Thanh N được quyền sử dụng thửa đất số 153, tờ bản đồ số, diện tích 1.536,4m2 tại ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch giữa ông Bùi Minh Đ và ông Võ Thanh N thực chất là hợp đồng vay tiền có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tuyên bố hợp đồng ủy quyền ngày 29/7/2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/8/2022 đều vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 124 của Bộ luật Dân sự, không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Thành S yêu cầu trả lại số tiền đã trả khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lãi suất. Tuy vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không xác định đầy đủ quan hệ pháp luật có tranh chấp bao gồm tranh chấp hợp đồng vay tài sản, để làm căn cứ áp dụng pháp luật giải quyết hợp đồng có hiệu lực (vay tài sản), và không giải quyết quan hệ hợp đồng có hiệu lực (vay tài sản) đồng thời với các hợp đồng ủy quyền giữa ông Bùi Minh Đ và ông Võ Thanh N, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Thanh N và ông Nguyễn Thành S, để từ đó xác định nghĩa vụ dân sự của các bên khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, lỗi của các bên làm cho các hợp đồng bị vô hiệu để xác định trách nhiệm dân sự xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là thiếu sót, không toàn diện, không triệt để vụ án dẫn đến không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Hủy Bản án sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 27/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực N – Đồng Tháp.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Khu vực N – Đồng Tháp giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xử lý khi giải quyết lại vụ án.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại ông Nguyễn Thành S 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0004453 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.