Bản án 35/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn Khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Xuân L trình bày:

Bà và bà Nguyễn Thị Thu H là bạn bè thân thiết với nhau nên bà có cho bà H vay tiền để làm ăn, cụ thể: lần đầu khoảng năm 2017, bà vay tại Ngân hàng N số tiền 500 triệu đồng để cho bà H vay 300.000.000 đồng, lần hai bà đưa cho bà H vay hơn 200.000.000 đồng. Bà cho bà H vay lấy lãi bằng với lãi suất của Ngân hàng chứ bà cũng không lấy thêm. Sau đó, bà H nói bị bể nợ không có tiền trả cho bà nên bà H đề nghị bán nhà, đất cho bà.

Sau khi chồng bà H là ông Trần Văn M chết, năm 2018, bà H muốn bán thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13 (có nhà cấp 4 trên đất) tại phường P, thành phố P - T, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Trần Văn M. Sau khi thỏa thuận, bà đồng ý mua nhà và đất nêu trên với giá 855.000.000 đồng. Khi thực hiện mua bán, bà H có nói với bà là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp cho bà Nguyễn Thị H2, phải trả đủ tiền thì họ mới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm Hợp đồng chuyển nhượng. Vì tin tưởng bà H, ngày 23/11/2018, bà cùng bà H đến nhà bà H2 (người nhận thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại nhà bà H2, bà đưa cho bà H khoảng hơn 200.000.000 đồng và bà trả tiền chuộc sổ đỏ cho bà H2 hơn 100.000.000 đồng. Tổng số nhận chuyển nhượng bà đã thanh toán cho bà H là 855.000.000 đồng. Số tiền nhận chuyển nhượng 855.000.000 đồng đã cấn trừ tiền mà bà cho bà H vay trước đó.

Đồng thời, bà H tự viết “Giấy bán nhà” và dẫn hai con của bà H là Trần Thanh T, Trần Nguyễn Huy H1 xuống nhà bà H2 ký tên vào “Giấy bán nhà”, bà H2 ký tên là người làm chứng. Hiện nay, bà H2 đã đi nước ngoài với con, không biết khi nào mới về nước.

Sau đó, bà, bà H cùng ông Nguyễn Hữu T1 – là người nhận làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến văn phòng C1 để làm Hợp đồng mua bán thì bà mới biết phải có sự đồng ý của mẹ chồng bà H là bà Nguyễn Thị Ú mới làm được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Văn phòng C1, bà H mới viết thêm vào “Giấy bán nhà” dòng chữ “chờ khi nào mẹ chồng chết thì sẽ hoàn tất sổ đỏ, giấy tờ chuyển nhượng cho bà”. Bà đồng ý và cho bà H ở trên đất khi nào cần thì bà lấy lại nhưng thời gian lâu, bà H có tiền thì lại đòi mua lại nhà đất trên với giá 1.000.000.000 đồng, bà H viết giấy cam kết mua lại nhà đất với giá 1.000.000.000 đồng và hẹn ngày 30/02/2024 sẽ thực hiện và bà cũng đồng ý. Nhưng sau đó, bà H nói ngược, không nhận bán nhà đất cho bà cũng không chịu trả tiền cho bà. Bà H đang quản lý thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P.

Theo đơn khởi kiện, bà yêu cầu: Buộc bà Nguyễn Thị Thu H giao lại nhà và thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P theo thỏa thuận mua bán lập ngày 23/11/2018. Trường hợp bà Nguyễn Thị Thu H không chịu giao đất thì yêu cầu bà H trả số tiền 855.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo lãi suất ngân hàng.

Tại phiên tòa, bà thay đổi yêu cầu khởi kiện, bà yêu cầu tuyên bố Giấy bán nhà lập ngày 23/11/2018 vô hiệu và yêu cầu bà H trả lại cho bà số tiền 855.000.000 đồng. Ngoài ra, bà không có yêu cầu nào khác.

Trong quá trình tham gia tố tụng, bị đơn là Nguyễn Thị Thu H trình bày: Khoảng năm 2017, bà có vay tiền của bà Nguyễn Thị Xuân L để buôn bán, bà vay làm nhiều lần, mỗi lần vài chục triệu, từng lần vay và thời gian vay cụ thể bà không nhớ do bà và bà L không làm giấy tờ vay mượn tiền, bà cũng không ghi lại sổ sách gì. Bà L lấy lãi cứ vay 10.000.000 đồng lấy lãi 100.000 đồng/ngày. Sau khi trả lãi cho bà L khoảng 02 năm, bà không có khả năng trả nữa. Từ năm 2018, sau khi làm Giấy bán nhà cho bà L, bà không còn trả lãi cho bà L cũng không vay thêm nữa. Bà nhớ tổng số tiền bà vay bà L là 470.000.000 đồng.

Bà L nhiều lần đòi tiền nhưng bà không có tiền trả vì còn phải nuôi hai con nhỏ ăn học, chồng thì mất. Sau đó, bà L nói bà chuyển nhượng thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13 tại phường P cho bà L thì bà đồng ý. Lúc đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13 tại phường P, bà Nguyễn Thị H2 đang giữ nên bà L cùng bà xuống nhà bà H2. Tai nhà của bà H2, bà L đưa cho bà H2 tiền để lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P. Bà H2 lấy bao nhiêu tiền bà không nhớ. Tại nhà bà H2, bà không nhận tiền của bà L.

Ngày 23/11/2018, tại nhà của bà H2, bà tự tay viết “Giấy bán nhà” nội dung bán cho cho bà L thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P với số tiền 855.000.000 đồng nhưng bà L chỉ đưa cho bà 20.000.000 đồng. Chữ ký bên người bán ở phía cuối “Giấy bán nhà” là của bà, các con của bà cũng ký tên trên “Giấy bán nhà” trên nhưng lúc đó hai con bà còn nhỏ, một đứa học lớp 6, một đứa học lớp 9. Lúc viết “Giấy bán nhà”, bà L nói bà bán nhà cho bà L khi nào trả xong tiền vay thì bà L đưa lại “Giấy bán nhà” cho bà. Sau đó, bà L, bà H2 cùng bà đến Văn phòng C1 để chuyển tên thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P qua cho bà L nhưng không làm được do chồng bà đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chồng bà đã chết. Hiện nay, bà không đồng ý chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho bà L. Bà đang quản lý thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P. Bà xác định tổng số tiền bà vay của bà L là 470.000.000 đồng, bà trả lãi cứ 10.000.000 đồng trả lãi 100.000 đồng/ngày, từ khi ký Giấy bán nhà lập ngày 28-11-2018 bà trả lãi nữa. Khi vay mượn, trả lãi, bà không làm giấy tờ gì, do bán ở chợ nên trả bằng tiền mặt tiền lãi hàng ngày.

Tại phiên hòa giải, bà đề nghị được trả số tiền gốc 470.000.000 đồng, xin không trả lãi, hàng tháng trả 3.000.000 đồng/tháng.

Tại phiên tòa, bà đồng ý tuyên Giấy bán nhà lập ngày 23/11/2018 giữa bà và bà L vô hiệu, bà đồng ý trả cho bà L số tiền 855.000.000 đồng và không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ú trình bày:

Ông Trần Văn M (chết năm 2016) là con của bà và ông Trần Văn K1 (chết năm 2023). Thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P đứng tên ông Trần Văn M. Việc bà Nguyễn Thị Thu H tự ý ký giấy bán thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P bà không đồng ý, đề nghị Tòa án tuyên “Giấy bán đất” giữa bà L và bà H vô hiệu. Việc tiền bạc giữa bà L và bà H, bà không biết cũng không liên quan.

Người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan chị Trần Thanh T, anh Trần Nguyễn Huy H1 cùng trình bày:

Anh, C là con của ông Trần Văn M và bà Nguyễn Thị Thu H. Anh, C xác định chữ ký trong “Giấy bán nhà” lập ngày 23/11/2018 đúng là chữ ký của A, Chị. Khoảng năm 2018, bà H có kêu Anh, C ký tên vào “Giấy bán nhà” nhưng do còn quá nhỏ nên Anh, Chị không còn nhớ rõ. Ngoài ra, A, C không còn nhớ được nội dung nào khác cũng không biết gì về việc tiền bạc giữa bà H và bà L. Anh, C đang sống cùng bà H tại thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P. Tại phiên tòa, A, C yêu cầu tuyên bố “Giấy bán đất” giữa bà L và bà H vô hiệu.

Người làm chứng ông Trần Hữu T2 trình bày: Ông không có quan hệ họ hàng với bà L, bà H. Khoảng năm 2023, do bà H có bán nhà và đất tại thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13 tại phường P cho bà L nên bà H và bà L nhờ ông đứng ra làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà H có làm giấy ủy quyền cho ông làm Trích lục thửa đất số 132b tờ bản đồ số 13 tại phường P để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện được do mẹ chồng của bà H không đồng ý. Ngoài ra, ông không còn biết nội dung nào khác liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất số 132b, tờ bản đồ số 13, phường P giữa bà L và bà H.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Phan Rang- T, tỉnh Ninh Thuận phát biểu ý kiến:

- Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án cho đến khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án. Về việc chấp hành pháp luật tố tụng của đương sự: Đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

- Về quan điểm giải quyết nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét tuyên Giấy bán nhà lập ngày 23/11/2018 giữa bà L và bà H vô hiệu, buộc bà H trả lại cho bà L số tiền 855.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa, bà H, bà L, chị T, anh H1 đều yêu cầu tuyên “Giấy bán nhà” lập ngày 23/11/2018 vô hiệu. Xét thấy: “Giấy bán nhà” lập ngày 23/11/2018 giữa bà Nguyễn Thị Xuân L, Nguyễn Thị Thu H tuy được hai bên thỏa thuận ký kết nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Nguyễn Thị Thu H ký Giấy bán nhà, đất đứng tên ông Trần Văn M (đã chết) mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế của ông M là vi phạm điều cấm của pháp luật nên “Giấy bán nhà lập” ngày 23/11/2018 giữa bà Nguyễn Thị Xuân L, Nguyễn Thị Thu H vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự. Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự, tuyên Giấy bán nhà lập ngày 23/11/2018 vô hiệu.

Tại Giấy bán nhà lập ngày 23-11-2018 do bà H viết có nội dung: “Nay tôi đồng ý bán căn nhà diện tích 425,3m2 sổ đỏ tên: Trần Văn M, số tờ bản đồ 13 số thửa 132B diện tích 425,3m2 bán cho Nguyễn Thị Xuân L, sinh năm 1984 số tiền là 855.000.000 (T3 trăm năm mươi lăm triệu đồng). Nay tôi đồng ý bán đã nhận tiền đủ số tiền nói trên.” Do đó, có cơ sở xác định bà Nguyễn Thị Thu H đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng là 855.000.000 đồng của bà Nguyễn Thị Xuân L.

Việc bà Nguyễn Thị Thu H cho rằng: Bà viết Giấy bán nhà cho bà L là do bị ép buộc và bà H chỉ vay của bà L số tiền 470.000.000 đồng nhưng không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh, do đó Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận ý kiến của bà H.

Tại phiên tòa, bà L yêu cầu bà H trả lại số tiền nhận chuyển nhượng 855.000 đồng. Bà H đồng ý trả cho bà L số tiền 855.000.000 đồng. Xét thấy đây là sự tự nguyện của nguyên đơn, bị đơn và các đương sự không có yêu cầu nào khác về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử ghi nhận, buộc bà H trả cho bà L số tiền 855.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 123, 129, 131, 407 của Bộ luật Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Xuân L đối với đơn là bà Nguyễn Thị Thu H.

1. Tuyên bố Giấy bán nhà lập ngày 23-11-2018 giữa bà Nguyễn Thị Xuân L và bà Nguyễn Thị Thu H vô hiệu.

2. Buộc bà Nguyễn Thị Thu H có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị Xuân L, số tiền 855.000.000 đồng (bằng chữ: tám trăm năm mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí:

Bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 37.650.000 đồng (bằng chữ: ba mươi bảy triệu sáu trăm năm mươi nghìn đồng).

Bà Nguyễn Thị Xuân L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 18.825.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0003328 ngày 25/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Phan Rang-T, tỉnh Ninh Thuận. Trả lại cho bà Nguyễn Thị Xuân L số tiền chênh lệch là 18.525.000 đồng (bằng chữ: mười tám triệu năm trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Án xử công khai sơ thẩm; có mặt nguyên đơn, bị đơn, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt, quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (ngày 20-6-2025). Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án.