Bản án 35/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo c c tài liệu có trong hồ sơ vụ n, lời khai của c c đương sự trong qu trình giải quyết vụ n và tại phiên t a thì nội dung vụ n như sau:

Ngày 16/11/2019, bà Ngô Thị V và vợ chồng ông Trần Văn D, bà Nguyễn Phương L có ký kết Hợp đồng đặt cọc, với nội dung chính: Bà V giao cho ông D bà L số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng; trong thời hạn 01 tháng, ông D bà L phải làm các thủ tục pháp lý về đất (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất) mà họ đang sử dụng thuộc tờ bản đồ số 190, tổ 92, khu Đ, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh, sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đó cho bà V với giá 500.000.000 đồng; số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào giá chuyển nhượng đất. Nếu bà V từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì bà V bị mất số tiền đặt cọc. Nếu ông D bà L không làm các thủ tục pháp lý về đất và từ chối Vệc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì ông D bà L phải trả lại số tiền đặt cọc và chịu phạt một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho bà V. Hợp đồng đặt cọc được Công chứng Vên Lê Văn T (thuộc Văn ph ng công chứng Lê Văn T, tỉnh Quảng Ninh) chứng thực ch ký cùng ngày 16/11/2019.

Nguyên đơn - Bà Ngô Thị V trình bày: Bà và ông D bà L biết ông D bà L có thửa đất nằm sát cạnh các thửa đất của bà. Sau khi biết ông D bà L muốn bán lại thửa đất cho bà. Ông D nói đất của họ có nguồn gốc từ việc khai hoang, có đầy đủ giấy tờ đất hợp lệ hiện đang để ở quê (thị xã Quảng Yên) nên bà đồng ý nhận chuyển nhượng. Ngày 16/11/2019, bà và ông D bà L có lập Hợp đồng đặt cọc và được Văn ph ng Công chứng Lê Văn T chứng thực. Mọi thông tin về thửa đất ghi trong Hợp đồng đặt cọc do ông D cung cấp. Cùng ngày 16/11/2019, Bà đã giao cho ông D bà L số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Hết một tháng kể từ ngày đặt cọc, ông D bà L không làm được giấy tờ thủ tục ph p lý để chuyển nhượng đất cho bà. Bà đã nhiều lần nhắc nhở ông D bà L. Ông D, bà L nói Vệc làm giấy tờ đất có khó khăn nên bà cho họ thêm thời gian. Khoảng ba tháng sau, ông D đưa cho bà Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất do Xí nghiệp Trắc địa bản đồ 203 lập năm 2017. Trong giấy này ghi thửa đất số 20, tờ bản đồ địa chính số 190, địa chỉ: tổ 92, khu Đ, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh, có tổng diện tích là 467,5 m2, chủ sử dụng là Trần Văn D. Sau đó, ông D bà L không làm thêm một thủ tục nào để thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất cho bà. Bà nhiều lần tìm gặp ông D bà L để yêu cầu thực hiện hợp đồng, nếu không thực hiện thì trả lại tiền cho bà, nhưng ông D bà L vẫn không thực hiện, còn chửi bới và đe dọa bà. Bà cho rằng ông D bà L có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà. Vì vậy, bà đã làm đơn khởi kiện yêu cầu: Buộc vợ chồng ông D bà L phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng. Tại Đơn đề nghị bổ sung nội dung Đơn khởi kiện đề ngày 01/6/2021, bà Ngô Thị V yêu cầu bổ sung: Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 gi a bà V với ông Dvà bà L kể từ ngày xét xử sơ thẩm.

Bị đơn - Ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L trình bày: Vệc giao kết Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 gi a ông, bà với bà V là tự nguyện. Ông, bà đã được trực tiếp đọc và ký vào Hợp đồng. Sau khi ký kết Hợp đồng, Ông, bà đã nhận đủ số tiền đặt cọc của bà V. Sau khoảng 01 tháng, ông D đã đưa cho bà V Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất năm 2017 của Xí nghiệp Trắc địa bản đồ 203. Nhưng thửa đất trong Hợp đồng đặt cọc ghi 611m2 là không chính xác, khác với Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất năm 2017 (ghi 467,5m2). Do đó, ông bà đề nghị Toà án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 vô hiệu. Ông, bà sẽ trả lại cho bà V số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Ông, bà không có yêu cầu phản tố. Ngoài ra, ông D bà L còn cho rằng bà V lấn chiếm đất của mình.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn - ông Hoàng Mạnh Ph trình bày: Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 được ký kết gi a hai bên là vô hiệu, vì: 1) Bà V biết đất của ông D bà L chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc để mua (nhận chuyển nhượng) là V phạm điều cấm của pháp luật; 2) Nội dung hợp đồng đặt cọc ghi sẽ mua bán thửa đất không có thật (“đất ma”), vì ghi không đúng diện tích đất (611m2), trong khi Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất năm 2017 của Xí nghiệp Trắc địa bản đồ 203 ghi 467,5m2; 3) Bà V chưa trả đủ 500.000.000 đồng tiền mua đất (nhận chuyển nhượng) cho ông D bà L theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Vì vậy, ông Ph đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố: Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 vô hiệu; Buộc ông D bà L trả lại cho bà V 200.000.000 đồng.

Văn phòng công Chứng Lê Văn T có Công văn số: 01/VPCCLVT ngày 12/01/2021 trả lời Tòa án: Công chứng Vên Lê Văn T tiến hành chứng thực ch ký của các bên trong Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật; Vào thời điểm chứng thực ch ký, hai bên có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật; Hai bên có đầy đủ nhận thức để kiểm soát và làm chủ mọi hành vi của mình trong khi ký kết và cam kết chịu trách nhiệm với mọi hành vi của mình; Hai bên yêu cầu và đồng ý Vệc chứng thực ch ký, nhận thức rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi được hướng dẫn thủ tục và hậu quả pháp lý khi chứng thực ch ký vào Hợp đồng đặt cọc nêu trên.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người làm chứng - ông Lê Văn T trình bày: Ông là Công chứng viên, Trưởng Văn ph ng công chứng Lê Văn T, trực tiếp chứng thực ch ký của các bên trong Hợp đồng đặt cọc, sau khi ông giao cho ông Vũ Xu n Q - nhân Vên của Văn ph ng soạn thảo Hợp đồng và cho c c bên cùng ký. Văn ph ng công chứng Lê Văn T là đơn vị hoạt động theo loại hình doanh nghiệp, có quyền công chứng, chứng thực văn bản do các bên yêu cầu và thu phí. Hợp đồng đặt cọc là loại văn bản không bắt buộc phải công chứng nội dung hay chứng thực ch ký theo quy định của pháp luật. Văn ph ng công chứng Lê Văn T và bản thân ông không có bất kỳ quyền lợi, nghĩa vụ nào liên quan đến thỏa thuận đặt cọc của các bên trong Hợp đồng. Trong lời chứng thực Hợp đồng cũng ghi rõ: c c bên “tự chịu trách nhiệm về nội dung của văn bản và đã ký tên”.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người làm chứng - ông Vũ Xuân Q, nhân Vên Văn phòng công chứng Lê Văn T trình bày: Ông là người trực tiếp soạn thảo Hợp đồng đặt cọc gi a hai bên, sau khi hai bên cung cấp các tài liệu về nhân thân (hộ khẩu, chứng minh nhân dân...) và bà V cung cấp thông tin về thửa đất, còn bà V lấy thông tin từ ông D hay không thì ông không biết. C c bên đã được đọc và trực tiếp ký vào Hợp đồng trước sự chứng kiến của ông.

Tại phiên tòa, người làm chứng - ông Đỗ Văn B trình bày: Ông là chồng bà V. Ông đã trực tiếp cùng bà V đi xem đất của vợ chồng ông D bà L và giao tiền đặt cọc cho ông D bà L. Tiền đặt cọc là của bà V. Sau khi thỏa thuận đặt cọc không đạt được, Ông đã đưa bà V đến chỗ ở của ông D bà L để đ i lại tiền, nhưng ông D bà L không trả, lại có hành vi lăng mạ, chửi bới vợ chồng ông.

Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long có Công văn số: 12992/UBND ngày 25/12/2020 trả lời Tòa án:1) Theo hồ sơ được lưu tr và bản đồ địa chính qua các thời kỳ, tờ bản đồ địa chính số 190 phường Hà Khẩu không có thửa đất số 20 (mà ông D bà L đang sử dụng, như trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất năm 2017 của Xí nghiệp Trắc địa bản đồ 203 có ghi), nên Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long không có hồ sơ, tài liệu cung cấp cho Tòa án; 2) Thửa đất số 20 tờ bản đồ địa chính số 190 phường Hà Khẩu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 3) Từ ngày 16/11/2019 đến nay, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long chưa thụ lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 20 tờ bản đồ địa chính số 190 phường Hà Khẩu.

Ủy ban nhân dân phường Hà Khẩu có Công văn số: 1238/UBNĐ ngày 14/12/2020 trả lời Tòa án: Tờ bản đồ địa chính số 190 tại địa chỉ tổ 92, khu Đồn Điền, phường Hà Khẩu không có thửa đất số 20, nên Ủy ban nh n d n phường Hà Khẩu không thể cung cấp được hồ sơ cho T a n.

Tại Biên bản xác minh ngày 17/3/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long về hiện trạng thửa đất ông D bà L đang sử dụng, ông Văn Tuấn A là công chức địa chính - xây dựng Ủy ban nh n d n phường Hà Khẩu cung cấp:

“- Theo Tờ bản đồ số 147, được đo vẽ vào năm 2017 (chỉ có giá trị ghi nhận hiện trạng sử dụng đất để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương) có ghi: Thửa đất số 57, trồng cây lâu năm, diện tích 467,5m2.

- Theo Tờ bản đồ địa chính đo đạc năm 2003 (có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật): Thửa đất này không được ghi vào bản đồ địa chính năm 2003. Đây là khu đất đo tỷ lệ 1/5000 do Nhà nước quản lý. Ông Trần Văn D tự lấn, chiếm, sử dụng từ đó cho đến nay. Gia đình chưa hoàn thiện hồ sơ và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế hiện nay, thửa đất ông D bà L đang sử dụng trong bản đồ địa chính đo đạc năm 2003 là đất công.

Đối với thửa đất nêu trên, nếu có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chủ sử dụng đất (ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L) phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó mới được phép chuyển nhượng đất cho người khác”.

Với nội dung trên tại Bản n d n sự sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST ngày 30/6/2021, của T a n nh n d n thành phố Hạ Long, xử:

Căn cứ vào: Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, Điều 186, Điều 235, khoản 1 Điều 244, Điều 266, Điều 271 và khoản 1 Điều 273, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; c c Điều 3, 116, 117, 328, 357, 385, 401, 418, 423, 427, 429, 468 và khoản 1 Điều 351 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 th ng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn quy định về lãi, lãi suất, phạt vi phạm; khoản 1 Điều 6, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 th ng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Điều 26 của Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014, hợp nhất năm 2018):

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Ngô Thị V.

1. Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 được ký kết gi a bà Ngô Thị V với ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L kể từ ngày xét xử sơ thẩm (ngày 30 th ng 6 năm 2021);

2. Buộc bị đơn - ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L phải trả cho bà Ngô Thị V tổng số tiền 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng), bao gồm 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) tiền đã đặt cọc và 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) tiền phạt cọc.

3. Ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên quyền yêu cầu thi hành, nghĩa vụ chịu lãi suất và quyền kh ng c o theo quy định của pháp luật.

Kháng cáo: Ngày 12/7/2021, các bị đơn ông, bà Trần Văn D - Nguyễn Thị Phương L kháng cáo nội dung đề nghị hủy bản n sau đó thay đổi đề nghị sửa bản n với lý do: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, lỗi của cả hai bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc, nên chỉ chấp nhận trả lại tiền đặt cọc.

Kh ng nghị: Ngày 13 th ng 7 năm 2021,Viện trưởng VKS nh n d n thành phố Hạ Long kh ng nghị.

Thứ nhất, về tố tụng:

Ông B và bà V có quan hệ vợ chồng, cùng thỏa thuận với bị đơn về việc đặt cọc, giao tiền và đ i lại tiền đặt cọc. Ông B cho rằng nguồn gốc số tiền đặt cọc là của vợ, trong suốt qu trình x c lập, thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông B luôn cùng tham gia với bà V; Bản n x c định ông B với tư c ch là Người làm chứng là không đảm bảo, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Bi khi tham gia tố tụng, vi phạm khoản 4 Điều 68 BLTTDS.

Thứ hai: Nội dung bản n tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn chịu nghĩa vụ thanh to n cho nguyên đơn cả số tiền đặt cọc và phạt cọc là không có căn cứ. Vì Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 16/11/2019 bị vô hiệu sẽ không ph t sinh nghĩa vụ phạt cọc, vi phạm điểm c, mục 1, phần I Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm ph n T a n nh n d n tối cao. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu vì nh ng lý do sau:

+ Tại thời điểm diễn ra giao dịch đặt cọc, hai bên đều biết rõ tài sản đặt cọc là quyền sử dụng diện tích đất 611m2 đất đang do ông D, bà L quản lý chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bên b n chưa được thực hiện c c giao dịch về quyền sử dụng đất, vi phạm khoản 4, Điều 12 Luật đất đai năm 2013.

+ Hợp đồng đặt cọc không được Văn ph ng công chứng chứng thực qu trình giao dịch, chỉ chứng thực ch ký c c bên; hơn n a, Văn ph ng công chứng c n thừa nhận Hợp đồng không được ký tại trụ sở Văn ph ng công chứng như ghi tại trang lời chứng và không ký trước mặt Công chứng viên. Như vậy, văn bản công chứng vi phạm Điểu 10, khoản 1 Điều 23, Điều 24 và khoản 4 Điều 25 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính Phủ.

+ Nội dung Hợp đồng đặt cọc không thể hiện ranh giới, hình thể, tứ cận của thửa đất nên đ y thuộc trường hợp đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Thứ ba: Bản n sơ thẩm buộc bị đơn chịu n phí trên tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc 400.000.000 đồng, tương ứng n phí phải chịu 20.000.000 đồng là V phạm khoản 4, Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.Trường hợp này, bị đơn chỉ chịu n phí trên số tiền phạt cọc 200.000.000đồng, tương ứng là 10.000.000 đồng mới đảm bảo.

Tại phiên t a phúc thẩm, nguyên đơn gi nguyên yêu cầu khởi kiện và c c bị đơn gi nguyên yêu cầu kh ng c o. C c đương sự không thỏa thuận được Vệc giải quyết vụ n. Đại diện Viện kiểm s t nh n d n tỉnh Quảng Ninh gi nguyên nội dung kh ng nghị.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp ph p đương sự trình bày đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kh ng c o và chấp nhận kh ng nghị sửa bản n d n sự sơ thẩm của T a n nh n d n thành phố Hạ Long, bị đơn có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, không chấp nhận tiền phạt cọc (có luận cứ bảo vệ kèm theo).

Đại diện Viện kiểm s t nh n d n tỉnh Quảng Ninh ph t biểu ý kiến về việc giải quyết vụ n d n sự ở giai đoạn phúc thẩm như sau:

1. Về việc chấp hành ph p luật của cơ quan tiến hành tố tụng và người tiến hành tố tụng:

Việc tu n theo ph p luật của Thẩm ph n và Thư ký T a n từ khi thụ lý vụ n đến thời điểm này, thấy rằng: Thẩm ph n - Chủ tọa phiên t a, Thư ký T a n và c c Thẩm ph n đã chấp hành đúng c c Điều 285, 286, 294 Bộ luật Tố tụng D n sự trong qu trình giải quyết vụ n tại T a n cấp phúc thẩm.

2. Việc chấp hành ph p luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ n cũng như tại phiên t a hôm nay, nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng c c quyền và nghĩa vụ của đương sự theo quy định tại Điều 70, 71, 72 và 234 Bộ luật Tố tụng D n sự.

2) Về kháng cáo của đương sự và kháng nghị của Viện kiểm sát:

- Về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo, kháng nghị: Đơn kh ng cáo của các bị đơn và kháng nghị làm trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo, kháng nghị nằm trong phạm vi bản n sơ thẩm nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Quan điểm về việc giải quyết đối với bản n sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của các bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa bản n sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nếu bà V từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì bà V bị mất số tiền đặt cọc. Nếu ông, bà D - L không làm các thủ tục pháp lý về đất và từ chối Vệc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì ông, bà D- L phải trả lại số tiền đặt cọc và chịu phạt một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho bà V. Hợp đồng ký kết trên cơ sở tự nguyện, được Công chứng viên Lê Văn T (thuộc Văn ph ng công chứng Lê Văn T, tỉnh Quảng Ninh) chứng thực ch ký cùng ngày 16/11/2019.

C c tài liệu trong hồ sơ (BL 17, 41) lời khai của bà V thể hiện: Ô đất liền kề với c c ô đất 15,16,17,18 tờ bản đồ địa chính 190 của bà V, phải đi nhờ qua c c ô đất của bà V, bà V biết được đất chưa có giấy CNQSDD, tự đặt ra ô thửa 20 tờ bản đồ 190, tự đo đất x c định diện tích 611m2 trước khi ký hợp đồng đặt cọc (sau thời gian một th ng ông D mới cung cấp được sơ đồ đạc năm 2017, thực tế diện tích 467,5m2) tự cung cấp thông tin thửa đất cho văn ph ng công chứng.

Đối với vợ chồng ông D biết đất chưa được cấp giấy CNQSDD nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc mục đích để chuyển nhượng.

Như vậy, tại thời điểm diễn ra giao dịch đặt cọc mục đích để chuyển nhượng, hai bên đều biết rõ tài sản đặt cọc là quyền sử dụng diện tích đất đang do ông D, bà L quản lý chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bên b n chưa được thực hiện c c giao dịch về quyền sử dụng đất, vi phạm khoản 4 Điều 12, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Nên, đối tượng của hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật D n sự.

Về công chứng, chứng thực hợp đồng: Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Có nghĩa là không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nếu công chứng, chứng thực phải tuân thủ các quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hội đồng xét xử thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019, được Văn ph ng công chứng chứng thực, tuy nhiên, Hợp đồng đặt cọc không được Văn ph ng công chứng chứng thực qu trình giao dịch, chỉ chứng thực ch ký c c bên; hơn n a, Văn ph ng công chứng c n thừa nhận Hợp đồng không được ký tại trụ sở Văn ph ng công chứng như ghi tại trang lời chứng và không ký trước mặt Công chứng viên, ông Q không phải là công chứng viên trực tiếp đi làm hợp đồng.

Tại phiên t a, bà V và ông, bà D - L đều thừa nhận: Bà L ký tại cổng cơ quan nơi bà L làm việc, c n ông D ký hợp đồng đặt cọc trên xe ô tô của bà L tại cổng chào vào phường T, ký trước mặt ông Q không phải là Công chứng Vên.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc công chứng chứng thực đã vi phạm Điều 10, khoản 1 Điều 23, Điều 24 và khoản 4 Điều 25 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính Phủ.

Từ nh ng ph n tích và căn cứ trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019, vô hiệu.

Giải quyết hậu quả ph p lý giao dịch d n sự vô hiệu:

Điều 131 Bộ luật D n sự năm 2015. Hậu quả ph p lý của giao dịch d n sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

......

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 16/11/2019, vô hiệu sẽ không ph t sinh nghĩa vụ phạt cọc, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật D n sự và điểm c mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/ NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm ph n T a n nh n d n tối cao.

Như đã ph n tích trên, hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của hai bên, nên không ph t sinh nghĩa vụ phạt cọc.

Vì vậy, kh ng c o của c c bị đơn và kh ng nghị của Viện kiểm s t về nội dung hợp đồng đặt cọc vô hiệu và không phạt cọc, có căn cứ chấp nhận.

[3.4] Nội dung kh ng nghị về n phí: Khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH1, quy định:

Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.

Hội đồng xét xử thấy: Bản n sơ thẩm buộc bị đơn chịu n phí trên tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc 400.000.000 đồng, tương ứng n phí phải chịu 20.000.000 đồng, là vi phạm khoản 4, Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 th ng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Từ nh ng căn cứ nêu trên, chấp nhận kh ng c o của bị đơn và một phần kh ng nghị của Viện kiểm s t: Sửa bản n d n sự sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST ngày 30/6/2021, của T a n nh n d n thành phố Hạ Long.

Bị đơn ông, bà D- L phải chịu 10.000.000 đồng, án phí dân sự sơ thẩm phần thanh toán tiền đặt cọc.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Chấp nhận kháng cáo của các bị đơn ông, bà Trần Văn D - Nguyễn Phương L và chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số: 09/QĐ/KNPT-DS, ngày 13/7/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hạ Long: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST ngày 30/6/2021, của T a n nh n d n thành phố Hạ Long.

Căn cứ Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, khoản 1 Điều 147, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; c c Điều 131, 328, 408, 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm c mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/ NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm ph n T a n nh n d n tối cao; điểm b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 th ng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn quy định về lãi, lãi suất, phạt vi phạm; khoản 4 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 th ng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Điều 26 của Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014, hợp nhất năm 2018).

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị V.

1. Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2019 ký kết gi a bà Ngô Thị V với ông Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L do văn ph ng công chứng Lê Văn T chứng thực, vô hiệu.

2. Buộc ông, bà Trần Văn D - Nguyễn Phương L phải trả cho bà Ngô Thị V số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, mà người phải thi hành án chưa thi hành thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Mức lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà Ngô Thị V đối với ông, bà Trần Văn D và bà Nguyễn Phương L về việc phạt cọc 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

4. Án phí dân sự sơ thẩm, án phí phúc thẩm:

4.1- Bà Ngô Thị V phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng), án phí dân sự sơ thẩm phần phạt cọc.

Trả lại bà Ngô Thị V 10.000.000 đồng (mười triệu đồng), tiền tạm ứng n phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng n phí, lệ phí T a n số 0002633, ngày 01 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành n d n sự thành phố Hạ Long.

4.2 - Ông, bà Trần Văn D - Nguyễn Phương L phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) n phí d n sự sơ thẩm phần thanh to n tiền cọc.

4.3- Về án phí phúc thẩm: Ông, bà Trần Văn D- Nguyễn Phương L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại ông, bà Trần Văn D - Nguyễn Phương L 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003828, ngày 22 tháng 7 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hạ Long.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a,7b, 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.