Bản án 35/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại về cây trồng, nên xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và Yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

[2] Giữa bà X và bà C có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Theo đó bà C sẽ chuyển nhượng cho bà X 4913,4m2 đất do bà C đứng tên, đất tọa lạc tại ấp K, xã P, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, với giá 730.000.000 đồng. Để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết. Nên ngày 23/02/2019 bà X đặt cọc cho bà C số tiền 50.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc thể hiện thời hạn đặt cọc là 06 tháng, kể từ ngày 23/02/2019. Trong thời gian đặt cọc, bà C cam kết sẽ làm thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà X. Vào ngày hợp đồng chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền chứng thực bà X sẽ trả 200.000.000 đồng, khi nào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chuyển tên sang cho bà X, bà X sẽ trả 480.000.000 đồng. Nguyên đơn cho rằng do đất của bà C đang trong quá trình chuyển mục đích từ đất lúa lên cây lâu năm, nên không thể chuyển nhượng được, và đất của bà C không có lối đi vào đất canh tác. Bà C cho rằng do nguyên đơn bán đất cho người khác không được nên mới không tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng, chứ hợp đồng đặt cọc không đề cập đến những vấn đề mà bà X đưa ra như đất đang chuyển mục đích sử dụng và đất không có lối đi vào.

[3] Hội đồng xét xử thấy rằng; hợp đồng đặt cọc do vợ chồng bà X và vợ chồng bà C ký ngày 23/02/2019 được lập thành văn bản và nội dung của hợp đồng không trái luật, không trái đạo đức xã hội. Nên hợp đồng đặt cọc có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia giao dịch. Hợp đồng đặt cọc thể hiện bà C sẽ chuyển nhượng cho bà X 4913,4m2 loại đất chuyên trồng lúa nước, chứ không phải loại đất khác. Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc cũng không có thỏa thuận nào ràng buộc đất phải có lối đi vào, và đất đang chuyển mục đích sử dụng nên không làm thủ tục chuyển nhượng được. Mặt khác, phía nguyên đơn cho rằng vào khoảng tháng 8/2019 anh H có đến Ủy ban nhân dân huyện Châu Thành để hỏi về thủ tục sang nhượng, thì được biết là hồ sơ thửa đất này đang trong quá trình chuyển mục đích sử dụng nên không chuyển nhượng được, nên nguyên đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu thật sự nguyên đơn muốn tiếp tục thực hiên hợp đồng thì phải đến cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên theo thỏa thuận, và sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định xong, thì đến cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai) để làm thủ tục sang tên theo quy định, nếu lúc này thủ tục sang tên không thực hiện được thì cơ quan có thẩm quyền trả lời là không thể làm thủ tục sang tên vì lý do gì. Để nguyên đơn có cơ sở không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Trong khi đó, nguyên đơn không đi làm thủ tục công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận mà cho rằng đó là lỗi của bà C là không có căn cứ để chấp nhận. Trường hợp này bà C không có lỗi, Cho nên bà Xuyên phải chịu mất cọc theo hợp đồng đã thỏa thuận và theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự.

[4] Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà X: Nguyên đơn cung cấp hóa đơn bán lẻ thể hiện có mua 1050 cây mít giống với số tiền 61.000.000 đồng và tờ khai của người làm chứng bà Nguyễn Thị T cho rằng được nguyên đơn thuê chăm sóc vườn mỗi tháng 3.000.000 đồng, nhưng chứng cứ chứng minh thiệt hại của nguyên đơn là không có cơ sở vững chắc, bởi hóa đơn bán lẻ không có giá trị chứng minh, và lời khai của người làm chứng phải phù hợp với chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án, trong khi bị đơn không thừa nhận việc vợ chồng nguyên đơn có đem 1050 cây mít giống lên đất để trồng. Và không có bất cứ một văn bản nào khác có giá trị chứng minh cho thiệt hại nêu trên. Ngoài ra, theo Văn bản của Phòng tài chính huyện Châu Thành ngày 08/9/2020, thì Mít giống có giá 30.000 đồng/cây, không phân biệt loại lớn hay loại nhỏ. Một yếu tố khác để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, đó là lỗi của ai để dẫn đến thiệt hại xảy ra (nếu có), các đương sự thừa nhận vợ chồng bà C lấy đất lại canh tác sau ngày 23/8/2020, anh H thừa nhận bà C lấy đất lại khoảng tháng 9/2020 (bút lục 26), tức lấy đất lại sau khi phía nguyên đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Và như đã phân tích ở mục [3] do phía nguyên đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc nên bị đơn mới lấy đất lại, và việc lấy đất lại là phù hợp, không trái luật và không trái với thỏa thuận đặt cọc trong thời hạn 06 tháng. Đặt trường hợp có thiệt hại xảy ra như nguyên đơn trình bày, thì cũng không thể buộc bị đơn phải bồi thường, vì khi vi phạm hợp đồng là sau ngày 23/8/2019, nhưng đến ngày 17/02/2020 nguyên đơn mới làm đơn khởi kiện. Thời gian này nếu có trồng cây mít giống mà không chăm sóc thì cây cũng không thể nào phát triển được và bà C cho rằng cây trái của nguyên đơn trồng đã không còn là có cơ sở. Nguyên đơn cho rằng khi bị đơn lấy đất lại thì không cho nguyên đơn vào đất, nếu bảo vệ tài sản thì nguyên đơn phải có động thái báo với chính quyền địa phương để di dời cây từ khi bà C lấy đất lại, nhưng phía nguyên đơn lại bỏ mặc với tài sản của mình, và đến ngày 17/02/2020 thì làm đơn khởi kiện buộc bà C phải chịu trách nhiệm đối với toàn bộ cây mít giống mà nguyên đơn đã trồng là không đúng. Nguyên đơn không chứng minh được thiệt hại, không có hành vi trái pháp luật và lỗi của bị đơn nên không thể buộc bị đơn bồi thường.

[5] Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc ông H, bà X phải bồi thường 30.000.000 đồng do khi nguyên đơn vào đất canh tác đã đốn của bị đơn 300 cây đu đủ vàng. Phía nguyên đơn không thừa nhận có chặt cây đu đủ của bị đơn. Mặt khác, bà C cho rằng khi ông T bà X vào đất của bà canh tác được sự đồng ý của bà, và nếu trong thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu trên đất có cây đu đủ vàng của bà đang trồng thì phải có giấy tờ thỏa thuận việc canh tác sử dụng cây đu đủ như thế nào. Hơn nữa, nếu có sự việc gây thiệt hại trong thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải có biên bản ghi nhận sự việc xảy ra thiệt hại như thế nào, thời gian tài sản bị thiệt hại. Và các lời khai của bà C trong hồ sơ thể hiện khi bà X ông H vi phạm hợp đồng đặt cọc, bà liên hệ để giải quyết vấn đề thực hiện hợp đồng như thế nào, chứ bà hoàn toàn không đề cập đến 300 cây đu đủ vàng, chỉ khi nguyên đơn khởi kiện, bà C mới đề cập có thiệt hại về tài sản là không có căn cứ để chấp nhận.

[6] Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Hà X phải chịu phần án phí có giá ngạch là 134.000.000 đồng x 5% = 6.700.000 đồng.

[7] Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá, và lên sở đồ thửa đất là 3.665.000 đồng, bà X, bà C phải chịu mỗi người 1.832.500 đồng.