Bản án 347/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn là bà Phạm Trần N và Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐ-VKS-DS, ngày 19/5/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước (nay Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 9 - Đồng Nai) được thực hiện trong thời hạn pháp luật quy định, có nội dung và hình thức phù hợp với các quy định tại các điều 271, 272, 273, 278, 279 và 280 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà Phạm Trần N và Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐ-VKS-DS ngày 19/5/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước (nay Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 9 – Đồng Nai, sau đây gọi tắt là: kháng nghị), Hội đồng xét xử thấy rằng quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm có một số thiếu sót và vi phạm thủ tục tố tụng. Cụ thể như sau:

[3] Nguyên đơn ông Võ Tấn H khởi kiện cho rằng vào ngày 17/4/2000, vợ chồng ông Võ Tấn M1 và bà Phạm Trần N (là anh trai ruột và chị dâu của ông H) có chuyển nhượng cho ông H một phần đất diện tích 220m2, có tứ cận: phía Bắc giáp đường H dài 10m, phía Nam giáp thửa đất của ông Đặng Thành  dài 10m, phía Đông giáp thửa đất bà Phạm Trần N dài 22m, phía Tây giáp thửa đất của ông Đặng Thành  dài 22m, với giá chuyển nhượng là 80.000.000 đồng. Do đều là người trong nhà nên ban đầu hai bên có viết Giấy cho đất (Bút lục 20) nhưng sau khi ông H mang Giấy đi nhờ đại diện khu phố chứng thực thì ông H được hướng dẫn phải làm Giấy chuyển nhượng theo mẫu. Do đó, cùng ngày ông H đi mua mẫu giấy chuyển nhượng về và đánh máy thành Giấy chuyển nhượng đất đai (Bút lục 18) với nội dung hai bên chuyển nhượng đất, các bên ký xác nhận. Sau khi chuyển nhượng, ông H vẫn cho vợ chồng bà N mượn đất để mở quán cà phê, năm 2011 ông M1 chết, ông H nhiều lần đòi lại đất để sử dụng thì mẹ con bà N không chịu trả. Còn bị đơn bà N thì cho rằng, vợ chồng bà không tặng cho cũng không chuyển nhượng đất cho ông H như ông H trình bày, các giấy tờ tặng cho và chuyển nhượng mà ông H cung cấp là giả mạo, bà N không ký trong các giấy này. Hội đồng xét xử thấy rằng:

[4] Trong khi bị đơn không thừa nhận có việc chuyển quyền sử dụng đất như phía nguyên đơn trình bày, nhưng tại chứng cứ là Giấy cho đất và Giấy chuyển nhượng đất đai mà nguyên đơn cung cấp có nhiều mâu thuẫn chưa được làm rõ, như: 02 giấy này cùng được lập ngày 17/4/2000, trong đó 01 giấy có tiêu đề là Giấy chuyển nhượng đất đai nhưng nội dung lại thể hiện hai bên tặng cho đất. Trong các giấy này đều có người ký làm chứng như ông Nguyễn Phúc Á, ông Trương Quốc H2, ông Nguyễn Văn P. Nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa những người này vào tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng để làm rõ việc chứng kiến cũng như quá trình ký xác nhận của họ trong các giấy tờ trên. Mặc dù, hồ sơ vụ án có lưu 02 bản tự khai có chữ ký xác nhận tên Trương Quốc H2, Nguyễn Văn P (Bút lục 57, 59) tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ông H xác nhận những bản tự khai này do ông mang lên nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm do hai người này bận công tác không có thời gian đến Tòa làm việc được. Dù vậy, các bản tự khai này lại không có nội dung nào thể hiện đã được cơ quan có thẩm quyền chứng thực chữ ký trong các bản tự khai đó là chữ ký của ông H2 và ông P ký ra là thể hiện việc thu thập chứng cứ không đúng trình tự, thủ tục. Cũng trong Bản tự khai, ông Nguyễn Văn P, ông Trương Quốc H2 cho rằng có chứng kiến việc giao nhận số tiền 80.000.000 đồng giữa vợ chồng ông M1 bà N với ông H, nhưng Tòa sơ thẩm không lấy lời khai, cho các bên đương sự (gồm cả người làm chứng) đối chất để làm rõ có việc giao nhận tiền hay không là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

[5] Tương tự, ông Nguyễn Phúc Á - Tổ trưởng dân phố 1 cũng là người ký tên và xác nhận của khu phố vào cả Giấy cho đất và Giấy chuyển nhượng đất đai lập ngày 17/4/2000, trong đó tại Giấy chuyển nhượng đất đai ông Á lại xác nhận: "ông Võ Tần M2 và bà Trần Ngọc N2 có cho em ruột là Võ Tấn Huỳnh mảnh đất có diện tích như trong đơn là sự thật". Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không lấy lời khai của ông Á, cho các bên đối chất để làm rõ tại sao trong giấy chuyển nhượng lại xác nhận nội dung ông M2 bà N2 tặng cho ông Huỳnh Đ để làm rõ giữa các bên có việc tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất như ông H trình bày hay không. Và, làm rõ tại sao ông Á lại ký xác nhận vào Giấy cho đất với người có tên Trần Ngọc N2 mà không phải là Phạm Trần N cũng là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

[6] Đối với “Bảng ký tên xác nhận của gia tộc” ngày 21/11/2018 (bản chính) do ông Võ Tấn H cung cấp có nội dung ông Võ Tấn N3, bà Võ Thị C, bà Võ Thị M3, ông Võ Tấn T2, ông Võ Tấn L là các anh chị em ruột của ông Võ Tấn M1 và ông Võ Tấn H xác nhận ông M1, bà N có chuyển nhượng đất cho ông H: xét thấy bảng này được lập sau khi ông M1 đã chết. Quá trình giải quyết vụ án Tòa án sơ thẩm không lấy lời khai của ông N3, bà C, bà M3, ông T2, ông L và đưa những người này vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người làm chứng để làm rõ mục đích của việc lập bảng cũng như việc lập bảng này là theo yêu cầu của ai? Tại sao bà N không tham gia ký tên trong bảng là có thiếu sót, thu thập chứng cứ chưa triệt để.

[7] Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, cụ thể: các bên đương sự đều xác nhận hiện nay diện tích đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Ủy ban nhân dân thành phố Đ (nay là Ủy ban nhân dân phường B) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ ý kiến của Ủy ban về tính pháp lý của đất tranh chấp cũng như ý kiến về việc quản lý đất đai của chính quyền địa phương đối với đất tranh chấp theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

[8] Tòa án cấp sơ thẩm cũng có sai lầm nghiêm trọng trong việc thu thập chứng liên quan đến định giá tài sản tranh chấp. Cụ thể: tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ lập ngày 12/10/2023 thể hiện: “tại thời điểm xem xét, thẩm định tại chỗ nguyên đơn ông Võ Tấn H không xác định được ranh giới đất thực tế mà ông H chỉ căn cứ vào Trích lục bản đồ địa chính số 296/TLBĐ thửa đất số 400. Tờ bản đồ số 34 để yêu cầu Tòa án xác định ranh giới thực tế và thẩm định” (Bút lục 106). Trong khi, diện tích 220m2 ông H tranh chấp chỉ là một phần nằm trong tổng diện tích của thửa đất số 400 mà bà N đang đứng tên trong hồ sơ địa chính nhưng Tòa án lại chấp nhận kết quả thẩm định giá của Công ty cổ phần Đ1, trong đó khẳng định trị giá của 220m2 đất là 22.066.000.000 đồng khi không xác định được vị trí chính xác của phần đất có diện tích 220m2 là không chính xác.

[9] Liên quan đến việc xác định trị giá đất tranh chấp: Tại phiên tòa phúc thẩm phía bị đơn cho rằng chỉ đến khi ra phiên tòa sơ thẩm phía bị đơn mới biết trị giá đất tranh chấp là 22.066.000.000 đồng và cho rằng giá này là quá cao so với thực tế. Hội đồng xét xử xét thấy, hồ sơ vụ án thể hiện vào ngày 06/4/2023 Tòa án cấp sơ thẩm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ. Tại phiên họp này, phía bị đơn vắng mặt. Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm mở phiên họp công khai chứng cứ, cùng ngày có ban hành Thông báo kết quả phiên họp cho bà N tuy nhiên hồ sơ vụ án không thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện việc tống đạt thông báo này cho đương sự vắng mặt để đương sự có ý kiến về các chứng cứ cũng như việc thu thập chứng cứ cũng là chưa đảm bảo tố tụng.

[10] Ngoài ra, tại phiên toà phúc thẩm ông Võ Tấn H cũng đề nghị Hội đồng xét xử trưng cầu giám định đối với chữ ký của bà Phạm Trần N tại các Giấy cho đất và Giấy chuyển nhượng đất đai. Xét, yêu cầu này là chính đáng và cần thiết để làm rõ nội dung vụ án.

[11] Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã có những vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự mà cấp phúc thẩm không thể bổ sung ngay tại phiên tòa được. Do đó, cần chấp nhận một phần kháng cáo của bà N và chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài (nay Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 9 – Đồng Nai), hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 05 tháng 5 năm 2025 của Toà án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước (nay là Toà án nhân dân Khu vực 9 - Đồng Nai), giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[12] Án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác sẽ được xem xét, giải quyết khi Tòa án sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[13] Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Phạm Trần N không phải chịu.

[14] Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.