Bản án 34/2026/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 27/3/2026, lời trình bày trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn H cùng người đại diện theo ủy quyền của ông H là ông Trần Minh B trình bày:

Vào năm 2010, ông Nguyễn Văn H có thuê thửa đất lúa số 89, tờ bản đồ số 42 diện tích 4.672 m², tọa lạc tại xã B (nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long) của mẹ ruột là bà Trần Thị M. Do ông H và bà M là mẹ con nên việc thuê đất hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập thành văn bản. Phần đất ông H thuê là để trồng lúa nên thỏa thuận thuê đất là thuê trong năm; sau khi kết thúc vụ Đông xuân (xong vụ lúa thứ 2) thì ông H sẽ trả tiền thuê cho năm tiếp theo rồi bắt đầu vào mùa của năm mới; giá thuê đất những năm đầu là 2.000.000 đồng/1 công (khoảng 10.000.000 đồng/1 năm). Đến năm 2015, do tình hình nước mặn xâm nhập ngày càng sâu và kéo dài nên bà M cho ông H bồi đắp ven bờ mẫu để gia cố không cho nước vào. Sau khi đắp bờ, ông H có đề nghị với bà M cho trồng dừa; bà M đồng ý và bà M có hứa sau này sẽ chuyển nhượng cho ông H 02 công đất có trồng dừa này. Do ông H không có dừa khô để ươm giống nên bà T đã chở khoảng 35 trái dừa khô đến nhà cho ông H. Ông H ươm thêm dừa của mình và đã trồng trên thửa đất số 89 tổng cộng 49 cây dừa. Quá trình thuê đất vẫn diễn ra nhưng từ năm 2015 trở về sau này thì giá thuê chỉ còn 5.000.000đ/1 năm. Số dừa ông H trồng trên đất cũng đã cho trái ổn định và do vợ chồng ông H hưởng huê lợi.

Đến năm 2024, bà M kêu ông H để chuyển nhượng hết thửa đất này nhưng ông H chỉ muốn mua 2.000 m2 và đến năm 2025 ông mới trả tiền và làm thủ tục sang tên. Bà M không đồng ý nên đã chuyển nhượng đất cho người khác. Bà M có thông báo cho ông H biết việc bán đất nhưng Hai nghĩ là bà M sẽ để ông được quyền định đoạt số dừa trên đất rồi mới giao đất cho chủ mới nên ông H chỉ yêu cầu bà M trả tiền công lên bờ là 7.500.000 đồng. Sau đó, chủ đất mới đã đến thông báo cho ông H biết là bà M đã bán luôn số dừa trên đất nên ông H tiếp tục đòi bà M trả giá trị của 49 cây dừa trên đất. Do bà M không chịu trả tiền nên hai bên phát sinh tranh chấp. Nay ông H yêu cầu:

- Chấm dứt thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất giữa ông H với bà M đối với thửa đất số 89. Sau khi kết thúc vụ lúa Đông X vào đầu năm 2025 thì ông H cũng đã giao trả đất lại cho bà M để bà M giao cho chủ mới.

- Buộc bà M có trách nhiệm trả cho ông H giá trị 49 cây dừa đang cho trái. Sau khi chủ mới nhận đất thì chủ mới đã đốn hạ 47 cây dừa, chỉ còn lại 02 cây nhưng số dừa này ông H trồng đều đã cho trái ổn định. Do đó, ông H căn cứ hiện

Trang 2

trạng 02 cây dừa còn lại trên đất để làm căn cứ xác định giá trị của 49 cây dừa yêu cầu bà M trả tiền. Ông H thống nhất giá trị cây dừa mà Hội đồng định giá đã định là 1.700.000 đồng/1 cây. Tuy nhiên, do dừa giống là của bà T nên ông H chỉ yêu cầu bà M trả giá trị mỗi cây dừa là 1.600.000 đồng; tổng cộng số tiền ông H yêu cầu bà M phải trả là 78.400.000 đồng.

Ông H không còn yêu cầu gì khác có liên quan đến thửa đất số 89 này.

Theo lời trình bày trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn bà Trần Thị M trình bày:

Bà là mẹ ruột của ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị T. Thửa đất số 89, tờ bản đồ số 42, diện tích 4.672 m², tọa lạc tại xã B (nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long) trước đây là của bà nhưng từ năm 2009 bà đã chuyển quyền sử dụng đất cho bà T. Tuy bà T đứng tên quyền sử dụng đất nhưng bà vẫn quản lý, sử dụng. Đến năm 2010, bà đã cho ông H thuê trồng lúa; giá thuê và phương thức thuê như ông H trình bày đúng. Do là mẹ con trong nhà nên thỏa thuận thuê đất hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập thành văn bản.

Đến năm 2015, bà cho ông H bồi đắp ven bờ mẫu để gia cố không cho nước mặn vào; sau khi ven bờ thì ông H có xin bà cho trồng dừa để sau này cho bà và bà T hưởng nên bà T đã đem dừa khô đến cho ông H ươm giống và trồng. Vào thời điểm này, bà không có ý định bán đất nên không có việc bà hứa bán 02 công đất có trồng dừa cho ông H. Ông H đã trồng dừa từ năm 2015, huê lợi dừa cũng do ông H thu hoạch.

Đến năm 2024, bà bị bệnh và cần tiền trả nợ nên đã kêu bán phần đất này cho ông H nhưng ông H không đồng ý mua. Vì vậy, bà đã chuyển nhượng thửa đất này cho ông T1. Sau khi ông H biết bà bán đất, ông H đã đòi bà trả tiền công ông ven đắp bờ với số tiền là 7.500.000 đồng; khi nhận tiền ông H không có ý kiến hay đòi tiền gì khác. Bà không biết lý do vì sao ông H lại tiếp tục đòi bà trả tiền giá trị 49 cây dừa, bà không đồng ý nên hai bên phát sinh tranh chấp.

Nay bà thống nhất chấm dứt thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất giữa bà với ông H đối với thửa đất số 89; thực tế ông H đã giao trả đất lại cho bà từ đầu năm 2025 và bà cũng đã bàn giao đất cho chủ mới quản lý sử dụng. Chủ mới đã cải tạo đất, đốn dừa để trồng lại dừa mới nên số dừa ông H trồng chỉ còn lại 02 cây. Bà thống nhất giá trị cây dừa mà Hội đồng định giá đã định là 1.700.000 đồng/ 1 cây nhưng bà không đồng ý trả giá trị 49 cây dừa theo yêu cầu của ông H vì khi ông H trồng dừa thì ông H đã hứa nếu sau này ông H không còn thuê đất thì ông H sẽ để lại số dừa này cho bà và bà T hưởng nên bà T mới đem dừa khô đến cho ông H ươm giống trồng.

Theo lời trình bày trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T trình bày:

Trang 3

Bà là con ruột của bà Trần Thị M và là em ruột của ông Nguyễn Văn H. Phần đất thửa đất số 89, tờ bản đồ số 42, diện tích 4.672 m², tọa lạc tại xã B (nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long) trước đây là của bà M nhưng từ năm 2009 thì bà M đã chuyển quyền sử dụng đất cho bà. Tuy bà đứng tên quyền sử dụng đất nhưng bà M vẫn là người quản lý sử dụng đất và có quyền quyết định đối với thửa đất này. Đến năm 2010, bà M cho ông H thuê trồng lúa; thỏa thuận thuê và nhận tiền thuê do bà M và ông H tự thương lượng, bà không tham gia. Năm 2015, ông H có bồi đắp bờ mẫu để gia cố không cho nước mặn vào. Sau khi ven bờ, ông H có nói sẽ trồng dừa để sau này cho bà và bà M hưởng nên bà có chở 02 chuyến dừa khô đến cho ông H ươm giống trồng.

Năm 2024, bà M bị bệnh và cần tiền trả nợ nên có thương lượng chuyển nhượng thửa đất này cho ông H nhưng ông H không mua. Vì vậy, bà M đã chuyển nhượng thửa đất này cho người khác. Do bà là người đứng tên quyền sử dụng đất nên bà đã ký hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất theo yêu cầu của bà M. Tiền bán đất do bà M trực tiếp nhận, bà không nhận tiền và cũng không sử dụng số tiền này. Sau khi ông H biết bà M bán đất thì ông H đòi bà M trả tiền công ven đắp bờ. Bà có chở bà M đến nhà trả tiền cho ông H. Đối với tranh chấp giữa ông H với bà M thì bà không có liên quan nên không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án này. Đối với số dừa khô mà bà đã chở đến cho ông H ươm giống thì bà không yêu cầu bà M, ông H, bà L hay bất kỳ ai khác chịu trách nhiệm trả lại. Bà chỉ trình bày trước Tòa án để chứng minh cho lời trình bày của bà M là đúng.

Theo lời trình bày trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị L trình bày:

Bà là vợ ông Nguyễn Văn H. Bà thống nhất với toàn bộ ý kiến và yêu cầu của ông H. Do vấn đề sức khỏe, việc đi lại không thuận tiện nên bà yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án này vắng mặt bà.

Theo lời trình bày trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Thanh L1 và bà Phạm Thị Hương L2 trình bày:

Vào đầu năm 2025, ông bà có nhận chuyển nhượng thửa đất số 89, tờ bản đồ số 42, diện tích 4.672m², tọa lạc tại xã B (nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long) từ ông Đoàn Minh T1; ông bà đã được đứng tên quyền sử dụng đất, cũng đã nhận đất canh tác. Do ông bà thấy dừa không phát triển nên đã đốn bỏ và trồng lại dừa mới. Ông bà chỉ nhớ trên đất có hơn 40 cây dừa nhưng không nhớ chính xác, hiện tại trên đất vẫn còn lại gốc dừa đã đốn. Ông bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; khi nhận chuyển nhượng thì thửa đất này không có tranh chấp, cũng không có tranh chấp về tài sản trên đất. Đối với tranh chấp giữa ông H với bà M thì ông bà không có liên quan nên không có ý kiến. Ông bà cũng không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án này. Ông bà bận công việc làm ăn, con lại còn nhỏ nên ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án này vắng mặt ông bà.

Trang 4

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 - Vĩnh Long phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký và người tham gia tố tụng tuân thủ theo quy định của pháp luật. Về nội dung: Áp dụng Điều 703, 713 Bộ Luật dân sự năm 2005; Điều 422, 688 Bộ Luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của ủy ban thường vụ Q đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H; chấm dứt thỏa thuận thuê đất giữa ông H với bà M đối với thửa đất số 89. Buộc bà M có trách nhiệm trả cho ông H 50% giá trị 49 cây dừa với số tiền là 41.650.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của ông H về việc buộc bà M trả số tiền là 36.750.000 đồng. Ông H nhận chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 922.000 đồng. Bà M là người cao tuổi nên được miễn án phí. Ông H phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận với số tiền là 1.837.500 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên Tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Vĩnh Long. Trong quá trình tố tụng, bà L, ông L1 và bà L2 xin vắng mặt trong vụ án. Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà L, ông L1 và bà L2.

Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, ông H, bà M và bà T cùng thống nhất xác định: Trong thời gian bà Trần Thị M thỏa thuận cho ông Nguyễn Văn H thuê thửa đất số 89, tờ bản đồ số 42, diện tích 4.672 m², tọa lạc tại xã B nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long thì thửa đất số 89 do bà Nguyễn Thị T đứng tên quyền sử dụng đất nhưng ông H, bà M vẫn thống nhất thỏa thuận thuê thửa đất số 89 và không có ý kiến gì về việc bà T đứng tên quyền sử dụng đất. Các bên cũng không tranh chấp về thỏa thuận thuê, các khoản tiền thuê đất mà ông H đã trả cho bà M. Tại phiên tòa, ông H và bà M cùng thống nhất: Chấm dứt thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất giữa ông H với bà M đối với thửa đất số 89, ông H đã giao trả thửa đất số 89 cho bà M từ đầu năm 2025. Do đó, yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của ông H là phù hợp nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Theo biên bản định giá tài sản của Hội đồng định giá ngày 08/01/2026 xác định giá trị 01 cây dừa là 1.700.000 đồng. Ông H và bà M thống nhất giá trị cây

Trang 5

dừa theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tại thời điểm ông H giao trả thửa đất số 89 cho bà M, trên đất có 49 cây dừa đang cho trái do ông Hai T2 nhưng lý do trồng số dừa này thì hai bên chưa thống nhất. Ông H cho rằng do bà M đã hứa sau này sẽ chuyển nhượng cho ông 02 công đất có trồng dừa nên ông mới đầu tư trồng dừa. Đến nay, bà M lại chuyển nhượng đất cho người khác nên ông khởi kiện đòi bà M trả lại giá trị 49 cây dừa này; do dừa giống là của bà T nên ông H chỉ yêu cầu bà M trả giá trị mỗi cây dừa là 1.600.000 đồng; tổng cộng số tiền ông H yêu cầu bà M phải trả là 78.400.000 đồng. Bà M không đồng ý trả tiền cho ông H vì bà cho rằng, khi ông H trồng dừa thì ông H đã hứa nếu sau này ông H không còn thuê đất của bà M nữa thì ông H sẽ để lại số dừa này cho bà và bà T hưởng nên; từ thỏa thuận này nên bà T mới chở dừa khô đến cho ông H ươm giống trồng.

Xét thấy, tất cả thỏa thuận trong giao dịch thuê đất giữa ông H với bà M đều bằng lời nói nên cả hai đều không có tài liệu chứng cứ chứng minh. Thế nhưng, tại biên bản đối chất ngày 06/3/2026, ông H, bà M và bà T cùng thừa nhận: Trước khi trồng dừa ông H có thương lượng với bà M và bà T, kết quả của việc thương lượng là bà T đã cung cấp dừa khô cho ông H ươm làm giống; sau khi ông H biết bà M bán đất, ông H chỉ đòi bà M phải trả cho ông tiền công lên bờ là 7.500.000 đồng, ngoài ra ông H không đòi bà M trả tiền gì khác. Điều đó cho thấy, lời trình bày của bà M là căn cứ. Tuy nhiên, vì bà M đột ngột chuyển nhượng thửa đất này cho người khác nên đối tượng của hợp đồng thuê không còn. Từ đó, hợp đồng thuê giữa hai bên mới chấm dứt nhưng bà M lại không thương lượng gì với ông H về số cây trồng trên đất. Trên thực tế, ông H có công trồng và chăm sóc 49 cây dừa, số dừa này cũng làm tăng giá trị đất của bà M khi chuyển nhượng. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của các bên khi chấm dứt hợp đồng thuê, Hội đồng xét xử xem xét buộc bà M trả lại cho ông H ½ giá trị cây dừa theo giá mà Hội đồng định giá tương đương số tiền 850.000 đồng/1 cây là phù hợp. Như vậy, bà M phải có trách nhiệm trả cho ông H số tiền là 41.650.000 đồng (850.000 đ/1 cây x 49 cây).

Ông H với bà M thống nhất xác định tranh chấp giữa ông H với bà M không có liên quan đến chủ sử dụng thửa đất 89 hiện nay nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Bà M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và có giá ngạch đối với số tiền phải trả cho ông H. Tuy nhiên, bà M là người cao tuổi và bà có đơn xin miễn án phí nên bà M được miễn toàn bộ án phí theo quy định tại điểm đ

Trang 6

khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 5, 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 703, 713 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357, 422, 472, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H.

Chấm dứt thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H với bà Trần Thị M đối với thửa đất số 89, tờ bản đồ số 42, diện tích 4.672m², tọa lạc tại xã B nay là xã G, tỉnh Vĩnh Long.

Buộc bà Trần Thị M có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H số tiền 41.650.000 (Bốn mươi mốt triệu sáu trăm năm mươi nghìn) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H về việc yêu cầu bà Trần Thị M trả số tiền 36.750.000 (Ba mươi sáu triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng.

3. Chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Văn H chịu toàn bộ số tiền chi phí thu thập chứng cứ là 922.000 đồng và đã nộp xong.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn H phải chịu án phí là 1.837.500 (Một triệu tám trăm ba mươi bảy nghìn năm trăm) đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông đã nộp là 2.750.000 (Hai triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011011 ngày 02/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long. Ông H được nhận lại số tiền tạm ứng án phí còn lại là 912.500 (Chín trăm mười hai nghìn năm trăm) đồng.

Bà M được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.

5. Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền làm

Trang 7

đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

6. Trường hợp Bản án được thi hành theo qui định tại Điều 02 của Luật Thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được qui định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.