Bản án 34/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NH DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NH DÂN HUYỆN B, TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lệ Thu

Các Hội thẩm nH dân:

1. Ông Nguyễn Văn Cao

2. Ông Lê Văn Thuận

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Phước Long – Thư ký Tòa án nH dân huyện B, tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nH dân huyện B, tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Quỳnh Hương– Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nH dân huyện B, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 83/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 3 năm 2023 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 39/2024/QĐXXST-DS ngày 21 tháng 3 năm 2024, Quyết định hoãn phiên toà số 25/2024/QĐST-DS ngày 09 tháng 4 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Lê Thị Mỹ Tr, sinh năm 1996. Địa chỉ: Khu phố 4, thị trấn B, huyện B, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn: Bà Lê Kim D, sinh năm 1965. Địa chỉ: 11/9 Nguyễn Minh Trường, Phường 3, thành phố T, tỉnh Long An. (Văn bản uỷ quyền ngày 20/10/2022)

2. Bị đơn: Anh Huỳnh Ngọc A, sinh năm 1990. Địa chỉ: Ấp 4, xã N, huyện B, tỉnh Long An.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Lê Thị N, sinh năm 1952. Địa chỉ: Ấp 4, xã N, huyện B, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của bà N: Chị Lê Gia H, sinh năm 1998. Địa chỉ: Số 46 Bùi Thị Đồng, thị trấn B, huyện B, Long An. (Văn bản uỷ quyền ngày 20/10/2022)

3.2. Anh Lê Quang Thái, sinh năm 1991, Địa chỉ: Ấp 4, xã N, huyện B, tỉnh Long An.

3.3. Văn phòng công chứng B. Địa chỉ: 154-155 Nguyễn Văn Siêu, ấp Tấn Long, xã Thanh Phú, huyện B, tỉnh Long An.

4. Người làm chứng:

4.1. Ông Võ Hoàng L, sinh năm 1965. Địa chỉ: Số 3/1, K2 Ô1, thị trấn T, huyện t, tỉnh Long An.

4.2. Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1960. Địa chỉ: Ấp 4, xã N, huyện B, tỉnh Long An.

(Bà D, anh A, chị H có mặt, Văn phòng công chứng B vắng mặt không có lý do, những người còn lại có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt)

NỘI D VỤ ÁN:

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn chị Lê Thị Mỹ Tr trình bày như sau:

Nguồn gốc thửa đất số 351, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã N, huyện B, Long An là của bà Lê Thị N nhận tặng cho từ cha mẹ và cất nhà ở trên đất trước khi chung sống với ông Huỳnh Văn T. Năm 1994, bà N về chung sống như vợ chồng với ông T, không đăng ký kết hôn. Vào ngày 26/7/2022, chị Lê Thị Mỹ Tr có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Lê Thị N và ông Huỳnh Văn T để nhận chuyển nhượng nhà và đất tại thửa đất nêu trên với số tiền là 620.000.000đ. Sau khi ký hợp đồng, các bên đã thực hiện nghĩa vụ giao nhà, đất và giao tiền như thoả thuận. Do vợ chồng bà N và ông T cần thời gian sắp xếp nên yêu cầu chị Tr cho ở nhờ 06 tháng. Ngày 28/8/2022, ông T mất, vợ chồng chị Tr đón bà N sang ở chung. Về số tiền nhận chuyển nhượng, sau khi vợ chồng bà N nhận tiền, bà N và ông T có nhờ chị Tr trả nợ giúp cho ông Võ Hoàng Lưu (nợ tiền thức ăn chăn nuôi lợn) số tiền 150.000.000đ. Do bà N không có con, ông T có con riêng là Huỳnh Ngọc A nhưng anh A không lo cho cha mẹ lúc tuổi già, chị Tr là cháu ruột của bà N nên bà N và ông T nhờ chị Tr giữ giùm số tiền còn lại để lo tuổi già, chăm sóc sức khoẻ và lo ma chay cho bà N, ông T. Ông T mất ngày 28/8/2022, con ông T vẫn phải đi lại để thắp Ng nên chị Tr có giao cho anh A thêm chìa khoá để đi về. Sau đó anh A tự ý đổi ổ khoá không cho chị Tr vào nhà. Việc lo ma chay cho ông T và chi tiền phụng dưỡng bà N, chị Tr đã thực hiện đầy đủ.

Nay chị Tr khởi kiện yêu cầu anh Huỳnh Ngọc A phải trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 351, TBĐ số 12 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo số CQ 797881 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Long An cấp cho chị Lê Thị Mỹ Tr.

Chị Tr đồng ý với kết quả đo đạc tại mảnh trích đo địa chính số 106-2023 ngày 27/4/2023 do Công ty TNHH đo đạc nhà đất Hưng Phú thực hiện được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai duyệt ngày 04/5/2023, đồng ý với kết quả định giá theo chứng thư thẩm định giá do Công ty Cổ phần thẩm định giá Việt Tín thực hiện. Đối với chiếc li quăng là tài sản trong nhà bà Tr không tranh chấp. Trường hợp vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, chị Tr yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Bị đơn anh Huỳnh Ngọc A trình bày:

Anh Huỳnh Ngọc A là con riêng của ông Huỳnh Văn T. Năm 1992, ông T và bà N chung sống với nhau không có con chung. Ngày 28/8/2022, ông Huỳnh Văn T chết.

Nguồn gốc thửa đất số 351 tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã N, huyện B, Long An là của bà N và ông T hùn tiền mua chung nhưng kê khai là được tặng cho. Quá trình quản lý sử dụng, ông T đã bỏ công sức xây dựng nhà, tôn tạo đất. Anh A ở trên đất tuy không bỏ tiền nhưng cũng bỏ nhiều công sức để san lấp đất. Ngày 26/4/2022, bà N yêu cầu ông T ký sang tên quyền sử dụng đất cho cháu ruột bà N là chị Tr. Mặc dù ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hai bên không tiến hành bàn giao đất và không giao tiền. Trên đất có nhà ở nhưng Hợp đồng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật. Anh A có nhiều công sức xây dựng căn nhà và là người đang quản lý, sử dụng đối với căn nhà này. Chị Tr cho rằng chị Tr đã lo toàn bộ đám ma cho ông T là vì anh A đứng ra lo nhưng bà N nói để bà N lo nên anh A mới không thực hiện nghĩa vụ của mình.

Do đó, anh A không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và phản tố yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/7/2022 giữa bà Lê Thị N, ông Huỳnh Văn T với chị Lê Thị Mỹ Tr đối với thửa đất số 351, TBĐ số 12, diện tích 813.2 m2, loại đất ONT tọa lạc tại xã N, huyện B, tỉnh Long An do Văn phòng công chứng B chứng nhận số 07487, quyển số 01/2022-TP/CC-SCC/HDGD.

Người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị N trình bày: Thửa đất số 351, tờ bản đồ số 12 toạ lạc tại xã N, huyện B, tỉnh Long An có nguồn gốc là cha mẹ bà N để lại cho bà N, bà N đã cất nhà ở vào thời gian trước khi chung sống với ông T. Khoảng năm 1994, bà N và ông T về chung sống. Bà N và ông T không có con chung, ông T có con riêng là anh A. Khoảng năm 2022, bà N và ông T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Tr nhà và đất tại thửa đất số 351 nêu trên với giá 620.000.000đ. Sau khi chị Tr ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng bà N đã nhận đủ tiền và nhờ chị Tr trả nợ giúp cho ông Võ Hoàng Lưu (nợ tiền thức ăn chăn nuôi lợn) số tiền 150.000.000đ. Do bà N không có con, ông T có con riêng là Huỳnh Ngọc A nhưng anh A không lo cho cha mẹ lúc tuổi già, chị Tr là cháu ruột nên vợ chồng bà N nhờ chị Tr giữ giùm số tiền còn lại để lo tuổi già, chăm sóc sức khoẻ và lo ma chay sau này. Sau khi ông T mất, vợ chồng chị Tr cũng đã lo làm đám ma. Sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã tiến hành giao nhận nhà và đất và đất sau đó các bên thoả thuận vợ chồng bà N sẽ sang ở chung với vợ chồng chị Tr nhưng cần thời gian sắp xếp nên hai bên thống nhất để vợ chồng bà Tr ở thêm 6 tháng. Từ khi ông T mất, bà N về ở với vợ chồng chị Tr đến nay.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà N đồng ý vì tài sản đã chuyển nhượng. Từ trước đến nay anh A không lo cho cha mẹ, nay anh A về chiếm dụng nhà đất là không đúng. Trong vụ án bà N không có yêu cầu gì. Đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Anh Lê Quang Thái trình bày trong quá trình giải quyết vụ án như sau: Anh Thái là chồng của chị Tr. Vào ngày 26/7/2022, chị Tr có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Lê Thị N và ông Huỳnh Văn T để nhận chuyển nhượng nhà và đất tại thửa đất số 351, tờ bản đồ số 12 toạ lạc tại xã N, huyện B, tỉnh Long An với giá 620.000.000đ. Nguồn tiền chị Tr nhận chuyển nhượng là tiền của chung 2 vợ chồng. Sau khi chị Tr ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã giao đủ tiền cho vợ chồng bà N, ông T và ông T bà N đã giao đất cho vợ chồng anh Thái quản lý nhưng xin ở nhờ lại trên đất. Nay anh Thái đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Tr.

Đại diện Viện kiểm sát nH dân huyện B phát biểu:

Về tố tụng: Tòa án đã thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng tư cách các đương sự, việc giải quyết vụ án đúng thời hạn quy định. Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán và những người tiến hành tố tụng đã tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định pháp luật.

Về nội D: Xét về nguồn gốc thửa đất, chị Tr và bà N thống nhất trình bày nguồn gốc thửa đất là do cha mẹ bà N tặng cho bà N trước khi bà N sống chung như vợ chồng với ông T. Bà N đã được UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T-502680 ngày 19/12/2001 đối với Thửa đất 892 TBĐ số 2 diện tích 871m2, đến ngày 17/01/2019 được cấp đổi Gấy chứng nhận QSDĐ thành thửa 351, TBĐ số, diện tích 813,2 m2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên do bà N cùng ông T ký chuyển nhượng cho chị Tr và bà N cũng đưa thửa đất này làm tài sản để lập di chúc cùng với ông T vào năm 2010. Từ đó có căn cứ xác định bà N đã nhập tài sản riêng trên làm tài sản chung của vợ chồng.

Ngày 26/7/2022 bà N và ông T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Lê Thị Mỹ Tr là cháu của bà N với giá chuyển nhượng là 620.000.000 đồng, phương thức thanh toán bằng tiền mặt một lần.

Xét về hình thức và nội D của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng được lập bằng văn bản, được Văn phòng công chứng B thực hiện công chứng theo quy định pháp luật. Nội D không của hợp đồng trái quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, ông T bà N vào ngày 26/7/2023 có thực hiện giám định sức khoẻ tâm thần, kết quả giám định ông T bà N vào thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ông bà hoàn toàn minh mẫn, tâm thần bình thường, đủ tỉnh táo. Do đó, xác định Hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/7/2022 giữa bà Lê Thị N, ông Huỳnh Văn T với chị Lê Thị Mỹ Tr đối với thửa đất số 351, TBĐ số 12, diện tích 813.2 m2, loại đất ONT tọa lạc tại xã N, huyện B, tỉnh Long An do Văn phòng công chứng B chứng nhận số 07487, quyển số 01/2022-TP/CC-SCC/HDGD là có hiệu lực pháp luật.

Bà N và chị Tr đã thực hiện xong việc giao nhận tiền, giao nhận đất, chị Tr đã được cập nhật chỉnh lý sang tên trên trang 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 797881 vào ngày 05/8/2022. Anh A không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng có hành vi ngăn cản, khoá cửa không cho chị Tr quản lý sử dụng phần đất trên là vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị Tr. Từ đó xét thấy yêu cầu của chị Tr yêu cầu anh A phải trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 351, TBĐ số 12 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Long An cấp cho chị Tr là có cơ sở.

Anh A trình bày trên đất có nhà ở nhưng Hợp đồng chuyển nhượng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên, qua lời trình bày của các đương sự và xác nhận của UBND xã N thì căn nhà, chuồng heo đã có từ rất lâu khi ông T bà N về đây sinh sống. Chị Tr bà N đều trình bày là việc chuyển nhượng cả đất và nhà, tuy nhiên căn nhà chưa được nhà nước công nhận do nhà chưa được cấp quyền sở hữu nhà. Các bên đã tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có việc giao nhận tiền trên thực tế, đồng thời có căn cứ để xác định các bên đều biết thực trạng nhà đất trước khi giao kết hợp đồng. Anh A cũng cho rằng giá trị hợp đồng chênh lệch so với giá trị thực tế nên hợp đồng chuyển nhượng trên là vô hiệu, tuy nhiên pháp luật quy định việc thoả thuận giá chuyển nhượng là ý chí tự nguyện của hai bên giao kết hợp đồng, mà pháp luật dân sự dựa trên cơ sở tự nguyện, nội D thoả thuận không trái quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm thì các chủ thể khác phải tôn trọng sự định đoạt của hai bên giao dịch. Do đó, lời trình bày của anh A là không có căn cứ.

Anh A trình bày anh A có nhiều công sức xây dựng căn nhà và là người đang quản lý, sử dụng đối với căn nhà này tuy nhiên không cung cấp tài liệu chứng cứ gì chứng minh và cũng không yêu cầu gì đối với công sức đóng góp hay tranh chấp gì trong vụ án này, đề nghị không xem xét đến.

Về khoản tiền 620.000.000 đồng chị Tr trả cho bà N, ông T theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bà N và chị Tr thống nhất trình bày bà N ông T đã nhờ chị Tr trả nợ 150.000.000 đồng tiền mua thức ăn nuôi heo cho ông Võ Hoàng Lưu, khoản tiền còn lại ông T bà N nhờ chị Tr giữ dùm. Các đương sự cũng không ai có tranh chấp, yêu cầu giải quyết vấn đề gì trong vụ án này, đề nghị không xem xét tới.

Từ các pH tích trên, Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015; Điều 166 ,167, 168, 188 Luật đất đai đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.